酒店公寓投資受歡迎(編輯修改稿)
2025-07-19 18:59 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、零售店、會(huì)議室、SPA、泳池、預(yù)定機(jī)票、清洗服務(wù)、傳真打印……一應(yīng)盡有，就像在酒店一般?！ ≈袊?guó)： 酒店公寓一般不會(huì)搭配寫字樓、酒店、零售店等物業(yè)類型，個(gè)別酒店公寓尤其是產(chǎn)權(quán)式酒店會(huì)有標(biāo)準(zhǔn)的酒店服務(wù)，其余則很難真正按照酒店標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，甚至連傳真打印、清洗服務(wù)都沒有，純粹以打“酒店式服務(wù)”旗號(hào)抬“身價(jià)”?！竦谌?jié) 開發(fā)理念區(qū)別 美國(guó)：美國(guó)的開發(fā)商大勢(shì)攜手高檔品牌酒店集團(tuán)一起開發(fā)這種豪華酒店公寓的關(guān)鍵原因是可以與消費(fèi)者分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，增加現(xiàn)金流，并且，更容易獲得融資。“如果沒有住宅部分，美國(guó)很多酒店都建不起來”。前幾年的美國(guó)酒店業(yè)其實(shí)很低迷，尤其是911之后，美國(guó)酒店入住率明顯下降，酒店公寓成為開發(fā)商“救命稻草”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)傳統(tǒng)酒店項(xiàng)目需要籌集40％的貸款，而酒店公寓只需要20%的貸款，而且，貸款人明顯更樂意為酒店公寓貸款。 中國(guó)：在貸款這個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)中國(guó)并不明顯。對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店公寓而言，與消費(fèi)者分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)意義非常突出，如雅蘭酒店、丹楓白露，讓發(fā)展商、酒店經(jīng)營(yíng)者大為獲利，不僅緩解了開發(fā)時(shí)的資金壓力，而且獲得后期的租金收益。概言之，中國(guó)的酒店公寓多數(shù)只是取其形而忽其神，有行無(wú)神，裝模作樣，純粹靠概念混飯，靠概念來賣個(gè)高價(jià)錢，嚴(yán)重破壞市場(chǎng)和背離樂酒店公寓的真實(shí)價(jià)值?！竦谒墓?jié) 經(jīng)營(yíng)模式區(qū)別 美國(guó)：一般采取三種模式兼帶聯(lián)網(wǎng)宣傳?！ ×餍休^久的模式：開發(fā)商將多數(shù)房間都銷售出去，業(yè)主自住時(shí)間不受限，同時(shí)可以將房間放入開發(fā)商或者酒店經(jīng)營(yíng)者的出租目錄。出租的收益一般5：5分成。扣除管理費(fèi)，業(yè)主一般可以獲得45％的租金收入。這種模式中，開發(fā)商或酒店經(jīng)營(yíng)者一般擁有公共設(shè)施的所有權(quán)?！ ⌒屡d的模式：帶有住宅成分的豪華酒店混合體項(xiàng)目的酒店頂部幾層或者比鄰建筑的豪華公寓銷售給購(gòu)房者，業(yè)主常年自居不作出租，同時(shí)享受酒店的服務(wù)和設(shè)施，如家務(wù)、健身房、游泳池等?！ 〖兇饩蛹夷Ｊ剑哼@種模式乃中國(guó)比較常見的提供“酒店式服務(wù)”的模式，也就是開發(fā)商或者酒店經(jīng)營(yíng)者為所有的業(yè)主提供酒店式服務(wù)，如Kimpton在達(dá)拉斯開發(fā)的Palomar酒店（這是Kimpton開發(fā)的第四個(gè)Palomar酒店），與Mayfair酒店有所區(qū)別的是，該酒店公寓只銷售作為住宅，不作客房出租。 中國(guó)：整體上分產(chǎn)權(quán)式酒店和非產(chǎn)權(quán)式酒店兩種。 產(chǎn)權(quán)式酒店的房間產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，酒店經(jīng)營(yíng)者一般會(huì)和業(yè)主簽訂515－30不等的協(xié)議，這期間，業(yè)主房間的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)歸酒店經(jīng)營(yíng)者。業(yè)主首付2－3成的房?jī)r(jià)，之后協(xié)議年限中的經(jīng)營(yíng)收入一般抵沖按揭貸款，多余的歸酒店經(jīng)營(yíng)者。 非產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)也歸業(yè)主。這其中又大體有三種模式： a、經(jīng)營(yíng)者提供酒店式個(gè)別簡(jiǎn)單服務(wù)如代定機(jī)票、提供家政等的經(jīng)營(yíng)模式，沒有出租等服務(wù)。這種模式與中國(guó)普通的物業(yè)管理區(qū)別不大，買這種酒店公寓的業(yè)主一般吃了個(gè)“冤大頭”； b、介于產(chǎn)權(quán)式酒店和上者之間的經(jīng)營(yíng)模式，經(jīng)營(yíng)者為業(yè)主提供代租代管代收代售的服務(wù)，業(yè)主還可以與經(jīng)營(yíng)者簽訂一定年限的協(xié)議，經(jīng)營(yíng)者代為出租物業(yè)，而業(yè)主也可以在此期間享受協(xié)議時(shí)間段的自主權(quán)，同時(shí)享受各項(xiàng)酒店服務(wù)。出租收益經(jīng)營(yíng)者和業(yè)主采取3：7或4：6比例開，； c、業(yè)主以一定的租金價(jià)格租給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者擁有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，而出租物業(yè)收益多少與業(yè)主無(wú)關(guān)?？傊?，中國(guó)的酒店公寓經(jīng)營(yíng)模式非常復(fù)雜。美國(guó)還會(huì)附以聯(lián)網(wǎng)等宣傳方式，對(duì)酒店服務(wù)做推廣，吸引旅客入住、租用，而中國(guó)的酒店公寓很少做類似的宣傳工作，這也是為什么長(zhǎng)期或短期客戶沒有養(yǎng)成租用酒店公寓的習(xí)慣的關(guān)鍵原因之一，從而導(dǎo)致中國(guó)酒店公寓的呼聲多數(shù)留于銷售層面而忽視經(jīng)營(yíng)層面。產(chǎn)權(quán)式酒店在這方面做得略好，形成了氣候?！ 竦谖骞?jié) 經(jīng)營(yíng)態(tài)度區(qū)別 美國(guó)：由于經(jīng)營(yíng)模式所帶來的后期租金收益和保持自身酒店品牌的需要，
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