【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 園」.眾多開(kāi)發(fā)商隨著X市區(qū)土地開(kāi)發(fā)的逐步深入，在一環(huán)以?xún)?nèi)已無(wú)大塊土地出售竟拍,該地段的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。目前該地區(qū)住宅均價(jià)已過(guò)4500元/m2，價(jià)格在X市整體市場(chǎng)中偏高，仍受買(mǎi)家歡迎，取得了90%的銷(xiāo)售率。 價(jià) 格根據(jù)從花牌坊板塊內(nèi)選取的可比項(xiàng)目分析，區(qū)域內(nèi)價(jià)格落差不大。緊臨本項(xiàng)目旁的「西府花園」憑借市場(chǎng)利好,競(jìng)爭(zhēng)小，均價(jià)超過(guò)了4700元/m2。位于西大街上的「鑫城」價(jià)格也達(dá)到6000元/m2(買(mǎi)一樓送躍層).營(yíng)康路沿線的「凱瑞花都」單價(jià)也達(dá)到了4200元/m2?？傮w而言，目前X西區(qū)樓盤(pán)具體價(jià)格主要集中于42005200元/m2。需特別指出的是，目前西區(qū)高價(jià)住宅幾乎全采用清水房無(wú)裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)，這與本地居民的消費(fèi)理念及消費(fèi)習(xí)慣有較大關(guān)系。 此次調(diào)查所得的數(shù)據(jù)顯示，目前住宅的總價(jià)主要集中于以下幾個(gè)區(qū)段：一房22萬(wàn)元/套以下；兩房34～38萬(wàn)元/套；三房4560萬(wàn)元/套的；四房5580萬(wàn)元/套。而以銷(xiāo)售狀況來(lái)看，較低總價(jià)的單元受到市場(chǎng)的歡迎，但從銷(xiāo)售總量上來(lái)看，居住房型的二房和小三房銷(xiāo)售較快，但是80萬(wàn)元/套的單位銷(xiāo)售量不強(qiáng)，但存在極少數(shù)高收入,追求居住品質(zhì)、身份感的客戶(hù)群。 房型及面積目前X市場(chǎng)上住宅物業(yè)的房型種類(lèi)呈多樣化，且布局新穎。其中躍層、飄窗、露臺(tái)等形式被廣泛運(yùn)用。從區(qū)域物業(yè)整體市場(chǎng)來(lái)看，目前以二房、三房最受市場(chǎng)青睞，二房的主力面積在70～85m2。三房物業(yè)主力面積集中于95～130m2。在面積規(guī)劃上，主要為二房、三房為主，配有適量的躍層。一房和一房一廳憑借總價(jià)低和適宜投資兩大優(yōu)勢(shì)成為銷(xiāo)售速度相對(duì)最快的房型，但目前該地區(qū)處于飽和,新近開(kāi)發(fā)的如新城市廣場(chǎng),從比例來(lái)看，面積在70～130m2的二房或三房銷(xiāo)售應(yīng)為本地區(qū)銷(xiāo)售主流的單元配置。根據(jù)市場(chǎng)需求,合理的控制面積范圍,、一房等小面積房型憑借低總價(jià)，能達(dá)到快速去化的效果，但在本地區(qū)數(shù)量飽和,在規(guī)劃時(shí)應(yīng)盡量避免比重過(guò)大。由于X的地理及氣候條件的影響，在建筑設(shè)計(jì)上，可靈活運(yùn)用點(diǎn)式、板式、蝶式等多種形態(tài)，內(nèi)部房型設(shè)計(jì)上限制較少，大部分新建住宅的房型常用以下幾個(gè)元素：入廳玄關(guān)臥室大飄窗主臥室陽(yáng)臺(tái)頂層露臺(tái)當(dāng)?shù)匦陆ㄗ≌姆啃驮O(shè)計(jì)中注重以下幾點(diǎn)，也是高價(jià)位樓盤(pán)所普遍達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)：平層層高通常在3米左右，躍式底層挑空。廳、臥、廚、衛(wèi)全明?？蛷d附帶的陽(yáng)臺(tái)面積一般在8m2左右；廚房面積一般控制在8m2，入廳玄關(guān)的面積一般控制在3m2左右。氣候原因使采光充足成為房型設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵點(diǎn)，大量運(yùn)用陽(yáng)臺(tái)、大面積飄窗、凸窗等元素。