【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 標(biāo)的二：（共20人）主任助理1人十六里河宿舍（10）保安3人保潔2人綠化1人維修3人（兼所有宿舍維修）六里山宿舍兩處（4）保安4人（兼保潔）千佛山宿舍（2）傳達(dá)2人（兼保潔）桿石橋宿舍（2）傳達(dá)2人（兼保潔）趵突泉宿舍（2）傳達(dá)2人（兼保潔）三、員工配備說明及骨干人員素質(zhì)要求崗位職責(zé)應(yīng)具備條件備 注主任全面負(fù)責(zé)市財(cái)政局物業(yè)管理工作大專以上文化，具2年以上大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)籌管理能力強(qiáng)，能編制計(jì)劃并付諸實(shí)施，懂經(jīng)營(yíng)善管理。管理處主任由公司內(nèi)部委派。維修主管分管宿舍區(qū)域，協(xié)助主任負(fù)責(zé)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的日常使用、管理和維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行整體協(xié)調(diào)大專以上文化，具多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉智能化管理，綜合能力較強(qiáng)。技師保證大樓電梯、空調(diào)、空調(diào)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和維護(hù)。大專以上學(xué)歷，初級(jí)以上技術(shù)職稱，工科背景，應(yīng)用電子專業(yè)優(yōu)先。保潔主管協(xié)助主任負(fù)責(zé)保潔綠化方面的培訓(xùn)、計(jì)劃、協(xié)調(diào)、質(zhì)量監(jiān)督、工作安排等方面工作中專以上學(xué)歷，有1年以上保潔經(jīng)驗(yàn)，熟悉保潔工作流程，熟悉各類高檔設(shè)施保養(yǎng)手段，熟練掌握各種保潔機(jī)器的使用。（從現(xiàn)有人員中選拔）安全主管協(xié)助主任負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)方面的培訓(xùn)、計(jì)劃、日常管理、工作安排、協(xié)調(diào)質(zhì)量監(jiān)督等方面的工作中專以上學(xué)歷，有1年以上工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉護(hù)衛(wèi)工作流程，熟練掌握各種突發(fā)事件的處理方法。（從現(xiàn)有人員中選拔）普通員工普通操作層員工、部分護(hù)衛(wèi)、車管、技工、清潔、綠化人員通過招聘，及現(xiàn)有員工統(tǒng)籌考慮，經(jīng)考核、崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、合格者予以錄用。物料管理一個(gè)企業(yè)物業(yè)管理工作的質(zhì)量水平的高低，主要表現(xiàn)在企業(yè)對(duì)人、財(cái)、物的有效控制，在加強(qiáng)人員組織架構(gòu)設(shè)計(jì)，分工合理的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)物料耗材的采購(gòu)、領(lǐng)用、報(bào)廢等各環(huán)節(jié)控制，嚴(yán)格按照ISO9001(2000)工作標(biāo)準(zhǔn)，制定工作流程。從對(duì)物料使用、申購(gòu)、采購(gòu)、入庫等方面進(jìn)行層層把關(guān)，分級(jí)量化管理，對(duì)質(zhì)量、數(shù)量、情況定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、倉庫盤點(diǎn)、報(bào)廢檢驗(yàn)，確保物業(yè)管理物料的采購(gòu)渠道暢通、質(zhì)量過硬，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)工作。物料采購(gòu)流程圖：外出采購(gòu)驗(yàn)收入庫物料消耗（盤點(diǎn)）公司審批物料報(bào)廢（檢驗(yàn)）擬定采購(gòu)計(jì)劃采購(gòu)申報(bào)項(xiàng)目領(lǐng)用便民服務(wù)物業(yè)管理公司應(yīng)在管理區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務(wù)，具體項(xiàng)目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點(diǎn)及自身的實(shí)際情況而定。