【文章內容簡介】 公共服務設施的建設，通過本項目建設提高某城城市服務設施水平，并使之更加完善。(3)提倡人文景觀與自然景觀的完美結合。強調創(chuàng)造適合小城市生活環(huán)境的建筑人文景觀，提供更加宜人、舒心、有特色的建筑形象。(4)提倡“以人為本”，創(chuàng)造體現(xiàn)小城市特點的舒適，方便居住環(huán)境。(5)“經濟性”原則，體現(xiàn)項目開發(fā)建設的經濟價值，并滿足不同收入階層要求。(6)“可操作性”原則，通過建設控制指標，與管理緊密銜接，便于項目的管理和實施，為建成后的物業(yè)管理提供便利條件。（二）建設措施根據(jù)當?shù)氐淖匀画h(huán)境，運用生態(tài)學、建筑學的基本原理及現(xiàn)代科技手段，合理安排并組織住宅建筑與其他相關因素之間的關系，使住宅和環(huán)境等成為一個有機的結合體。其中具有良好的室內空氣條件和較強的生態(tài)氣候調節(jié)能力，以滿足人們居住生活的舒適，使人、建筑與生態(tài)環(huán)境之間形成一個良性循環(huán)系統(tǒng)。它是既適應地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能及減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。綠色住宅應該有許多基本特點，首先建筑材料必須提倡使用環(huán)保型的建材。節(jié)約水資源：綠色住宅必須要做到節(jié)約用水，保護水資源，要求就地處理污水，把污水變成中水，中水用來種地、澆花、洗車等，做到在節(jié)約用水的同時減少污水的排放量。還有，在住宅中安裝節(jié)水的抽水馬桶；洗手池的水能夠直接通向廁所，洗衣服，洗菜的水可以用來沖廁所；采用高質量的無滲漏水龍頭等。充分利用自然資源。綠色住宅宜采用大面積玻璃，設計明廳、明衛(wèi)、明廚等，降低照明用電；采用太陽能熱水系統(tǒng)，小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，充分利用自然能源而減少對大氣的污染。做到分類處理垃圾。將生活垃圾分為有機物、無機物、玻璃、金屬、塑料等類回收，就地處理垃圾，極大限度地降低垃圾對環(huán)境的污染。通過室內生態(tài)設計，保障室內環(huán)境的舒適性也是生態(tài)環(huán)境的一個重要方面，這主要包括：室內聲、光、熱等物質因素：聲，既室內聲環(huán)境的改善，讓住戶不受到室外噪音的干擾；光，指設計明廳、明衛(wèi)，明廚等，以充分利用自然光源；熱則是指室內溫度的舒適性，而不是靠空調調節(jié)室溫等。太陽能的運用。對太陽能的應用，不只局限于太陽能熱水器，同時還可以利用太陽能來改善室內的溫度和濕度。利用新型墻體材料保溫隔熱。除了室內環(huán)境的舒適性，生態(tài)住宅還包括了室外廢棄物的處理、室外通風、避免光污染、污水再利用等。室外廢棄物的合理處理，能夠有效降低垃圾對環(huán)境的污染。比如說將生活垃圾分為有機物、無機物、玻璃、金屬、塑料等類回收處理，就能最大限度地化廢為寶，循環(huán)利用。良好的室外通風，是室內通風的前提。因此，必須在提高用地率的同時，采用建筑物底層架空等方式，改善小區(qū)內的通風。通過就地處理污水，把污水變?yōu)橹兴?，可以用于澆花、洗車。洗水池的水直接通向廁所，這樣，洗衣服、洗菜的水就可用來沖廁所，從而節(jié)約大量的水資源。二、整體規(guī)劃設計方案(一)材料和荷載設計方案混凝土強度一般為C30，住宅為磚混、框架或剪力墻結構。室內填充墻及自承重內隔墻均采用輕質材料，自由內隔墻采用輕質墻體。設計荷載：包括恒載和活載：主要恒載：鋼筋混凝土：25KN/m3200厚加氣混凝土砌塊（加飾面）：100厚加氣混凝土砌塊（加飾面）：輕質隔斷（加飾面）：1 KN/ m2普通鋼門窗： KN/ m250厚樓板面層（普通）：1 KN/ m2玻璃幕墻： KN/ m2活載：走廊、門廳、樓梯： KN/ m2消防疏散樓梯： KN/ m2廚房： KN/ m2衛(wèi)生間： KN/ m2地下車庫： KN/ m2上人屋面: KN/ m KN/ m2設備用房一般為： KN/ m2風荷載： KN/ m2，地面粗糙度為B類。