【文章內(nèi)容簡介】 一、設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》 GB50015－2003《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 GB50084－2001《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 GB50067－97《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJ40－90甲方提供的有關(guān)資料相關(guān)專業(yè)提供的有關(guān)資料二、設(shè)計范圍本地塊內(nèi)商業(yè)部分、附屬設(shè)施的生活給水、排水、雨水、消防系統(tǒng)設(shè)計。三、給水設(shè)計用水范圍根據(jù)項目的特點，本著整個基地供水系統(tǒng)一步到位的設(shè)計原則進行總用水量測算，用水主要是職工生活用水和道路、綠化噴灑用水。水源、水質(zhì)本項目水源引自市政供水管網(wǎng)，各種指標(biāo)完全符合飲用水標(biāo)準(zhǔn)，并能滿足本項目的用水需要。消防措施室內(nèi)按規(guī)范規(guī)定設(shè)置室內(nèi)消火栓，室外在主要交叉路口和樓層內(nèi)設(shè)立消火栓，具體位置和數(shù)量與消防管理部門協(xié)定。管網(wǎng)敷設(shè)場內(nèi)管網(wǎng)沿主要道路敷設(shè)，管徑小于或等于DN70時，采用PE管，熱熔連接，大于DN70時，采用承插式鑄鐵管，石棉水泥接口；。四、排水方案采用雨水、污水分流處理制：雨水沿場區(qū)主干道埋設(shè)排水管，雨水通過排水溝匯入附近的雨水管網(wǎng)系統(tǒng)。排水管的線路布置，要遵循分散就近排放的原則。生活污水生活污水量與生活用水量基本相同。管道布置與供水管網(wǎng)路線平行，根據(jù)污水量在適當(dāng)位置設(shè)置化糞池，污水經(jīng)過化糞池處理后排至污水管道，經(jīng)污水處理系統(tǒng)進行處理達標(biāo)后排放。管道敷設(shè)要求，沿室外地勢坡度重力排水，但管道坡度不得小于最小坡度(DN200、)。第六節(jié) 變配電及通訊設(shè)計方案一、設(shè)計依據(jù)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 GB 50057－94（2000年版）《住宅設(shè)計規(guī)范》 GB 50096－1999（2003年版）《城市住宅建筑設(shè)計規(guī)范》 DBJ 10－6－98《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》 JGJ/T 16－92建設(shè)單位提供的資料二、變配電系統(tǒng)高壓由市政10KV高壓網(wǎng)引來，埋地引入。變電所宜采用電纜直埋的方式。電纜通過主干道時，宜穿鋼管保護。三、防雷接地系統(tǒng)各箱式變工作接地、保護接地合一，采用TNCS系統(tǒng)，接地電阻要求不大于4歐姆。各樓房及單體防雷接地、保護接地合一，在入戶處對N線做重復(fù)接地，接地電阻要求不大于4歐姆。四、電信系統(tǒng)主體建筑設(shè)電話站，從電話站以放射方式通過電纜引至各建筑物。電纜穿鋼管敷設(shè)。五、消防系統(tǒng)場地內(nèi)不同區(qū)域都有完善的室內(nèi)外消防體系。消防通道，疏散寬度施救面都予充分考慮。第七節(jié)　管線綜合布置方案本工程管線有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、通訊電纜等五種，除電力電纜和通訊電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。各種管線之間及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直間距，避免相互干擾，各種管線在垂直交叉時，應(yīng)遵循如下原則：壓力流管讓重力流管；給水管盡量在污水管上面；易彎曲管讓不易彎曲管；臨時性管線讓永久性管線；工程量小的管線讓工程量大的管線。第八節(jié)　衛(wèi)生防疫與環(huán)境貫徹“以人為本”、“尊重自然”、“可持續(xù)性發(fā)展”的思想，創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)越的辦公大廈，是本項目建設(shè)追求的目標(biāo)。生活垃圾實行分級清運的方式，辦公人員將垃圾袋投入垃圾箱，由市政統(tǒng)一運出。室內(nèi)廢、污分流，室外廢水與經(jīng)處理后的污水分流，排入市政污水管。