【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 . 226 西鄉(xiāng)銀和花園. 1800 龍華銀怡項(xiàng)目. 4150總行借款 500 萬(wàn)美元,用于上海銀濤按 1:折算合計(jì) 53476表 14 元盛公司下屬公司一覽表公司名稱 成立時(shí)間 注冊(cè)資金 所占股份 備注1 深圳市深發(fā)投資發(fā)展有限公司1993 年 1050萬(wàn)元95% 實(shí)際為元盛一家投資2 上海銀濤高爾夫有限公司1993 年 2100萬(wàn)美元50% 實(shí)際為元盛一家投資3 上海元盛房地產(chǎn)有限公司1993 年 1350 90% 實(shí)際為元盛一家投資4 大連銀寰房地產(chǎn)有限公司1993 年 500萬(wàn)美元50%5 大連元盛房屋開(kāi)發(fā)有限公司1992 年 1000萬(wàn)元95% 實(shí)際為元盛一家投資13 / 77深圳市深發(fā)投資發(fā)展有限公司于 1993 年成立。該公司成立后，沒(méi)有直接進(jìn)行項(xiàng)目投資，多是提供資金給合作方定向投資于某一項(xiàng)目，從而獲得固定利潤(rùn)分成。這種方式在 90 年代初非常普遍，但并不符合有關(guān)法律、法規(guī)，也出現(xiàn)了很多的問(wèn)題，放款多未能收回?，F(xiàn)因仍存在債權(quán)未能實(shí)現(xiàn)，故尚未注銷，而由元盛公司代為追索欠款。上海銀濤高爾夫有限公司前身為上海銀濤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。該公司成立后，在上海青浦縣開(kāi)發(fā)高檔別墅項(xiàng)目——金葉水都。然而，項(xiàng)目尚未建成即遇到房地產(chǎn)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，建至一半被迫停工。1997 年，在總行“以新養(yǎng)舊”的脫鉤戰(zhàn)略下，按照總行的部署，元盛公司將金葉水都項(xiàng)目改項(xiàng)為高爾夫球場(chǎng)，又追加投資近 2 億元（向其他銀行融資） ，2022年建成 18 洞的標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)。同年，在證監(jiān)會(huì)施壓下，為順利實(shí)現(xiàn)配股，發(fā)展銀行要求迅速將銀濤公司轉(zhuǎn)讓。在這種背景下，銀濤公司被迫轉(zhuǎn)讓，其結(jié)果是虧損巨大。上海元盛房地產(chǎn)有限公司成立的主要任務(wù)是與上海北橋房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)位于上海北橋鎮(zhèn)的“銀橋花園” 。2022 年 9 月，為完成清理外圍子公司的任務(wù)，轉(zhuǎn)讓了該公司股權(quán)，虧損 1795 萬(wàn)元。大連元盛房屋開(kāi)發(fā)有限公司成立的主要任務(wù)是購(gòu)置了位于大連開(kāi)發(fā)區(qū)的高城山住宅小區(qū),然后再銷售出去（實(shí)際是炒樓）, 2022 年銷售完所有住房后將其注銷，虧損 1300 萬(wàn)元。大連銀寰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立的主要任務(wù)是開(kāi)發(fā)“銀寰小區(qū)” ，元盛公司累計(jì)投資 1892 萬(wàn)元。2022 年 4 月，將凈資產(chǎn)已為負(fù)數(shù)的銀寰公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓銀寰公司另一方股東，合同轉(zhuǎn)讓價(jià) 100 萬(wàn)元，已收回 80 萬(wàn)元，虧損近 1800 萬(wàn)元。14 / 77 項(xiàng)目清理工作截至 2022 年 2 月底，元盛公司已完成的清理工作見(jiàn)表 15。表 15 項(xiàng)目清理盤活情況表（截至 2022 年 2 月末） 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目名稱 投資金額 合同簽署時(shí) 間 合同金額 (萬(wàn)元) 已收回金額上海銀濤 28966 2024 13000 1500上海元盛 4224 2029 3200 2429大連銀寰 1892 2029 100 20北海銀河 400 2024 股權(quán)投資清理類大連元盛 4744 ／ ／ 3427項(xiàng)目名稱 投資金額 合同簽署時(shí) 間 合作方式 預(yù)計(jì)回收金 額合作開(kāi)發(fā)類 銀沙大廈 5267 2022 合作開(kāi)發(fā)、物業(yè)分成4500項(xiàng)目名稱 投資金額（本金）確權(quán)時(shí)間 確權(quán)金額 已回收金額番禺怡建 5420 2024 5500 0上海南匯商 城558 2025 558 35四會(huì)項(xiàng)目 569 19911 910 747東方市場(chǎng) 300 2021 以物抵債 ／訴訟類惠州金麥 1018 ／ ／ 1632項(xiàng)目名稱 投資金額 預(yù)計(jì)可收 回投資 已回收投 資 資產(chǎn)性質(zhì)其它類北海銀灘 1010 ／ 602 土地15 / 77惠州銀麥 2443 ／ 2500 已清理完畢 元盛公司面臨的環(huán)境分析 元盛公司的行業(yè)背景分析全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)性建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇。它的上下產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，涉及到居住、辦公、經(jīng)營(yíng)、娛樂(lè)等多個(gè)方面，同時(shí)又與建筑、裝飾、家電等數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)生橫向聯(lián)系，是一個(gè)與資金流、物流、人流發(fā)生錯(cuò)綜復(fù)雜關(guān)系的行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和社會(huì)商品零售價(jià)格指數(shù)不斷下降的情況下，以全國(guó)住房制度改革為契機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從 1998 年開(kāi)始進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷售同時(shí)出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，房地產(chǎn)業(yè)演繹著“冬天里的童話” 。