抗震設防：地震設防烈度為6度，抗震分組為第一組。本工程為丙類建筑。（二）功能分布地塊為瘦長型，南北間距較大，規(guī)劃中共分成3個規(guī)模不等的居住小區(qū)。每個小區(qū)基本都有各自相對獨立的商業(yè)、居住部分，我們將商業(yè)與居住隔離開來，在保證建筑形態(tài)上延續(xù)的同時，又便于形成獨立的景觀環(huán)境，保證居住區(qū)的安靜和商業(yè)區(qū)的人氣。部分小區(qū)的商業(yè)用地將建設成產集體閑娛樂、商業(yè)、公寓與居住等設施于一體的具備復合功能的城市綜合功能街區(qū)。結合小型商業(yè)打造出主要商業(yè)街，形成特色商業(yè)街區(qū)，從而很好帶動了整個商業(yè)片區(qū)，豐富建筑功能形態(tài)的同時，也會為周邊居民帶來便捷的購物環(huán)境，完善居住區(qū)的配套設施。居住區(qū)北部以安置房為主，中部及南部以商品房為主。住宅的房型根據(jù)地塊的環(huán)境不同進行差異化設計。在地塊沿商業(yè)街部分，我們皆設置了小房型，中心景觀部分布置大房型，地塊以多層住宅為主，部分小區(qū)中心景觀處設置社區(qū)服務中心，布置社區(qū)服務站、物業(yè)管理等公共配套設施，以滿足小區(qū)的需要。住宅與景觀相互融合，彰顯尊貴，打造商檔的“都市/景觀”住宅。（三）道路設計多個住宅小區(qū)的內部道路按照先進的交通安靜概念進行設計，避免直線型道路所帶來的高車速，可從根本上減少由車輛所產生的噪聲，營造安靜的居住環(huán)境，這樣也可以使居住區(qū)的內部環(huán)境形成與外部城市不一樣的道路景觀。小區(qū)的停車方式以多層住宅底層停車為主，利用多層住宅南面開間較大的開間布置車位，小區(qū)內部沿小區(qū)主干道布置少量停車，停車位基本位于住宅的北側，減少對南面臥室產生的噪聲干擾。結合小區(qū)的中心綠化帶設計一個與車行道路相通而又相互分離的步行道網路。步行道穿行于各棟住宅之間，將各住戶與各種室外休閑設施聯(lián)系起來。步行道的設計更加注重其多樣化，局部放寬成小廣場，局部通過植物與建筑形成一個狹窄的空間，使步行者可以體驗到豐富多樣的室外空間。（四）景觀設計居住區(qū)著重強調社區(qū)環(huán)境塑造，把社區(qū)生活空間作為藝術研究對象，從而營造出具有園林生活情調的康居環(huán)境。將景觀滲透到小區(qū)的每一個角落，創(chuàng)造可達性、共享性強的景觀效果。規(guī)劃將小區(qū)景觀充分引入到各個角落，并努力保持整個小區(qū)視線上的暢通。有條件的住宅單體底層設計內院，庭院是單體建筑的補充和襯托，力求最大限度地完善不同方位的院落與室內的行動、視線、景觀等關系的處理；考慮私家庭院與公共景觀之間的融合；私家花園的圍合形式力求多樣化，豐富視覺效果。充分利用基地的自然狀況，并加以研究和利用，注重空間關系的處理和發(fā)揮，使之與整體建筑風格相整合和協(xié)調，其中包括道路的布置、路面的鋪砌、照明設計、小品的設計、公共設施的處理等等。并且，總體景觀設計總體規(guī)劃設計整體風格的主題，硬質景觀要同綠化等軟質景觀相協(xié)調。（五）建筑風格：建筑風格的設計在很大程度上主導著消費者眼球，目前某縣處于一個比較注重數(shù)量的發(fā)展期間，所以在建筑的風格上幾乎都是千篇一律，基本上沒有什么特別之處，對此，項目的開發(fā)建設在風格上要與其他的樓盤有所不同，建議多層建筑方面在結合某縣現(xiàn)有的樓盤樣式的基礎上加以改進，包括外墻的顏色，增加空調機外放位置等等，在別墅方面，主要以現(xiàn)代建筑藝術為主，大膽造型（簡約流暢的線條），部分結合蘇、浙、皖園林建筑外觀代表性的風格。