【文章內(nèi)容簡介】 武漢市江夏區(qū)人民政府簽署《合作備忘錄》,擬就湖北省武漢市江夏區(qū)行政區(qū)劃內(nèi)約定區(qū)域的整體開發(fā)各事項與江夏區(qū)政府進行合作。這是華夏幸福2016年進軍湖北以來簽下的第三個產(chǎn)業(yè)新城項目，也是其進一步布局長江經(jīng)濟帶的重要舉措。　　在“PPP模式”被世人追逐的今天，如何做到靜下心來踏踏實實做實事，我想華夏幸福為行業(yè)樹立了一個良好典范。應該看到，PPP模式固然是一種新的有益的嘗試，但并非一蹴而就的，數(shù)量巨大的資金投入與超長的回報周期對雙方都是一種考驗。如果沒有華夏幸福這種潛心數(shù)載，厚積薄發(fā)的心理準備，沒有政企雙方彼此的充分信任，對契約精神的充分尊重，那就不要打PPP模式的主意，否則很可能會搬起石頭砸自己的腳。 產(chǎn)業(yè)新城模式下的千億目標與全球化戰(zhàn)略克而瑞地產(chǎn)研究20161025 14:56:31房地產(chǎn)萬科一帶一路閱讀(1719)評論(0)　　小Q導讀：著眼中國最大產(chǎn)業(yè)園區(qū)公司，千億目標指日可待。文｜克而瑞研究中心朱一鳴 貢顯揚　　自2002年進入固安工業(yè)園區(qū)開始，受益于“產(chǎn)城融合”的開發(fā)模式以及京津冀規(guī)劃帶來的產(chǎn)業(yè)紅利，經(jīng)過近15年的發(fā)展，華夏幸福產(chǎn)業(yè)園區(qū)已在國內(nèi)具有一定的規(guī)模，今年的業(yè)績有望沖擊千億。今年華夏幸福在加速國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城布局的同時逐步開拓海外市場，結(jié)合當?shù)卣畬Ξa(chǎn)業(yè)開發(fā)升級的需求推進全球化戰(zhàn)略，未來將依托產(chǎn)業(yè)新城模式和政策的支持獲得更長足的發(fā)展?！瘛瘛袂叭径纫堰_成全年目標、年內(nèi)有望沖擊千億　　華夏幸福在2016年完成跨越式發(fā)展，受益于產(chǎn)業(yè)新城戰(zhàn)略的實施、京津冀協(xié)同發(fā)展的推進以及今年19月全國房地產(chǎn)市場的復蘇，%，已超額完成其在5月設(shè)定的870億元全年銷售目標，同時躍居2016年19月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售流量榜第七名，比2015年同期上升了3位，預計年內(nèi)有望沖擊千億?！　　　‘a(chǎn)業(yè)新城模式的盈利由園區(qū)住宅配套銷售和招商引資投資額的政府結(jié)算構(gòu)成。從華夏幸福前三季度銷售額結(jié)構(gòu)來看，（，同比增長44%，%），%。%，主要集中在京津冀和長三角區(qū)域，對銷售業(yè)績貢獻顯著，可見在華夏幸?！爱a(chǎn)業(yè)新城+地產(chǎn)開發(fā)”協(xié)同發(fā)展的模式下，公司在招商引資、落實園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，也享受了園區(qū)發(fā)展所帶來的城市化紅利?！　　　慕衲曛袌蠊嫉臄?shù)據(jù)來看，%，%，%，逐漸成為主要的利潤來源。根據(jù)查閱公告，在華夏幸福與各地地方政府簽約的協(xié)議中已注明，這部分收入是由各地地方政府（甲方）向華夏幸福支付的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務費用，按照合作域內(nèi)入?yún)^(qū)項目當年新增落地投資額的45%計算，每年結(jié)算不少于兩次，末次結(jié)算應于次年3月底前完成。這也是華夏幸福在園區(qū)前期投資、并引入新興產(chǎn)業(yè)為當?shù)亟?jīng)濟帶來增長之后的一筆重要收入。通過招商引資帶來的新增投資額越多，華夏幸福所能獲得的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務收入就越多?！瘛瘛癯掷m(xù)深耕京津冀，目標中國最大產(chǎn)業(yè)園區(qū)公司　　華夏幸福發(fā)布2016中期報告時公布，在京津冀地區(qū)投資運營近20個產(chǎn)業(yè)新城，2016年5月又競標成為廊涿固保城際鐵路項目社會投資人，在京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃的指導下，依托獨有的產(chǎn)業(yè)新城投資運營能力打造城鐵經(jīng)濟帶，帶動區(qū)域發(fā)展。