【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第三章 項(xiàng)目介紹及區(qū)域位置一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介擬建地點(diǎn)：廣州市芳村區(qū)穗鹽路3號(hào)。建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)（1）規(guī)模：占地面積314畝，分二期建設(shè)，首期占地164畝。包括機(jī)械展區(qū)、紙品展區(qū)、原料耗材等展區(qū)，同時(shí)配套一定規(guī)模的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、裝卸運(yùn)輸區(qū)。（2）目標(biāo)：建設(shè)成為廣東省乃至華南地區(qū)規(guī)模大、功能齊全、設(shè)備先進(jìn)的包裝、包裝印刷產(chǎn)品交易中心。市場(chǎng)主要輻射珠三角及周邊地區(qū)。功能設(shè)置廣東國(guó)際包裝印刷城是大型綜合性包裝印刷市場(chǎng)，建成后具有銷、展、研、 學(xué)、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)榷喙δ埽瑓^(qū)內(nèi)設(shè)置十大功能區(qū)： （1）會(huì)議展覽中心　　 常年承辦國(guó)內(nèi)外高規(guī)格包裝印刷會(huì)議，舉行系列性高規(guī)格機(jī)械設(shè)備展覽會(huì)、原輔材料展覽會(huì)、增值服務(wù)展覽會(huì)，打造包裝印刷行業(yè)的廣交會(huì)。（2）、 時(shí)尚現(xiàn)代交易中心　　常年展示機(jī)械、紙張、油墨，供應(yīng)國(guó)內(nèi)外包裝與印前、印中、印后機(jī)械及相關(guān)配件，是國(guó)內(nèi)外品牌企業(yè)展示產(chǎn)品與企業(yè)形象的最佳舞臺(tái)。 商務(wù)辦公中心 按現(xiàn)代化寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配套的專業(yè)寫字樓，包括信息網(wǎng)絡(luò)區(qū)、電子商務(wù)區(qū)、經(jīng)營(yíng)發(fā)展區(qū)和商務(wù)辦公 區(qū)四大功能。通過完善的配套設(shè)施和專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，成為行業(yè)內(nèi)商務(wù)辦公的主要選擇地點(diǎn)。 包裝物流中心包裝城交通四通八達(dá)，可以與大型物流企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，形成全國(guó)性的物流配送網(wǎng)。為場(chǎng)內(nèi)商戶和客戶提供包括倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、整理在內(nèi)的物流服務(wù)。 科研設(shè)計(jì)中心 建立專業(yè)技術(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)，負(fù)責(zé)專利技術(shù)的研究、開發(fā)、成果轉(zhuǎn)讓與經(jīng)紀(jì)服務(wù)；大力發(fā)展包裝工業(yè)設(shè)計(jì)，配合建立電腦排版制版中心。負(fù)責(zé)包裝、印刷技術(shù)的研究與開發(fā)，專業(yè)技術(shù)成果交易的中介服務(wù)，引導(dǎo)包裝設(shè)計(jì)新潮流。 質(zhì)量測(cè)試中心由廣東省印刷技術(shù)協(xié)會(huì)參與指導(dǎo)，為包裝印刷城提供權(quán)威的檢測(cè)報(bào)告和技術(shù)指導(dǎo)。 星級(jí)酒店接待區(qū)　　包裝城內(nèi)設(shè)置星級(jí)酒店，設(shè)備周全，服務(wù)周到，為商家?guī)?lái)高人一等的商務(wù)旅程。 國(guó)際公寓生活中心 區(qū)內(nèi)設(shè)置公寓住宅作為項(xiàng)目的生活配套，與商務(wù)區(qū)一步之遙，但又獨(dú)立管理，便捷之余盡享幽靜，生活與事業(yè)同步發(fā)展。 