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的不斷快速增長(zhǎng)，特別是商品房?jī)r(jià)的不斷攀升，讓人們感覺(jué)到房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了某種不正?，F(xiàn)象，人們不由自主會(huì)想起 1992 年那一輪橫掃全國(guó)、最后在南方留下大量后遺癥的房地產(chǎn)泡沫。去年，有著名經(jīng)濟(jì)學(xué)專家預(yù)言 2022 年將是房地產(chǎn)行業(yè)的冬天。這一斷言曾經(jīng)引起不小的爭(zhēng)論。認(rèn)同這一觀點(diǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可謂少之又少。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們繼續(xù)用他們的行動(dòng)——加大投資表示對(duì)“冬天”論的異議，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度繼續(xù)高速增長(zhǎng)。2022 年 12 月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 598 億元，同比增長(zhǎng) 37%。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的很多方面已經(jīng)不得不讓人擔(dān)心市場(chǎng)泡沫的存在。從宏觀方面看，近兩年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)過(guò)大。據(jù)有關(guān)部16 / 77門測(cè)算，2022 年 19 月，房地產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)達(dá)到 個(gè)百分點(diǎn)左右。另?yè)?jù)有關(guān)資料，在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)美國(guó) GDP 的貢獻(xiàn)也只有 個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)是如此之大，要讓這種局面長(zhǎng)期下去是難以想象的。近期政府管理部門針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一些措施明顯地反映出其對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱的擔(dān)心。2022 年下半年，央行開(kāi)始規(guī)范銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款，降低了按揭貸款的比例，之前一些八成按揭、九成按揭甚至零首付的做法被禁止了；同時(shí)，銀行貸款時(shí)對(duì)房地產(chǎn)公司自有資金的要求也相應(yīng)地提高了。這一措施反映出銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款開(kāi)始謹(jǐn)慎。去年 8 月份，建設(shè)部聯(lián)合國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局等七部委發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》 ，指出近年來(lái)在局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不盡合理、價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求相適應(yīng)，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，防止出現(xiàn)新的房地產(chǎn)過(guò)熱。從微觀方面看，近年來(lái)商品房?jī)r(jià)格上升的速度快于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長(zhǎng)速度。這種狀況最終將使商品房?jī)r(jià)格脫離城鎮(zhèn)居民的購(gòu)買能力。而大量商品房購(gòu)買者的投機(jī)性購(gòu)買行為最終將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈撥動(dòng)。商品房雖然可以作為一種投資性商品，但它的第一屬性應(yīng)該是消費(fèi)性商品。商品房的可流通性是有限的，多數(shù)情況下，一套商品房被一個(gè)普通投資者購(gòu)買后，很可能就意味著它已經(jīng)貶值了。因?yàn)樯唐贩哭D(zhuǎn)到普通居民手中以后，商品房的流通性比在開(kāi)發(fā)商手中時(shí)下降了。快速增長(zhǎng)的商品房積壓規(guī)模無(wú)疑已向人們傳達(dá)出了商品房市場(chǎng)需求跟不上市場(chǎng)供給的強(qiáng)烈信號(hào)。去年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大大高于商品房銷售規(guī)模，導(dǎo)致商品房積壓量不斷攀升，目前全國(guó)積壓商品房數(shù)量已達(dá)約 億平方米。我國(guó)商品房的控制率已高于國(guó)際公認(rèn)的 15%的控17 / 77制率警戒線。種種跡象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部過(guò)熱已是不爭(zhēng)的事實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整恐怕是難以避免的。房地產(chǎn)行業(yè)政策相關(guān)性大， 85 年經(jīng)濟(jì)體制改革引起房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，88 年得到了迅速發(fā)展、89 年由于緊縮政策而下滑、92 年市場(chǎng)放開(kāi)引起的狂熱、93 年下半年緊縮銀根導(dǎo)致的陣痛、996 年的低速增長(zhǎng)、97 年房改政策及金融配套政策出臺(tái)和 2022 年土地供應(yīng)的市場(chǎng)化，都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接產(chǎn)生著巨大的影響。