【文章內容簡介】 、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中 約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或 協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實 現(xiàn)。（國稅發(fā)〔2006〕31號）⑵ 采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷 售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實 現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā) 產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實 現(xiàn)。（國稅發(fā)〔2006〕31號）三、帶裝修房屋的情況營業(yè)稅：納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約(或合同)，向對方收取兩份價款。對納稅人向對方收取的裝修及安裝設備的費用，應一并列入房屋售價，按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅（國稅函[1998]53號文件）。所得稅：對于所得稅來說，作為一項收入還是分解成兩項收入，對于收入總額都是沒有影響的。但是，如果為了廣告需要而標明贈送空調、家電等，要注意企業(yè)所得稅和個人所得稅。變化：如果房地產公司與另外一家裝修公司合同，分別同購房者簽訂合同；甚至房地產公司、裝修公司、電器銷售公司分別同購房者簽訂購房合同、裝修合同、電器購買合同，從稅收方面是不是更有利一些？當然，這是稅務角度的建議，從房屋銷售來說，購房者更相信開發(fā)企業(yè)，而不是什么裝修公司。四、贈送閣樓、車庫、車位等房地產公司為了促進銷售，經(jīng)常會贈送閣樓、車庫、地上或地下車位（所有權或使用權）等措施。這些閣樓、車庫、地上或地下車位，有的有建筑面積，有的沒有建 筑面積（，例如閣樓），有的只有使用權（例如地上車位），有的是從人防部門租過來的（例如地下車位）。但是無論什么情況，如果是贈送字樣， 千萬不要忘了企業(yè)所得稅和代扣代繳個人所得稅。同樣，這也是稅務方面的建議，對于銷售人員來說，贈送更容易吸引到客戶。學習體會之三[精華帖]原問題：“在境外銷售境內房產，隱匿銷售收入?！边@種在境外銷售的業(yè)務還真沒有碰到過。一、境外單位和個人在境內購房時受到限制的2006年7月11日，商務部等六部委聯(lián)合出臺了《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》，即通常所說的限外令，其中規(guī)定： 　在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內沒有設立分支、代表機 構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。也就是說，境外人士如果想要在中國買房，至少要符合３個標準：在中國境內居住滿一年，除想要購買的房屋外在中國境內沒有第二套房產，并且所購房產僅用于自用自住。二、文件規(guī)定從事房地產業(yè)務的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于我國境內房地產的，應按境外企業(yè)向購房人銷售的價格，作為外商投資企業(yè)房地產銷售收入，計算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。上述外商投資企業(yè)向境外代銷、包銷企業(yè)支付的各項傭金、差價、手續(xù)費、提成費等勞務費用，應提供完整、有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務機關審核確認后，方可作為外商投資企業(yè)的費用列支。但實際列支的數(shù)額，不得超過房地產銷售收入的10%（國稅發(fā)[1999]242號）。傭金的營業(yè)稅、所得稅營業(yè)稅：境外單位或者個人在境內發(fā)生應稅行為而在境內未設有經(jīng)營機構的，其應納稅款以代理者為扣繳義務人；沒有代理者的，以受讓者或者購買者為扣繳義務人。（營業(yè)稅實施細則第二十九條）所得稅：目前稅率10%。（所得稅實施條例第九十一條）三、境外隱藏收入的可行性由于實務中沒有接觸過這種情況，只能想象一下這種情況的可能性了：辦理房產證不做收入對方正常辦理了產權，但是銷售方不做收入。這種情況就不用討論了吧，一點技術含量都沒有。不辦理房產證對方由于某種原因（第三方擔保、公證、關聯(lián)企業(yè)或其他原因）相信房地產開發(fā)企業(yè)，不用辦理產權。這種情況對于稅務部門來說應當是很難查的，但是對于購買方還是有一定的風險的，對方是否接受這種方式，難度也很大。當然了，天下沒有不透風的墻，如果稅務部門想查的話，總還是有辦法的，這里就不細說了。抵押由于某種原因（不能驗收、或者資金鏈需要等）,將在建工程抵押，甚至直接將在建工程抵債，這恐怕也是一種手段吧?！　W習體會之四[精華帖]原問題：“私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權開具收款收據(jù)，隱匿收入?！