聯(lián)合競(jìng)買土地模式(編輯修改稿)
2025-07-20 02:05 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 模式下，會(huì)計(jì)主體和納稅主體均為項(xiàng)目公司，會(huì)計(jì)核算和納稅事宜均按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行,無(wú)特別之處。(二)聯(lián)合競(jìng)買一方作為開發(fā)主體及會(huì)計(jì)主體，各方共 同出資建設(shè)模式 由聯(lián)合競(jìng)買各方中具有開發(fā)資質(zhì)的一方做為開發(fā)主體,其他各方按約定比例支付建設(shè)資金并分享項(xiàng)目稅后利潤(rùn)。這種模式又分兩種：第一種是各方均有開發(fā)資質(zhì)，經(jīng)協(xié)商由其中任意一方做為開發(fā)主體和會(huì)計(jì)主體，另一方取得稅后利潤(rùn)。第二種是一方具有開發(fā)資質(zhì)，其他方不具備，只能以具有開發(fā)資質(zhì)的一方做為開發(fā)主體。 這種模式的優(yōu)勢(shì):一是可以充分利用做為會(huì)計(jì)主體一方的虧損和增值稅進(jìn)項(xiàng)稅（房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增后），節(jié)約所得稅和增值稅支出；二是非會(huì)計(jì)主體和非納稅主體企業(yè)可以以成本價(jià)分得房屋，聯(lián)合體各方均不需繳納稅費(fèi)。這種模式 的不足是開發(fā)業(yè)績(jī)不能體現(xiàn)到非會(huì)計(jì)主體一方或多方。這種模式下做為會(huì)計(jì)主體的一方購(gòu)地、開發(fā)、銷售需繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅等與一般房地產(chǎn)開發(fā)公司無(wú)異，只是所得稅有所不同。其他聯(lián)建方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息紅利所得免繳所得稅。政策依據(jù)為 國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三十六條，企業(yè)以本企業(yè)為主體 聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，如果合同或協(xié)議中約定分 配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按如下規(guī)定進(jìn)行處理：一是企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)，同時(shí)不能因接受投資方投資而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)和利息支出。二是投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息 紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。《企業(yè)所得稅法》及《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得股息、紅利等權(quán)益性投資收益為免稅收入。由于股息紅利是從被投資企業(yè)稅后利潤(rùn)中分配的，所以投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利，也是免稅收入。（三）聯(lián)合競(jìng)買方中有資質(zhì)方在份額內(nèi)為他方代建模式 聯(lián)合競(jìng)買各方中有資質(zhì)方在開發(fā)自己份額內(nèi)房產(chǎn)同時(shí)為無(wú)資質(zhì)一方代建其份額內(nèi)房產(chǎn)，這種模式下，有資質(zhì)方和無(wú)資質(zhì)方分別做為會(huì)計(jì)主體和繳稅主體，核算的是各自份額內(nèi)的部分，繳納各自其應(yīng)繳的稅費(fèi)。不同的是有資質(zhì)方是計(jì)入“開發(fā)成本”會(huì)計(jì)科目，無(wú)資質(zhì)方是計(jì)入“在建工程” 科目的。對(duì)于代理費(fèi)，有資質(zhì)方記入其“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，并 按服務(wù)業(yè)_代理業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅，無(wú)資質(zhì)方記入“在建工程” 科目下的工程管理費(fèi)明科目。但稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定“代建房屋 行為” 一般應(yīng)同時(shí)符合下列條件：以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；與委托方事前簽訂委托代建合同；不以受方的名義辦理工程結(jié)算。這種模式的典型案例為鳳凰傳
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