房型設(shè)計(jì)中主要觀景的需要，在主要觀景房中設(shè)置陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)或大面積窗。觀景面主要設(shè)在餐廳、客廳、主臥這幾個(gè)功能區(qū)中。主臥室進(jìn)行功能分區(qū)，一般分為更衣區(qū)、衛(wèi)生間、臥房區(qū)建筑形態(tài)及風(fēng)格區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的建筑形態(tài)基本分為二種形態(tài)。其中以蝶式住宅居多，約占總調(diào)查數(shù)量的90%，而板式建筑在X本地還較為少見(jiàn)。由于X本地的自然氣候以陰沉天氣為主，這導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)者對(duì)朝向的要求并不強(qiáng)烈，并且板式建筑的建造成本較高，占地相對(duì)較大，因此在投資利益的驅(qū)使下，碟式建筑成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上最主流的建筑形態(tài)。板式建筑具有南北通透的采光條件及人居空間較寬等優(yōu)點(diǎn)，有利于小區(qū)整體景觀的塑造及觀景點(diǎn)的分布，已越來(lái)越受到客戶(hù)的認(rèn)同.從樓層形態(tài)上則分為四種形式：高層、小高層、多層及別墅，其中主要形態(tài)多為多層及小高層，也有部分高層建筑。由于受地塊開(kāi)發(fā)許可及X自然地質(zhì)地貌等因素制約，區(qū)域內(nèi)高層住宅物業(yè)較少，占整體的10%左右，小高層占40%左右，多層建筑占50%左右。從建筑風(fēng)格上看，目前X市場(chǎng)上的樓盤(pán)基本上以走現(xiàn)代路線為主，其特征是：外立面線條明快、風(fēng)格清新簡(jiǎn)潔，用料上基本以高級(jí)面磚為主，幾乎不使用粉刷涂料；色彩基本以鮮艷明朗的色調(diào)為主，以充分適應(yīng)X本地的天氣條件。窗體均采用高級(jí)塑鋼窗，充分凸顯了現(xiàn)代風(fēng)格建筑的硬朗線條。 在設(shè)計(jì)上采用獨(dú)特風(fēng)格，能較為突出市場(chǎng)形象，會(huì)在銷(xiāo)售初期，有力地推動(dòng)了銷(xiāo)售進(jìn)程。現(xiàn)階段X的主流產(chǎn)品仍是采用現(xiàn)代風(fēng)格，這是X本地的發(fā)展商在產(chǎn)品風(fēng)格上較多地參考了南方及華東地區(qū)的產(chǎn)品風(fēng)格所致。 產(chǎn)品規(guī)劃以此次的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析得知，目前區(qū)域內(nèi)在售住宅的小區(qū)規(guī)模均不大，普遍在10萬(wàn)平方米以下。受地區(qū)影響,規(guī)模效應(yīng)不是本區(qū)域內(nèi)多數(shù)高檔樓盤(pán)的特征，小規(guī)模也使小高層景觀可充分發(fā)揮效用。在小區(qū)的景觀規(guī)劃方面，大多數(shù)樓盤(pán)都有自我特色,營(yíng)造出各式景觀效果。區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的景觀規(guī)劃上注重中央景觀區(qū)的打造，但忽略宅前綠化和其他公共部分的景觀表現(xiàn)，在小品以及公共部分細(xì)節(jié)如指示標(biāo)志、景觀燈、路燈、垃圾箱等方面的設(shè)計(jì)較為忽視，整體協(xié)調(diào)性還有待提高二、項(xiàng)目分析選取項(xiàng)目周邊四個(gè)具有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行具體的項(xiàng)目分析，分析其中的長(zhǎng)處及不足，這些項(xiàng)目的發(fā)展思路及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)本項(xiàng)目有很重要的借鑒作用，分別為「西府花園」、「錦都三期」、「凱瑞花都」、「鑫城立方生活」。