【正文】 遇到仲裁問(wèn)題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪問(wèn) 《商品房買賣合同》逐條祥解概述：商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。商品房買賣合同是商品房買賣雙方當(dāng)事人簽訂的，用以明確各自權(quán)利義務(wù)的具有法律效力的文件?！　∧壳皩?shí)踐中最常用的商品房買賣合同文本是國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本（GF20000171）。該示范文本是兩部門在原《商品房購(gòu)銷合同》示范文本（GF950171）的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)改進(jìn)而成的。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導(dǎo)作用，并非強(qiáng)制使用。但在實(shí)踐中，示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此，認(rèn)真研究商品房買賣合同示范文本的確切含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個(gè)開(kāi)發(fā)商必須足夠重視的課題?！　”疚膶⒁罁?jù)《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題和總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)示范文本進(jìn)行逐條解釋，并對(duì)如何填寫(xiě)做深入探討。　　商品房買賣合同說(shuō)明（內(nèi)容略）　　「釋義」該部分是對(duì)文本的簡(jiǎn)要介紹，包括文本的性質(zhì)、商品房定義、填寫(xiě)說(shuō)明、解釋權(quán)歸屬等內(nèi)容。其中，有關(guān)填寫(xiě)方法的規(guī)定（第5條）應(yīng)詳細(xì)閱讀，并在填寫(xiě)過(guò)程中嚴(yán)格遵循。充分利用好文本中授權(quán)雙方當(dāng)事人自行約定的部分，能夠彌補(bǔ)該文本的不足，最大限度地維護(hù)開(kāi)發(fā)商的合法權(quán)益。而且規(guī)范、清晰的填寫(xiě)也有利于開(kāi)發(fā)商樹(shù)立良好的商業(yè)形象?！　　赋Ｒ?jiàn)問(wèn)題」有些開(kāi)發(fā)商工作人員由于工作潦草，沒(méi)能嚴(yán)格按照說(shuō)明”第5條的方式在相應(yīng)部位劃勾或劃差叉，導(dǎo)致文本混亂、及其不規(guī)范、不嚴(yán)肅?！　　笇?duì)策」認(rèn)真閱讀說(shuō)明”，嚴(yán)格按說(shuō)明”填寫(xiě)文本。建議有條件的開(kāi)發(fā)商品采用專業(yè)打印軟件打印合同文本。　　合同雙方當(dāng)事人：（內(nèi)容略）　　「釋義」該部分詳細(xì)列明買賣雙方（包括其代理人）的基本情況?！　　赋Ｒ?jiàn)問(wèn)題」有些售樓處工作人員往往忽視對(duì)買方基本情況的填寫(xiě)，出現(xiàn)地址不詳甚至錯(cuò)誤，給以后發(fā)送入住通知等帶來(lái)不必要的麻煩甚至導(dǎo)致公司損失。（這絕不是筆者危言聳聽(tīng)，筆者曾經(jīng)代理過(guò)一件類似案子：由于售樓處工作人員將買方的地址填寫(xiě)的模糊不清導(dǎo)致無(wú)法與買方聯(lián)系，公司受到損失，該工作人員也丟了工作。）　　「對(duì)策」賣方的基本情況應(yīng)以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上載明的相關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)。買方的地址應(yīng)填寫(xiě)戶籍所在地，戶籍所在地與經(jīng)常居住地不一致的填寫(xiě)經(jīng)常居住地。由于文本只是印制了自然人作為買方的情形，導(dǎo)致當(dāng)法人或其他組織作為買方時(shí)沒(méi)有相應(yīng)的填寫(xiě)位置，對(duì)此可自行印制買方基本情況替換該部分?！　〉谝粭l 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)?！　〕鲑u人以__________________________方式取得位于_________________________、編號(hào)為_(kāi)__________________的地塊的土地使用權(quán)。「土地使用權(quán)出讓合同號(hào)」「土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)」「劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)」，規(guī)劃用途為_(kāi)________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日?！　〕鲑u人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，「現(xiàn)定名」「暫定名」，施工許可證號(hào)為_(kāi)_________.「釋義」 該條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)建設(shè)過(guò)程的合法性的介紹。用以說(shuō)明建設(shè)項(xiàng)目在用地、規(guī)劃管理、施工管理、開(kāi)發(fā)主體等方面都符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得了有關(guān)主管部門的許可。　　「常見(jiàn)問(wèn)題」 實(shí)踐中，有些項(xiàng)目的建設(shè)用地是以劃撥方式取得的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，此類房產(chǎn)要出售的，應(yīng)當(dāng)取得土地主管部門的批準(zhǔn)，并且簽訂土地使用權(quán)出讓合同、向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。還有些開(kāi)發(fā)商只是和土地主管部門簽訂了《土地使用權(quán)預(yù)約合同》或者雖然簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同》但尚未繳清土地使用權(quán)出讓金。上述情況，嚴(yán)格來(lái)講都不屬于具備了《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定的商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)?！薄　　笇?duì)策」 雖然在目前的司法實(shí)踐中，法院一般不簡(jiǎn)單地因?yàn)樯鲜鐾恋厥褂脵?quán)瑕疵而認(rèn)定商品房買賣合同無(wú)效。