【文章內(nèi)容簡介】 00萬平方米的商業(yè)大廈及住宅小區(qū)，再造一個新大渡口。重鋼的搬遷，舊址的改造也是一個大好的機遇。（3）開發(fā)商和消費者相聚大渡口216。 大渡口投資前景好，目前投資商增多：房地產(chǎn)外來巨頭的攻擊下，本土實力弱的房企就只有向區(qū)縣市場尋求商機，大渡口將成為更多開發(fā)商的選擇。216。 對外區(qū)消費者的吸引力將逐漸增強：216。 近年來，大渡口區(qū)采取了一系列措施，加大環(huán)保工作力度，進行環(huán)境治理，改善區(qū)域環(huán)境及形象，取得了極大的成績，生活環(huán)境得到了極大的改善。同時，交通條件的改善，拉近了大渡口與主城區(qū)的距離，擴大了區(qū)域內(nèi)客戶群體范圍。這兩點可以從愈來愈多的消費者選擇大渡口區(qū)得到印證。 216。 聰明的開發(fā)商已經(jīng)預見到大渡口區(qū)的未來市場前景，目前，已有30家左右的開發(fā)商將目光鎖定大渡口區(qū)，欲在這塊熱土上“掘金”。二、板塊分析216。 板塊劃分：從地理位置、目前在大渡口區(qū)的地位、將來規(guī)劃的定位和發(fā)展的狀況不同，我把大渡口區(qū)一共分為四個板塊，如右圖所示。216。 板塊劃分中的幾條主要路線：陳庹路、文體路、鋼花路、鋼花支路。216。 陳庹路以西是雙山板塊；往東是文體路板塊和新山村板塊，這兩個板塊又接壤于文體路；鋼花路與鋼花支路分別是文體路板塊、新山村板塊同九宮廟板塊的分割線。216。 在四個板塊中，相對而言，文體路板塊和新山村板塊交通比較便捷，房地產(chǎn)的發(fā)展也處領跑位置。37 / 37文體路板塊（一）文體路板塊概況216。 該板塊是大渡口區(qū)的舊城區(qū)，東至鋼花路，南至文體路，西至陳庹路，北接九龍坡。其中的鋼花路，文體路和袁茄路部分路段，是大渡口區(qū)最繁華的街道。然而隨著時代發(fā)展，該板塊樓房陳舊不堪，商業(yè)分布零散，無法與城市發(fā)展同步，成為制約大渡口城市發(fā)展的絆腳石，所以大渡口區(qū)政府在開發(fā)新城區(qū)的同時也將大力實施對老城區(qū)的改造。216。 從2007年開始大渡口區(qū)進入大力改造舊城的建設中，并以文體路、建設村、躍進村、袁茄路部分段為重要改造點。大渡口區(qū)房地產(chǎn)市場熱點將逐漸轉(zhuǎn)移到文體路板塊上來（二）文體路板塊規(guī)劃 216。 本板塊以都市園林和建筑景觀為標志，集運動、休閑、娛樂、金融、餐飲、購物、居家等多位一體的大型高尚綜合性房產(chǎn)開發(fā)。以文體路為界分南北兩側(cè)分別進行改造。該板塊改善完成以后，將大大改善居民的居住環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，提升城市服務功能，提高城市品位和檔次。216。 目前，已有馬來西亞等國際知名投資商家和北京華聯(lián)、家樂福等國內(nèi)外頂級Shopping Mall（集成式購物中心）就該片區(qū)的投資和入駐經(jīng)營達成初步協(xié)議。預計在未來45年內(nèi)該區(qū)域?qū)⒊蔀橹貞c市具有代表性的親情大社區(qū)和商貿(mào)中心,是大渡口商業(yè)中心的重要組成部分。（三）房地產(chǎn)現(xiàn)狀隨著舊城的改造，文體路板塊綜合型樓盤逐漸推出，率先出爐的是新寶龍?易城和順祥?一街區(qū)。他們均集運動、休閑、娛樂、金融、餐飲、購物、居家等多位一體。戶型主要集中在2R和3R，套內(nèi)面積集中在54100㎡，與大渡口區(qū)長期發(fā)展的趨勢一樣，在戶型及面積需求上變化不是很大。由于現(xiàn)在用地比較緊張，產(chǎn)品向高容積率轉(zhuǎn)變，新寶龍?易城（）和順祥?一街區(qū)（）的容積率都較高，也就是樓層越來越高。附：文體路板塊2007年上半年在售樓盤信息名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）主力戶型主力面積（㎡）套內(nèi)均價（元/㎡）開盤時間新寶龍?