【文章內(nèi)容簡介】 期達(dá)到約定天數(shù)?！　　赋Ｒ姷膯栴}」 本條最難掌握的是如何約定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾期時間，以及違約金的比例?！　　笇Σ摺?結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為確定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾期時間應(yīng)考慮下列因素：（一）、賣方對資金的需求程度；（二）、標(biāo)的房產(chǎn)價款的數(shù)額；（三）、買方的資信狀況；（四）是一次性付款還是分期付款、按揭付款。對于逾期付款違約金，筆者建議參照人民銀行公布的金融單位計(jì)收逾期貸款利息確定。解除合同時按累計(jì)應(yīng)付款計(jì)算的違約金，筆者認(rèn)為不宜超過10％?！　〉诎藯l 交付期限出賣人應(yīng)當(dāng)在　　　 年　　月　　日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第 種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：　　1. 該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格?！　?. 該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格?！　?. 該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格?！　?. 該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件?！　?，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：　　，且出賣人在發(fā)生之日起 日內(nèi)告知買受人的；　　2. ；　　「釋義」 本條規(guī)定的是賣方交付標(biāo)的房產(chǎn)的最后期限、交付條件以及延期交付的免責(zé)事由。與原示范文本最大的區(qū)別是：規(guī)定了四種不同的交付使用條件?！　　赋Ｒ妴栴}」 簽訂該條時買賣雙方最常見的爭議是選擇該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”還是該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格”作為交付條件。由于諸如入住后很長時間供水、供電、交通、綠化等配套設(shè)施遲遲不能落實(shí)的案件屢屢被新聞煤體報道，買方越來越多地提出將商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格作為交付條件。這種要求也有法律依據(jù)。國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30天內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。第十八條：住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況。（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。　　但實(shí)際操作起來有一些具體問題。以前的綜合驗(yàn)收都是由建設(shè)部門召集各有關(guān)部門進(jìn)行，經(jīng)常出現(xiàn)竣工交付與綜合驗(yàn)收完畢有很大時間差。2000年新的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》實(shí)施后，建設(shè)部門對工程竣工驗(yàn)收采取備案制度，由建設(shè)單位自行組織驗(yàn)收。這就造成建設(shè)單位需要分別組織多個部門的驗(yàn)收工作，使得驗(yàn)收工作更加費(fèi)時費(fèi)力。由于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營和施工涉及政府各個部門，特別是水、電等項(xiàng)目外部配套工程必須由政府指定的企業(yè)施工，開發(fā)商無法自主把握，制約了開發(fā)商交付計(jì)劃的實(shí)施。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都難以實(shí)現(xiàn)在商品房交付使用的同時通過綜合驗(yàn)收”，因此直接導(dǎo)致了開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾，甚至為此訴諸公堂?！　　笇Σ摺?在綜合驗(yàn)收制度尚未完善或者開發(fā)商沒有確切把握的情況下，建議開發(fā)商與客戶選擇商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為交付條件，但要注意向客戶將原因解釋清楚?！　〉诰艞l 出賣人逾期交房的違約責(zé)任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 種方式處理：　　，分別處理（不作累加）　?。?）逾期不超過 日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；　?。?）逾期超過　 　日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起 天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的 %向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 （該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。　　2.「釋義」 本條提供的第種賣方逾期交房的違約責(zé)任采取分段處理的方式，即違約時間在某天數(shù)內(nèi)，賣方按買方已支付房款的一定比例支付違約金，合同繼續(xù)履行；違約時間超過上述天數(shù)，則買方有權(quán)選擇解除合同?！　∮馄跁r間超過確定的天數(shù)時，如果買方選擇解除合同，賣方應(yīng)當(dāng)支付買方已付房款一定比例的違約金；如果買方選擇合同繼續(xù)履行，則賣方應(yīng)按違約天數(shù)支付違約金。違約天數(shù)應(yīng)從約定交付時間起算起至實(shí)際交付止，按統(tǒng)一的比例計(jì)算，而不分段計(jì)算?！　　赋Ｒ妴栴}」 逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管機(jī)關(guān)強(qiáng)制變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開發(fā)商品不能控制的原因。隨著老百姓權(quán)利意識的增強(qiáng)，因逾期交房引發(fā)的糾紛甚至訴訟也越來越多?！　　笇Σ摺?不管什么原因，只要不構(gòu)成不可抗力賣方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。而且本條的責(zé)任應(yīng)當(dāng)與第七條買方逾期付款的違約責(zé)任”相當(dāng)。建議開發(fā)商本著公平對等的原則簽訂本條。如果出現(xiàn)逾期交房，應(yīng)及時通知客戶，確屬己方責(zé)任的要積極主動承擔(dān)責(zé)任；不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，說明理由爭取客戶諒解。實(shí)踐證明，只要處理得當(dāng)，絕大多數(shù)的客戶對短時間的逾期交付是不會斤斤計(jì)較的?！　〉谑畻l 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：　　1. 該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶形、空間尺寸、朝向；　　2.「釋義」 本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)發(fā)生設(shè)計(jì)變更時如何處理的約定?！　　赋Ｒ妴栴}」 根據(jù)該條規(guī)定只有當(dāng)規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更達(dá)到影響到買受人所購買商品房質(zhì)量或使用功能”的程度，出賣人才有義務(wù)通知買受人。這種規(guī)定過于原則，產(chǎn)生糾紛后難以判定?！　　笇Σ摺?為減少誤解，應(yīng)在該條自由約定的部分盡可能地將影響到買受人所購買商品房質(zhì)量或使用功能的情形明確約定。比如房屋所在小區(qū)的容積率、綠化率、配套設(shè)施等發(fā)生變更”。　　第十一條 交接商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)?！　∮捎谫I受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：　　「釋義」 本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)的交接程序以及相關(guān)法律后果的約定。　　范本還規(guī)定了出賣人在交付房產(chǎn)時應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這是不同與原范本（GF950171）的新規(guī)定。住宅質(zhì)量保證書和使用說明書制度是建設(shè)部1998年頒布的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》確立的。目的是為了保障住宅消費(fèi)者的權(quán)益，加強(qiáng)商品房住宅售后服務(wù)管理，促進(jìn)住宅銷售?！蹲≌|(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級；地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期?！蹲≌褂谜f明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；結(jié)構(gòu)類型；裝修、裝飾注意事項(xiàng)；上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；配電負(fù)荷；承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等值得注意事項(xiàng)的說明；其他需說明的問題。　　「常見問題」 由于目前商品房買賣多采用預(yù)售形式，買方在簽訂合同時和其后的很長一段時間內(nèi)，對標(biāo)的房產(chǎn)的認(rèn)識建立在開放商的宣傳、承諾以及一些書面材料的基礎(chǔ)之上。只有到交接階段，這種幻想”才變?yōu)榭吹靡姟⒚弥默F(xiàn)實(shí)。而想象和現(xiàn)實(shí)總是有些差別的，更何況在我國房地產(chǎn)業(yè)尚不規(guī)范的大環(huán)境下夸大宣傳、虛假承諾幾乎是全行業(yè)的慣例”，這些都導(dǎo)致了交接糾紛大面積產(chǎn)生。交接糾紛的表現(xiàn)形式可簡單劃分為逾期交付、標(biāo)的房產(chǎn)質(zhì)量爭議（包括賣方不能提供驗(yàn)收證明和雖然能夠提供驗(yàn)收證明但買方仍