【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 柜和淋浴等，加上星級(jí)酒店的高品質(zhì)服務(wù)，能夠使客人享受到在家的感覺(jué)?！　【频晔焦⒈旧硎且环N高級(jí)公寓，且配有像星級(jí)酒店的高級(jí)服務(wù)，但它只做服務(wù)，沒(méi)有與酒店經(jīng)營(yíng)相關(guān)的任何東西，它是純服務(wù)公寓，實(shí)質(zhì)就是住宅，只是公寓在出售前就配備有家居設(shè)備，廚衛(wèi)、臥室等。投資者購(gòu)買之后擁有其產(chǎn)權(quán)，公寓可以像普通住宅一樣用來(lái)居住，也可以由業(yè)主交由管理公司以酒店的形式租出去，業(yè)主分享利潤(rùn)。因此，酒店式公寓既擁有公寓式的環(huán)境又具有酒店式的管理，提供住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、通訊等服務(wù)。 通過(guò)比較我們可以總結(jié)出，二者既有區(qū)別又有聯(lián)系。首先，公寓式酒店與酒店式公寓都能夠?yàn)橄M(fèi)者提供高質(zhì)量、多樣化的服務(wù)；其次，二者的區(qū)別在于公寓式酒店是把酒店客房裝修成住宅的樣式，加上酒店的服務(wù)一起銷售給住客，它的實(shí)質(zhì)是酒店。而酒店式公寓是將公寓銷售給住客，并配有星級(jí)酒店的高級(jí)服務(wù)，它的核心是住宅[4]。 公寓式酒店在中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀1978年以前，中國(guó)的旅游業(yè)以外事接待為主，在當(dāng)時(shí)只具備產(chǎn)業(yè)雛形，不算真正意義上的旅游產(chǎn)業(yè)[5]。直到改革開(kāi)放后，國(guó)際入境旅游才正式從以接待入境訪問(wèn)的國(guó)際友人為主轉(zhuǎn)變成中國(guó)的現(xiàn)代旅游產(chǎn)業(yè)。在當(dāng)時(shí)，中國(guó)的旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)是吸引華僑和國(guó)外商人投資，加強(qiáng)技術(shù)互動(dòng)和中外文化交流，而不是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展或旅游創(chuàng)匯。19781988年這一階段的中國(guó)旅游業(yè)嚴(yán)重缺乏購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等設(shè)施，不能最大限度的滿足國(guó)際旅游者的需求，于是國(guó)家旅游局在1988年制定了《旅游涉外星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》）[6]，將餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等納入《標(biāo)準(zhǔn)》，按照該標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)定國(guó)內(nèi)酒店是否達(dá)到評(píng)星級(jí)的水平。之后，中國(guó)酒店的建設(shè)基本上是以該文件為標(biāo)準(zhǔn)。在該標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展了一段時(shí)間之后，開(kāi)發(fā)商習(xí)慣不再主動(dòng)開(kāi)創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式。直到20世紀(jì)90年代，公寓式酒店在中國(guó)發(fā)展起來(lái)，這一新興的酒店企業(yè)的出現(xiàn)填補(bǔ)了星級(jí)酒店與社會(huì)旅館之間的空白。尤其是在北京奧運(yùn)會(huì)和上海世博會(huì)成功舉辦之后，公寓式酒店發(fā)展速度極快。這是因?yàn)椋?北京奧運(yùn)會(huì)及上海世博會(huì)的成功舉辦“兩會(huì)”的成功舉辦吸引的更多是商務(wù)友人，而商務(wù)旅游在一定程度上要求較長(zhǎng)時(shí)間的在中國(guó)駐足，選擇入住普通星級(jí)酒店成本太高，雖然星級(jí)酒店的服務(wù)質(zhì)量很高，但對(duì)商人而言確實(shí)不劃算。這樣一來(lái)，公寓式酒店這種既有星級(jí)酒店式服務(wù)價(jià)格相對(duì)實(shí)惠的公寓式酒店漸漸活躍在人們的視線中。 酒店性質(zhì)發(fā)生變化 經(jīng)過(guò)改良，公寓式酒店已經(jīng)發(fā)生變化，實(shí)用性更強(qiáng)，且能夠?yàn)榭腿颂峁└尤诵曰?、更加舒適的服務(wù)，在我國(guó)有較光明的前景，因而引發(fā)了一陣投資熱。公寓式酒店的成功轉(zhuǎn)型意味著經(jīng)營(yíng)模式的改變。在出臺(tái)前，是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商招來(lái)很多中小投資者，再由中小投資者委托酒店管理公司進(jìn)行管理并出租給房客，投資者從中收取利潤(rùn)以及免費(fèi)入住權(quán)。出臺(tái)之后的公寓式酒店，由開(kāi)發(fā)商銷售整棟樓盤或自己持有，委托酒店管理公司進(jìn)行管理并出租給房客，開(kāi)發(fā)商從中獲利。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商酒店管理公司中小投資者銷售委托回報(bào)房客出租租租付費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商酒店管理公司整幢接盤者銷售委托回報(bào)房客出租付費(fèi)自己持有持有出臺(tái)前出臺(tái)后圖11 公寓式酒店經(jīng)營(yíng)模式變化圖 公寓式酒店發(fā)展面臨的問(wèn)題 公寓式酒店的產(chǎn)權(quán)模糊相比星級(jí)酒店，公寓式酒店的產(chǎn)權(quán)很模糊，酒店每一個(gè)套房可能都有獨(dú)立的業(yè)主，也就是讓一個(gè)出色的酒店管理機(jī)構(gòu)把房子從眾多業(yè)主手里租來(lái)，并統(tǒng)一管理這家公寓式酒店[7]。所以，公寓式酒店的運(yùn)營(yíng)采取的不完全是商業(yè)化的經(jīng)營(yíng)手段。