【文章內(nèi)容簡介】 利于樓盤的銷售。在九江市目前銷售的樓盤中，除遠州國際廣場有比較良好的平面、企劃廣告和案場布置管理外，各樓盤的營銷手段和案場管理都屬于較低層次。在樓盤銷售的案場，很難見到一個規(guī)范的案場執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見到房地產(chǎn)廣告。抓住這一市場空白點，在營銷和案場方面突出我們的專業(yè)性，使我們在競爭樓盤更有優(yōu)勢。四、房地產(chǎn)市場前景預(yù)測就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟發(fā)展與東部地區(qū)比相對緩慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還沒有達到城市建設(shè)應(yīng)有的空間，但按照經(jīng)濟建設(shè)的正常軌道，隨著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟收入的不斷增長，可以預(yù)測九江市的房地產(chǎn)市場潛力無限，蘊藏著巨大的發(fā)展空間。（1）房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持旺盛需求從市場需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達到70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過房改或購買商品房擁有一套住宅,今后改善住房條件或購買第二套住房投資將是需求的重要來源。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測，到2020年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃將為125萬人， m2測算，市場需求旺盛。（2）樓市房價仍將穩(wěn)步攀升根據(jù)九江市有關(guān)部門統(tǒng)計,至2005年底，%。，%。商品房屋需求旺盛，房屋價格大幅攀升，%，平均銷售單價1408元/平方米，比上年同期增加了399元，%。 在2005年，在銷量保持穩(wěn)定增勢的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價已從2000年的900元/㎡漲至1800元/㎡,但此價格與周邊同類城市相比，卻仍有較大差距，隨著樓盤品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見九江房價仍有較大的增長空間。（3）居民對住宅品質(zhì)需求提高隨著城市化進程的推進，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。而隨著九江經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對住宅品質(zhì)需求日益旺盛，舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進行考慮。（4）房地產(chǎn)市場競爭進一步加劇005年九江土地拍賣面積超過3500畝，而今年可供的土地面積有4500畝，據(jù)國土資源局的相關(guān)人員表示，06年九江的土地供應(yīng)量在2000畝左右，可見市場供應(yīng)相當(dāng)充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續(xù)開發(fā)，市場供應(yīng)將會大幅增加，各樓盤間的競爭也會日趨激烈。（5）商品房價格水平低，有一定發(fā)展空間2005年九江商品房均價為1800元/平方米左右，與國內(nèi)發(fā)達城市的房價相比較，還有極大的發(fā)展空間。隨著城市建設(shè)的不斷完善，經(jīng)濟持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場逐步的成熟，商品房價格將有一定程度的上漲。第三篇：項目篇一、項目概況地理位置：本案位于九江市形象街區(qū)長虹大道東段603車隊地塊，長虹大道北側(cè)（長虹大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達80M，這交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越），占據(jù)九江東區(qū)要沖,路網(wǎng)發(fā)達,交通便捷,出門不遠即可上高速公路，距九江火車站約600米距離、長途客運站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程；11121010103等多路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地；緊臨高等學(xué)府—九江師專，附近銀行、學(xué)校、醫(yī)院等市政配套設(shè)施齊全，生活十分便利。經(jīng)濟指標(biāo)：總用地面積：38701M2 總占地面積：11830M2 總建筑面積：69661M2 其中：住宅面積： 商業(yè)面積：7930M2 社區(qū)服務(wù)配套用房：971M2 設(shè)備用房：402M2 商業(yè)（辦公）面積：7626M2 商業(yè)建筑內(nèi)停車庫：3845M2 容積率： 建筑密度：31% 綠地率：35% 住宅戶數(shù)：388戶 多層住宅內(nèi)停車庫：1165M2二、項目資源分析周邊環(huán)境資源l 區(qū)域位置：本項目地處九江市政府形象大道——長虹大道，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮髄 自然環(huán)境：本項目區(qū)塊地勢與長虹大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到南門湖，視野比較開闊。l 交通資源：本項目臨九江的主干道長虹大道，11121010103等多路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地，出門不遠即可上 高速公路，距九江火車站約600米距離、長途客運站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程，交通十分便捷。l 商業(yè)氛圍：本項目周邊商業(yè)已形成一定規(guī)模，四星級雅閣泰大酒店與本案毗鄰，附近的火車站帶來了較大的人流，商業(yè)氣氛一流。