【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 形式制訂的，其法律效力又具有特殊性。這主要表現(xiàn)在以下幾方面第一，通過(guò)誠(chéng)信談判以求最終訂立正式合同，而不是直接簽署正式合同。雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)是在認(rèn)購(gòu)書(shū)基礎(chǔ)上，在約定的期限內(nèi)就商品房買(mǎi)賣合同所須具備的主要內(nèi)容繼續(xù)誠(chéng)信談判。一方面，購(gòu)房者不能憑借認(rèn)購(gòu)書(shū)，要求開(kāi)發(fā)商簽署正式合同，履行交房義務(wù)。因?yàn)榻桓渡唐贩渴情_(kāi)發(fā)商基于商品房買(mǎi)賣合同必須履行的義務(wù)，而非基于認(rèn)購(gòu)書(shū)須履行的義務(wù)。因商品房相對(duì)于其它消費(fèi)品來(lái)說(shuō)，是一樣非常昂貴的商品，許多購(gòu)房者需窮盡一生積蓄，或通過(guò)銀行貸款才能承受。所以購(gòu)房者往往在簽訂正式合同前，都會(huì)多處看房，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，經(jīng)過(guò)反復(fù)斟酌做出最后決定。如果將認(rèn)購(gòu)書(shū)視同正式合同，可能會(huì)使許多開(kāi)發(fā)商空等一場(chǎng)場(chǎng)，失去眾多交易機(jī)會(huì)，這顯然是不公平的。另一方面，開(kāi)發(fā)商也不能依據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)要求購(gòu)房者簽署正式合同，剝奪購(gòu)房者協(xié)商、談判的權(quán)利。對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的購(gòu)房者需在限定期限內(nèi)“簽署契約”的義務(wù)，我們應(yīng)理解為購(gòu)房者須在限定期限內(nèi)為達(dá)成正式合同履行繼續(xù)誠(chéng)信談判義務(wù)，而不應(yīng)理解為購(gòu)房者已做出簽訂正式合同的承諾。否則，購(gòu)房者的其諸多合法權(quán)益將受到損害。總之，雙方當(dāng)事人如果盡到了誠(chéng)信談判義務(wù)，雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，即便最后沒(méi)有達(dá)成正式合同，均不承擔(dān)責(zé)任。第二，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更為嚴(yán)格的法律責(zé)任。商品房買(mǎi)賣是一項(xiàng)較復(fù)雜的交易。銷售商都具有豐富的專業(yè)知識(shí)及銷售經(jīng)驗(yàn)，掌握了著諸多的市場(chǎng)信息。而購(gòu)房者對(duì)專業(yè)知識(shí)及市場(chǎng)信息知之甚少，因而在商品房買(mǎi)賣中明顯處于弱勢(shì)。因此在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，盡可能詳盡地真實(shí)地介紹相關(guān)信息，不弄虛作假、避重就輕。這既有利于購(gòu)房者最后做出明智選擇，也有利于開(kāi)發(fā)商贏得一次又一次商機(jī)。又因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)是開(kāi)發(fā)商提供格式條款的協(xié)議，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更為嚴(yán)格的法律責(zé)任。我國(guó)《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之問(wèn)的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。”實(shí)際中，部分開(kāi)發(fā)商會(huì)利用自身優(yōu)勢(shì)及購(gòu)房者相關(guān)法律知識(shí)的欠缺，為了使對(duì)方簽訂正式合同的目的，屢屢違反上述法律規(guī)定。對(duì)此，我國(guó)《合同法》第四十條、四十一條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)商以格式條款的方式免除其責(zé)任，加重購(gòu)房者責(zé)任，排除購(gòu)房者主要權(quán)利的，有關(guān)格式條款無(wú)效：當(dāng)雙方對(duì)格式條款在理解上發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋?！边@些規(guī)定為保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益提供了有力的法律武器。 第三，在某種情況下與商品房買(mǎi)賣合同具有同等法律效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣合同。”從該條規(guī)定可以看出，認(rèn)購(gòu)書(shū)成為正式合同只須具備兩個(gè)條件：具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣合同應(yīng)具備的13項(xiàng)主要內(nèi)容。出賣人已經(jīng)按照約定收取了購(gòu)房款。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)包括了正式合同中的全部實(shí)質(zhì)性條款，并且雙方又有實(shí)際履行的行為，則表明當(dāng)事人之間確有簽訂正式合同的決心和誠(chéng)意，這種認(rèn)購(gòu)書(shū)具有約束雙方當(dāng)事人的效力。但在實(shí)際中這類認(rèn)購(gòu)書(shū)是少見(jiàn)的，因?yàn)樗チ苏J(rèn)購(gòu)書(shū)作為一種相對(duì)獨(dú)立的合同，對(duì)商品房買(mǎi)賣本來(lái)具有的功能和作用。 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)事人的義務(wù)如上所述，預(yù)約當(dāng)事人負(fù)有誠(chéng)信磋商，以便最后達(dá)成本約的義務(wù)。誠(chéng)信是指民事主體在從事民事活動(dòng)時(shí)，應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信，行使權(quán)利并履行義務(wù)。這不僅是道德規(guī)范，而且是當(dāng)事人必須遵循的法律規(guī)范型。我國(guó)《合同法》明確規(guī)定當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。如果當(dāng)事人違背了誠(chéng)信原則并給對(duì)方造成損失，就應(yīng)承擔(dān)過(guò)失責(zé)任。．認(rèn)購(gòu)人的誠(chéng)信義務(wù)按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定交付定金。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中通常約定認(rèn)購(gòu)人應(yīng)先支付一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)定金或是預(yù)付一定比例的購(gòu)房款。以下通過(guò)一案例對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)定金約定問(wèn)題進(jìn)行闡述。甲方向乙方購(gòu)買(mǎi)“**小區(qū)”第5棟16A商品房，建筑面積約為103．73平方米，總房?jī)r(jià)為678245元；付款方式為銀行提供按揭貸款，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)支付定金3萬(wàn)元，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后10日內(nèi)付清第一期購(gòu)房款，第一期購(gòu)房款為總房?jī)r(jià)的20％；原告付清第一期購(gòu)房款10日內(nèi)，雙方簽訂商品房預(yù)售合同。有人認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中規(guī)定甲方須在雙方簽訂商品房預(yù)售合同前支付首期購(gòu)房款顯失公平。因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)書(shū)是雙方為將來(lái)簽訂商品房買(mǎi)賣合同而簽訂的預(yù)約合同，雙方尚未就商品房買(mǎi)賣的具體權(quán)利義務(wù)協(xié)商一致，在雙方的商品房買(mǎi)賣關(guān)系尚未最終確定之前，要求認(rèn)購(gòu)人提前支付首期購(gòu)房款，履行尚未成立的商品房買(mǎi)賣合同規(guī)定的付款義務(wù)，這顯然超出了預(yù)約合同的性質(zhì)范圍，不適當(dāng)?shù)丶又亓苏J(rèn)購(gòu)人的責(zé)任。因此，認(rèn)購(gòu)人有權(quán)向法院起訴要求撤銷或變更該商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)。但認(rèn)定一個(gè)行為的性質(zhì)，應(yīng)從其目的、發(fā)生的依據(jù)、發(fā)生時(shí)間、法律后果等方面來(lái)考查。該行為發(fā)生在商品房買(mǎi)賣合同的訂立過(guò)程中，實(shí)施的依據(jù)是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，由于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)確立了雙方的簽約意向，認(rèn)購(gòu)人是基于對(duì)商品房