睂W習體會：一、政策規(guī)定以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物（國稅發(fā)（1993）149號）。二、實際情況房地產開發(fā)企業(yè)除了正常的可供銷售的建筑以外，一般還有以下幾個部分：轉換層、消防水池等建筑物自身包含的面積（通常計入分攤面積中），但有的開發(fā)單位將轉換層也對外出租；變電所（站）、水二次加壓站點、熱力站等專業(yè)配套設備/設施，通常轉交給各專業(yè)公司，部分由物業(yè)負責（例如水二次加壓站點）；會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、文體場館、學校/幼兒園、通信場所等公共配套設施，部分出租出售，部分由物業(yè)負責管理；除了前述以外，開發(fā)公司額外修建的閣樓、車庫/位、地下停車場等，符合建筑面積的規(guī)定（），但沒有手續(xù)，也辦不了產權；不符合建筑面積的規(guī)定（），但仍有使用價值，當然也就有出租出售的價值；人防工程，通常占到整個建筑面積的2%4%，也有的按照單層建筑的投影面積計算。人防工程的面積是不計算到整個公共建筑面積部分的，當然也就不計算到總可售面積中。通常人防公司可以由開發(fā)單位以象征性的價格回租，然后再對外出租，注意不能出售。立體停車場由于現(xiàn)在城市的發(fā)展，土地的稀缺性和不可替代性，以及現(xiàn)代交通工具的高速發(fā)展，停車場/位已經(jīng)成了購房者著重關注的要點之一，現(xiàn)在有的項目的停車位與戶數(shù)紙幣已經(jīng)達到了1：1甚至還要多?，F(xiàn)在有的城市已經(jīng)發(fā)展了專用的立體停車場，采用智能機械式停車裝備，具體有升降橫移類、垂直循環(huán)類、水平循環(huán)類、巷道堆垛類等多種。由于屬于新生 事物，沒有固定車位，隸屬于建筑物和設備之間，同時又經(jīng)常屬于開發(fā)公司銷售建筑物的配套設施，所以這部分的營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅都是需要仔細研究的 問題。三、收據(jù)的管理通常，開發(fā)企業(yè)對購房者開具的發(fā)票和收據(jù)一般有三種（這個可能各地有不一樣的情況，僅供參考）：結算發(fā)票全稱：商品房銷售（結算）專用發(fā)票；適用范圍：適用于商品房銷售結算業(yè)務發(fā)票。簡單的說，就是可以用于辦理產權的發(fā)票，通常在交完全款以后開具。預售款專用發(fā)票（收據(jù)）全稱：遼寧省大連市商品房預收款專用發(fā)票；適用范圍：適用于銷售商品房收取的預售款業(yè)務。簡單的說，就是分期付款過程中，一次或多次交款的時候開具的專用發(fā)票，實質就是專用收據(jù)。往來收據(jù)在專用發(fā)票中無法包含的各種價外費用，如手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他價外費用，以及收取的維修基金、定金、保證金、違約金等，開具往來收據(jù)。如前所述，往來收據(jù)同營業(yè)稅和所得稅沒有嚴格的對應關系。與本問題的關系對于開發(fā)企業(yè)建設閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權，應當開具什么發(fā)票，從《大連市地方稅務局關于規(guī)范普通發(fā)票適用范圍的通知》（大地稅發(fā)[2004]177號）中沒有找出答案。四、本章節(jié)的疑問對于不構成建筑面積的閣樓、車庫等，如何處理？對于銷售使用權的建筑物/構筑物，應當開具什么發(fā)票？開發(fā)企業(yè)修建立體停車場并對外銷售車位的稅收政策？學習體會之五[精華帖]2008624 15:57魚加熊發(fā)表于[稅務業(yè)務探討]版面　快速返回 | 平板式閱讀整個主題 前言：這個之五特別沒有感覺，可能是說不明白吧。大家多提意見。原問題：“價外收費等按合同約定應計入房產總值的未按規(guī)定合并收入。有的企業(yè)以代收費用的形式掛往來賬戶；有的企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)約的材料、報廢工程和產品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認實現(xiàn)收入。”學習體會：一、價外費用價外費用的營業(yè)稅和所得稅方面的規(guī)定，在前面的學習中已經(jīng)詳細列舉了。不過由于會計準則與稅收規(guī)定方面的不同，在實務處理中會有一些不同，簡單比較一下：會計：“企業(yè)代第三方收取的款項，應當作為負債處理，不應當確認為收入?！保ā镀髽I(yè)會計準則第14 號——收入》）營業(yè)稅：“條例第五條所稱價外費用，包括向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。　　凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應并入營業(yè)額計算應納稅額?！