噪聲控制：為了減少噪音源的干擾，公用設(shè)施盡可能的布置在噪音非敏感區(qū)，與商場保持一定的緩沖距離。 吊裝排風(fēng)機采用減震吊架吊裝于板底。為保證環(huán)境空氣質(zhì)量良好,能源主要采用電，并合理布置集中綠化和一般綠地，營造怡然自得的都市氛圍。第六章　環(huán)境保護與節(jié)能第一節(jié)　環(huán)境保護一、建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀本項目建設(shè)周圍環(huán)境狀況良好，水體、 空氣、山體和植被具有較強的自凈化能力，且周圍無污染企業(yè)。項目建成投入使用后，除產(chǎn)生少量的生活污水和生活垃圾需采取治理措施處理外，基本沒有其它污染物排放。因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。該項目建成后對進一步改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境及景觀十分有益。二、污染源分析及治理措施主要污染源與污染物本項目為綜合業(yè)務(wù)樓，只有部分生活污水及生活垃圾產(chǎn)生。為確保建筑物本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對上述污水必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧－h(huán)保治理措施(1)生活污水：采用化糞池對生活污水進行先期處理，然后再通過污水處理系統(tǒng)處理，達標(biāo)后排放。(2)生活垃圾：按照規(guī)定分類回收，由衛(wèi)生保潔人員運到垃圾中轉(zhuǎn)站，然后分類外運到垃圾處理場。(3)綠化：良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的經(jīng)營環(huán)境，而且在防止污染、保護環(huán)境方面也有特殊的作用。本項目把建筑周圍綠化有機結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護、活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，以保持項目區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。三、環(huán)境影響評價本項目屬綜合業(yè)務(wù)樓，無污染物排放，產(chǎn)生的少量生活污水和生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達到環(huán)保要求，不會對周圍環(huán)境造成污染。第二節(jié)　節(jié)　能本項目擬采用以下節(jié)能措施：所有設(shè)備一律選用符合國家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。燈具以節(jié)能型為主，以節(jié)約用電。采用新型節(jié)能墻體材料、并推廣采用新技術(shù)、新工藝，以節(jié)能降耗。除上述措施外，綜合業(yè)務(wù)樓管理機構(gòu)應(yīng)加強管理，完善各種規(guī)章制度，按期對各類設(shè)備、管道、器具等進行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，避免不必要的浪費。第七章　建設(shè)實施及工程進度安排一、組織機構(gòu)為加強項目管理，提高投資效益，由項目法人對項目的策劃、資金籌措、建設(shè)實施、銷售經(jīng)營等實行全過程負(fù)責(zé)。在項目建設(shè)過程中，建議項目承辦單位抽出精干人員，設(shè)立施工管理部、財務(wù)部、辦公室等機構(gòu)，對項目的概算控制、資金使用、施工組織、建設(shè)工期及工程質(zhì)量等進行管理，確保項目按時完成。二、工程進度安排本項目可行性研究報告批復(fù)后，將盡快著手進行前期準(zhǔn)備工作，及時委托社會信譽度高的設(shè)計單位編制初步設(shè)計和施工圖設(shè)計，并提前進行場地平整工作，上述各項工作預(yù)計可3個月內(nèi)完成，2006年7月份可望開工建設(shè)。本項目的建設(shè)擬采用滾動開發(fā)方式，建設(shè)期1年。施工進度計劃表序號項目名稱2006年2007年2008年24681012246810122468101可研報告編制與審批2勘察設(shè)計3初步設(shè)計與施工圖設(shè)計4建筑工程施工5配套設(shè)施6竣工驗收三、實施措施工程招標(biāo)制項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購，均應(yīng)按要求進行招標(biāo)。