便民服務(wù)（1）可分為無償服務(wù)和有償服務(wù)兩類，內(nèi)容及價(jià)格應(yīng)透明化；（2）無償服務(wù)的成本費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出；有償服務(wù)的價(jià)格應(yīng)按有關(guān)法規(guī)確定；建立便民服務(wù)的管理程序及作業(yè)指導(dǎo)書，明確責(zé)任，規(guī)范服務(wù)人員的用語及行為。有償提供瓦木雜勤、機(jī)關(guān)后勤服務(wù)等。第三章 物業(yè)管理作業(yè)指導(dǎo)書以物業(yè)檔次為基點(diǎn)，以業(yè)主需求為主導(dǎo)，實(shí)行針對(duì)性、分層次物業(yè)管理。安全管理一、治安形式分析財(cái)政局功能特殊性在治安防范方面存在以下一些難點(diǎn)和重點(diǎn)：（—）辦公樓屬于開放式行政場(chǎng)所，外來公干人員頻次高，保持辦公環(huán)境的靜謐及車輛的疏導(dǎo)、登記是安全工作的重點(diǎn)。（二）辦公樓屬于高層寫字樓建筑，具有高層建筑的不利因素，具體表現(xiàn)在，高層建筑樓層高，一旦發(fā)生火災(zāi)，極易形成煙囪效應(yīng)，加快火勢(shì)蔓延，加之人口密度大，人員疏散困難，因此，消防工作難度大、要求高。制定防患于未然，科學(xué)的消防預(yù)警措施，警鐘常鳴的消防常識(shí)宣傳、培訓(xùn)工作是貼心管家根本所在。（三）辦公樓和新宿舍樓在同一區(qū)域，非工作時(shí)間內(nèi)辦公區(qū)人員活動(dòng)也比較頻繁。（四）宿舍分散，安全管理獨(dú)立性較強(qiáng)。上述不利因素的存在，給我們的安全管理工作提出了較高的要求。為此，我們將在護(hù)衛(wèi)員的素質(zhì)培養(yǎng)、安全防范體系的設(shè)定、安全管理的重點(diǎn)定位等方面采取對(duì)應(yīng)措施，確保轄區(qū)內(nèi)的安全。二、安全管理的措施及對(duì)策（—）確保護(hù)衛(wèi)員的綜合素質(zhì)l、素質(zhì)管理。對(duì)護(hù)衛(wèi)員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，采用我們?cè)趯?shí)踐中總結(jié)的一整套人員管理程序，做到“五統(tǒng)一”“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。意識(shí)培養(yǎng)。大力培養(yǎng)護(hù)衛(wèi)員的服務(wù)意識(shí)，樹立“業(yè)主需要就是工作”的觀念，改變?cè)瓉碜o(hù)衛(wèi)員單一的護(hù)衛(wèi)功能，使我們的護(hù)衛(wèi)員成為“護(hù)衛(wèi)員、迎賓員、服務(wù)員”的統(tǒng)一體。（二）安控管理體系的建立我們針對(duì)辦公樓的特點(diǎn)，重視業(yè)主檔案的建立，制定相應(yīng)的的作息管理辦法和清樓方案，禁止閑雜人員進(jìn)入辦公區(qū)，確保物業(yè)始終處于安全控制下。在巡邏上，我們擬采用輪換巡邏的方式，突出巡邏重點(diǎn)，對(duì)時(shí)間進(jìn)行嚴(yán)格控制，確保不出現(xiàn)安全盲區(qū)。在車輛、人員、大宗貨物出入登記上，嚴(yán)格遵循“對(duì)人、對(duì)證件、對(duì)車輛”的三對(duì)原則，嚴(yán)格控制、及時(shí)疏導(dǎo)人車流量、保持秩序始終井然，重視安全制度的執(zhí)行力度，完善交接班確保工作銜接嚴(yán)密，杜絕隱患和疏漏。強(qiáng)調(diào)全員管理。我們要求管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù)，建立起“快速反應(yīng)，快速支援”體系。在防范的策略上強(qiáng)調(diào)轄區(qū)內(nèi)各崗位的聯(lián)防意識(shí)，發(fā)揮備崗、備勤人員的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。（三）預(yù)警、應(yīng)變措施安全應(yīng)急計(jì)劃和措施（1）目的：在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時(shí)，以最有效的方法，在最短的時(shí)間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。