保I業(yè)稅實施細則第十四條）所得稅：“開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入； 凡未納入開發(fā)產品價內并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理?！?（國稅發(fā)〔2006〕31號）因此，價外費用可以分為以下幾類：會計上作為收入，營業(yè)稅和所得稅也作為收入：例如違約金收入；會計上不作為收入，營業(yè)稅作為收入，所得稅不作為收入：例如代收代繳的各種資源性費用；會計上不作為收入，營業(yè)稅和所得稅也不作為收入：例如維修基金。二、代建工程（提供勞務）代建工程（提供勞務）的定義代建工程是一個常見的詞，但是到底什么屬于代建工程呢？在網(wǎng)上搜了一圈，感覺這個定義還是比較準確的：“代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開 發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等?！闭f白了，代建工程的本質屬于代理，應當是開發(fā)企業(yè)利用自身的人員、技術力量、資源等，代委托單位進行開發(fā)和 施工，但項目的土地、規(guī)劃、施工等各種審批都應當是委托單位的名字。（個人理解）代建工程的營業(yè)稅根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定代理業(yè)企業(yè)適用服務業(yè)稅目，按照5%的稅率征收營業(yè)稅。代理業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)是代理業(yè)務的“營業(yè)收入額”，是經(jīng)營代購代銷、代辦進出口、報關轉運、介紹服務、委托寄售和其它代理業(yè)務所取得的手續(xù)費、管理費、介紹費、傭金、報酬金等項收入。（營業(yè)稅暫行條例）“凡從事現(xiàn)行《營業(yè)稅稅目注釋》規(guī)定范圍內服務業(yè)稅目代理業(yè)業(yè)務經(jīng)營者，可以向委托方收取全部收入減去支付給其他協(xié)助或最終完成委托事項者的費用支出后的 余額為其營業(yè)額，據(jù)以計算征收營業(yè)稅。除此之外，這類代理業(yè)業(yè)務經(jīng)營者自身發(fā)生的任何經(jīng)營費用，均不得沖減其應計營業(yè)稅的營業(yè)額?！保ň┑囟悹I [1995]318號）“其他代理服務是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求，以委托方的名義從事除代購代銷貨物、代辦進出口、介紹服務以外的其他受托事項的經(jīng)營活動，并與委托方實行全額結算（原票轉交），只向委托方收取手續(xù)費的業(yè)務。納稅人提供上述其他代理服務，可根據(jù)其實際取得的手續(xù)費，按服務業(yè)稅務依5%的稅率計征營業(yè)稅。否則，應一律按自營業(yè)務計征營業(yè)稅。四、關于房屋開發(fā)公司代承建的房屋征稅問題房屋開發(fā)公司承辦國家機關、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司 (即受托方)不墊付資金，并同時符合本《通知》第三：條中其他代理服務條件的，則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按服務業(yè)稅目計征營業(yè)稅。否 則，對房屋開發(fā)公司承辦建設的各種房屋，均應全額按銷售不動產計征營業(yè)稅。”（蘇地稅發(fā) [ 1996 ] 074 號）在實務中，由于代理業(yè)按照差額繳納營業(yè)稅，所以稅務部門對于代理審批的很嚴格，例如北京市規(guī)定：“除上述列舉范圍外，凡發(fā)生符合現(xiàn)行代理業(yè)營業(yè)稅征收規(guī)定的其他業(yè)務，納稅人可提出申請，經(jīng)主管地方稅務機關審核后，報北京市地方稅務局批準執(zhí)行?！本C上，代建工程在營業(yè)稅環(huán)節(jié)要求比較嚴格，需要事前與稅務部門認真溝通。代建工程的所得稅相對于營業(yè)稅，所得稅中關于代建工程規(guī)定的比較簡單：“（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。　　完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。　?。ǘ╅_發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)?！保▏惏l(fā)[2006]31號文件規(guī)定）三、代建工程的各種形式如同合作項目一樣，代建工程在實務中有很多種形式，從收取代理費的形式來說，主要有以下幾種：只收取服務費：所有的項目資金全部由委托單位出，代理公司代收代付，只收取代理服務費；一次性包死：代理公司包單價或包總價，節(jié)省的資金屬于代理公司的；這種方式要注意不要被稅務局劃到工程承包中去；按比例或按項目收?。捍韱挝话纯偨痤~的一定比例收取，或者按照代理的項目數(shù)量收??；以工抵料：全部或部分以工抵料，這個對于會計和稅收來說簡直就是惡夢一般。不管采用什么形式，“材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等”這一條對于稅務來說，真的不具有太大的可操作性。四