依據(jù)項目單位的實際情況，招標(biāo)的組織形式應(yīng)實行公開招標(biāo)。招標(biāo)的具體內(nèi)容由項目審批部門核準(zhǔn)。工程監(jiān)理制由于本項目工程量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求高，建設(shè)工期緊，建議在工程建設(shè)監(jiān)督方面，應(yīng)盡量按國家有關(guān)規(guī)定選擇有資質(zhì)和實力監(jiān)理單位，采取委托全過程監(jiān)理方式。項目法人制根據(jù)有關(guān)要求，本項目的建設(shè)必須實行項目法人責(zé)任制和責(zé)任追究制，由項目法定代表人對建設(shè)的全過程和工程質(zhì)量總負(fù)責(zé)。項目合同制建設(shè)單位應(yīng)按照中標(biāo)結(jié)果和建設(shè)內(nèi)容與勘察設(shè)計單位、施工單位、設(shè)備安裝單位、裝飾裝修隊伍、設(shè)備供應(yīng)商簽訂相關(guān)合同，認(rèn)真會審施工圖，明確質(zhì)量要求和合理工期、總造價，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利及約束機制。工程審計制實行工程項目開工、竣工審計制度，較大的工程可委托審計機構(gòu)實行項目跟蹤審計，并國家和省有關(guān)規(guī)定要求辦理。工程竣工決算應(yīng)經(jīng)項目單位內(nèi)部審核后，委托有相應(yīng)資質(zhì)的審計機構(gòu)復(fù)審?？⒐を炇諅浒钢乒こ炭⒐ず蠼ㄔO(shè)單位必須及時組織工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收，驗收合格后，按規(guī)定向有關(guān)部門備案。第八章 資估算和資金籌措第一節(jié)　投資估算 一、估算依據(jù)山東省建筑工程綜合定額；山東省安裝工程綜合定額；泰安市材料預(yù)算價格；同類工程造價情況；現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。二、估算說明投資方通過協(xié)議方式購得部分已經(jīng)建設(shè)完成項目，購置款3200萬元；前期費用主要考慮購入原大廈款項、場地費用（三通一平）、考察調(diào)研費用、可行性研究費用等，暫按購入價款加建安工程費的10%估算；工程監(jiān)理等其它費用按建安工程費用1%估算；各類規(guī)費按泰安市現(xiàn)行商業(yè)建筑行政性收費規(guī)定執(zhí)行，；憑借承辦方建立的良好信譽，通過向銀行貸款方式融資，暫考慮借款3000萬元用于本項目的開發(fā)建設(shè)，根據(jù)中國人民銀行公布的35年期基本建設(shè)貸款利率規(guī)定，本次貸款采用借款當(dāng)年發(fā)放，一次還本，按月單利計息方式，%上浮30%%。則貸款利率與利息總額計算如下：實際利率=[1+%*(1+30%)/12]121 =%利息總額=3000/2*%+3000*%*4=1064萬元三、總投資估算該項目總投資共計15948萬元，財務(wù)費用1064萬元，不含財務(wù)費用部分投資為11384萬元，全部用于開發(fā)房地產(chǎn)投資，其中前期費用3685萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費580萬元，建筑安裝工程費4266萬元，開發(fā)期規(guī)費835萬元，其它費用48萬元，不可預(yù)見費542萬元。詳見總投資估算表。附表1　總投資估算表單位：萬元序號項目金額備注1前期費用36853200萬元+建安工程費用的10%2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費580綠化80道路120水、電、暖、天然氣管線工程費用260其他1203建筑安裝工程費用4266商業(yè)建筑1523新建面積1600元/平方米已建成建筑裝修2401已建成面積1200元/平方米停車場342114個3萬元/個4銷售費用1186取銷售收入5%5管理費用2426開發(fā)期稅費8357其他費用48取建安工程費用的1%8不可預(yù)見費542　9財務(wù)費用1064　10房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總投資124481+2+3+4+5+6+7+811開發(fā)建設(shè)總投資15948　　其中：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資12448　　流動資金3500　第二節(jié) 資金籌措一、資金籌措企業(yè)投資600