資產(chǎn)評估計算公式總結(jié)(編輯修改稿)
2025-07-22 19:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 率；n土地收益年限；當n→∞，P=A/㈢，成本法評估值（土地價格）=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益利息=土地取得費土地開發(fā)期相應(yīng)利息率+土地開發(fā)費土地開發(fā)期相應(yīng)利息率50%1.估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）增值收益率其中：收益率一般在20%～25%之間。按補交出讓金的40%計算㈣．假設(shè)開發(fā)法地價=樓價建筑費專業(yè)費用利息利潤稅費租售費用專業(yè)費=建筑費i（i為一定的百分率）利息=（地價+建筑費+專業(yè)費）r（r為利息率）利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）P’（P’正常利潤率）；稅費=地價t（t為稅費）二．建筑物評估方法：建筑物評估值=建筑物重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值：（1）預(yù)決算調(diào)整法：地材價差額=定額直接費地價價格指數(shù)人工費調(diào)整數(shù)=工日時價差額/工時；價差額/工時=評估基準日工日單價預(yù)決算工日單價調(diào)整后的機械費=定額直接費當定規(guī)定的取費系數(shù)調(diào)整后的機械費=工程決算直接費評估基準日其他直接費取費標準工程直接費=調(diào)整后的人工費+調(diào)整后的材料費+調(diào)整后的機械費+調(diào)整后的其他直接費2.重編預(yù)算法： 建筑物重置成本=Σ[（實際工程量現(xiàn)行單價）（1+現(xiàn)行費率）+材料差價]+按現(xiàn)行標準計算的各項間接成本3.價格指數(shù)調(diào)整法：待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值綜合價格指數(shù)綜合價格指數(shù)=評估時點價格指數(shù)/建筑物購建時價格指數(shù)100%綜合價格指數(shù)=（1+a1）（1+a2）…(1+an)100%（a為建筑物竣工后第一年至評估基準日年度的各年環(huán)比價格指數(shù)）4.建筑物實體性貶值率及成新率的估算：1)使用年限法：建筑物實體性貶值率=建筑物實際已使用年限247。（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限247。（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%2）打分法：成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分G+裝修部分合計得分S+設(shè)備部分合計得分BG—結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)；S—裝修部分的評分修正部分；B—設(shè)備部分的評分修正系數(shù)三、建筑物經(jīng)濟性貶值的估算：經(jīng)濟性貶值=建筑物年收益凈損失額247。正常資產(chǎn)收益率或：經(jīng)濟性貶P值=RtA229。(1+r)+(1+r)=nt=1ttRi第i年的建筑物年收益凈損失額；r—折現(xiàn)率；n—預(yù)計建筑物收益損失持續(xù)是時間，通常已年為單位㈤市場法：評估值=230。被評估資產(chǎn)年 折現(xiàn)246。229。（231。231。凈交易超實額例運i營交年易本為180。的系修數(shù)正系247。247。數(shù)交易日期的修正系數(shù)區(qū)域因素的修正被評估資產(chǎn)功能性貶值額=nt=1232。248。行系數(shù)個別因素的修正系數(shù)）/n：待估房地產(chǎn)的單位價格=修正系數(shù)交易實力房地產(chǎn)的單位價格修正系數(shù)=1Σ補正值/交易價值2．易日期的修正：估價期日價格=調(diào)整系數(shù)交易日期價格調(diào)整系數(shù)=估價期日價格指數(shù)/交易日期價格指數(shù)：1）雙百分制比較法：待估房地產(chǎn)的單位價格=修正系數(shù)交易實力房地產(chǎn)的單位價格價格修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)總積分/交易實例房地產(chǎn)總積分2）環(huán)境成熟度修正法：房地產(chǎn)價格=調(diào)整系數(shù)交易實例價格調(diào)整系數(shù)=1/（1+r）n r折現(xiàn)率；n—達到與交易實例同等環(huán)境成熟程度所需要的年度四．殘余估價法 B=aLr1/(r2+d)=a2/(r2+d)a建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益；L—土地價格；r1土地的還原利率；r2建筑物的還原利率B建筑物的收益價格；d—建筑物的折舊率；a2—建筑物的純收益第五章 無形資產(chǎn)評估一、無形資產(chǎn)評估中收益法的應(yīng)用形式KRt229。(1+r)最低收費額+229。無形資產(chǎn)評估值=nt=1t(1T)無形資產(chǎn)評估值=nt=1KRt(1+r)t(1T)K無形資產(chǎn)分成率；Ri分成基數(shù)，即銷售收入或銷售利潤；T—所得稅率；i—收益期限；r折現(xiàn)率180。無形資產(chǎn)最低收費額=重置成轉(zhuǎn)讓成本本凈值分攤率+無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本+轉(zhuǎn)讓成本分攤率=購買方運用無形資產(chǎn)的設(shè)計能力運用無形資產(chǎn)的總計能力無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本=無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出無形資產(chǎn)再開的凈減收益發(fā)凈增費用.無形資產(chǎn)收益額=銷售收入（利潤）銷售收入分成率（1所得稅率）因為：收益額=銷售收入銷售收入分成率（1分成率）=銷售利潤銷售利潤分成率（1所得稅率）因而：銷售收入分成率=銷售利潤分成率銷售利潤率 銷售利潤分成率=銷售收入分成率247。銷售利潤率1.邊際分析法。利潤分成率=∑追加利潤現(xiàn)值247。∑利潤總額現(xiàn)值。=無形資產(chǎn)利潤分成率=無形資產(chǎn)約當投資量購買方約當投資量+無形資產(chǎn)約當投資量無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)約當投資量重置成本(180。1+適用成本利潤率)=購買方
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