淺析商品房認購協(xié)議書的法律問題畢業(yè)論文(編輯修改稿)
2025-06-10 12:07 本頁面
【文章內容簡介】 形式制訂的，其法律效力又具有特殊性。這主要表現(xiàn)在以下幾方面第一，通過誠信談判以求最終訂立正式合同，而不是直接簽署正式合同。雙方當事人的主要義務是在認購書基礎上，在約定的期限內就商品房買賣合同所須具備的主要內容繼續(xù)誠信談判。一方面，購房者不能憑借認購書，要求開發(fā)商簽署正式合同，履行交房義務。因為交付商品房是開發(fā)商基于商品房買賣合同必須履行的義務，而非基于認購書須履行的義務。因商品房相對于其它消費品來說，是一樣非常昂貴的商品，許多購房者需窮盡一生積蓄，或通過銀行貸款才能承受。所以購房者往往在簽訂正式合同前，都會多處看房，簽訂認購書，經(jīng)過反復斟酌做出最后決定。如果將認購書視同正式合同，可能會使許多開發(fā)商空等一場場，失去眾多交易機會，這顯然是不公平的。另一方面，開發(fā)商也不能依據(jù)認購書要求購房者簽署正式合同，剝奪購房者協(xié)商、談判的權利。對認購書所約定的購房者需在限定期限內“簽署契約”的義務，我們應理解為購房者須在限定期限內為達成正式合同履行繼續(xù)誠信談判義務，而不應理解為購房者已做出簽訂正式合同的承諾。否則，購房者的其諸多合法權益將受到損害?？傊?，雙方當事人如果盡到了誠信談判義務，雙方均無過錯，即便最后沒有達成正式合同，均不承擔責任。第二，開發(fā)商應當承擔更為嚴格的法律責任。商品房買賣是一項較復雜的交易。銷售商都具有豐富的專業(yè)知識及銷售經(jīng)驗，掌握了著諸多的市場信息。而購房者對專業(yè)知識及市場信息知之甚少，因而在商品房買賣中明顯處于弱勢。因此在簽訂認購書時，開發(fā)商應本著誠實信用的原則，盡可能詳盡地真實地介紹相關信息，不弄虛作假、避重就輕。這既有利于購房者最后做出明智選擇，也有利于開發(fā)商贏得一次又一次商機。又因為認購書是開發(fā)商提供格式條款的協(xié)議，開發(fā)商應當承擔更為嚴格的法律責任。我國《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之問的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！睂嶋H中，部分開發(fā)商會利用自身優(yōu)勢及購房者相關法律知識的欠缺，為了使對方簽訂正式合同的目的，屢屢違反上述法律規(guī)定。對此，我國《合同法》第四十條、四十一條規(guī)定：“開發(fā)商以格式條款的方式免除其責任，加重購房者責任，排除購房者主要權利的，有關格式條款無效：當雙方對格式條款在理解上發(fā)生爭議時，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。”這些規(guī)定為保護購房者合法權益提供了有力的法律武器。 第三，在某種情況下與商品房買賣合同具有同等法律效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！睆脑摋l規(guī)定可以看出，認購書成為正式合同只須具備兩個條件：具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同應具備的13項主要內容。出賣人已經(jīng)按照約定收取了購房款。如果認購書包括了正式合同中的全部實質性條款，并且雙方又有實際履行的行為，則表明當事人之間確有簽訂正式合同的決心和誠意，這種認購書具有約束雙方當事人的效力。但在實際中這類認購書是少見的，因為它失去了認購書作為一種相對獨立的合同，對商品房買賣本來具有的功能和作用。 商品房認購書當事人的義務如上所述，預約當事人負有誠信磋商，以便最后達成本約的義務。誠信是指民事主體在從事民事活動時，應誠實守信，行使權利并履行義務。這不僅是道德規(guī)范，而且是當事人必須遵循的法律規(guī)范型。我國《合同法》明確規(guī)定當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。如果當事人違背了誠信原則并給對方造成損失，就應承擔過失責任。．認購人的誠信義務按照商品房認購書的約定交付定金。商品房認購書中通常約定認購人應先支付一定數(shù)額的認購定金或是預付一定比例的購房款。以下通過一案例對商品房認購書定金約定問題進行闡述。甲方向乙方購買“**小區(qū)”第5棟16A商品房，建筑面積約為103．73平方米，總房價為678245元；付款方式為銀行提供按揭貸款，簽訂商品房認購書時支付定金3萬元，商品房認購書簽訂后10日內付清第一期購房款，第一期購房款為總房價的20％；原告付清第一期購房款10日內，雙方簽訂商品房預售合同。有人認為，商品房認購書中規(guī)定甲方須在雙方簽訂商品房預售合同前支付首期購房款顯失公平。因為商品房認購書是雙方為將來簽訂商品房買賣合同而簽訂的預約合同，雙方尚未就商品房買賣的具體權利義務協(xié)商一致，在雙方的商品房買賣關系尚未最終確定之前，要求認購人提前支付首期購房款，履行尚未成立的商品房買賣合同規(guī)定的付款義務，這顯然超出了預約合同的性質范圍，不適當?shù)丶又亓苏J購人的責任。因此，認購人有權向法院起訴要求撤銷或變更該商品房認購書。但認定一個行為的性質，應從其目的、發(fā)生的依據(jù)、發(fā)生時間、法律后果等方面來考查。該行為發(fā)生在商品房買賣合同的訂立過程中，實施的依據(jù)是商品房認購書的約定，由于商品房認購書確立了雙方的簽約意向，認購人是基于對商品房
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