廣州房屋市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-09 18:05 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、二級(jí)市場(chǎng)都存在正效應(yīng)，對(duì)于自身有著長(zhǎng)期的指數(shù)型拉動(dòng)作用，對(duì)于一級(jí)市場(chǎng)的正效應(yīng)甚至大于一級(jí)市場(chǎng)本身的作用。（2）交易價(jià)格互動(dòng)影響分析：一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的上升對(duì)于自身有微弱的持續(xù)正效應(yīng)，而對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)也有著小幅的拉動(dòng)作用。而二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)不僅會(huì)對(duì)自身，而且會(huì)對(duì)一級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，產(chǎn)生具有周期性的正負(fù)效應(yīng)。（3）對(duì)于一級(jí)市場(chǎng)中新增供給量（年房屋竣工面積）的影響分析：年房屋竣工面積對(duì)于兩個(gè)市場(chǎng)交易量地影響都不大，而反過(guò)來(lái)二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的新增供給反而有周期性起伏的拉動(dòng)作用，說(shuō)明二級(jí)市場(chǎng)交易量的增加對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)更加是一個(gè)利好的市場(chǎng)信息，能夠有效帶動(dòng)一級(jí)市場(chǎng)的活躍?？偟膩?lái)說(shuō)，對(duì)于房屋二級(jí)市場(chǎng)，雖然其規(guī)模和價(jià)位目前尚不及一級(jí)市場(chǎng)的力度，但是二級(jí)市場(chǎng)有著很好的吸納能力，能夠作為一級(jí)市場(chǎng)變化的緩沖劑，并從長(zhǎng)期的角度來(lái)說(shuō)可以很好的從正面影響一級(jí)市場(chǎng)的交易量和價(jià)格，拉動(dòng)市場(chǎng)整體交易量上升。從市場(chǎng)有效性的角度出發(fā)，二級(jí)市場(chǎng)更好的傳遞了交易信息，使得資源配置更加合理，市場(chǎng)發(fā)育更加有序，其波動(dòng)將會(huì)影響到整個(gè)市場(chǎng)的行情。所以說(shuō)，二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，是不可避免的趨勢(shì)，并且其市場(chǎng)主導(dǎo)能力和市場(chǎng)空間會(huì)更趨龐大，直到和一級(jí)市場(chǎng)達(dá)到很好的平衡。三、廣州市房屋一、二級(jí)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)根據(jù)要求，可以選擇擬合效果較好的價(jià)格和交易量變化模型進(jìn)行預(yù)測(cè)（見(jiàn)圖3）。圖3 廣州一、房屋二級(jí)市場(chǎng)交易量、價(jià)格預(yù)測(cè)圖假定廣州經(jīng)濟(jì)按照現(xiàn)有規(guī)模發(fā)展，收入、人口等因素穩(wěn)定發(fā)展，沒(méi)有突發(fā)事件發(fā)生。則至2006年，交易量和價(jià)格將有如上圖的變化趨勢(shì)。新建房屋價(jià)格將上漲至6000元/平方米以上，二手房均價(jià)為3800元/平方米左右，交易量將上升，尤其是二手房交易量將突破1000萬(wàn)平方米（這里對(duì)于新房的交易量估計(jì)從數(shù)據(jù)上較為樂(lè)觀，即需求保持在2004年上升勢(shì)頭的前提下，實(shí)際情況應(yīng)該有所折扣），房屋市場(chǎng)化程度進(jìn)一步提高。至于房屋二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，從廣州市的數(shù)據(jù)看出，其發(fā)展勢(shì)頭是在1998年，即一手房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)發(fā)展緩慢的情況下開(kāi)始的，而其價(jià)格變化同新房有著同樣趨勢(shì)（符合市場(chǎng)供求關(guān)系理論）。總的來(lái)說(shuō)，二手房是在一定需求下對(duì)一手房的補(bǔ)充，其中需求受到居民收入水平、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的限制，但短時(shí)期內(nèi)是基本穩(wěn)定的。當(dāng)某區(qū)域的一手房供給不足時(shí)，有可能是量上的不足，也有可能是結(jié)構(gòu)上的不足，這都會(huì)導(dǎo)致該區(qū)域的二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展。這與近幾年來(lái)廣州市某些區(qū)域（荔灣、越秀、東山）一手房供給量小的同時(shí)，二手房交易量上升的實(shí)際情況符合，也與上面的數(shù)據(jù)分析結(jié)論吻合，即兩個(gè)市場(chǎng)在短期存在著結(jié)構(gòu)性互補(bǔ)，共同分享著同一個(gè)客戶群?？梢赃@樣認(rèn)為，廣州市的二級(jí)市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)走出了1997年之前的混沌狀態(tài)，逐漸與新房市場(chǎng)走在了同步發(fā)展的軌道上。圖4是預(yù)測(cè)的年變化率，在這里要指出，該預(yù)測(cè)僅僅基于短期市場(chǎng)以目前穩(wěn)定情況發(fā)展的前提，并且在房屋交易契稅的下降、房改房市場(chǎng)批準(zhǔn)上市等政策基本不變的前提下，分析一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。房屋一級(jí)市場(chǎng)的交易量增長(zhǎng)將逐漸穩(wěn)定房屋二級(jí)市場(chǎng)的交易量仍然保持高速發(fā)展的勢(shì)頭；房屋一級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格將有小幅上升和房屋二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格將逐漸趨于平穩(wěn)。新房交易價(jià)格增長(zhǎng)率（%）二手房交易量增長(zhǎng)率（%）新房交易量增長(zhǎng)率（%）%%二手房交易價(jià)格增長(zhǎng)率（%）圖4 廣州房屋一、二級(jí)市場(chǎng)交易量、價(jià)格年百分比變化預(yù)測(cè)圖四、廣州市一、二級(jí)市場(chǎng)交易量之間比例的發(fā)展趨勢(shì)1．二級(jí)市場(chǎng)交易量與一級(jí)市場(chǎng)交易量之間關(guān)系的定性分析無(wú)論是一級(jí)市場(chǎng)，還是二級(jí)市場(chǎng)，其中的需求者都可以分為兩類：一類是本已擁有住房，但希望“更新?lián)Q代”，再次購(gòu)買(mǎi)住房的家庭；另一類是本來(lái)并無(wú)住房，而是第一次買(mǎi)房的家庭。在一級(jí)市場(chǎng)中，本來(lái)并無(wú)住房的家庭購(gòu)買(mǎi)新建住房，并不會(huì)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。而已有住房的家庭購(gòu)買(mǎi)新建住房，其原有住房就很可能會(huì)被放在二級(jí)市場(chǎng)中出售，當(dāng)然也可能會(huì)是用于出租或者仍被該家庭持有。如果是前一種情況，則一級(jí)市場(chǎng)的交易量就“傳遞”至二級(jí)市場(chǎng)，這種傳遞存在著“衰減”效應(yīng)（因?yàn)橛械募彝ピ瓉?lái)并無(wú)住房，有的家庭并不把原來(lái)的住房出售，而是出租或空置）。同時(shí)，這種傳遞并非一次性的，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)了這些家庭出售的二手房的家庭，如果之前也擁有住房，同樣可能會(huì)把自己原先的住房在二級(jí)市場(chǎng)上出售，從而形成了一種“鏈?zhǔn)椒磻?yīng)”。一級(jí)市場(chǎng)的交易量就是通過(guò)這種鏈?zhǔn)椒磻?yīng)帶動(dòng)了二級(jí)市場(chǎng)的
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1