教育培訓(xùn)中心　　 實(shí)施教育產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，同高等院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)合作，舉辦各種專業(yè)培訓(xùn)，提升中國(guó)包裝印刷企業(yè)的技術(shù)與管理水平。在條件成熟時(shí)，可成立華南包裝印刷學(xué)院，為業(yè)內(nèi)提供永久的人力資源保障。 二手設(shè)備交易中心　　當(dāng)前國(guó)內(nèi)的二手包裝印刷機(jī)械的交易的發(fā)展非常緩慢，主要是因?yàn)楫?dāng)前國(guó)內(nèi) 沒有這樣的一個(gè)專業(yè)中介機(jī)構(gòu)來(lái)做這樣的一件事情，我們將通過定期的發(fā)布會(huì)、定期的拍賣會(huì)來(lái)活躍二手交易，使其成為包裝印刷企業(yè)的紐帶。 二、區(qū)域狀況地理位置廣東國(guó)際包裝印刷城位于廣州市芳村區(qū)穗鹽路北，與南海市鹽步區(qū)交界。地處廣 州、佛山、番禺交界處的黃金三角地帶，大珠三角物流中心的核心地段。芳村區(qū)位于廣州市西南端。東北面臨珠江（南航道），與白云區(qū)石井鎮(zhèn)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)隔江相望；南靠珠江（佛山水道），與番禺區(qū)大石鎮(zhèn)、南海市平洲鎮(zhèn)相鄰；西與南海市鹽步鎮(zhèn)、黃岐鎮(zhèn)接壤。鹽步區(qū)位于佛山市和廣州市交界處，東連廣州市芳村區(qū)，西距佛山5公里，南依廣花水道，北靠黃岐區(qū)及珠江，廣佛公路（321國(guó)道）、廣茂鐵路橫貫其中，地理位置十分優(yōu)越。道路交通（1）高速公路方面：廣州西環(huán)高速公路在本區(qū)有出入口，通過環(huán)城高速公路，可連廣深高速、廣佛高速，廣清高速、華南快速干線、廣園東快速路、107國(guó)道等主干公路。 高速公路連接網(wǎng)絡(luò)（以下高速路與環(huán)城高速相連接）：　　　環(huán)城高速←→廣佛高速←→佛山市區(qū)、粵西地區(qū)　　　環(huán)城高速←→廣花高速←→花都、清遠(yuǎn)、粵北地區(qū)　　　環(huán)城高速←→機(jī)場(chǎng)高速←→白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)　　　環(huán)城高速←→廣深高速←→東莞、深圳、粵東地區(qū)　　　環(huán)城高速←→華南快速干線←→中山、珠海　　其他道路連接網(wǎng)　　　穗鹽路←→花地大道←→珠江隧道←→廣州市中心 10分鐘車程　　　穗鹽路←→花地灣站地鐵站 5分鐘車程　　　穗鹽路←→鹽步 5分鐘車程（2）市政公路方面：廣佛路經(jīng)擴(kuò)建中的珠江大橋直達(dá)廣州中心，穗鹽路經(jīng)鶴洞大橋、珠江隧道直達(dá)廣州市中心區(qū)，南海區(qū)東西大道及南北大道環(huán)繞本區(qū)，距佛山市中心僅十分鐘車程。經(jīng)規(guī)劃中的東沙大橋經(jīng)番禹區(qū)直達(dá)南沙開發(fā)區(qū)。（3）鐵路運(yùn)輸方面：廣茂鐵路橫貫鹽步中部，設(shè)有通達(dá)全國(guó)各地以經(jīng)營(yíng)運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)為主的三眼橋鐵路貨場(chǎng)。西朗貨運(yùn)站就在毗鄰的芳村區(qū)內(nèi)，也可接駁鐵路主干網(wǎng)。（4）地下鐵路方面：距廣州地鐵一號(hào)線花地灣站僅5分鐘車程，通過地鐵一號(hào)至廣州市中心僅十余分鐘。通過地鐵一號(hào)線還可接駁地鐵二號(hào)線。（5）水路運(yùn)輸方面：緊靠可直通香港的北村海關(guān)、南海客運(yùn)港。距南海平洲客貨水運(yùn)碼頭和報(bào)關(guān)口岸約兩公里?？赊k理水路、陸路貨運(yùn)報(bào)關(guān)。區(qū)域戰(zhàn)略的因素佛山行政區(qū)劃調(diào)整促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2003年前8個(gè)月，,比上年同期增長(zhǎng)16%，創(chuàng)1995年以來(lái)最快增長(zhǎng)速度，其余各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有較大幅度的增長(zhǎng)，全市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)了良好的發(fā)展勢(shì)頭。