【文章內(nèi)容簡介】 較高，投資者應(yīng)將承受的風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)，如投資額不超過總資產(chǎn)的70%，同時(shí)應(yīng)在可能的情況下，多點(diǎn)選擇，分散投資。應(yīng)盡量購買準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房物業(yè)。投資前應(yīng)通過現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查來深入了解鋪位的實(shí)際情況、環(huán)境因素、觀察分析可能受到的限制和影響，即時(shí)發(fā)現(xiàn)不利因素進(jìn)行規(guī)避。 b、回報(bào)率 投資者初步?jīng)Q定投資目標(biāo)后，應(yīng)先擬定計(jì)劃的出租經(jīng)營業(yè)態(tài)，再通過商戶拜訪，了解相近經(jīng)營商戶的經(jīng)營要求，承受租金水平，來計(jì)算實(shí)際可行的回報(bào)率。對售后由管理公司包租的項(xiàng)目，如超過15%的的回報(bào)承諾，則需要謹(jǐn)慎對待。 c、穩(wěn)定性 商業(yè)周邊區(qū)域的商業(yè)成熟度是投資回報(bào)穩(wěn)定性的最主要反映，可以通過直觀感受和對區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的間接了解，來判斷未來商業(yè)發(fā)展的趨勢。 d、產(chǎn)品質(zhì)素 商鋪的結(jié)構(gòu)和設(shè)施是否有硬傷，層高、柱距、排污、水電供應(yīng)等是否合理，對經(jīng)營業(yè)態(tài)是否有限制，如社區(qū)商業(yè)對娛樂業(yè)、餐飲的限制，商業(yè)中心對各層經(jīng)營業(yè)態(tài)的限制等。 投資者可根據(jù)以上要素進(jìn)行分級逐一評分，客觀的篩選出最有投資潛力的商鋪，進(jìn)行投資決策。 結(jié)語 商鋪投資相對于投資住宅有更高的回報(bào)，同時(shí)亦有更高的風(fēng)險(xiǎn)，這是客觀的。但對風(fēng)險(xiǎn)的控制不僅取決于投資者對項(xiàng)目的選擇能力，同時(shí)也取決于整體市場的規(guī)范程度。商業(yè)地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，需要投資者的理性選擇，同時(shí)也需要開發(fā)企業(yè)的理性開發(fā)和商業(yè)代理、商業(yè)管理公司的成熟運(yùn)作來保證。商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)尚屬起步，商鋪投資市場還不規(guī)范，市場中投資者與開發(fā)商的信息是不對稱的，投資者獲得的有效信息越少，投資風(fēng)險(xiǎn)越大，對于商鋪投資者尤其是個(gè)人投資者，有必要與專業(yè)商業(yè)代理公司保持密切聯(lián)絡(luò)，獲取更多項(xiàng)目信息、經(jīng)營商戶信息，同時(shí)也可以通過加入投資者聯(lián)盟，成立投資組織，形成購買優(yōu)勢，同時(shí)提升整體投資分析水平。我們相信北京的商鋪投資會隨著商業(yè)地產(chǎn)日益成熟而步入更高的發(fā)展層次。 附錄北京商鋪典型項(xiàng)目簡介 北京典型商鋪簡介 蘋果社區(qū)商業(yè)街位于CBD、社區(qū)商業(yè)類的蘋果社區(qū)，總建設(shè)面積近70萬平方米，其中商業(yè)建筑面積8萬平方米。由臨街商鋪和特色街“蘋果二十二院街”組成。由于其產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，面積適中，鋪鋪朝街，所有商鋪均可自由連通為2002000平米的商業(yè)空間。特色街“蘋果二十二院街”將自然景觀與人文景觀有機(jī)融合，成為運(yùn)用現(xiàn)代建筑手法、具有民居特色院落商街。 