（六）戶型設計根據(jù)某縣家庭的人口數(shù)及日常生活起居習慣，以最科學合理的布局達到使用功能，把沒有實際使用功能及重復功能的部分放棄，在某些重要區(qū)域適度放寬，控制總面積，從而在提高單價后，總價不會太高，限制市場。具體的設計，由專業(yè)設計師在這個參照這個構思下完成。小房型做大量的飄窗，最好以兩房一廳一衛(wèi)，兩房兩廳一衛(wèi)。或者三房一廳一衛(wèi)，或者三房兩廳兩衛(wèi)，杜絕兩房兩衛(wèi)的設計。在縣城的區(qū)域內，實用性是第一要素。飄窗（即低窗臺、凸窗臺）在實際銷售過程中很受消費者的歡迎，因為飄窗的設計可以增加小房型的空間感。因此建議客戶對小房型進行飄窗等特色規(guī)劃，增加房型的賣點。（窗臺離地板面30—45公分）客廳在現(xiàn)代居家概念中明顯過小，市場情況要求客廳開間起碼在4米以上，這對消費者具有一定的吸引力。采用短進深，加大陽光直入室內的面積。戶型功能型布局：臥室餐廳，書房、儲藏室布局合理，采用現(xiàn)代三大布局手法，盡量做到分區(qū)明確，動靜分區(qū)，潔污分區(qū)，干濕分離。業(yè)主會所建議：會所前期作為現(xiàn)場售部，為銷售服務，交房以后是為業(yè)主提供方便的經營場所，集休閑、聚會、運動健身等場所。三、項目建設定位（一）檔次定位項目所在地目前為止沒有住宅項目的開發(fā)，對于我們來說是一個有利的外部環(huán)境。由于土地規(guī)模有270畝，可以進行分期的規(guī)?；_發(fā)。根據(jù)確定的目標市場的購買力以及某縣住宅市場的價位可以開發(fā)高檔住宅。根據(jù)某縣人居住的習慣，住宅項目的層次為多層。某縣的別墅基本都是連排別墅，所以不能在走同樣的道路，別墅樣式多樣化，除了連排別墅，我們可以加以獨棟，雙拼，形成有一個多元化的別墅優(yōu)越的自然條件不能浪費（風山、圣泉寺）。基于以上七點，我們認為最佳的開發(fā)模式為：以多層結合別墅為輔的中高檔住宅。（二）產品功能定位：住宅——多層居住生活型住宅根據(jù)某縣的現(xiàn)有經濟水平和人均收入不具備開發(fā)高檔住宅；根據(jù)某縣人民的生活習慣，不適宜開發(fā)小高層或則高層住宅；根據(jù)某縣的房地產的開發(fā)現(xiàn)狀來看，只有開發(fā)多層住宅。基于以上三點，確定多層居住生活型住宅是最佳選擇。別墅——居住生活型別墅缺乏旅游風景資源，不可能開發(fā)渡假型別墅和有經營性質的旅游型別墅；離鬧市區(qū)很近，道路狀況優(yōu)良，具備第一居所的條件；缺乏外事辦事機構和大中型外資開發(fā)商，不具備出租條件，因此不能開發(fā)出租型別墅。基于以上三點，確定居住生活型別墅是最佳選擇。（三）戶型定位：戶型多層以主流戶型為主，緊湊型為適當?shù)难a充，建筑為5層，最高不要超過6層。別墅建設以雙拼，連排和獨棟為主，建筑為2層，最高不要超過3層龍鳳山莊戶型表類 別戶型類型戶型面積(m2)面積比多層住宅二房二廳緊湊型80～9010%主流型9810%三房二廳緊湊型10610%主流型10835%四房二廳緊湊型1185%別墅四房二廳180～20018%五房二廳200～24012%（四）價格定位目前某縣的住宅的價格在2900元／平米――3100元／平米之間，根據(jù)我們的規(guī)劃、建筑品質及自然條件我們的價格定在2600元／平米――2900元／平米之間，其中多層住宅價格為：2400——2500元之間，別墅價格在3800元左右。確定低開高走的基本原則：一方面避免開局不利，另外可以產生一種增值現(xiàn)象，刺激和逼迫消費者迅速購買，另外還可以吸引以投資為目的的買家。以2600元／平米低價入市：一方面可立即吸引一定數(shù)量的消費者，積蓄客戶，另一方面避免入市價格過高，造成銷售障礙。價格高走：當銷售一段時間以后，單價上漲，然后逐漸上漲，再根據(jù)某縣樓盤的特征，一至三層單價逐步上漲，四層以上有浮動的下降，以達到均價水平。最終達到2600元的均價。別墅價格均價設置在36003800元之間。商業(yè)用房以5000