而自2016年6月至今，華夏幸福通過區(qū)域拓展，復制產(chǎn)業(yè)新城模式，與各地政府新簽訂了一系列PPP項目，在“十三五”規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的目標下，引進高端產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)服務手段，通過政府科技創(chuàng)新的支持推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，做強產(chǎn)業(yè)新城，持續(xù)升級平臺模式，目標成為中國最大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)公司。　　●●●積極響應“一帶一路”戰(zhàn)略，加速布局海外市場　　產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)，華夏幸福自2016年以來圍繞“產(chǎn)業(yè)優(yōu)先”的核心策略，不僅在國內(nèi)加速產(chǎn)業(yè)新城模式的復制，在實現(xiàn)園區(qū)住宅配套銷售的同時推動地方區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，還積極響應國家“一帶一路”和“國際產(chǎn)能合作”兩大重要戰(zhàn)略，在海外市場與地方政府合作動作頻頻，為跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟合作打下基礎(chǔ)?！　≡缭?015年末，華夏幸福就與印尼本土上市的地產(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)簽立合作備忘錄，而自今年6月簽訂合作協(xié)議，首個國際產(chǎn)業(yè)新城落地印尼，華夏幸福便正式開啟了與境外地方政府合作開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城的步伐。截止目前，華夏幸福已與印尼、印度、越南、埃及等地方政府達成了PPP項目的合作意向。未來將以東南亞、南亞為重點，兼顧非洲、美國、中東歐等地區(qū)，通過發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城推進公司的全球化戰(zhàn)略?！　　　∪A夏幸福境外PPP項目的合作模式主要是在“政府主導、企業(yè)運作、合作共贏”的市場化運作前提下，立足于當?shù)卣a(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，通過與本土地產(chǎn)開發(fā)或工業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)公司簽訂合作協(xié)議，由本土的開發(fā)公司在地方政府的支持下進行目標地塊整合及收購工作。而華夏幸福負責投入資金對合作區(qū)域進行開發(fā)建設(shè)和管理，包括在合作區(qū)域內(nèi)進行整體規(guī)劃、并依據(jù)整體規(guī)劃進行基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)運營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務等，并約定分享聯(lián)合開發(fā)產(chǎn)生的共同利益。　　通過初步規(guī)劃可見，這些PPP項目都坐落于當?shù)刂饕?jīng)濟區(qū)輻射帶，城市群人口規(guī)?？捎^。在當?shù)乜焖俚某擎?zhèn)化和工業(yè)化趨勢下，作為當?shù)卣攸c開發(fā)建設(shè)的項目發(fā)展?jié)摿^大，預計在未來可以以產(chǎn)業(yè)新城為載體，搭建產(chǎn)業(yè)合作平臺，為當?shù)仄髽I(yè)提供產(chǎn)業(yè)升級、經(jīng)濟發(fā)展的解決方案；或為中資企業(yè)的境外投資提供一站式服務，給華夏幸福的業(yè)績帶來更多元化的增長?！　≈档米⒁獾氖?，華夏幸福10月12日與美國選址服務公司康威國際達成戰(zhàn)略合作，憑借其廣泛的國際客戶資源和與海外政府招商機構(gòu)的合作經(jīng)驗，可以助力境內(nèi)外項目的招商業(yè)務，促進產(chǎn)業(yè)新城客戶升級，加速推進公司的海外發(fā)展戰(zhàn)略和在國際市場的擴張。產(chǎn)業(yè)新城：一個關(guān)于中國城市化進程的固安樣本產(chǎn)業(yè)新城的魔力有多大？河北省廊坊市固安縣的華麗變身堪為經(jīng)典樣本。在中國社會科學院發(fā)布的國內(nèi)首份《中國縣域經(jīng)濟發(fā)展報告（2015）》中，固安憑借突出的創(chuàng)新能力，在“中國縣域經(jīng)濟創(chuàng)新力50強”榜單中排在第三位，同時位列“全國縣域經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Π購娍h”的第十，并成功躋身“全國縣域經(jīng)濟競爭力百強縣”。