濟(jì)南商品住房動(dòng)態(tài)研究分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-07-19 19:05 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 力。 雖然，我市二手住房成交面積在2003年位居商品住房之后，增勢(shì)放緩，但兩者平分天下的格局已定、協(xié)調(diào)發(fā)展的大勢(shì)已定。今后一個(gè)時(shí)期，誰(shuí)排名第一已不再重要，重要的是我市住房市場(chǎng)整體的持續(xù)、健康、平穩(wěn)、發(fā)展。當(dāng)然，這一切的一切，都離不開(kāi)政府的有效監(jiān)管和宏觀(guān)調(diào)控?！ D12 各類(lèi)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)面積構(gòu)成圖 五、住房抵押市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) 近幾年，特別是2003年我市住房抵押形勢(shì)繼續(xù)看好，居民住房信貸比上年增長(zhǎng)1倍，個(gè)人住房抵押貸款政策已顯成效，對(duì)促進(jìn)我市居民住房消費(fèi)、繁榮住房市場(chǎng)起到了明顯的保障作用?！ D13 住房抵押面積顯著增長(zhǎng) 六、存在的問(wèn)題 當(dāng)前濟(jì)南住房市場(chǎng)存在的問(wèn)題主要有以下幾點(diǎn)： ?。ㄒ唬?住房二級(jí)市場(chǎng)房源匱乏 近幾年，我市住房二級(jí)市場(chǎng)上流通的已購(gòu)公房，僅有執(zhí)行濟(jì)南市房改方案的24余萬(wàn)套已購(gòu)公房，而執(zhí)行其他7個(gè)房改方案的20余萬(wàn)套已購(gòu)公房，則因種種原因未能上市，影響到我市住房消費(fèi)的進(jìn)一步拓展。2003年12月1日省直已購(gòu)公房開(kāi)始上市交易，這是濟(jì)南住房二級(jí)市場(chǎng)的一大利好。對(duì)于帶動(dòng)執(zhí)行其他房改方案的已購(gòu)公房上市，緩解房源相對(duì)不足的供需矛盾具有十分重要的作用。 但是，由于一個(gè)政策的出臺(tái)到市場(chǎng)做出明顯反映需有一個(gè)過(guò)程，又由于省直已購(gòu)公房上市的門(mén)檻還比較高，一個(gè)月來(lái)，辦理完買(mǎi)賣(mài)和其他轉(zhuǎn)移登記手續(xù)并發(fā)證的只有十幾件，%；辦理抵押登記的有27件，%?！ 。ǘ?稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較重 我市住房交易手續(xù)費(fèi)已有了大幅度降低，%和3%，一直沒(méi)有降低。～。在房?jī)r(jià)不斷上漲的情況下，加重了廣大中低收入者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)?！ 。ㄈ?房屋租賃市場(chǎng)運(yùn)行不夠規(guī)范 房屋租賃市場(chǎng)是住房二級(jí)市場(chǎng)的重要組成部分，其中私有住房出租占相當(dāng)大的比重。但因稅率過(guò)高（%～%）和缺乏多部門(mén)協(xié)管，使居民不愿進(jìn)行租賃登記，以至稅收嚴(yán)重流失?！ ∑?、對(duì)策與建議 ?。ㄒ唬?全面放開(kāi)住房二級(jí)市場(chǎng) 根據(jù)根據(jù)國(guó)務(wù)院18號(hào)文件精神，執(zhí)行單批方案的駐濟(jì)有關(guān)單位應(yīng)盡快統(tǒng)一思想，制定具體措施，捉緊出臺(tái)上市規(guī)定，解除對(duì)已購(gòu)公有住房上市交易設(shè)置的限制條件，“降低門(mén)檻”，擴(kuò)大交易，全面放開(kāi)我市住房二級(jí)市場(chǎng)。 ?。ǘ?加大房貸對(duì)住房市場(chǎng)的支持力度 濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2003年111月濟(jì)南城市居民可支配收入為10065元，%。由于2003年我市住房?jī)r(jià)格的上漲速度明顯高于居民收入增長(zhǎng)速度，使居民購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)壓力加大，而負(fù)債（貸款）買(mǎi)房這一觀(guān)念正越來(lái)越為廣大居民所接受，已經(jīng)成為居民提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的重要手段。所以，今后居民住房消費(fèi)將更加需要房貸的積極支持?！ 。ㄈ?增加高層和小高層普通商品住房的供應(yīng) 由于城市土地資源有限，以及居民收入水平和居住理念的改變，住房需求層次更加分明，我市的高層、特別是小高層住房正越來(lái)越受到人們的青睞。但目前我市小高層和高層住房在整個(gè)商品住房交易中所占的比例還比較小，我市應(yīng)把握住市場(chǎng)需求的變化動(dòng)向，增加高層和小高層的住房供應(yīng)，一方面保證高收入者的高檔次住房需求，另一方面采取有效措施，降低建筑成本、降低房?jī)r(jià)，增加一般中等收入家庭也能買(mǎi)得起、住的起的高層和小高層樓房供應(yīng)，使普通商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨合理?！ 。ㄋ模?控制超大戶(hù)型和超小戶(hù)型商品住房的建設(shè) 建設(shè)普通商品住房，130㎡以上的超大戶(hù)型與50㎡以下的超小戶(hù)型均不宜過(guò)多。因?yàn)?，前者有提高房屋總價(jià)，從而增加購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)等問(wèn)題；而后者作為一種過(guò)渡性住房，一般只適宜“單身貴族”在較短的時(shí)間內(nèi)居住，且二手房市場(chǎng)上此類(lèi)房屋房源較多，供應(yīng)相對(duì)充足。如建設(shè)過(guò)多，將不利于有限資源的優(yōu)化配置?！ 。ㄎ澹?把降稅與建立城市住房保障體系和規(guī)范租賃市場(chǎng)相互連接 對(duì)租賃市場(chǎng)監(jiān)管不利帶有一定的普遍性，忽視對(duì)租賃市場(chǎng)的培育既不利于發(fā)展住房消費(fèi)，也不利于滿(mǎn)足住房消費(fèi)形式多
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