建外SOHO位于長安街上的建外SOHO，總建筑面積約為70萬平米，由公寓、寫字樓、SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會所。300個(gè)商鋪全部面向項(xiàng)目內(nèi)部步行街。復(fù)式結(jié)構(gòu)商鋪設(shè)計(jì)獨(dú)特。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)別致，定位準(zhǔn)確，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌優(yōu)勢，眾多因素使得其得到眾多投資商的認(rèn)同。 巨庫作為商場類型的巨庫，位于東城區(qū)安定門外蔣宅口，地處安外大街北京環(huán)線北二，三環(huán)之間的焦點(diǎn)位置。地下一層至三層為商場，樓上17層為商住，商業(yè)整體規(guī)劃為體驗(yàn)式賣場。本項(xiàng)目是盤活爛尾樓的一大力作。巨庫商業(yè)總建筑面積 為3萬平米，地下一層至三層為商場。由于本項(xiàng)目以年輕時(shí)尚型女性服裝為主，賣場集購物、休閑和娛樂為一體，迎合當(dāng)今時(shí)尚的酷一族對環(huán)境和商品價(jià)格的要求，每層各圍繞一個(gè)主題展開，地下一層為美食，一層為服裝，二層為女性飾品和化妝品，三層為運(yùn)動休閑服飾。采用大商場小鋪面的做法，共有1000個(gè)鋪面，面積大約在5~9平米。巨庫作為特色商場，由于其鋪面面積較小，利于投資商購買，使得開發(fā)商及時(shí)實(shí)現(xiàn)資金回籠，首次創(chuàng)新提出體驗(yàn)式的賣場，支持其新青年時(shí)尚賣場。推廣風(fēng)格新穎時(shí)尚，案名，slogan與推廣主題十分吻合，沖擊力強(qiáng)，代投資型商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商，并對商鋪進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。 燕莎奧特萊斯購物中心坐落于北京東四環(huán)工大橋西側(cè)，緊鄰東四環(huán)路。是國內(nèi)第一家名品折扣店。由于其經(jīng)營模式有創(chuàng)新，定位準(zhǔn)確，符合現(xiàn)在北京存在的品牌消費(fèi)的需求群體，相關(guān)配套設(shè)施較好，所以銷售旺盛。 還有銷售很旺的珠江帝景、萬達(dá)廣場、上海沙龍、遠(yuǎn)洋山水等，在此不逐一而論。 總體來說，發(fā)展?jié)摿薮蟮纳虡I(yè)地產(chǎn)剛開始起步，商鋪投資熱度還將繼續(xù)持續(xù)。在供應(yīng)逐步放大的情況下，符合目標(biāo)消費(fèi)者需求、定位準(zhǔn)確、后期經(jīng)營管理良好的商鋪，其商業(yè)的回報(bào)價(jià)值是可以逐年遞升的、商鋪將繼續(xù)是投資商追捧的對象。所以說商業(yè)物業(yè)開發(fā)建設(shè)出來是其一，而整個(gè)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營管理的是否合理，商業(yè)氛圍的營造好壞與否，都是商業(yè)物業(yè)整體升值和開發(fā)商延續(xù)性發(fā)展、能否讓投資者的回報(bào)得以保證的重要問題。在后期經(jīng)營中加強(qiáng)管理，使得開發(fā)運(yùn)作的商業(yè)物業(yè)更貼近于市場，更具有競爭力。專賣商店店型策劃一、開店決策 當(dāng)今社會，越來越多的企業(yè)家和個(gè)人都有開店的欲望，專賣商店是一個(gè)理想的選擇。因?yàn)閷Ｙu商店規(guī)模小、投入資金少，又可以展現(xiàn)開店人的風(fēng)格。事實(shí)上，目前世界上的許多零售業(yè)巨子都是從小專賣店起家的。 但是，開專賣店并非一定成功的，現(xiàn)實(shí)生活中失敗者屢見不鮮。因此，在決定設(shè)立專賣商店時(shí)，一定要了解專賣商店經(jīng)營的難處。能克服這些困難，才是辦好專賣商店的基礎(chǔ)；如果無力克服這些困難，最好放棄開辦專賣商店。 １、專賣商店競爭激烈。專賣商店無論規(guī)模大小都會有成功的機(jī)會，并且能施展經(jīng)營者的才能，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。因此，開辦專賣商店的企業(yè)和個(gè)人為數(shù)眾多。專賣店與其他種類商店之間的競爭十分激烈，尋求新的機(jī)會很不容易，所以按照自己的理念去經(jīng)營很可能會碰壁，這就需要?jiǎng)?chuàng)辦人的心理承受力強(qiáng)，駕馭市場的能力超凡。專賣商店發(fā)展的彈性很大，最熱門的商店可能是一家專賣商店，最蕭條的也可能是專賣商店。假如你設(shè)立一家專賣商店，就要抱定背水一戰(zhàn)的信念，只能前進(jìn)，不能后退?；孟胼p輕松松地經(jīng)營它，絕對不會成功。若試圖也辭掉公職，辦個(gè)商店，以享受自由的心情來經(jīng)營，只可能眾失敗。 ２、經(jīng)營者需要專業(yè)知識。專賣商店的特色是專業(yè)性強(qiáng)，因此經(jīng)營者必須對所經(jīng)營的商品有豐富的了解。這不僅能保證所買進(jìn)的貨物品質(zhì)優(yōu)良，而且能向顧客提供高層次和周到的服務(wù)。 縱觀世界上一些成功的專賣商店，經(jīng)營者都是專家。在巴黎，書店的經(jīng)營者是飽讀讀書的學(xué)者，古董店的老板大多是古董鑒賞家，服裝店經(jīng)理是服裝設(shè)計(jì)師，集郵社的創(chuàng)辦人常是集郵家。 有人說：專賣商店能否辦得起來，關(guān)鍵在于資金；專賣商店能否辦好，關(guān)鍵在于經(jīng)營者的專業(yè)知識。這是有一定的道理的。 ３、資金要有保障。開店需要錢，開辦何種專賣店，需要多少錢，須事先知曉。例如在北京開辦一家美容院至少要投資５萬元；開辦一家服裝店至少要投資２０萬元。當(dāng)然，地域不同，規(guī)模不同，商品等級不同，會需要不同資金的投入。例如：在日本開設(shè)一家３０平方米大的茶藝館，必須準(zhǔn)備保證金４００萬日元，內(nèi)部裝潢費(fèi)４００萬日元，開店預(yù)備資金２００萬日元，合計(jì)為１０００萬日元。 如果創(chuàng)辦者能獨(dú)立負(fù)擔(dān)全部資金投入最為理想；如果資金不足，就要考慮借款。借到與否、風(fēng)險(xiǎn)大小與自己的承受風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力如何，都要有所估算。有人常因?yàn)橘Y金不足，致使開店的理想成為泡影，或只好縮小專賣商店的規(guī)模。 在決定是否開辦專賣商店時(shí)，對以上的利弊得失要進(jìn)行具體分析，不可瞻前顧后，也切勿草率行事。 二、店型選擇 當(dāng)人們決定要開個(gè)專賣店后，馬上就面臨著開什么類型專賣店的問題。雖然各種專賣商店有著共同的特性，但也有差異，有時(shí)差異會對專賣店的發(fā)展有重要的影響，因此企業(yè)或個(gè)人都應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇。 １．店型選擇的影響因素 專賣商店種類繁多，特點(diǎn)各異，選擇時(shí)就考慮以下影響因素。 （１）資金。資金數(shù)目是店型選擇的重要影響因素，資金雄厚的企業(yè)和個(gè)人，可選擇高檔路線的專賣商店。如服裝店、化妝品店、電器店、首飾店等。這些商店要求裝飾豪華、高雅，商品價(jià)格較高，當(dāng)然利潤也較大。如果僅是小本經(jīng)營，可選擇較大眾化的專賣商店，如食品店、冷飲店、花店、咖啡店等。 （２）競爭。競爭源于市場的供需狀況，在選擇專賣商店店型時(shí)，應(yīng)避免進(jìn)入競爭異常激烈的領(lǐng)域，開辟新市場更利于生存和發(fā)展。目前服裝店、食品店、家具店都是市場競爭激烈區(qū)域，而化妝品店、花店、洗衣店等還有很大的市場潛力。單品經(jīng)營和獨(dú)家風(fēng)格，是躲避過度競爭的理想選擇。日本有一家玻璃器皿商店，經(jīng)營各種類型、大小不等、用途各異的玻璃器皿，生意