距離北京天安門只有50公里的固安，區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展水平位列廊坊市10個縣（市、區(qū)）中的后兩名。到2015年，全縣財政收入增長了50倍，其總量在河北省各縣市排名中位居第二。14年間的巨大變化，28歲的于鳳華感觸很深。這個土生土長的固安姑娘，如今已在固安產(chǎn)業(yè)新城工作。她告訴記者，今天的固安，圍繞中央公園，已經(jīng)重點布局了福朋酒店、創(chuàng)業(yè)大廈、北京八中固安分校、幸福港灣、三甲醫(yī)院等品質(zhì)城市配套，與北京實現(xiàn)全面對接。11月24日，記者一行跟隨著她，從固安規(guī)劃館出發(fā)，深入固安產(chǎn)業(yè)新城的重點企業(yè)及產(chǎn)業(yè)園，探秘這個“全球技術(shù)商業(yè)化中心（GTC）”的戰(zhàn)略思考和成功實踐。時光無法追溯，但讓我們把時鐘的指針撥回到14年前。彼時，固安縣開發(fā)區(qū)已成立10年，各路開發(fā)商跑馬燈式地來了不少，可全縣招商成績單依舊是不理想。2002年6月28日，痛定思痛之后的固安工業(yè)園區(qū)奠基，引入了華夏幸福這一市場力量，也正式拉開了固安快速發(fā)展的序幕。在固安工業(yè)園區(qū)建設(shè)之初，華夏幸福就集聚全球智慧，邀請來自9個國家和地區(qū)、40余位城市戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)研究及空間規(guī)劃方面的大師，以“建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城”為目標，將國際成功經(jīng)驗和區(qū)域?qū)嶋H情況相結(jié)合，勾勒出一張園區(qū)長遠發(fā)展的藍圖。在清華大學重大項目中試孵化基地，來自太庫河北科技孵化器的工作人員向記者現(xiàn)場展示了AR增強現(xiàn)實技術(shù)。清華大學重大項目中試孵化基地工作人員霍道強告訴記者，該基地通過重點打造集“創(chuàng)新研發(fā)、項目孵化、技術(shù)轉(zhuǎn)移、支撐服務”“四位一體”的產(chǎn)學研合作平臺，圍繞包括新材料、新能源、高端裝備制造、電子信息、節(jié)能環(huán)保等在內(nèi)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，5年內(nèi)預計建成10~20個應用研究機構(gòu)，形成500～1000人的研發(fā)隊伍，爭取研發(fā)中試經(jīng)費15~20億元，可轉(zhuǎn)移科技成果150項，其中30個已完成中試并進入孵化，可為地方帶來50~100億元的新增綠色GDP。在“產(chǎn)城融合”發(fā)展的格局下，固安產(chǎn)業(yè)新城以國際化的視野，圍繞國家產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略導向，結(jié)合固安產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展優(yōu)勢，以“全球技術(shù)商業(yè)化中心”為目標，重點發(fā)展新型顯示、航天航空、生物醫(yī)藥、臨空經(jīng)濟、運動休閑等5大產(chǎn)業(yè)集群。以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)促進供給側(cè)改革，推動固安經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級。在河北航天振邦公司、在固安肽谷生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、在固安衛(wèi)星導航產(chǎn)業(yè)園，花園式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高精尖的產(chǎn)業(yè)裝備和產(chǎn)品展示令人目不暇接。河北航天振邦公司負責人馮秀閣手指一個飯缸大小的合金零件說：“固安產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)定位為高端產(chǎn)業(yè)集群，別看這個小零件，它是一種密度非常大的特種材料制成，其廢料回收價格每千克就要超過200元?！惫贪伯a(chǎn)業(yè)新城也不同于一般產(chǎn)業(yè)園區(qū)。