易城（一期）25000（總）160000（總）2R54753800順祥?一街區(qū)（一期）50218（總）319535（總）3R——3600朵力欣元16819614863R961133500（四）2007下半年預測伴隨著大渡口區(qū)交通的逐步完善、日益便捷，環(huán)境的改良，大渡口慢慢的為區(qū)內(nèi)外消費者所接受，產(chǎn)品的需求量會呈上漲趨勢。房價相對來說比主城六區(qū)的都低，會吸引更多的中低收入者到這里買房或者投資。隨著需求量的增加、經(jīng)濟的增長，房價也將保持上漲趨勢。下半年將推出產(chǎn)品：富士達錦繡格林、鉑金云鼎、新寶龍?易城（二期）、順祥??一街區(qū)（二期）。附：個案分析一、新寶龍?易城基礎資料表項目名稱新寶龍?易城（一期）開發(fā)商重慶新寶龍實業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)公司香港英聯(lián)華物業(yè)管理公司占地面積（㎡）25000總建筑面積（㎡）16萬容積率綠化率25%主力戶型（4）2R（%）主力面積5475㎡開盤時間一期總戶數(shù)660銷售均價（元/㎡）3800銷售率%建筑形態(tài)高層物管費（元月㎡）公交路線 輕軌2號營銷主題主題式商業(yè)步行街小區(qū)配套商業(yè)、花園等周邊配套重百、新世紀、育才小學、雙山公園、大渡口公園、重鋼醫(yī)院、建設村農(nóng)貿(mào)超市、中華美德公園、大渡口體育館、建設村農(nóng)貿(mào)超市 附：新寶龍?易城外景圖規(guī)劃點評：整體規(guī)劃較好，建筑密度??；由一棟50層高的超高層樓房領銜，配合三棟30層以上的樓群，高低搭配，有層次感；其中，圖上的中間那棟樓有2層空中花園，樓頂也是花園，一種人性化的設計，給業(yè)主提供了樓間休閑交流的場所；主題式商業(yè)步行街方便了業(yè)主的購物和休閑；豐富了小區(qū)的配套設施，同時也帶動了板塊的商業(yè)發(fā)展。二、規(guī)劃點評三、戶型點評：附：一室一廳（）戶型圖附：二室一廳（）戶型圖戶型點評：該戶型方正，干濕分區(qū)比較合理；但是，餐廳、廚房采光和通風效果不好；還有客廳陽臺面積過大，有點浪費，也不夠開敞；功能分區(qū)不合理。戶型點評：該戶型方正，緊湊；主臥通風采光效果不好，且面積偏大，而次臥又偏?。还δ芊謪^(qū)不合理；衛(wèi)生間不能通風采光。四、商業(yè)規(guī)劃商業(yè)部分招商范圍：證券交易所、銀行、郵政、通訊、小飾品、化妝品、服裝、鞋帽、特色中餐、西餐、火鍋、連鎖小超市、美容美發(fā)、干洗店、儲蓄、茶坊、咖啡廳、水吧、餐吧、電影院、桑拿中心、SPA、足浴保健、酒吧、卡拉OK、運動中心、電玩城、溜冰場、網(wǎng)吧。合作方式：產(chǎn)權購買、租賃。五、SWOT分析（一）項目SWOT矩陣n 優(yōu)勢（S）n 劣勢（W）178。 政府支持178。 地理位置好178。 交通便捷178。 主題式商業(yè)步行街178。 配套齊全178。 小區(qū)安全隱患178。 戶型不合理n 機會（O）n 威脅（T）178。 經(jīng)濟增長的帶動178。 區(qū)域優(yōu)勢的帶動178。 自身改良的帶動178。 同質(zhì)產(chǎn)品分流需求178。 潛在項目分流需求（二）SWOT分析項目優(yōu)勢（1）政府支持216。 大渡口區(qū)政府通過招商方式引進具有實力的開發(fā)公司和實業(yè)公司來承擔部分舊城改造項目。新寶龍公司獲得了輕軌平安站周圍的四十余畝舊城改造項目。該地地處九龍坡區(qū)和大渡口的交界處，也是渝中區(qū)，江北區(qū)，南岸區(qū)進入大渡口的主要道路袁茄路和雙山路的交匯點，是市、區(qū)兩級06，07年的重點工程，并被大渡口區(qū)列為“四大工程”之一（2）地理位置好216。 地處大渡口區(qū)傳統(tǒng)的金融、商業(yè)中心，地理位置好；（3）交通便捷