【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 10%，效益減少10%時(shí)，項(xiàng)目數(shù)據(jù)均呈正值，說(shuō)明本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。通過(guò)以上對(duì)耒陽(yáng)市的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市居住區(qū)建設(shè)狀況分析、預(yù)測(cè)、評(píng)價(jià)、綜合論證表明，蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目位于耒陽(yáng)市城市商業(yè)區(qū)，北臨五一東路，西臨群英南路，南臨蔡池路，在耒陽(yáng)的商業(yè)中心，建設(shè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)較好，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行，本研究報(bào)告認(rèn)為擬建項(xiàng)目可行。具體的工程可行性研究主要結(jié)論評(píng)見(jiàn)表15。工程可行性研究主要結(jié)論表表15序號(hào)項(xiàng) 目單位蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目備注一基本指標(biāo)征用土地㎡14224小區(qū)道路廣場(chǎng)建設(shè)用地㎡1650建筑占地㎡7113總建筑面積㎡84058綠地㎡1458二機(jī)構(gòu)定員人17三建設(shè)期年3項(xiàng)目計(jì)算期年4四總投資萬(wàn)元自籌資金萬(wàn)元五財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)%貼現(xiàn)率內(nèi)部收益率%稅后效益費(fèi)用比倍經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值萬(wàn)元稅后投資回收期年稅后六盈利能力分析投資利潤(rùn)率%投資利稅率%資本金利潤(rùn)率%借款償還期年2第二章 耒陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及預(yù)測(cè) 綜述根據(jù)國(guó)家加快發(fā)展中等城市的精神，耒陽(yáng)市將在2020年前后建設(shè)成為60萬(wàn)人口的中等城市。按照這個(gè)要求，結(jié)合耒陽(yáng)市城區(qū)地理位置特點(diǎn)和城市發(fā)展戰(zhàn)略，“北擴(kuò)東移、重點(diǎn)發(fā)展”，考慮到建成區(qū)的房地產(chǎn)及道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施狀況以及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)與差異。因此，需要對(duì)耒陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析。 現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題耒陽(yáng)市城市建成區(qū)為40平方公里。自1990年五一路改造以來(lái)，拉開(kāi)了耒陽(yáng)市城市建設(shè)發(fā)展的序幕，陸陸續(xù)續(xù)建設(shè)了城北路、金山路、西湖路、金華路、體育路、沿江路、蔡倫路、群英路、德泰隆大道以及道路兩邊用地的開(kāi)發(fā)。今年又對(duì)高速公路聯(lián)絡(luò)線二期進(jìn)行了改造，對(duì)城市道路進(jìn)行了油化，提升了耒陽(yáng)城市的品味。目前耒陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要存在的問(wèn)題：。1986年耒陽(yáng)改縣建市后，城市建設(shè)日新月異，中等城市框架已經(jīng)形成，現(xiàn)城區(qū)的城市開(kāi)發(fā)建設(shè)多為沿路一層建設(shè)開(kāi)發(fā)模式；近年來(lái)，陸續(xù)啟動(dòng)了幾個(gè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)，如白云小區(qū)、華府豪庭、領(lǐng)秀佳園等，使耒陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上了一個(gè)新臺(tái)階，但由于上述項(xiàng)目業(yè)主的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)欠缺，資金籌備一時(shí)不到位沒(méi)有好的謀劃，項(xiàng)目的啟動(dòng)均較慢，滯礙了資金流通，影響銷(xiāo)售，對(duì)市民購(gòu)買(mǎi)心理造成一定的影響。，有必要形成城市副中心。由于城市建成區(qū)人口、建筑密集，商業(yè)及單位眾多，人均擁有道路面積綠地等均達(dá)不到國(guó)家規(guī)范要求，且沒(méi)有余地來(lái)改善環(huán)境，因此給城市居民生活的舒適性帶來(lái)了諸多不便，極大妨礙了居民的身心健康，嚴(yán)重影響了耒陽(yáng)市城市面貌，同時(shí)也是耒陽(yáng)市城市健康發(fā)展的一大制約。 擬建項(xiàng)目對(duì)整個(gè)市區(qū)建設(shè)的作用擬建的蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目位于耒陽(yáng)市城市商業(yè)區(qū)，北臨五一東路，西臨群英南路，南臨蔡池路，在耒陽(yáng)的商業(yè)中心是耒陽(yáng)市城市建設(shè)舊城改造的一個(gè)重大步驟。