西府花園地理位置X市花牌坊街王家巷發(fā)展商X市蜀信實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)規(guī)模30畝小區(qū)規(guī)劃共由5幢11+1層小高層組成建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑形態(tài)點(diǎn)式小高層形態(tài)配比（%） 低層/多層/小高層100高層/容積率3綠化率%總戶(hù)數(shù)500戶(hù)車(chē)位數(shù)337個(gè)售 價(jià)4800元/m2車(chē)位價(jià)8萬(wàn)/個(gè)物業(yè)管理費(fèi) 用套內(nèi)面積范 圍主力房型一房二廳一衛(wèi)5365m2二房二廳一衛(wèi)7689m2三房二廳二衛(wèi)106146m2復(fù)式142190m2建材裝修外 墻高級(jí)面磚、局部高級(jí)涂料內(nèi) 墻室內(nèi)頂棚采用膩?zhàn)幽?，地面為水泥砂漿找平拉毛面層門(mén) 窗入戶(hù)門(mén)采用高級(jí)防火防盜門(mén)，室內(nèi)預(yù)留門(mén)洞，外門(mén)窗設(shè)計(jì)為彩色鋁合金配白玻會(huì)所及相關(guān)配套多功能健身房、茶坊、美容中心、棋牌室、兒童游樂(lè)室、酒吧等銷(xiāo)售率100%開(kāi)盤(pán)日期2005年04月09日交房期2006年07月項(xiàng)目分析：「西府花園」地處一環(huán)內(nèi)花牌坊街王家巷，上風(fēng)上水的西大街黃金地段，距一環(huán)路150米，距騾馬市商圈五分鐘車(chē)程，距通惠門(mén)十分鐘車(chē)程，距火車(chē)北站二十分鐘車(chē)程與一環(huán)路保持100米，緊鄰永陵博物館，琴臺(tái)古徑，文化氣息較為濃厚。附近有33698等數(shù)十路公交線路經(jīng)過(guò)。出則盡享都市的繁華便利，退則靜享人居的優(yōu)越舒適。，該項(xiàng)目由實(shí)力雄厚的X蜀信實(shí)業(yè)有限公司投資興建，目前已全部售罄。推出的住宅由5幢11+1層小高層組成，均為清水房。值得一提的是，項(xiàng)目定位為市中心的高品質(zhì)花園洋房，精心設(shè)計(jì)的大型中庭景觀園林，二十余種創(chuàng)新的戶(hù)型，一梯兩戶(hù)，戶(hù)戶(hù)超大弧形觀景陽(yáng)臺(tái)，擁有大型會(huì)所、2個(gè)游泳池、活動(dòng)廣場(chǎng)、星極物管等完善配套，本案由馬海（建筑顧問(wèn)）有限公司代理小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，該公司的設(shè)計(jì)理念是“處處是景，窗窗見(jiàn)景”。西府花園，戶(hù)戶(hù)超大私家花園設(shè)計(jì)，引領(lǐng)別具風(fēng)情的格調(diào)居住。、長(zhǎng)4M的弧型觀景陽(yáng)臺(tái)，全通透剛化玻璃加鋼柱欄桿設(shè)計(jì)，不僅使樓宇外觀更加靚麗，更可保證社區(qū)主景觀庭院。在空間價(jià)值的再創(chuàng)造基礎(chǔ)上，更增設(shè)生活小陽(yáng)臺(tái)俯瞰市中心繁華景象。如此前后花園不同的感覺(jué)給人以前后景觀兩重天的生活意境，縱觀全城。 市中心純生態(tài)花園洋房，有50—200平方米的套型，房型有一房、二房、三房、四房等，房型選擇面較多，以其主推的三房二廳二衛(wèi)為例，北側(cè)主臥室附帶180度觀景陽(yáng)臺(tái)，視野寬闊，南側(cè)次臥附帶低臺(tái)飄窗，做到窗窗見(jiàn)景；廚房朝南帶工作陽(yáng)臺(tái)，使工作之余得到放松。值得一提的是小區(qū)的停車(chē)位， 1：，車(chē)庫(kù)設(shè)進(jìn)出兩車(chē)道，可停車(chē)337輛，方便業(yè)主停車(chē)。東西兩側(cè)道路分別設(shè)置車(chē)行出口及入口，避免車(chē)流交叉。北面臨道路中段，設(shè)地下車(chē)庫(kù)入口，緊臨小區(qū)主車(chē)道設(shè)置地下車(chē)庫(kù)出口；形成小區(qū)人車(chē)完全分流，確保出行與散步互不干擾，也消除了安全隱患。 小區(qū)的物管也是該盤(pán)較有特色，西府花園率先導(dǎo)入五星級(jí)服務(wù)體系，將“人本”服務(wù)理念落實(shí)到居家生活每一細(xì)節(jié)，為業(yè)主提供各類(lèi)公共性綜合服務(wù)，公共性事業(yè)服務(wù)，專(zhuān)項(xiàng)配套有嘗服務(wù)。貼心、細(xì)心、安心、誠(chéng)心、盡心，五星級(jí)的物業(yè)服務(wù)，給你更專(zhuān)業(yè)的體貼。