【文章內(nèi)容簡介】 監(jiān)管賬戶。 買方向銀行抵押付款 （1）買方須于 年 月 日之前支付除定金、交房保證金之外的剩余首期款人民幣： 億 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元 角 分（小寫： 元）至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶。 （2）買方須于 年 月 日之前向銀行提交抵押貸款申請(qǐng)的相關(guān)資料，并配合銀行辦理貸款審批手續(xù)，抵押貸款金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準(zhǔn)。 （3）銀行承諾發(fā)放貸款不足以支付房款余額的，雙方約定按以下第 種方式處理： ①、買方應(yīng)于銀行出具貸款承諾函之日起三日內(nèi)補(bǔ)足應(yīng)交款。 ②、合同解除，賣方應(yīng)在解除合同之日起三日內(nèi)全額退還買方已付 等所有款項(xiàng)。 買賣雙方約定的其他付款方式： 。 上述款項(xiàng)建議買方支付至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶?！緩埫瘶s律師解析】強(qiáng)烈建議資金監(jiān)管，同第6條一樣，本條未明確具體監(jiān)管銀行，建議在簽訂本合同后雙方及時(shí)與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，并約定買方將資金打入監(jiān)管賬號(hào)即視為賣方收訖，以防一方借口就選擇銀行達(dá)不成一致意見而故意毀約。買方需注意按時(shí)申請(qǐng)銀行貸款承諾，對(duì)按揭不成或銀行貸款承諾數(shù)額可能達(dá)不到預(yù)計(jì)數(shù)額有所準(zhǔn)備，并根據(jù)自身情況慎重選擇２（3）的處理方式。取得銀行按揭承諾既是買方的義務(wù)，又是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的前提，本條沒有規(guī)定買方銀行出具按揭承諾給賣方的期限，為防止因買方收入狀況、信用問題等原因按揭不成或賣方不能順利取得按揭承諾影響交易，建議增加“買方申請(qǐng)銀行按揭后 日內(nèi)仍不能獲得銀行按揭承諾的，由買方在期滿后的 日內(nèi)一次性付款”（與第2條贖樓不成的時(shí)間保持一致，也可約定解除合同）。買方應(yīng)權(quán)衡按揭不成的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)此有所預(yù)料，以防構(gòu)成違約。銀行按揭承諾的實(shí)現(xiàn)條件是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記到買方名下，并由買方辦理完畢抵押登記手續(xù)，為保障賣方權(quán)益，防止買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證后因種種原因怠于辦理抵押登記手續(xù)，建議約定由買方做委托公證給中介人員在過戶后及時(shí)辦理抵押登記手續(xù)（相關(guān)條文見第15條）。第九條【買方逾期付款的違約責(zé)任】買方逾期付款的（因銀行貸款原因?qū)е沦I方逾期付款的除外），賣方有權(quán)要求買方按下列第 種（只能選擇其中一種）方式承擔(dān)違約責(zé)任：要求買方以未付款項(xiàng)為基數(shù)，按日萬分之四支付違約金，合同繼續(xù)履行。有權(quán)解除合同并要求買方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款百分之 的違約金。【張茂榮律師解析】本條第2項(xiàng)是買方的陷阱條款、不平等條款，也是不合法條款，買方須格外注意：第2項(xiàng)違反《合同法》，合同法規(guī)定遲延履行不構(gòu)成根本違約，賣方不能直接解除合同（必須先行催告）。沒有約定逾期付款時(shí)間和數(shù)額，理論上可以理解為即使逾期一天、一元錢的情況下，賣方也有權(quán)解約索賠，建議在2前面添加“買方預(yù)期 日付款且未付款占應(yīng)付款的 %以上”。如未作修改，賣方口頭要求或同意買方遲延付款，買方務(wù)必要取得賣方書面確認(rèn)，以防賣方事后否認(rèn)并解約索賠。