【文章內(nèi)容簡介】 個人購買住房又對外銷售的涉稅問題 營業(yè)稅方面 ： ? 自 2022年 1月 1日起，個人將購買不足 5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅； ? 個人將購買超過 5年（含 5年）的非普通住房或者不足 5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅； ? 個人將購買超過 5年（含 5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 ? 土地增值稅方面 ， 1999年規(guī)定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的免征土地增值稅。 ? 個人所得稅方面 ， 《 個人所得稅法 》 規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得按 “ 財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 ” 項目征收個人所得稅，稅率為 20%。 ? 1999年規(guī)定：為鼓勵個人 換購住房 ，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售 1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所交納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅；對個人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。 ? 契稅方面， 1999年規(guī)定，個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。首次購買 90平米以下住房契稅統(tǒng)一下調(diào)到1%。 ? 印花稅方面 ，印花稅暫行條例規(guī)定：商品房銷售按銷售額的萬分之五對買賣雙方征收印花稅。 （十）對納稅人提供應(yīng)收勞務(wù)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形自產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，其營業(yè)額由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按下列順序核定： 核定； 價格核定； 組價＝營業(yè)成本（工程成本） （ 1＋成本利潤率） 247。 （ 1－營業(yè)稅率） 成本利潤率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 （十一）營業(yè)稅的其他規(guī)定 單位和個人提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形自產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項退款已征收過營業(yè)稅的， 允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除 。 單位和個人提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形自產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，無論在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。 自 2022年 1月 1日起，營業(yè)稅納稅人購置的稅款收款機(jī)，可憑購進(jìn)稅款收款機(jī)取得的增值稅專用發(fā)票，按照發(fā)票上注明的增值稅稅額，抵免當(dāng)期應(yīng)納營業(yè)稅稅額，或者按照購進(jìn)稅控收款機(jī)取得的普通發(fā)票上注明的價款，依下列公式計算可抵免稅額： 可抵免稅額＝價款 247。 （ 1＋ 17％） 17％ 當(dāng)期應(yīng)納稅額不足抵免的，未抵免部分可在下期繼續(xù)抵免。 單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。 四、幾種經(jīng)營行為的稅務(wù)處理 ? （一）兼營與混合銷售行為 經(jīng)營行為 稅務(wù)處理 兼營不同稅目的行為： 營業(yè)稅納稅人從事不同稅率的應(yīng)稅項目 均交營業(yè)稅。依納稅人的核算情況： （ 1）分別核算的，按各自稅率計稅 （ 2）為分別核算的，從高適用稅率 混合銷售行為：一項銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為 從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，繳納營業(yè)稅。 兼營貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)： 提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)的同時，還經(jīng)營非應(yīng)稅（即增值稅征收范圍）貨物與勞務(wù) 依據(jù)納稅人的核算情況： （ 1）分別核算，分別交增值稅、營業(yè)稅 （ 2）未分別核算， 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營業(yè)額 ? 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額： （ 1） 提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為 ； （ 2）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 ? 判斷： 飯店提供飲食的同時附帶提供香煙等貨物； 某飯店門口設(shè)一獨(dú)立核算的柜臺，既對店內(nèi)提供食品，又對店外銷售； 影樓提供結(jié)婚紀(jì)念照的同時，附帶提供鏡框、相冊等貨物； 隨汽車銷售提供的汽車按揭服務(wù)和代辦服務(wù)業(yè)務(wù)； 單獨(dú)提供的汽車按揭服務(wù)和代辦服務(wù)業(yè)務(wù)，并不銷售汽車的； （二）營業(yè)稅與增值稅征收范圍的 劃分 ? 營業(yè)稅 ：對各種勞務(wù)征收，同時對銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)業(yè)征收； ? 增值稅 ：對各種貨物征收，同時對加工、修理修配勞務(wù)征收； ? 兩個稅種性質(zhì)相同，各自征收領(lǐng)域不同，理論上可以界定清楚，實際操作存在問題。 代購貨物 特點(diǎn) 稅務(wù)處理 （ 1）受托方不墊付資金 （ 2）銷貨方將增值稅專用發(fā)票開具給委托方，并由受托方將發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托方 （原票轉(zhuǎn)交） （ 3）代購方按代購發(fā)生的實際的銷售額和增值稅額與委托方結(jié)算貨款，并另收取手續(xù)費(fèi) （ 1）同時具備三個條件：受托方收取的手續(xù)費(fèi)，按服務(wù)業(yè)稅目計算繳納營業(yè)稅 （ 2）不同時具備上述三個條件：受托方收取的手續(xù)費(fèi)，屬于增值稅價外費(fèi)用，應(yīng)并入銷售額計算繳納增值稅 代銷貨物 特點(diǎn) 稅務(wù)處理 （ 1）代銷貨物的所有權(quán)屬于委托方 （ 2）受托方按委托方規(guī)定的條件出售 （ 3）貨物的銷售收入歸委托方所有，受托方只收取手續(xù)費(fèi) （ 1）就銷售代銷貨物而言，屬于增值稅征收范圍 （ 2）就受托方提供代理勞務(wù)取得的報酬，如代理手續(xù)費(fèi)，屬于營業(yè)稅征稅范圍，應(yīng)按服務(wù)業(yè)稅目征收營業(yè)稅 對代銷貨物發(fā)生的質(zhì)量問題及法律責(zé)任，都由委托方負(fù)責(zé)！ 商業(yè)企業(yè)向貨物供應(yīng)方收取的部分費(fèi)用征收流轉(zhuǎn)稅的問題 ? 自 2022年 7月 1日起，對商品企業(yè)向供貨方收取的與商品銷售數(shù)量、銷售額 無必然聯(lián)系 ，且商業(yè)企業(yè)向供貨方提供一定勞務(wù)的收入，如 進(jìn)場費(fèi)、廣告費(fèi)、促銷費(fèi)、上架費(fèi)、展示費(fèi)、管理費(fèi) 等，不屬于平銷返利，不沖減當(dāng)期增值稅