適用范圍：1）治安突發(fā)事件，如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。2）受到水災(zāi)、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害的威脅、襲擊。3）其他重大意外情況。（2）職責(zé)：1）對(duì)可能發(fā)生的由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)制定安全應(yīng)急計(jì)劃，報(bào)物業(yè)管理處或分管副總經(jīng)理審批，必要時(shí)報(bào)總經(jīng)理審批；2）對(duì)即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由安全主管臨時(shí)確定應(yīng)急措施，同時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。（3）計(jì)劃：1）對(duì)可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災(zāi)害由物業(yè)管理處組織制定應(yīng)急計(jì)劃和預(yù)防措施，并安排崗位人員按部署執(zhí)行。2）處理治安突發(fā)事件時(shí)，由值班員迅速向派出所報(bào)案，安全主管臨時(shí)確定應(yīng)急方案，安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓梯口，封鎖出事現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)格盤查出入現(xiàn)場(chǎng)的人員，直到公安人員到來。3）制定的應(yīng)急計(jì)劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災(zāi)害應(yīng)急措施時(shí)，要根據(jù)災(zāi)情的程度、特性而定。（4）實(shí)施：1）在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)偏離實(shí)際情況應(yīng)及時(shí)糾正，并上報(bào)相應(yīng)審批人員認(rèn)可。2）對(duì)發(fā)生的每一事件必須總結(jié)，如果是人為原因造成損失，應(yīng)立即查找原因，認(rèn)真填寫《糾正措施報(bào)告》，嚴(yán)防類似情況的發(fā)生。3）保存事件全過程的有關(guān)記錄，存檔3年。重大自然災(zāi)害的記錄長(zhǎng)期保存。（5）要求：為增強(qiáng)應(yīng)變能力和戰(zhàn)斗力，平時(shí)每個(gè)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員必須進(jìn)行嚴(yán)格的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、消防演習(xí)和緊急集合演練。三、強(qiáng)化消防管理意識(shí)（一）消防管理目標(biāo)堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)臺(tái)”的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”的管理觀念，實(shí)施全員義務(wù)消防員制。（二）加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作消防教育宣傳工作：管理處將在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí)，并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來舉辦消防知識(shí)講座，張貼消防宣傳畫，向業(yè)主進(jìn)行消防知識(shí)宣傳。做好消防培訓(xùn)及演練工作：重點(diǎn)加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)員的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，每年組織義務(wù)消防隊(duì)員和廣大業(yè)主共同參與的消防演練，提高全員的“自救”意識(shí)和能力，防患于“未燃”。