在買方根本違約的情況下，應(yīng)賦予賣方糾紛后的單方選擇權(quán)以便權(quán)衡利弊（房價(jià)跌選擇房價(jià)漲選擇2，以防買方違約還占便宜），而不是簽約時(shí)確定，建議將“賣方有權(quán)要求買方按下列第 種（只能選擇其中一種）方式承擔(dān)違約責(zé)任”改為“賣方有權(quán)要求買方按下列方式之一承擔(dān)違約責(zé)任”。 如因銀行原因?qū)е掠馄诟犊睿枰峁┫嚓P(guān)證明，以免發(fā)生糾紛時(shí)故說不清，證明包括銀行證明、賣方確認(rèn)證明等。違約責(zé)任前后應(yīng)統(tǒng)一，第2項(xiàng)應(yīng)當(dāng)修改為“解除合同并要求買方按第16條約定承擔(dān)違約責(zé)任”，以免沖突。本條與第12條賣方逾期交房的義務(wù)不對(duì)等，詳見第12條解析。第十條【稅費(fèi)承擔(dān)】按有關(guān)規(guī)定，賣方需付稅費(fèi)：（1）營業(yè)稅。（2）城市建設(shè)維護(hù)稅。（3）教育費(fèi)附加。（4）印花稅。（5）個(gè)人所得稅。（6）土地增值稅。（7）房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)。（8）土地使用費(fèi)。（9）提前還款短期貸款利息。（10）提前還款罰息。買方需付稅費(fèi)：（11）印花稅。（12）契稅。（13）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。（14）房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)。（15）《房地產(chǎn)證》貼花。（16）抵押登記費(fèi)。（17）借款（抵押）合同公證費(fèi)。（18）授權(quán)委托公證費(fèi)。其他費(fèi)用：（19）權(quán)籍調(diào)查費(fèi)。（20）房地產(chǎn)買賣合同公證費(fèi)。（21）評(píng)估費(fèi)。（22）律師費(fèi)。（23）保險(xiǎn)費(fèi)。（24）其他 （以實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi)為準(zhǔn)）。經(jīng)雙方協(xié)商，其中：上述 項(xiàng)由賣方支付。上述 項(xiàng)由買方支付。本合同履行過程中因法律、法規(guī)和政策原因新增的稅費(fèi)，按以下第 方式處理：由法律、法規(guī)和政策規(guī)定的繳納方繳納。買賣雙方同意由 方繳納和承擔(dān)一切責(zé)任。 其他：買方支付： %。賣方支付： %。以上按規(guī)定應(yīng)由賣方和（或）買方支付的稅費(fèi)，因買賣雙方協(xié)商改變實(shí)際納稅方的，法律責(zé)任不因納稅方的變化而轉(zhuǎn)移。任何一方不按約定或法律、政策規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对摲康禺a(chǎn)總價(jià)款百分之 的違約金?！緩埫瘶s律師解析】二手房交易稅費(fèi)波動(dòng)較大，在業(yè)主實(shí)收情況下，該條是買方的風(fēng)險(xiǎn)條款，買方要對(duì)政策變化可能增加的稅費(fèi)有所預(yù)料（如營業(yè)稅減免期限的變化等），反之如買方實(shí)付，賣方也應(yīng)有所預(yù)料。本條是陰陽合同過戶且業(yè)主實(shí)收、房價(jià)上漲情況下業(yè)主慣用的毀約借口（要求買方以實(shí)際成交價(jià)過戶多支付稅費(fèi)，迫使買方放棄購買），買方應(yīng)予防范。建議避免簽訂陰陽合同，如已經(jīng)簽訂則補(bǔ)充約定買方支付的稅費(fèi)以確定數(shù)額為限，超出部分由雙方平均分?jǐn)?。本條最后一款違約責(zé)任與16條重復(fù)且規(guī)避了定金罰則的適用，實(shí)屬畫蛇添足之舉，建議取消或改為依據(jù)16條承擔(dān)違約責(zé)任。第十一條【房地產(chǎn)交付】 賣方應(yīng)當(dāng)于 將該房地產(chǎn)交付買方，并履行下列手續(xù)：買賣雙方共同對(duì)該房地產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并辦理交接手續(xù)。交付該房地產(chǎn)鑰匙。1