今年 3 月在廣東省建設(shè)工作會(huì)議上對(duì)2022 年全省建設(shè)工作制定的六大目標(biāo)之第一目標(biāo)就是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，防止過(guò)熱。因此，目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱的苗頭已經(jīng)引起決策層的關(guān)注，從而勢(shì)必影響國(guó)家對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)政策的制定與調(diào)整，最終將影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。深圳房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀繼“九五”時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展趨勢(shì)。從對(duì)元盛公司的影響來(lái)看，有以下幾個(gè)特點(diǎn)值得關(guān)注：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步放大。2022 年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資突破 300 億大關(guān)，全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) 16%，高出全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅 個(gè)百分點(diǎn)，推動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，成為全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。商品房施工面積 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) %。企業(yè)投資熱情高漲，2022 年全市房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，表明房地產(chǎn)企業(yè)正積極進(jìn)行土地儲(chǔ)備。 （2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)份額逐漸集中 近幾年，深圳市相繼出臺(tái)了一系列政策性強(qiáng)、社會(huì)影響大的房地產(chǎn)政策，尤其是提高了開(kāi)發(fā)商的準(zhǔn)入門檻，形成了更為公開(kāi)、透明、有序18 / 77的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)份額向具有資金實(shí)力和誠(chéng)信度高的企業(yè)集中。2022 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，施工規(guī)模在 20 萬(wàn)平方米以上的房地產(chǎn)企業(yè)21 家，占調(diào)查數(shù)的 6%，但其施工面積占全市施工面積的 36%，利潤(rùn)總額占全市的 %，銷售收入占全市的 %，銷售面積占全市的 %。2022 年，在深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)排名中，綜合開(kāi)發(fā)企業(yè) 151 家，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè) 409 家，元盛公司位居項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)第 44 名。此外，我國(guó)加入 WTO 后，大量國(guó)際游資看好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將積極進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。香港的幾大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——長(zhǎng)實(shí)及和黃、新世界中國(guó)、恒基中國(guó)、新鴻基地產(chǎn)、華潤(rùn)集團(tuán)、香港天安等，均已大舉進(jìn)軍深圳。這些公司的資金實(shí)力是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商所無(wú)法比擬的。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，資金其實(shí)就是競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。隨著入世后房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步開(kāi)放，更多的國(guó)際知名房地產(chǎn)企業(yè)將涌進(jìn)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)將造成更大的沖擊。 （3）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)機(jī)制健全，二手樓交投活躍。深圳房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)在一系列利好因素的影響下蓬勃發(fā)展，不論在住宅、寫字樓還是商鋪方面都實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。2022 年，為規(guī)范深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其步入良性循環(huán)軌道，深圳規(guī)劃與國(guó)土資源局組建了深圳土地房產(chǎn)交易中心，并出臺(tái)了一系列相關(guān)的配套措施，促進(jìn)了深圳三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展。