雖然經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)市場(chǎng)信息不敏感，也缺乏主動(dòng)性，但即便公寓式酒店比經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)信息的感知度強(qiáng)些，也會(huì)因?yàn)樗窃趥鹘y(tǒng)體制下，為滿足特殊的體制利益而建立的酒店，而影響它推向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。 缺乏統(tǒng)一規(guī)范上文在對(duì)上海市公寓式酒店產(chǎn)品進(jìn)行SWOT分析時(shí)，提到了缺乏有效的法律條款。其實(shí)不僅上海，整個(gè)中國(guó)公寓式酒店的發(fā)展皆因起步晚發(fā)展迅猛而缺乏約束性的法定文件，更缺乏統(tǒng)一的設(shè)施設(shè)備服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 缺乏完善的經(jīng)營(yíng)制度和管理體系 我國(guó)很多城市的公寓式酒店沒(méi)有統(tǒng)一的管理規(guī)范。尤其是政府這一塊，目前仍未制定出統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)供酒店行業(yè)遵循，包括行業(yè)門檻、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、培訓(xùn)安排、安全防范措施等各個(gè)方面[8]。公寓式酒店的投資熱、風(fēng)險(xiǎn)低等優(yōu)勢(shì)引起很多消費(fèi)者極大的興趣，進(jìn)而使得它的門檻越來(lái)越低。這樣一來(lái)許多投資者便會(huì)產(chǎn)生一種錯(cuò)覺(jué)，“只要投資建成了，就會(huì)有很好的利潤(rùn)”。政府需要在短時(shí)間內(nèi)為該行業(yè)制定合理的標(biāo)準(zhǔn)，以便經(jīng)營(yíng)者可根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)。 個(gè)別酒店違法經(jīng)營(yíng)，損害住客權(quán)益 這一缺陷是公寓式酒店缺乏完善的管理體系和經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)的重要原因。沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，門檻自然降低，使得很多沒(méi)有投資經(jīng)驗(yàn)或管理經(jīng)驗(yàn)的“外行”闖入酒店行業(yè)。這些酒店雖然能夠按照酒店經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)，卻不具有合格營(yíng)業(yè)資質(zhì)。而且，也有許多公寓式酒店沒(méi)有給員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，且管理者的綜合管理能力欠缺，導(dǎo)致住客權(quán)益受損。根據(jù)北京朝陽(yáng)區(qū)工商局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多公寓式酒店其實(shí)是以對(duì)外貿(mào)易公司的名義登記注冊(cè)的，因此遇到客人投訴，執(zhí)法部門很難查到被投訴的酒店單位。 問(wèn)題的對(duì)策 建立能夠聯(lián)系政府和行業(yè)的組織 總的來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)公寓式酒店還是比較松散的，缺乏政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。而政府直接管理分布不規(guī)律的公寓式酒店也比較困難，在這種情況下，建立酒店的行業(yè)組織非常有必要。行業(yè)組織可以將政府頒布的酒店管理?xiàng)l例統(tǒng)一作用于公寓式酒店，而酒店所反映的問(wèn)題和消費(fèi)者投訴，行業(yè)組織又能夠在過(guò)濾后整理反映給政府，使公寓式酒店有序發(fā)展。 整頓酒店市場(chǎng)，建立章法公寓式酒店的一種有序狀態(tài)，即為有統(tǒng)一的準(zhǔn)入門檻，統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)理念，最重要的是要遵守統(tǒng)一的章法。只有達(dá)到這一狀態(tài)，才能保證消費(fèi)者的合法權(quán)益。公寓式酒店在法律法規(guī)建設(shè)方面的一個(gè)目標(biāo)也就是開(kāi)拓規(guī)范市場(chǎng)，合法經(jīng)營(yíng)，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。政府旅游管理部門應(yīng)該盡快建立公寓式酒店管理?xiàng)l例，出臺(tái)相關(guān)政策，推動(dòng)酒店也有序發(fā)展。據(jù)悉，國(guó)家旅游局已計(jì)劃出臺(tái)《旅游公寓（別墅）星級(jí)的劃分與評(píng)定》，這將是公寓酒店規(guī)范化的指導(dǎo)方針之一。 優(yōu)化組合，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力我國(guó)政府是引導(dǎo)各個(gè)行業(yè)體制改革與行政管理的主體，現(xiàn)今全球市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)非常劇烈，為了從容應(yīng)對(duì)各種國(guó)際挑戰(zhàn)，政府必須要積極采取一系列措施，用以推動(dòng)行業(yè)機(jī)制和體制不斷創(chuàng)新，盡量在最短時(shí)間內(nèi)培育與扶持企業(yè)朝著集團(tuán)化的方向發(fā)展：首先，積極推廣互聯(lián)網(wǎng)在各個(gè)企業(yè)中的應(yīng)用，提高辦事效率，降低生產(chǎn)成本；其次，大幅提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，促進(jìn)我國(guó)公寓式酒店產(chǎn)品品牌的營(yíng)造；再次，對(duì)外輸出企