目前佛山把握建設(shè)廣東第三大城市和世界產(chǎn)業(yè)調(diào)整的歷史機(jī)遇，掀起新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展高潮，全力建設(shè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、文化名城和現(xiàn)代化大城市。商業(yè)氛圍的因素：在鹽步鎮(zhèn)，已經(jīng)先后建成環(huán)球水產(chǎn)交易市場(chǎng)、平地電器城、廣佛塑料城等十大專業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)氣氛比較濃郁。近期響應(yīng)建設(shè)大佛山商貿(mào)圈的號(hào)召,對(duì)各大專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行完善和升級(jí)改進(jìn)，以形成前店后倉(cāng)、既批發(fā)又零售的市場(chǎng)流通模式。隨著鹽步街道環(huán)境日益靚麗，商品樓林立，人流量增加，鹽步的商業(yè)氣氛也日漸濃厚起來(lái)。通信、服裝、美容、旅行社、日用百貨、飲食、售樓等與群眾衣、食、住、行生活息息相關(guān)的店鋪主要集中在鹽步大道兩旁。而穗鹽路的開通，更為鹽步吸引來(lái)許多專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)駐，憑借優(yōu)越的交通條件和地理位置，相信在不久的將來(lái)，穗鹽路將成為第二條廣佛路，形成穗鹽路商圈。三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)的配套設(shè)施齊備。開發(fā)項(xiàng)目擁有10個(gè)中心，各項(xiàng)配套中心的設(shè)置營(yíng)造了一個(gè)現(xiàn)代化的辦公場(chǎng)所，構(gòu)造了一個(gè)良好的工作生活環(huán)境，構(gòu)建了包裝印刷行業(yè)CBD（中央商務(wù)區(qū)）雛形。（2）相對(duì)廣州的包裝印刷交易市場(chǎng)，本項(xiàng)目具有很大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目總占地面積近20萬(wàn)平方米，是廣州及周邊地區(qū)最大面積的包裝印刷交易市場(chǎng)。（3）本項(xiàng)目的建設(shè)得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，具有政策?yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目得到當(dāng)?shù)厥姓?、行業(yè)協(xié)會(huì)的大力支持，擁有重要的力量支持。（4）項(xiàng)目處于珠三角的中心地帶，地理位置優(yōu)越。廣州市是整個(gè)大珠江三角洲的中心地帶，這中心不僅體現(xiàn)在地理位置上，也是體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)、文化、信息上。目前，珠三角軌道交通建成，將把珠三角主要城市納入1小時(shí)城市圈。項(xiàng)目處于廣州和佛山的交界處，靠近廣州受益于整個(gè)上升廣州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，而佛山已經(jīng)由南海、順德、高明等區(qū)重新組合成大佛山，打造廣東第三大城市，各項(xiàng)規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目發(fā)揮著巨大的促進(jìn)作用。隨著廣佛地鐵的連通，廣佛經(jīng)濟(jì)圈會(huì)逐步形成并產(chǎn)生重大的變化。廣東國(guó)際包裝印刷城正是處于廣佛經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，其區(qū)位的優(yōu)勢(shì)不言而喻。（5）項(xiàng)目位置處于產(chǎn)業(yè)的中心地帶，便于發(fā)揮輻射作用。