智能保安系統(tǒng)，以高科技手段創(chuàng)造現(xiàn)代貼心服務(wù)。24小時(shí)私家服服務(wù)。隨時(shí)提供洗衣、家具清潔等各種服務(wù)。本案住宅均價(jià)4800元/ m2，單價(jià)從4600 元/m2至5000元/m2，躍層單價(jià)約為4900元/ m2，周邊暫無(wú)相同可比新樓盤(pán)，但從附近已售樓盤(pán)價(jià)格來(lái)看，價(jià)格稍高，但其優(yōu)質(zhì)的社區(qū)配套，價(jià)格還算能接受；商鋪的均價(jià)為10000元/ m2，單價(jià)從6100元/m2至12000元/m2，因商鋪靠里，不臨主干道，人流量甚少，綜合看來(lái)，價(jià)格偏高。項(xiàng)目主要客戶(hù)為本地實(shí)力人士，從小戶(hù)型到躍層，有著多種可供選擇的戶(hù)型，但相對(duì)經(jīng)濟(jì)勢(shì)力好的客戶(hù)，還是很容易接受。加上強(qiáng)有力的媒體和廣告，使得西府花園在房產(chǎn)市場(chǎng)較有但有一點(diǎn)值得商榷的是，小區(qū)臨街商鋪，基本屬于死胡同，人流量少，也只有小區(qū)少量業(yè)主會(huì)經(jīng)過(guò)；住宅單價(jià)也較其它樓盤(pán)高，也導(dǎo)致該盤(pán)銷(xiāo)售期比附近樓盤(pán)長(zhǎng)了許多時(shí)間。錦都三期地理位置X通惠門(mén)路3號(hào)（下同仁路口）發(fā)展商X鼎鑫置業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)規(guī)模約30萬(wàn)平方米小區(qū)規(guī)劃共由10幢25層高層，15幢35層多層組成建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑形態(tài)點(diǎn)式高層形態(tài)配比（%） 低層20多層/小高層/高層80容積率5左右綠化率40%總戶(hù)數(shù)約1400戶(hù)車(chē)位數(shù)800個(gè)售 價(jià)5500元/m2車(chē)位價(jià)8萬(wàn)左右/個(gè)物業(yè)管理費(fèi) 用套內(nèi)面積范 圍50180m2主力房型二房二廳一衛(wèi)8593m2三房二廳二衛(wèi)112132m2建材裝修外墻采用通體磚，預(yù)留裝修布線所需孔洞，外墻通風(fēng)孔安裝不銹鋼百葉，內(nèi)墻室內(nèi)頂棚采用膩?zhàn)幽?，地面為水泥地面門(mén)窗落地窗、外飄窗窗框與防護(hù)欄均100%豎向?qū)R，誤差范圍小于5mm會(huì)所及相關(guān)配套錦都二期商業(yè)街銷(xiāo)售率99％開(kāi)盤(pán)日期2005年12月交房期2007年04月項(xiàng)目分析：「錦都」地處一環(huán)路內(nèi)，城市中心，悠游于浣花風(fēng)景區(qū)與寬窄巷子歷史文化保護(hù)區(qū)之間。該項(xiàng)目由X鼎鑫置業(yè)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)，以其獨(dú)特的文化和建筑品味，獲得多項(xiàng)殊榮。整個(gè)小區(qū)約30萬(wàn)平方米，由10幢25層高層和15幢35層商業(yè)用房組成，高層物業(yè)均為現(xiàn)代風(fēng)格點(diǎn)式建筑，多層物業(yè)為仿古建筑，具有通風(fēng)良好、地形處理靈活、自由、占地面積小等優(yōu)點(diǎn)，由于X特殊的地理和氣候環(huán)境，點(diǎn)式建筑的弊端并不會(huì)對(duì)住戶(hù)的采光、采陽(yáng)帶來(lái)影響。現(xiàn)階段該項(xiàng)目主推的房型為90120m2的三房二廳二衛(wèi)，單套總價(jià)在5060萬(wàn)元不等。房型設(shè)計(jì)均十分合理，生活動(dòng)線分布清晰，以三房二廳二衛(wèi)為例，主臥、客臥及客廳均為朝南明室，采光較好，其中住房入戶(hù)都帶有8平方米的陽(yáng)臺(tái)，客廳帶8平方米左右的露臺(tái)，觀景效果佳。北南側(cè)廚房?jī)啥舜蛲?，其北?cè)為餐廳。另一側(cè)為工作露臺(tái)，方便了住戶(hù)日常生活。多樣的產(chǎn)品使購(gòu)房客戶(hù)更方便地選擇心儀的居處，同時(shí)也使銷(xiāo)售情況得到很好的提升。