廣州房屋市場發(fā)展研究報告(編輯修改稿)
2025-06-09 18:05 本頁面
【文章內容簡介】 、二級市場都存在正效應，對于自身有著長期的指數(shù)型拉動作用，對于一級市場的正效應甚至大于一級市場本身的作用。（2）交易價格互動影響分析：一級市場價格的上升對于自身有微弱的持續(xù)正效應，而對于二級市場也有著小幅的拉動作用。而二級市場價格的波動不僅會對自身，而且會對一級市場產生沖擊，產生具有周期性的正負效應。（3）對于一級市場中新增供給量（年房屋竣工面積）的影響分析：年房屋竣工面積對于兩個市場交易量地影響都不大，而反過來二級市場交易量對一級市場的新增供給反而有周期性起伏的拉動作用，說明二級市場交易量的增加對于開發(fā)商來說更加是一個利好的市場信息，能夠有效帶動一級市場的活躍。總的來說，對于房屋二級市場，雖然其規(guī)模和價位目前尚不及一級市場的力度，但是二級市場有著很好的吸納能力，能夠作為一級市場變化的緩沖劑，并從長期的角度來說可以很好的從正面影響一級市場的交易量和價格，拉動市場整體交易量上升。從市場有效性的角度出發(fā)，二級市場更好的傳遞了交易信息，使得資源配置更加合理，市場發(fā)育更加有序，其波動將會影響到整個市場的行情。所以說，二級市場的發(fā)展從長期來說，是不可避免的趨勢，并且其市場主導能力和市場空間會更趨龐大，直到和一級市場達到很好的平衡。三、廣州市房屋一、二級市場未來發(fā)展預測根據(jù)要求，可以選擇擬合效果較好的價格和交易量變化模型進行預測（見圖3）。圖3 廣州一、房屋二級市場交易量、價格預測圖假定廣州經濟按照現(xiàn)有規(guī)模發(fā)展，收入、人口等因素穩(wěn)定發(fā)展，沒有突發(fā)事件發(fā)生。則至2006年，交易量和價格將有如上圖的變化趨勢。新建房屋價格將上漲至6000元/平方米以上，二手房均價為3800元/平方米左右，交易量將上升，尤其是二手房交易量將突破1000萬平方米（這里對于新房的交易量估計從數(shù)據(jù)上較為樂觀，即需求保持在2004年上升勢頭的前提下，實際情況應該有所折扣），房屋市場化程度進一步提高。至于房屋二級市場的發(fā)展，從廣州市的數(shù)據(jù)看出，其發(fā)展勢頭是在1998年，即一手房市場開始出現(xiàn)發(fā)展緩慢的情況下開始的，而其價格變化同新房有著同樣趨勢（符合市場供求關系理論）?？偟膩碚f，二手房是在一定需求下對一手房的補充，其中需求受到居民收入水平、城市經濟發(fā)展的限制，但短時期內是基本穩(wěn)定的。當某區(qū)域的一手房供給不足時，有可能是量上的不足，也有可能是結構上的不足，這都會導致該區(qū)域的二級市場發(fā)展。這與近幾年來廣州市某些區(qū)域（荔灣、越秀、東山）一手房供給量小的同時，二手房交易量上升的實際情況符合，也與上面的數(shù)據(jù)分析結論吻合，即兩個市場在短期存在著結構性互補，共同分享著同一個客戶群?？梢赃@樣認為，廣州市的二級市場規(guī)模已經走出了1997年之前的混沌狀態(tài)，逐漸與新房市場走在了同步發(fā)展的軌道上。圖4是預測的年變化率，在這里要指出，該預測僅僅基于短期市場以目前穩(wěn)定情況發(fā)展的前提，并且在房屋交易契稅的下降、房改房市場批準上市等政策基本不變的前提下，分析一級市場和二級市場的發(fā)展趨勢。房屋一級市場的交易量增長將逐漸穩(wěn)定房屋二級市場的交易量仍然保持高速發(fā)展的勢頭；房屋一級市場的交易價格將有小幅上升和房屋二級市場的交易價格將逐漸趨于平穩(wěn)。新房交易價格增長率（%）二手房交易量增長率（%）新房交易量增長率（%）%%二手房交易價格增長率（%）圖4 廣州房屋一、二級市場交易量、價格年百分比變化預測圖四、廣州市一、二級市場交易量之間比例的發(fā)展趨勢1．二級市場交易量與一級市場交易量之間關系的定性分析無論是一級市場，還是二級市場，其中的需求者都可以分為兩類：一類是本已擁有住房，但希望“更新?lián)Q代”，再次購買住房的家庭；另一類是本來并無住房，而是第一次買房的家庭。在一級市場中，本來并無住房的家庭購買新建住房，并不會對二級市場產生影響。而已有住房的家庭購買新建住房，其原有住房就很可能會被放在二級市場中出售，當然也可能會是用于出租或者仍被該家庭持有。如果是前一種情況，則一級市場的交易量就“傳遞”至二級市場，這種傳遞存在著“衰減”效應（因為有的家庭原來并無住房，有的家庭并不把原來的住房出售，而是出租或空置）。同時，這種傳遞并非一次性的，因為購買了這些家庭出售的二手房的家庭，如果之前也擁有住房，同樣可能會把自己原先的住房在二級市場上出售，從而形成了一種“鏈式反應”。一級市場的交易量就是通過這種鏈式反應帶動了二級市場的
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