包裝印刷企業(yè)在珠三角的各個(gè)城市分布從整體上看比較均勻，各個(gè)區(qū)域有各自的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，但從數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)值上看差別不大。這使到廣東國(guó)際包裝印刷城處于大珠江三角洲的產(chǎn)業(yè)中心。（6）交通四通八達(dá)，具備物流基地的先天條件鹽步區(qū)位于佛山市和廣州市交界處，東連廣州市芳村區(qū)，西距佛山5公里，南依廣花水道，北靠黃岐區(qū)及珠江，廣佛公路（321國(guó)道）、廣茂鐵路橫貫其中。道路交通非常暢順。 （7）價(jià)格優(yōu)勢(shì)廣東國(guó)際包裝印刷城采用租賃的方式獲得土地，這樣使得開發(fā)前期投入成本大大減少，資金壓力較小。這使得本項(xiàng)目可以在招商初期采用比華南城和天成路更低的租金進(jìn)行招商。在規(guī)模和配套設(shè)施相當(dāng)?shù)那闆r下，廣東國(guó)際包裝印刷城的租金水平極具優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)（1）項(xiàng)目所處的穗鹽路雖有發(fā)展前景但目前還未興旺。穗鹽路是近年新開通的路，雖然它使芳村和鹽步在交通上更加緊密，但是目前這條路的知名度還比較低。這為前期的招商和宣傳帶來(lái)一定難度。（2）項(xiàng)目的發(fā)展后勁有所限制廣東國(guó)際包裝印刷城一期面積是164畝，二期用地150畝，總占地面積最大達(dá)到314畝地，相對(duì)于上海的包裝印刷城及深圳華南工業(yè)原料城上千畝的規(guī)模，前廠后店的發(fā)展模式，仍未有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。雖然穗鹽路還有其它地塊，但多為比較零碎和不連續(xù)，當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)作取得巨大成功時(shí)，地塊就缺少再擴(kuò)大的機(jī)會(huì)。而此時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就比較容易涌現(xiàn)出來(lái)。（3）商鋪沒有產(chǎn)權(quán)，較難吸引投資者入市。采用租賃的方式取得土地雖然減少了前期的開發(fā)投入，但也帶來(lái)一定的負(fù)面影響，就是沒有產(chǎn)權(quán)。消費(fèi)者受固有的思想影響，認(rèn)為沒有產(chǎn)權(quán)就不是真正得到商鋪，所以本項(xiàng)目前期比較難以吸引投資者入市。機(jī)會(huì)（1）廣東包裝印刷行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)存在市場(chǎng)空白。廣東省是我國(guó)印刷包裝業(yè)發(fā)展最快也是技術(shù)裝備最強(qiáng)的省份，目前廣東全省有印刷包裝企業(yè)2萬(wàn)多家，居全國(guó)第一位，是名符其實(shí)的“包裝印刷大省”。但是，作為包裝大省的廣東到如今也沒有一個(gè)大型的行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)與之相配套和提供服務(wù)，這種局面已與廣東包裝大省的地位嚴(yán)重不符，也制約著廣東包裝印刷工業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)時(shí)還沒有一間真正運(yùn)作的包裝印刷城，這是個(gè)巨大的市場(chǎng)空白。也是廣東國(guó)際包裝印刷城的最大市場(chǎng)機(jī)遇。（2）行業(yè)發(fā)展前景樂觀。伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)包裝印刷業(yè)也迅速發(fā)展，每年以15%的速度遞增。是一個(gè)朝陽(yáng)性行業(yè)。隨著中國(guó)加和 WTO ，中國(guó)迎來(lái)新一輪對(duì)外開放的浪潮，更多的外資將進(jìn)入中國(guó)，越來(lái)越多跨國(guó)公司正進(jìn)一步把生產(chǎn)基地向中國(guó)轉(zhuǎn)移，這意味著中國(guó)特別是珠三角地區(qū)的制造業(yè)還會(huì)