【文章內(nèi)容簡介】 、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中 約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或 協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實 現(xiàn)。（國稅發(fā)〔2006〕31號）⑵ 采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷 售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實 現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā) 產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實 現(xiàn)。（國稅發(fā)〔2006〕31號）三、帶裝修房屋的情況營業(yè)稅：納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約(或合同)，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費用，應(yīng)一并列入房屋售價，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅（國稅函[1998]53號文件）。所得稅：對于所得稅來說，作為一項收入還是分解成兩項收入，對于收入總額都是沒有影響的。但是，如果為了廣告需要而標(biāo)明贈送空調(diào)、家電等，要注意企業(yè)所得稅和個人所得稅。變化：如果房地產(chǎn)公司與另外一家裝修公司合同，分別同購房者簽訂合同；甚至房地產(chǎn)公司、裝修公司、電器銷售公司分別同購房者簽訂購房合同、裝修合同、電器購買合同，從稅收方面是不是更有利一些？當(dāng)然，這是稅務(wù)角度的建議，從房屋銷售來說，購房者更相信開發(fā)企業(yè)，而不是什么裝修公司。四、贈送閣樓、車庫、車位等房地產(chǎn)公司為了促進(jìn)銷售，經(jīng)常會贈送閣樓、車庫、地上或地下車位（所有權(quán)或使用權(quán)）等措施。這些閣樓、車庫、地上或地下車位，有的有建筑面積，有的沒有建 筑面積（，例如閣樓），有的只有使用權(quán)（例如地上車位），有的是從人防部門租過來的（例如地下車位）。但是無論什么情況，如果是贈送字樣， 千萬不要忘了企業(yè)所得稅和代扣代繳個人所得稅。同樣，這也是稅務(wù)方面的建議，對于銷售人員來說，贈送更容易吸引到客戶。學(xué)習(xí)體會之三[精華帖]原問題：“在境外銷售境內(nèi)房產(chǎn)，隱匿銷售收入。”這種在境外銷售的業(yè)務(wù)還真沒有碰到過。一、境外單位和個人在境內(nèi)購房時受到限制的2006年7月11日，商務(wù)部等六部委聯(lián)合出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，即通常所說的限外令，其中規(guī)定： 　在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機 構(gòu)的境外機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。也就是說，境外人士如果想要在中國買房，至少要符合３個標(biāo)準(zhǔn)：在中國境內(nèi)居住滿一年，除想要購買的房屋外在中國境內(nèi)沒有第二套房產(chǎn)，并且所購房產(chǎn)僅用于自用自住。二、文件規(guī)定從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于我國境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購房人銷售的價格，作為外商投資企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。上述外商投資企業(yè)向境外代銷、包銷企業(yè)支付的各項傭金、差價、手續(xù)費、提成費等勞務(wù)費用，應(yīng)提供完整、有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確認(rèn)后，方可作為外商投資企業(yè)的費用列支。但實際列支的數(shù)額，不得超過房地產(chǎn)銷售收入的10%（國稅發(fā)[1999]242號）。傭金的營業(yè)稅、所得稅營業(yè)稅：境外單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為而在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，其應(yīng)納稅款以代理者為扣繳義務(wù)人；沒有代理者的，以受讓者或者購買者為扣繳義務(wù)人。（營業(yè)稅實施細(xì)則第二十九條）所得稅：目前稅率10%。（所得稅實施條例第九十一條）三、境外隱藏收入的可行性由于實務(wù)中沒有接觸過這種情況，只能想象一下這種情況的可能性了：辦理房產(chǎn)證不做收入對方正常辦理了產(chǎn)權(quán)，但是銷售方不做收入。這種情況就不用討論了吧，一點技術(shù)含量都沒有。不辦理房產(chǎn)證對方由于某種原因（第三方擔(dān)保、公證、關(guān)聯(lián)企業(yè)或其他原因）相信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不用辦理產(chǎn)權(quán)。這種情況對于稅務(wù)部門來說應(yīng)當(dāng)是很難查的，但是對于購買方還是有一定的風(fēng)險的，對方是否接受這種方式，難度也很大。當(dāng)然了，天下沒有不透風(fēng)的墻，如果稅務(wù)部門想查的話，總還是有辦法的，這里就不細(xì)說了。抵押由于某種原因（不能驗收、或者資金鏈需要等）,將在建工程抵押，甚至直接將在建工程抵債，這恐怕也是一種手段吧?！　W(xué)習(xí)體會之四[精華帖]原問題：“私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入?！