據(jù)有關(guān)部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，隨著二手房交易程序、交易稅費(fèi)以及公房上市等三級(jí)市場(chǎng)各項(xiàng)相關(guān)政策的出臺(tái)，深圳的二手房的交易量在近幾年有較大幅度的增加，從 1997 年的 萬(wàn)平方米增加到 2022 年的 萬(wàn)平方米；同時(shí)也逐漸縮短了與新樓交易額的差距，從 1997 年的 : 變化到 2022 年 :，三級(jí)市場(chǎng)交易量占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的比重從 12%變?yōu)?24%，翻了一番。雖然如此，三級(jí)市場(chǎng)的潛力還是非常巨大的，十多萬(wàn)平方米的公房躍躍欲試，幾十萬(wàn)平方米現(xiàn)用于出租的存量商品房急待上市。19 / 77 元盛公司面臨的綜合環(huán)境分析金融環(huán)境分析（1）中國(guó)加入 WTO 后金融環(huán)境的巨大改變將為元盛公司的生存和發(fā)展帶來(lái)更多的機(jī)遇。1995 年，我國(guó)政府確立了中國(guó)金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的原則和精神。其后， 《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》 、 《中華人民共和國(guó)證券法》 、 《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》頒布，構(gòu)筑了中國(guó)金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的法律基礎(chǔ)。從其產(chǎn)生的背景上看，中國(guó)金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度的確立是政府強(qiáng)化金融管理、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)選擇，適應(yīng)了當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)金融狀況，抑制了金融風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大和蔓延。但隨著我國(guó)加入 WTO 后銀行業(yè)的逐步開(kāi)放，隨著金融一體化和全球化的發(fā)展及混業(yè)經(jīng)營(yíng)逐漸成為金融業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，我國(guó)分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度本身所存在的弊端及面臨的問(wèn)題日益凸顯出來(lái)。首先，全球經(jīng)濟(jì)一體化和金融服務(wù)多元化將給中國(guó)金融分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度帶來(lái)重大影響。我國(guó)加入 WTO 后，將在 5 年的保護(hù)過(guò)渡期內(nèi)有限度地開(kāi)放銀行、保險(xiǎn)等金融業(yè)，5 年后全面開(kāi)放，屆時(shí)西方國(guó)家金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)制度必將對(duì)中國(guó)金融業(yè)的分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度產(chǎn)生沖擊。其次，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將沖破國(guó)家壁壘，對(duì)中國(guó)金融分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度提出挑戰(zhàn)。第三，中國(guó)金融分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度限制了市場(chǎng)資金供給的來(lái)源，不利于證券市場(chǎng)的發(fā)展。第四，分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度不利于金融創(chuàng)新。因此，隨著我國(guó)正式加入 WTO，我國(guó)金融業(yè)全面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代即將到來(lái)，這必然會(huì)對(duì)處于改革關(guān)鍵時(shí)期的我國(guó)商業(yè)銀行造成極大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，這些壓力除了表現(xiàn)在外資金融機(jī)構(gòu)在優(yōu)質(zhì)客戶、人才流動(dòng)等方面的優(yōu)勢(shì)外，在業(yè)務(wù)范圍方面，外資銀行可經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)以外的其它非金融性業(yè)務(wù)，同樣具有較大的業(yè)務(wù)范圍優(yōu)勢(shì)。因此，中國(guó)銀行業(yè)如果仍單一經(jīng)營(yíng)金融產(chǎn)品，不走混業(yè)經(jīng)營(yíng)的路子的話，將很難與外資銀行抗衡 [2][3]。有鑒于此，為中國(guó)銀行業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存與發(fā)展計(jì)，國(guó)家將有可能修改商業(yè)銀行法，放寬對(duì)這一方面的20 / 77限制。實(shí)際上，主管部門對(duì)發(fā)展銀行與元盛公司脫鉤的要求也在趨緩，元盛公司在政策上將有可能免遭“一刀切”的厄運(yùn)。但此種推測(cè)目前僅限于理論界的探討而已，能否得以實(shí)施及何時(shí)能得以實(shí)施不得而知。但可以預(yù)見(jiàn)的是，較入世前相比，元盛公司將面臨較大的生存空間和更多的發(fā)展機(jī)遇。（2）中國(guó)人民銀行對(duì)各金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)比率的監(jiān)管加強(qiáng)。入世后，面臨國(guó)外金融機(jī)構(gòu)將大量涌入的趨勢(shì)，為規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，央行對(duì)各金融結(jié)構(gòu)不良資產(chǎn)比