作為行業(yè)內(nèi)深耕14載的資深產(chǎn)業(yè)新城運營商，華夏幸福逐步摸索出一條獨特的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務模式，擁有1400多人的專業(yè)產(chǎn)業(yè)促進團隊，從項目簽約、落地、生產(chǎn)等各個環(huán)節(jié)，入園企業(yè)均能享受到一站式的服務。截至今年6月底，華夏幸福已為固安產(chǎn)業(yè)新城累計引入企業(yè)500余家，包括德益陽光生物技術(shù)等生物醫(yī)藥類科技研發(fā)機構(gòu)與企業(yè)，以航天科技集團、航天科工集團為核心的航天企業(yè)，以京東方為主導的新一代信息技術(shù)企業(yè)，以京東為主導的電子商務企業(yè)，實現(xiàn)項目簽約投資額超1200億元。以人為本、定制城市功能、打造幸福城市載體，是華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城的城市發(fā)展原則。為此，固安產(chǎn)業(yè)新城更關(guān)注城市生活品質(zhì)的升級。按照規(guī)劃，固安將打造百萬人口的中等規(guī)模城市格局，建設(shè)功能多元、服務齊備、品質(zhì)高端的城市功能。與此同時，作為華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城民生保障模式的率先實踐者，固安更在積極探索并實踐原住民的長效保障機制，創(chuàng)新原住民收入和社會保障機制，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造多元就業(yè)崗位，加強教育培訓提升原住民職業(yè)技能，同步推進基礎(chǔ)保障體系與服務體系，使原住民增強歸屬感、提升幸福感、凸顯優(yōu)越感，真正融入產(chǎn)業(yè)新城，充分共享城市發(fā)展的成果。初冬的天氣盡管已有些涼意，但在固安孔雀大湖邊，仍有三三兩兩的居民帶著孩童或嬉戲、或漫步，湖面上成群的野鴨游弋，為這里的城市生活帶來更多的靈動與安閑……華夏幸福“園區(qū)+地產(chǎn)”的逆襲秘訣明源地產(chǎn)研究院20150406 20:48:12 導讀：在弱市下，諸多房企保住既有業(yè)績已經(jīng)不易。而華夏幸福無論是從保持高增長，還是高企的凈利潤率，無疑都是淡市中的一匹黑馬。華夏幸福弱市逆襲，與其獨特的“園區(qū)+地產(chǎn)”發(fā)展模式密不可分。2014年前三季度全國樓市成交同比下滑，中小企業(yè)資金鏈緊張，一些著名房企只完成全年業(yè)績的30%左右。然而，華夏幸福、%，成為財富高速制造器。這其中，又以華夏幸福最惹人注目。其三季報顯示，2014年1～9月，%；，%。華夏幸福的弱市逆襲，與其獨特的“園區(qū)+地產(chǎn)”發(fā)展模式密不可分。華夏幸福于對大城市郊區(qū)化的戰(zhàn)略判斷，使其把握住了環(huán)北京周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的機遇，創(chuàng)造了園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)相互促進的“產(chǎn)業(yè)新城模式”。其核心的經(jīng)營戰(zhàn)略即在于根據(jù)中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和地域特點，發(fā)現(xiàn)大城市周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展高增長潛力地區(qū)，以與地方政府合作的形式全方位介入，促成區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級，并在此過程中分享園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務、房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務帶來的收益。▌一、充分利用產(chǎn)業(yè)升級的大環(huán)境華夏幸福的核心產(chǎn)品是打造產(chǎn)業(yè)新城，其核心思想是產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)密不可分。其業(yè)績的高速增長在于抓住了國家產(chǎn)業(yè)升級的機會。大都市產(chǎn)業(yè)升級帶來了產(chǎn)業(yè)向周邊縣域轉(zhuǎn)移的機遇，為縣域發(fā)展產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)提供了有力的客群支撐。開發(fā)區(qū)能夠發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集效應和規(guī)模效應，拉動地方經(jīng)濟和稅收，加快城市化建設(shè)，解決就業(yè)等民生問題，扣緊了市縣級政府在財政壓力較大和地方經(jīng)濟增長途徑有效的情況下，追求GDP和政績的命門。