法律說農(nóng)村墳地(編輯修改稿)
2024-07-19 17:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 同時，受讓者還可以進行預(yù)告登記以保護自己的權(quán)利?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。 第二，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村墳地的使用權(quán)時是否必須要有一定的限制。答案是肯定的，《物權(quán)法》第一百四十條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準。依據(jù)此法規(guī)，受讓人轉(zhuǎn)讓墳地的使用權(quán)時，只能用于建設(shè)墳地，不得用于其它目的，除非依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準。之所以有這樣的規(guī)定，就是為了防止少部分人利用轉(zhuǎn)讓之機從中謀取暴利，擾亂農(nóng)村土地的使用規(guī)劃。而第一百四十四條對轉(zhuǎn)讓有了更深的限制，規(guī)定到：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。（三）農(nóng)村墳地的使用期限問題 現(xiàn)在的土地都是有期使用的，《物權(quán)法》明確規(guī)定，耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年。墳地的使用期限又該是多少年呢？使用到期后又該如何處理呢？筆者將針對這兩個問題分別展開自己的論述：第一，《物權(quán)法》對于墳地的使用期限并沒有做詳細的規(guī)定，但民政部關(guān)于貫徹執(zhí)行《殯葬管理條例》有關(guān)條款解釋的函第四條規(guī)定：“關(guān)于公墓墓穴占地面積和使用年限問題《條例》第二章第十一條規(guī)定：“嚴格限制公墓墓穴占地面積和使用年限?！边@一規(guī)定是指：按《通知》要求，埋葬骨灰的單人、雙人合葬墓占地面積不得超過1平方米，埋葬遺體的單人墓占地面積不得超過4平方米，雙人合葬墓不得超過6平方米；墓穴（含骨灰堂骨灰存放格位）原則上以20年為一個使用周期?！庇纱丝梢?，在農(nóng)村公墓內(nèi)的墳地，其使用期限為20年。但是在農(nóng)村，很多墳地都是埋在公墓外的，對于這種情況，又該如何處理呢？國務(wù)院《殯葬管理條例》第十一條規(guī)定：“按照規(guī)劃允許土葬或者允許埋葬骨灰的，埋葬遺體或者埋葬骨灰的墓穴占地面積和使用年限，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照節(jié)約土地、不占耕地的原則規(guī)定。”因此，對于農(nóng)村墳地的使用期限要分為兩種情況：農(nóng)村墳地建在公墓內(nèi)的，則其使用期限為20年；建在公墓外的，則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照節(jié)約土地、不占耕地的原則規(guī)定使用期限。 第二，《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。這里又出現(xiàn)了一個關(guān)鍵問題：墳地到底屬于住宅建設(shè)用地還是非住宅建設(shè)用地。對此問題，國內(nèi)外專家并沒有提及，但筆者認為，至少在中國，墳地因?qū)儆谧≌ㄔO(shè)用地，原因為墳地是給死者“住”的，在民間墳地又被稱為“陰宅”。因此，筆者認為，墳地20年使用到期后，應(yīng)當(dāng)自動續(xù)期，但必須繳納一定的土地使用費。（四）農(nóng)村墳地的統(tǒng)一登記問題 《物權(quán)法》第十條規(guī)定：不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。第十六條規(guī)定：不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。由此可見，我國對土地權(quán)屬實行行政機關(guān)登記確認制度，具體登記內(nèi)容由法律行政法規(guī)規(guī)定，并且由市、縣級人民政府具體實施。如果想得到墳地的使用權(quán)，就必須到相應(yīng)的機關(guān)進行登記，并且領(lǐng)取該土地的權(quán)屬證書。《物權(quán)法》第十七條明確說到：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。 由于現(xiàn)行登記制度不夠完善，許多已經(jīng)使用或即將使用墳地的農(nóng)民未能到市縣政府登記領(lǐng)取該土地的權(quán)屬證書。物權(quán)法實施后墳地使用者應(yīng)積極辦理該土地使用登記，未經(jīng)過登記的土地將不受物權(quán)保護。如果權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。若農(nóng)村墳地的統(tǒng)一登記問題不解決，則會發(fā)生三個嚴重后果：受到侵害時，其合法權(quán)益得不到保護；拆遷時，得不到應(yīng)有的補償；發(fā)生糾紛時，得不到法律的承認。四、農(nóng)村墳地的其它物權(quán)問題。 前面主要探討了農(nóng)村墳地的所有權(quán)和使用權(quán)問題，但從《物權(quán)法》的角度來看農(nóng)村墳地的保護，還有許多其它的物權(quán)需要詳細的分析，接下來筆者將從農(nóng)村墳地的相鄰關(guān)系、收益、地役權(quán)、抵押權(quán)四個物權(quán)問題分別進行進一步的闡述：（一）農(nóng)村墳地的相鄰關(guān)系問題 《物權(quán)法》出臺之前，我國對于相鄰關(guān)系是規(guī)定在民法通則和民通意見中的。民法通則第83 條為：不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。民通意見97103 條中還另外增加了有關(guān)滴水、挖掘土地和種植竹木等相鄰關(guān)系?！段餀?quán)法》的84 至92 條對我國相鄰關(guān)系的規(guī)定明顯更為詳盡和先進?！段餀?quán)法》第八十四條規(guī)定：不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助
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