睂W(xué)習(xí)體會：一、政策規(guī)定以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物（國稅發(fā)（1993）149號）。二、實際情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了正常的可供銷售的建筑以外，一般還有以下幾個部分：轉(zhuǎn)換層、消防水池等建筑物自身包含的面積（通常計入分?jǐn)偯娣e中），但有的開發(fā)單位將轉(zhuǎn)換層也對外出租；變電所（站）、水二次加壓站點、熱力站等專業(yè)配套設(shè)備/設(shè)施，通常轉(zhuǎn)交給各專業(yè)公司，部分由物業(yè)負(fù)責(zé)（例如水二次加壓站點）；會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、文體場館、學(xué)校/幼兒園、通信場所等公共配套設(shè)施，部分出租出售，部分由物業(yè)負(fù)責(zé)管理；除了前述以外，開發(fā)公司額外修建的閣樓、車庫/位、地下停車場等，符合建筑面積的規(guī)定（），但沒有手續(xù)，也辦不了產(chǎn)權(quán)；不符合建筑面積的規(guī)定（），但仍有使用價值，當(dāng)然也就有出租出售的價值；人防工程，通常占到整個建筑面積的2%4%，也有的按照單層建筑的投影面積計算。人防工程的面積是不計算到整個公共建筑面積部分的，當(dāng)然也就不計算到總可售面積中。通常人防公司可以由開發(fā)單位以象征性的價格回租，然后再對外出租，注意不能出售。立體停車場由于現(xiàn)在城市的發(fā)展，土地的稀缺性和不可替代性，以及現(xiàn)代交通工具的高速發(fā)展，停車場/位已經(jīng)成了購房者著重關(guān)注的要點之一，現(xiàn)在有的項目的停車位與戶數(shù)紙幣已經(jīng)達(dá)到了1：1甚至還要多?，F(xiàn)在有的城市已經(jīng)發(fā)展了專用的立體停車場，采用智能機械式停車裝備，具體有升降橫移類、垂直循環(huán)類、水平循環(huán)類、巷道堆垛類等多種。由于屬于新生 事物，沒有固定車位，隸屬于建筑物和設(shè)備之間，同時又經(jīng)常屬于開發(fā)公司銷售建筑物的配套設(shè)施，所以這部分的營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅都是需要仔細(xì)研究的 問題。三、收據(jù)的管理通常，開發(fā)企業(yè)對購房者開具的發(fā)票和收據(jù)一般有三種（這個可能各地有不一樣的情況，僅供參考）：結(jié)算發(fā)票全稱：商品房銷售（結(jié)算）專用發(fā)票；適用范圍：適用于商品房銷售結(jié)算業(yè)務(wù)發(fā)票。簡單的說，就是可以用于辦理產(chǎn)權(quán)的發(fā)票，通常在交完全款以后開具。預(yù)售款專用發(fā)票（收據(jù)）全稱：遼寧省大連市商品房預(yù)收款專用發(fā)票；適用范圍：適用于銷售商品房收取的預(yù)售款業(yè)務(wù)。簡單的說，就是分期付款過程中，一次或多次交款的時候開具的專用發(fā)票，實質(zhì)就是專用收據(jù)。往來收據(jù)在專用發(fā)票中無法包含的各種價外費用，如手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他價外費用，以及收取的維修基金、定金、保證金、違約金等，開具往來收據(jù)。如前所述，往來收據(jù)同營業(yè)稅和所得稅沒有嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系。與本問題的關(guān)系對于開發(fā)企業(yè)建設(shè)閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)開具什么發(fā)票，從《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于規(guī)范普通發(fā)票適用范圍的通知》（大地稅發(fā)[2004]177號）中沒有找出答案。四、本章節(jié)的疑問對于不構(gòu)成建筑面積的閣樓、車庫等，如何處理？對于銷售使用權(quán)的建筑物/構(gòu)筑物，應(yīng)當(dāng)開具什么發(fā)票？開發(fā)企業(yè)修建立體停車場并對外銷售車位的稅收政策？學(xué)習(xí)體會之五[精華帖]2008624 15:57魚加熊發(fā)表于[稅務(wù)業(yè)務(wù)探討]版面　快速返回 | 平板式閱讀整個主題 前言：這個之五特別沒有感覺，可能是說不明白吧。大家多提意見。原問題：“價外收費等按合同約定應(yīng)計入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入。有的企業(yè)以代收費用的形式掛往來賬戶；有的企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、報廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認(rèn)實現(xiàn)收入?！睂W(xué)習(xí)體會：一、價外費用價外費用的營業(yè)稅和所得稅方面的規(guī)定，在前面的學(xué)習(xí)中已經(jīng)詳細(xì)列舉了。不過由于會計準(zhǔn)則與稅收規(guī)定方面的不同，在實務(wù)處理中會有一些不同，簡單比較一下：會計：“企業(yè)代第三方收取的款項，應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債處理，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入?！保ā镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則第14 號——收入》）營業(yè)稅：“條例第五條所稱價外費用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費?！　》矁r外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額?！保I業(yè)稅實施細(xì)則第十四條）所得稅：“開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入； 凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理?！?