國(guó)家已將耒陽(yáng)市列為2020年建成具有60萬(wàn)城市人口的大城市的計(jì)劃中，此項(xiàng)決定正在加速實(shí)施。具有大城市基本設(shè)施的框架已初步形成，得天獨(dú)后的交通優(yōu)勢(shì)，符合國(guó)情的改革開(kāi)放政策，促使我市房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，城市規(guī)模、城市人口30年來(lái)成倍增長(zhǎng)，特別是京珠高速公路全線貫通后，我市城市建設(shè)已跨入持續(xù)高速發(fā)展的快車(chē)道；市內(nèi)道路各項(xiàng)建設(shè)方興未艾，隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整和國(guó)家改革開(kāi)放政策力度加大以及世界經(jīng)濟(jì)一體化的加速，我市從事第二，第三產(chǎn)業(yè)的人口比例成倍增加，農(nóng)村人口向市區(qū)集中，市區(qū)經(jīng)商人員迅速增長(zhǎng)，這無(wú)疑是蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目成功的動(dòng)力?，F(xiàn)規(guī)劃區(qū)環(huán)境容量已不堪重負(fù)，不適應(yīng)發(fā)展需要，因此蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目已勢(shì)在必行。2012年在耒陽(yáng)市委、市政府的高度重視下，得到了相關(guān)部門(mén)的支持配合，耒陽(yáng)市萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為項(xiàng)目的籌建作了大量的前期準(zhǔn)備工作。為了認(rèn)真貫徹執(zhí)行城市總體規(guī)劃，加快我市舊城改造城市建設(shè)步伐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，把《耒陽(yáng)市“雙六十”目標(biāo)》落到實(shí)處，業(yè)主努力將蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)高、水平高、功能全、質(zhì)量高、占地不多環(huán)境美”的商業(yè)小區(qū)。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)測(cè)人口的增長(zhǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的增長(zhǎng)有著至關(guān)重要的作用，因此人口的預(yù)測(cè)的可靠性直接關(guān)系著房地產(chǎn)建設(shè)預(yù)測(cè)的可靠性，我們依據(jù)耒陽(yáng)市歷年的人口基本數(shù)據(jù)對(duì)其進(jìn)行預(yù)測(cè)。人口預(yù)測(cè)表年份2005201020152020年次12172227人口國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)測(cè)采用冪指數(shù)法預(yù)測(cè)?；A(chǔ)數(shù)據(jù)如下（表23）：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值表表23年 份1993199419951996199719981999年次（t）1234567國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）利用冪數(shù)模型：y1=mta進(jìn)行回歸預(yù)測(cè)，得到參數(shù)值：m=，a=，R2=。故預(yù)測(cè)模型為：y=,因此預(yù)測(cè)年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值如下（表24）：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)測(cè)表 表24年 份20052010201520202022年次（t）1318232830國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）增長(zhǎng)率、社會(huì)商品零售總額預(yù)測(cè)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、社會(huì)商品零售總額基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如表25：工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、社會(huì)商品零售總額表表25年份1996199719981999年次（t）1234工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）社會(huì)商品零售總額（萬(wàn)元）80556839009060097500預(yù)測(cè)均采用一元線形回歸模型，經(jīng)過(guò)計(jì)算得到：工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值預(yù)測(cè)模型為：y=+t R2=社會(huì)商品零售總額模型為：y=73756+t R2=由此得出預(yù)測(cè)年工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值、社會(huì)商品零售總額如表26。