值得一提的是其小區(qū)文化尤其有特色，附近有近400畝的寬窄巷子歷史文化保護(hù)街區(qū)改造計(jì)劃，和通惠門(mén)的琴臺(tái)古路，為整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)帶來(lái)一定提升。小區(qū)內(nèi)另開(kāi)辟商業(yè)街，商業(yè)街目前正在招商階段，將來(lái)可使小區(qū)居民享受到。其一期自2004年6月開(kāi)盤(pán)，不足2個(gè)月已全部售完；二期為錦都商業(yè)街，在建過(guò)程中；三期2005年12月開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售勢(shì)頭良好，已達(dá)95%，平層僅余3戶(hù)90㎡，尚余少量躍層，目前價(jià)格5500元/平方米，躍層因有大面積平臺(tái)，價(jià)格均在6800元/平方米。其主要的客源來(lái)自本地的實(shí)力人士及外地駐本地的企業(yè)高層及私營(yíng)業(yè)主，基本購(gòu)房后以自住為主，有少量用于投資。項(xiàng)目旁邊2000多年歷史的寬窄巷子，以其深厚的文化底蘊(yùn)，一直是文人騷客的聚集地，在本世紀(jì)三、四十年代，這是更是X的上流居住區(qū)，公館文化的發(fā)源地。X文化中的“西貴”，也讓購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)的業(yè)主深感榮耀。該盤(pán)不足的地方就是小區(qū)整體建筑密度偏高，有種壓意感，綠化面積偏小，棟距小，朝向雜亂。凱瑞花都地理位置X市營(yíng)康路63號(hào)發(fā)展商X通瑞實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)規(guī)模小區(qū)規(guī)劃三幢18+1的高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑形態(tài)點(diǎn)式高層形態(tài)配比（%） 低層/多層/小高層/高層100容積率綠化率35%總戶(hù)數(shù)502戶(hù)車(chē)位數(shù)350個(gè)售 價(jià)4200元/m2車(chē)位價(jià)8萬(wàn)左右/個(gè)物業(yè)管理費(fèi) 用套內(nèi)面積范 圍㎡㎡主力房型一房二廳一衛(wèi)5156m2二房二廳二衛(wèi)8692m2三房二廳二衛(wèi)103120m2躍層140192m2建材裝修外墻高級(jí)環(huán)保墻磚，商場(chǎng)裙樓花崗石內(nèi)墻內(nèi)墻頂棚采用水泥沙漿找平，刮膩?zhàn)樱坏孛鏋樗嗌碀{找平門(mén)窗入戶(hù)高級(jí)防盜門(mén)，內(nèi)門(mén)留門(mén)洞，外墻門(mén)窗為彩色鋁合金會(huì)所及相關(guān)配套無(wú)會(huì)所，但社區(qū)內(nèi)配置：籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、游泳池、兒童游樂(lè)場(chǎng)和全民健身設(shè)施銷(xiāo)售率100%開(kāi)盤(pán)日期2005年11月15日交房期2006年09月項(xiàng)目分析：「凱瑞花都」項(xiàng)目位于營(yíng)康路63號(hào)，距一、二環(huán)路均為200米左右。項(xiàng)目總用地面積24畝，總建筑面積61447㎡，綠化面積6000㎡，總戶(hù)數(shù)為502戶(hù)，機(jī)動(dòng)車(chē)位350個(gè)。小區(qū)由2000㎡的健康休閑社區(qū)公園及18畝高品質(zhì)住宅區(qū)兩大部分組成。建筑主體采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，由凱旋座、瑞景座、花語(yǔ)座三大組團(tuán)構(gòu)成寬景18層電梯洋房。凱瑞花都采用圍而不合的建筑布局，考慮城市主要風(fēng)向、日照程度，設(shè)三大間距空間，使城市風(fēng)流順利穿越而過(guò)，陽(yáng)光遍及每個(gè)家庭，來(lái)自城系生態(tài)區(qū)的富氧成分充分融金社區(qū)每個(gè)角落。建筑立面以乳白色、淡黃色、配以咖啡色線條點(diǎn)綴極具現(xiàn)代感，同時(shí)富涵精致、典雅風(fēng)格，色彩清麗線條明快。小區(qū)周邊市政服務(wù)