但由于購(gòu)買上述土地上建設(shè)的房產(chǎn)，較之于已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書(shū)的土地上的房產(chǎn)，買方面臨著較多的不確定因素和較大的風(fēng)險(xiǎn)。賣房應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則將建設(shè)用地的實(shí)際情況向買方作出全面、客觀的說(shuō)明，以避免引發(fā)客戶不必要的誤解和糾紛?！　〉诙l 商品房銷售依據(jù)。　　買受人購(gòu)買的商品房為「現(xiàn)房」「預(yù)售商品房」。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi)_______________，商品房預(yù)售許可證號(hào)為_(kāi)_________________________________________.「釋義」 該條是關(guān)于預(yù)售許可證的約定。預(yù)售許可證是賣方出售標(biāo)的房產(chǎn)的行為合法性的最重要的依據(jù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。按照主管部門許可的發(fā)售范圍不同，預(yù)售許可證分為內(nèi)銷許可證和外銷許可證。只有取得外銷許可證的項(xiàng)目才可以向中國(guó)境外客戶銷售?！　　赋Ｒ?jiàn)問(wèn)題」 未取得預(yù)售許可證便簽訂商品房買賣合同或者預(yù)定協(xié)議（又稱認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)協(xié)議、訂購(gòu)協(xié)議），在業(yè)內(nèi)是常見(jiàn)的。如果產(chǎn)生糾紛，一方以不符合預(yù)售條件為由主張合同無(wú)效，法院一般認(rèn)為只要在一審訴訟階段賣方補(bǔ)辦了預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。但行政主管部門有權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)商的上述行為給予責(zé)令停止銷售活動(dòng)、沒(méi)收違法所得、罰款等行政處罰?！　　笇?duì)策」 嚴(yán)格按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件預(yù)售，避免不必要的損失?！　〉谌龡l 買受人所購(gòu)商品房的基本情況?！　≠I受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：　　第___________「幢」「座」___________「單元」「層」___________號(hào)房。　　該商品房的用途為_(kāi)__________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為_(kāi)__________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層?！　≡撋唐贩筷?yáng)臺(tái)是「封閉式」「非封閉式」?！　≡撋唐贩俊负贤s定」「產(chǎn)權(quán)登記」建筑面積共___________________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e________________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）?！　　羔屃x」 本條是對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的座落、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積等概況的約定?！　　赋Ｒ?jiàn)問(wèn)題」 目前實(shí)踐中最常見(jiàn)的問(wèn)題是商品房合同約定面積與建成后房屋交易主管部門實(shí)測(cè)面積不一致。造成這種的結(jié)果的原因是多方面的。既有不法開(kāi)發(fā)商的故意欺詐，也有現(xiàn)行法規(guī)不甚完備的原因。一段時(shí)間以來(lái)，建設(shè)部1995年頒布的《商品房銷售面積及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》是計(jì)算商品房建筑面積和公用面積的主要法律依據(jù)。但該規(guī)定的法律效力較低而且規(guī)定過(guò)于原則性。加之由于歷史原因，商品房面積的管理工作存在部門職能交叉的問(wèn)題。國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部對(duì)此有過(guò)相互抵觸的規(guī)定。筆者曾經(jīng)代理過(guò)一個(gè)案件，房產(chǎn)管理部門和質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門對(duì)同一房產(chǎn)的面積測(cè)量結(jié)論相差懸殊，而兩部門都具備測(cè)繪資質(zhì)”，導(dǎo)致法院難以認(rèn)定?！　　笇?duì)策」 針對(duì)上述情況，我國(guó)第一個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 179862000）于2000年8月正式實(shí)施，成為房產(chǎn)面積測(cè)量里領(lǐng)域最權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院進(jìn)一步明確了商品房面積管理的部門職能分工，即房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)商品房面積管理工作，制定有關(guān)政策，查處商品房面積管理中的違法行為，對(duì)商品房面積測(cè)量機(jī)構(gòu)的資質(zhì)提出初審意見(jiàn)。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)商品房面積測(cè)量器具的監(jiān)督工作，查處違法使用不符合標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)量器具的行為?！?000年12月28日建設(shè)部和國(guó)家測(cè)繪局聯(lián)合下發(fā)的《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》進(jìn)一步明確：房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》和本辦法的規(guī)定，取得省級(jí)以上人民政府測(cè)繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)的《測(cè)繪資格證書(shū)》。申請(qǐng)房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位應(yīng)當(dāng)向所在地省級(jí)測(cè)繪行政主