工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值、社會(huì)商品零售總額預(yù)測(cè)表表26年份20052010201520202022年次（t）1015202527工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）社會(huì)商品零售總額（萬(wàn)元）131288160054188820217586229092 城市建設(shè)變化的相對(duì)系數(shù) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的變化率本項(xiàng)目采用19942002年耒陽(yáng)市國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值與耒陽(yáng)市城市建設(shè)規(guī)模的資料，求得城市建設(shè)相對(duì)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的彈性系數(shù)。彈性系數(shù)e= =城市建設(shè)的預(yù)測(cè)按公式：QP=QdK。（式中：QP預(yù)測(cè)年的發(fā)生量；Qd基本的發(fā)生量（1994）；k預(yù)測(cè)年增長(zhǎng)倍數(shù)）。根據(jù)彈性系數(shù)e以及國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的預(yù)測(cè)資料，得到個(gè)預(yù)測(cè)年的城市建設(shè)規(guī)模發(fā)生倍數(shù)，從而得到城市規(guī)模的預(yù)測(cè)值。其結(jié)果如下：城市規(guī)模預(yù)測(cè)表單位：公里 表27年 份預(yù)測(cè)值年 份預(yù)測(cè)值199920082000200920012010200220112003201220042013200520142006201520072016注：城市規(guī)模平均增長(zhǎng)率，前五年（1999年至2004年）為9%，后五年（2005年至2010年）為6%，%。，我們可以得到國(guó)民經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)表（表28）：國(guó)民經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)表表28年份199419951996199719981999年次（t）234567人口（萬(wàn)人）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）社會(huì)商品零售總額（萬(wàn)元）年份200320052010201520202022年次（t）111318232830人口（萬(wàn)人）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）社會(huì)商品零售總額（萬(wàn)元）第三章 項(xiàng)目選址與建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目地址的選擇必須考慮多方面的決定因素，它是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，其一般思路為：發(fā)展核心、帶動(dòng)邊緣，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；考慮的因素為：人口、生產(chǎn)力、工業(yè)、商業(yè)、金融、信息、科技、文教等。同時(shí)起決定作用的社會(huì)效益、環(huán)境效益及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。為此，業(yè)主邀請(qǐng)有關(guān)部門(mén)多次外地和現(xiàn)場(chǎng)考察、反復(fù)商討后，初步擬定項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)，蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目位于耒陽(yáng)市城市商業(yè)區(qū)，北臨五一東路，西臨群英南路，南臨蔡池路，在耒陽(yáng)的商業(yè)中心。規(guī)劃總用地面積約14224㎡（），用地呈長(zhǎng)方形，項(xiàng)目規(guī)劃布局科學(xué)合理，交通組織方便，公建及生活配套設(shè)施齊全，環(huán)境綠化及空間構(gòu)思新穎、獨(dú)特，物業(yè)管理一流。該項(xiàng)目的建設(shè)可與和周邊項(xiàng)目一起，增強(qiáng)市民的凝聚力，改善市民的生活及購(gòu)物質(zhì)量，是耒陽(yáng)市城市開(kāi)發(fā)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、帶動(dòng)城區(qū)開(kāi)發(fā)的一個(gè)催化劑。蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目，選址區(qū)域內(nèi)無(wú)規(guī)劃污染工業(yè)，符合環(huán)保要求，由于是“農(nóng)改超”項(xiàng)目，拆遷量較大。第四章 土地管理蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目位于耒陽(yáng)市城市商業(yè)區(qū)，北臨五一東路，西臨群英南路，南臨蔡池路，在耒陽(yáng)的商業(yè)中心,總用地 14224㎡。 土地占用“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目。整個(gè)用地較平坦。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的土地均為城市建設(shè)用地，獲得了土地使用權(quán)。 土地利用，實(shí)際開(kāi)發(fā)建設(shè)利用土地14224㎡（），其中建筑占地7113㎡（）。