特別是今年以來，樓市下行，地方財政緊張。▌二、“園區(qū)+地產(chǎn)”商業(yè)模式構(gòu)成核心競爭力在多年的發(fā)展中，華夏幸福形成了“園區(qū)孵化+房地產(chǎn)開發(fā)”的獨特模式。通過“園區(qū)孵化”快速實現(xiàn)園區(qū)建設(shè)傳統(tǒng)的園區(qū)開發(fā)不同，園區(qū)基本屬于地方政府而不是開發(fā)商。華夏幸福則與政府簽訂排他性的“園區(qū)孵化”協(xié)議，根據(jù)托管分成協(xié)議，在托管年限之內(nèi)完成規(guī)劃、建設(shè)、招商和后期維護工作，政府通過收稅和賣地賺取收益，并分期支付公司一級開發(fā)的成本?！皥@區(qū)孵化”模式一方面可以在前期政府零投入的情況下，順利實現(xiàn)園區(qū)的正常開業(yè)和運作，契合地方政府的訴求。另一方面，開發(fā)商省去園區(qū)土地購置成本，直接用于園區(qū)建設(shè)，兩項結(jié)合的最大效應的是短期內(nèi)實現(xiàn)園區(qū)快速建設(shè)，給開發(fā)商和地方經(jīng)濟帶來雙贏結(jié)果。為獲得政府支持和配合。華夏幸福前期以區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為牽引，通過同國內(nèi)、國際頂級戰(zhàn)略咨詢公司合作，深入研究區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展方向、空間布局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，獲得政府的高度認可，并通過豐富的一級開發(fā)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)、園區(qū)核心區(qū)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商和住宅建設(shè)等多樣化得產(chǎn)品和服務獲取政府的信任，在建設(shè)中獲得政府的高度支持和配合。通過“園區(qū)孵化”獲得低成本土地儲備和園區(qū)收益隨著園區(qū)的逐步成熟，入園企業(yè)數(shù)量及投資將不斷增加，土地價值和政府財政收入提升，華夏幸福名義上獲得入園企業(yè)落地投資額一定比例返還的產(chǎn)業(yè)服務收入，實際運作中政府通過稅收收入補償和住宅土地增值補償?shù)姆绞?，使華夏幸福持續(xù)以較低成本獲得土地儲備，并分享園區(qū)收益。其中，住宅土地增值是政府土地增值補償?shù)那疤?，是華夏幸福模式運作的關(guān)鍵要素?！皥@區(qū)孵化”和“地產(chǎn)開發(fā)”協(xié)同促進華夏幸福園區(qū)業(yè)務與房地產(chǎn)開發(fā)形成協(xié)同效應，利用區(qū)域開發(fā)帶動房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域影響力和城市配套，利用房地產(chǎn)開發(fā)提升區(qū)域開發(fā)投資環(huán)境，并彌補園區(qū)業(yè)務的現(xiàn)金流支出。“地產(chǎn)開發(fā)”定位清晰，快速實現(xiàn)資金回籠華夏幸福低成本獲得的土地儲備均選擇具有位置優(yōu)勢或自然景觀優(yōu)勢的資源，公司產(chǎn)品主打性價比，客戶定位于滿足在京工作人員低總價實現(xiàn)居住面積和居住環(huán)境的需求。目前購房人群8590％為北京客群（園區(qū)企業(yè)客群不足10％），清晰的定位使公司能夠在園區(qū)業(yè)務早期階段即能通過房地產(chǎn)銷售，快速回籠資金。綜上所述，華夏幸福“園區(qū)+地產(chǎn)”的商業(yè)盈利模式是通過墊付園區(qū)前期開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，獲得政府10%～15%的利息收入；園區(qū)招商引資返還收入（園區(qū)新增固定資產(chǎn)投資額或新增財政收入的45%）；園區(qū)配套地產(chǎn)開發(fā)收入，園區(qū)土地升值收益。▌三、以北京為大本營向周邊輻射，穩(wěn)步推進除了商業(yè)模式獨樹一幟，華夏幸福在布局方面也有其獨到之處。在園區(qū)的布局上，華夏幸福首先圍繞北京布局，逐漸輻射到河北沿海地區(qū)、遼東半島、山東半島等環(huán)渤海區(qū)域，園區(qū)在地域選擇上，聚焦核心大城市周邊地帶、快速軌道線的銜接地帶、城鄉(xiāng)落差較大的“洼地”。目前已經(jīng)運營的固安、大廠工業(yè)園均在京郊50公里范圍內(nèi)