（三）積極落實(shí)防火安全“三級(jí)”檢查制度，重視冬、春兩季的消防、設(shè)施設(shè)備大檢查工作，確保在火災(zāi)多發(fā)期的消防安全工作。（四）建立健全消防檔案。（五）建立消防快速反應(yīng)隊(duì)結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在護(hù)衛(wèi)員中選撥一批隊(duì)員組建市財(cái)政局管理處“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”，以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí)，我們能迅速作出反應(yīng)，立足“自救”，最大限度地減少火災(zāi)損失。（六）善后與收復(fù)火勢(shì)完全熄滅后，護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)警戒，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并協(xié)助消防部門查明火因并統(tǒng)計(jì)損失，向上級(jí)提交事故報(bào)告。 消防滅火流程圖（1）通用滅火流程：多 方 努 力 將 火 撲 滅認(rèn)真吸取此次火災(zāi)的教訓(xùn)，配合公安消防部門做好以下工作：（1） 查明火災(zāi)發(fā)生的原因；（2） 查清火災(zāi)事故責(zé)任人，責(zé)任人寫出書面檢查待后處理；（3） 制定相應(yīng)的改進(jìn)預(yù)防措施；（4） 將火災(zāi)事故書面報(bào)告公司安全領(lǐng)導(dǎo)小組?；馂?zāi)發(fā)生：轄區(qū)內(nèi)任何人均有責(zé)任立即報(bào)告，并立即參加滅火搶救以最快方式：報(bào)告消防中心，通知消防搶險(xiǎn)隊(duì)； 報(bào)告管理處有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 撥打電話報(bào)警。消防搶險(xiǎn)人員得知火警后立即攜帶滅火工具趕往現(xiàn)場(chǎng)：察看火情，迅速確定滅火方案；迅速調(diào)集搶險(xiǎn)人員及物力進(jìn)行自救。救火原則：先救人，后救火；先隔離火源，后滅火?；? 勢(shì) 繼 續(xù) 擴(kuò) 大安全主管繼續(xù)指揮現(xiàn)場(chǎng)救火，調(diào)集人、物力進(jìn)行搶救組織疏散，做好救援、防止不法分子，減少傷亡事故。以最快方式通知公司領(lǐng)導(dǎo)和防火安全領(lǐng)導(dǎo)小組有關(guān)人員撥“119”再次告之火災(zāi)情況向附近有滅火消防能力單位求援治安、消防、車輛管理：按照ISO9001質(zhì)量體系《護(hù)衛(wèi)工作手冊(cè)》、規(guī)范運(yùn)作。如下表：工作安排定崗檢查進(jìn)出口、停車場(chǎng)：24小時(shí)；流動(dòng)巡查消防設(shè)施：1遍/周；廠區(qū)安全：24小時(shí)大堂執(zhí)勤：8小時(shí)車輛停放：24小時(shí)突發(fā)事件：90120秒，責(zé)任護(hù)衛(wèi)或車輛管理員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。學(xué)習(xí)訓(xùn)練學(xué)習(xí)法規(guī)：1次/周；訓(xùn) 練：2次/周；演示培訓(xùn)：1次/周。檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目1. 查可疑人員、外來人員和撿垃圾、乞討人員；2. 查違章停車、違章進(jìn)入；3. 查亂擺阻塞道路現(xiàn)象；4. 查污染物、亂扔垃圾現(xiàn)象；5. 查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象；6. 查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象；7. 查房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況。處理方法按照ISO9001質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)匯報(bào)主管，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主任?？己藰?biāo)準(zhǔn)平時(shí)按ISO9001質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)。