第五章 工程技術(shù)及初步方案，以改造建設(shè)用地為主，境內(nèi)氣候適宜、四季分明，屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候。：℃ ℃ ℃ ℃ ℃：全年平均78%：歷年最大風(fēng)力89級(jí) 一般風(fēng)力 13級(jí) 最大風(fēng)速 27米/秒 常年主導(dǎo)風(fēng)向 西北風(fēng) 夏季主導(dǎo)風(fēng)向 東南風(fēng)：日最大降雨量 積雪最大積雪厚度 17毫米平均冰凍期 912天 日照平均日照數(shù) 全年日照率38% 工程地理及水文地質(zhì)、粘土，有一定的地下水。 防洪：本項(xiàng)目地勢(shì)高亢，擬不作防洪設(shè)計(jì)。 防震：根據(jù)湖南省地震強(qiáng)度區(qū)劃，本地區(qū)不設(shè)防。 水電供應(yīng)、工程設(shè)計(jì)、施工力量及建材供應(yīng)：施工用水，由現(xiàn)有地面水供應(yīng)，生活用水是利用城區(qū)五一路的給水系統(tǒng)；排水由現(xiàn)有五一中路及西湖南路的主渠承擔(dān)，排入城市主下水道。供電由沿小區(qū)的城市道路五一中路或西湖南路引入。建材供應(yīng)、工程設(shè)計(jì)、施工力量可在本地解決。 設(shè)計(jì)依據(jù) 耒陽(yáng)市萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的可行性研究報(bào)告編制授權(quán)委托書(shū)及有關(guān)耒陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料、社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料、基礎(chǔ)設(shè)施投資市場(chǎng)狀況資料數(shù)據(jù)。 項(xiàng)目單位提供的規(guī)劃紅線、土地紅線及各部門(mén)批文及設(shè)計(jì)要點(diǎn)。 耒陽(yáng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局提供的《蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖》和有關(guān)的規(guī)劃說(shuō)明、文本、圖件等。 規(guī)劃原則根據(jù)地塊特點(diǎn)，在城市中的位置，尤其是環(huán)境等因素，規(guī)劃設(shè)計(jì)提出以下設(shè)計(jì)原則： 建筑環(huán)境已成為新的追求，要用城市的觀念看建筑，重視建筑群的整體和全局的協(xié)調(diào)，以及建筑與自然的關(guān)系，在動(dòng)態(tài)的建筑發(fā)展中追求相對(duì)的整體的協(xié)調(diào)美和秩序的真諦。 美麗而有濃郁文化氛圍的城市,廣大市民能享有舒適的社會(huì)，網(wǎng)絡(luò)化的居住，以及自由而尊嚴(yán)的生活。 人性化設(shè)計(jì)，居住環(huán)境“園林化”，辦公環(huán)境“現(xiàn)代化”，建立完整、便捷而又不干擾車(chē)分流的交通網(wǎng)絡(luò)，以此形成總平面設(shè)計(jì)的骨架。 規(guī)劃定位：規(guī)劃定位為：蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”商業(yè)區(qū)。 規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃采用了“周邊臨市，內(nèi)部而居”的空間概念，以形成整個(gè)商業(yè)區(qū)的空間架構(gòu)。“周邊臨市”——利用沿城市道路五一東路及原蔡子池市場(chǎng),設(shè)置商業(yè)超市，滿足小區(qū)內(nèi)及附近地區(qū)的商業(yè)需求?！皟?nèi)部而居”——在用地內(nèi)部形成一個(gè)開(kāi)敝的人文居住空間，采用建筑包圍空間，空間圍合建筑的手法，使居民能擁有一個(gè)良好的“桃花園”式居住環(huán)境。 規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)根據(jù)空間結(jié)構(gòu)的構(gòu)想：在功能位置上，規(guī)劃中采用了“一心兩軸二區(qū)”的平面構(gòu)架?！耙恍摹奔次逡恢新啡肟谂c小區(qū)中心，構(gòu)成的視覺(jué)中心，為南北軸線和東西軸的交點(diǎn)，設(shè)置中心廣場(chǎng)和主題標(biāo)志性雕塑?！皟奢S”即南北景觀性軸線和東西交通性軸線。“二區(qū)”指小區(qū)內(nèi)的商業(yè)和居住組團(tuán)。 規(guī)劃總平面布置 居住建筑布置居住建筑位層次為30層。組團(tuán)路為8m寬，—3m寬。 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃配套城市區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，采用沿街線狀布置與成片集中相結(jié)合的方式布局，既考慮臨街方面的要求，又注意其內(nèi)部空間的組合以及合理組織人流、車(chē)流、貨流。公共服務(wù)設(shè)施考慮到整個(gè)小區(qū)的生態(tài)景觀特色，以高層建筑為主，建筑退離道路紅線10—16m建設(shè)。 綠化布置搞好中心廣場(chǎng)，突出南入口景觀節(jié)點(diǎn)。形成綠化“點(diǎn)”，強(qiáng)調(diào)南北景觀軸線建設(shè)，搞好道路兩側(cè)的行道樹(shù)，構(gòu)筑綠化“線”。建設(shè)好組團(tuán)內(nèi)的綠化和休閑設(shè)施，構(gòu)成綠化“面”。在規(guī)劃小區(qū)內(nèi)形成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)，提高