（國稅發(fā)〔2006〕31號）因此，價外費用可以分為以下幾類：會計上作為收入，營業(yè)稅和所得稅也作為收入：例如違約金收入；會計上不作為收入，營業(yè)稅作為收入，所得稅不作為收入：例如代收代繳的各種資源性費用；會計上不作為收入，營業(yè)稅和所得稅也不作為收入：例如維修基金。二、代建工程（提供勞務(wù)）代建工程（提供勞務(wù)）的定義代建工程是一個常見的詞，但是到底什么屬于代建工程呢？在網(wǎng)上搜了一圈，感覺這個定義還是比較準(zhǔn)確的：“代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開 發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等?！闭f白了，代建工程的本質(zhì)屬于代理，應(yīng)當(dāng)是開發(fā)企業(yè)利用自身的人員、技術(shù)力量、資源等，代委托單位進(jìn)行開發(fā)和 施工，但項目的土地、規(guī)劃、施工等各種審批都應(yīng)當(dāng)是委托單位的名字。（個人理解）代建工程的營業(yè)稅根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定代理業(yè)企業(yè)適用服務(wù)業(yè)稅目，按照5%的稅率征收營業(yè)稅。代理業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)是代理業(yè)務(wù)的“營業(yè)收入額”，是經(jīng)營代購代銷、代辦進(jìn)出口、報關(guān)轉(zhuǎn)運、介紹服務(wù)、委托寄售和其它代理業(yè)務(wù)所取得的手續(xù)費、管理費、介紹費、傭金、報酬金等項收入。（營業(yè)稅暫行條例）“凡從事現(xiàn)行《營業(yè)稅稅目注釋》規(guī)定范圍內(nèi)服務(wù)業(yè)稅目代理業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營者，可以向委托方收取全部收入減去支付給其他協(xié)助或最終完成委托事項者的費用支出后的 余額為其營業(yè)額，據(jù)以計算征收營業(yè)稅。除此之外，這類代理業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營者自身發(fā)生的任何經(jīng)營費用，均不得沖減其應(yīng)計營業(yè)稅的營業(yè)額?！保ň┑囟悹I [1995]318號）“其他代理服務(wù)是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求，以委托方的名義從事除代購代銷貨物、代辦進(jìn)出口、介紹服務(wù)以外的其他受托事項的經(jīng)營活動，并與委托方實行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費的業(yè)務(wù)。納稅人提供上述其他代理服務(wù)，可根據(jù)其實際取得的手續(xù)費，按服務(wù)業(yè)稅務(wù)依5%的稅率計征營業(yè)稅。否則，應(yīng)一律按自營業(yè)務(wù)計征營業(yè)稅。四、關(guān)于房屋開發(fā)公司代承建的房屋征稅問題房屋開發(fā)公司承辦國家機關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項目批準(zhǔn)書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司 (即受托方)不墊付資金，并同時符合本《通知》第三：條中其他代理服務(wù)條件的，則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按服務(wù)業(yè)稅目計征營業(yè)稅。否 則，對房屋開發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng)全額按銷售不動產(chǎn)計征營業(yè)稅。”（蘇地稅發(fā) [ 1996 ] 074 號）在實務(wù)中，由于代理業(yè)按照差額繳納營業(yè)稅，所以稅務(wù)部門對于代理審批的很嚴(yán)格，例如北京市規(guī)定：“除上述列舉范圍外，凡發(fā)生符合現(xiàn)行代理業(yè)營業(yè)稅征收規(guī)定的其他業(yè)務(wù)，納稅人可提出申請，經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)審核后，報北京市地方稅務(wù)局批準(zhǔn)執(zhí)行?！本C上，代建工程在營業(yè)稅環(huán)節(jié)要求比較嚴(yán)格，需要事前與稅務(wù)部門認(rèn)真溝通。代建工程的所得稅相對于營業(yè)稅，所得稅中關(guān)于代建工程規(guī)定的比較簡單：“（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實現(xiàn)。　　完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費用。完工進(jìn)度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。　?。ǘ╅_發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認(rèn)收入的實現(xiàn)?！保▏惏l(fā)[2006]31號文件規(guī)定）三、代建工程的各種形式如同合作項目一樣，代建工程在實務(wù)中有很多種形式，從收取代理費的形式來說，主要有以下幾種：只收取服務(wù)費：所有的項目資金全部由委托單位出，代理公司代收代付，只收取代理服務(wù)費；一次性包死：代理公司包單價或包總價，節(jié)省的資金屬于代理公司的；這種方式要注意不要被稅務(wù)局劃到工程承包中去；按比例或按項目收取：代理單位按總金額的一定比例收取，或者按照代理的項目數(shù)量收??；以工抵料：全部或部分以工抵料，這個對于會計和稅收來說簡直就是惡夢一般。不管采用什么形式，“材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等”這一條對于稅務(wù)來說，真的不具有太大的可操作性。四