保潔服務(wù)一、保潔區(qū)域分析：1辦公樓大廳地面及立柱、墻面裝飾需定時(shí)進(jìn)行打蠟、拋光等保養(yǎng)，以確保其材質(zhì)穩(wěn)定性和美觀。辦公樓層地面為全瓷地磚，需進(jìn)行定期機(jī)洗清潔日常推塵，以保持其光澤。辦公樓內(nèi)走廊一側(cè)墻面主要由玻璃組成，附著灰塵時(shí)，污漬明顯，需及時(shí)清洗。辦公樓部分樓層房門為木質(zhì)，易變形和干裂，需進(jìn)行木質(zhì)打蠟保養(yǎng)。 辦公樓外墻由玻璃及石材構(gòu)成，需進(jìn)行定期高空清洗，以保持大樓外觀潔凈。各宿舍樓設(shè)備比較陳舊，需要定期清潔并對(duì)特殊設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)。二、保潔措施及標(biāo)準(zhǔn)理石地面、理石墻面、立柱根據(jù)理石年代的物理結(jié)構(gòu)和化學(xué)成分的不穩(wěn)定性，圖案美觀抗磨能力差，耐腐蝕性弱，所以在保養(yǎng)維護(hù)上更需注意，我們?cè)诒ｐB(yǎng)方面將采?。海?）清洗：①使用中性STFP、OFF按一定比例進(jìn)行徹底清洗。②在徹底清洗后，用清水清洗兩遍，除去殘留的藥液。③用吸水機(jī)吸干后，用三速吹風(fēng)機(jī)吹干。④用干凈毛巾仔細(xì)抹塵。（2）落蠟①使用TONSE220進(jìn)行封閉處理，使理石間隙受損處得以充填。②待封閉蠟干燥后，落進(jìn)口COMDCETE2兩次，在封閉基礎(chǔ)上產(chǎn)生堅(jiān)硬的保護(hù)層。③在①②處理的基礎(chǔ)上落蠟SPR2RTFINSH一次。④SPRIPJFINSHF干燥后，用PNOBNB2000型高速拋光機(jī)配合OVER/2修補(bǔ)拋光。⑤（1）、（2）每年三次。（3）日常保養(yǎng)①在下班時(shí)間用高速拋光機(jī)配合P44拋光修補(bǔ)蠟進(jìn)行拋光保養(yǎng)，隨時(shí)保持地面光潔明亮。②日間保潔人員隨時(shí)使用靜電吸塵劑，實(shí)行往復(fù)推塵、抹塵，做到光亮、清潔無塵。③除塵、擦拭每日一次。④走廊及地角線每月徹底清洗一次，并每日隨時(shí)拖拭，保持無灰塵、無污漬；走廊墻壁每年清潔、除塵二次，易污部位隨時(shí)除污。樓梯、電梯、電梯外門及轎箱內(nèi)壁、地面、樓梯扶手、地角線及內(nèi)側(cè)玻璃每周沖洗擦拭一次，每日用不銹鋼保養(yǎng)液打光一次，并隨時(shí)巡視清掃、擦拭、保持清潔。衛(wèi)生間（1）天花板、墻面部分，使用百潔布配合萬能清潔劑隨時(shí)對(duì)其進(jìn)行徹底清洗，去除油、煙及灰塵，使其潔凈光亮。（2）地面部分：首先進(jìn)行表面酸化處理，除去污物及異味，而后采用XTAS42DS擦地機(jī)，百潔墊配合硬表面清潔劑每周對(duì)地面進(jìn)行徹底清洗，去除表面及縫隙中的殘留污垢，并且每日進(jìn)行拖拭。（3）便池、尿斗，使用桶刷，進(jìn)行日常保潔，做到無異味，無污物、無尿堿。每日清洗、消毒一次。尿斗內(nèi)始終保持有富士香球并不小于1厘米；洗手盆、臺(tái)面、鏡面、鏡框、木隔板、門窗、窗臺(tái)、管線及開關(guān)面板隨時(shí)擦拭，保持無灰塵、污漬；拖布池隨時(shí)清洗，保持暢通；便簍垃圾隨時(shí)傾倒。公共部位的照明燈具每年進(jìn)行三次擦拭、除塵，對(duì)因燈具燒毀等造成的污跡隨時(shí)擦拭，保持清潔、無污。不銹鋼面光亮如初。不銹鋼部分不銹鋼耐腐蝕性強(qiáng)，光亮美觀，如不經(jīng)常保養(yǎng)和其它金屬一樣也會(huì)銹蝕，失去光澤，降低使用壽命。我們將根據(jù)實(shí)際情況，采取如下保養(yǎng)措施：（1）安排保潔人員每日使用專用不銹鋼保養(yǎng)液進(jìn)行光亮保養(yǎng)。（2）隨時(shí)除塵、除銹。（3）保持無污漬，光潔明亮。（4）不銹鋼煙灰桶：隨時(shí)清理、傾倒，沒有積存，保持桶內(nèi)外及周圍地面的潔凈。殺蟲滅鼠消毒（1）為保證大樓的環(huán)境衛(wèi)生符合國(guó)家規(guī)定，公司在夏季每月6次、春秋季每月2次、冬季每月1次進(jìn)行空氣消毒，重點(diǎn)部位每日噴一次殺蟲劑殺滅蚊蠅。（2）春秋季節(jié)每季度對(duì)后樓梯地下室設(shè)備層等隱患處滅鼠一次，確保大樓不受“四害”侵?jǐn)_。公共區(qū)域內(nèi)側(cè)玻璃（1）用玻璃專用清洗劑每月清洗一次；（2）日常隨時(shí)抹灰，去除污漬。（3）做到光亮、無手印、無污漬。外墻、玻璃清洗 （1）辦公樓外墻根據(jù)板材特點(diǎn)，選用中性清潔劑進(jìn)行每年2次集