l 教育資源：南湖幼兒園、三里街小學(xué)近在咫尺，更有高等學(xué)府——九江師專，為本案提供了良好的教育資源和文化氛圍。l 升值潛力：潯陽區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺，市民認可度高，升值潛力巨大。項目本身資源l 項目案名：”香榭麗舍”l 開發(fā)規(guī)模：69661M2l 規(guī)劃理念：充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然景色作為小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌， 通過改造、整合，通過不同的手法展現(xiàn)植物的意念，將整個環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求，同時把文化主題貫穿于小區(qū)的每個細節(jié)，通過這些手法讓人們充分體驗到本小區(qū)獨特的自然景觀與文化內(nèi)涵，使整個小區(qū)更有生命力。l 物業(yè)形態(tài)：本項目規(guī)劃建有多層公寓、小高層、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)必將適合不同消費者的需求，同時高低錯落、疏密相間、不同形態(tài)的建筑既豐富了園區(qū)的天際線，又使小區(qū)顯得和諧宜人。l 戶型設(shè)計：在戶型上表現(xiàn)多種平層、躍層形態(tài)，并在景觀、采光、通風(fēng)等方面充分實現(xiàn)每家每戶的均好性，戶型面積從八、九十平方米至兩百平方米不等，可充分滿足不同層次人士的居住需求。三、項目swot分析 S：優(yōu)勢靠近城市主干道長虹大道，交通便利長虹大道屬于是市政府形象大道，政府對周邊建設(shè)支持龍鑫花園、富華小區(qū)等新興住宅小區(qū)的新興建，形成一定的板塊效應(yīng)雅閣泰大酒店的開業(yè)提升地塊的檔次地塊周邊的配套相對比較齊全W：劣勢地塊沿長虹大道，車流較多，有一定的噪音污染 目前經(jīng)營產(chǎn)業(yè)多為汽配對小區(qū)的環(huán)境和品質(zhì)提高有一定的影響。地塊有落差對小區(qū)規(guī)劃有一定影響O：機會長虹路的不斷完善，吸引市民的目光市區(qū)一類地段，成塊的空地較少，拆遷政策調(diào)整導(dǎo)致拆遷難度加大，目前市區(qū)一類地段可供開發(fā)的多層住宅稀缺九江經(jīng)濟的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動市民對品質(zhì)樓盤需求的加大本項目在規(guī)劃上、設(shè)計上、策劃上和物業(yè)管理上都是九江房地產(chǎn)市場上一流的，這將對九江的消費者產(chǎn)生較大的吸引力九江目前城市化水平不高，隨著城市建設(shè)的推進，旅游及經(jīng)濟的發(fā)展，城市化水平將逐步提升，房產(chǎn)市場也將面臨很好的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)市場價格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價相對較低，給市場足夠的發(fā)展空間。T：威脅隨著九江城市化進程步伐的加快,特別是八里湖新區(qū)的大面積開發(fā),一方面可以提高城市品味,帶動市場需求,但另一方面,由于政府開發(fā)資金有限,極可能以出讓土地的方式來籌措主要資金，如此必定會增加土地投放量,給市場帶來一定壓力。后期宏觀調(diào)控的加劇，給整體房地產(chǎn)市場帶來的負面影響將延緩一部分人的購房計劃四、項目商業(yè)、辦公部分分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、出租情況分析汽配一條街逐漸成形從我們對長虹大道周邊的業(yè)態(tài)調(diào)查情況來看，汽配維修在各類業(yè)態(tài)中占了絕大多數(shù)，比例達到67%，可以說周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于臨近火車站，因此餐飲賓館也占了一部分達到10%左右，而周邊眾多的新興小區(qū)則帶動了建材經(jīng)營，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數(shù)量較少。從出租率來看，本案周邊的店鋪出租率均達到95%以上，空關(guān)情況相當(dāng)少，商業(yè)氣氛較濃，我們對承租業(yè)主進行的調(diào)查中，普遍認為經(jīng)營狀況不錯。租金及回報狀況分析售價上漲趨緩、租金平穩(wěn)上漲、回報率有所提高本案與龍鑫花園僅一街之隔，主力單間面積在5060平方米左右，目前僅余三間店鋪，出租率更達到100%。其業(yè)態(tài)分布、店鋪類型上與本案有較強的可比性，因此具有較大的參考價值。從龍鑫花園的價格走勢來看，2003年底到2004年底之間由于受房價整體上漲和區(qū)塊不斷成熟的因素，價格上漲較快，上漲幅度達到了35%，而到了2005年，上漲幅度明顯放緩，僅為3%左右。租金價格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在25%左右。從租金回報率看，按一間店鋪50平方米計算，2003年底，%，%，%。目前龍鑫花園的店鋪出租情況非常良好，由于供不應(yīng)求，因此店鋪的租金也一路上揚，部分店鋪甚至達到了2000元/月/間，同時由于房價上揚的情況有所遏制，因此回報率的上揚也使龍鑫目前的店鋪銷售情況比較良好?？剐约皯?yīng)對策略a) 抗性1） 國家宏觀調(diào)控使投資市場日趨冷淡2） 案量較大b) 應(yīng)對策略國家宏觀調(diào)控使投資市場日趨冷淡策略：鑒于目前本案周邊的業(yè)態(tài)分布主要以汽配為主，因此，可把沿長虹大道打造成汽配一條街，把自用客戶（汽配經(jīng)營商）列為本案商業(yè)部分的主力客戶。案量較大策略：分批次推出，緩解一次性推出的銷售壓力適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品的面積，利用相對較低的總價吸引更多的客戶小辦公市場分析辦公市場整體需求量少、市場不規(guī)范，但市場空白有一定的發(fā)展空間在九江，單純寫字樓的項目非常少，除荷花苑推出一幢寫字樓但被市公交公司整體收購?fù)?，幾乎沒有純寫字樓項目，而一些如濱江花園、步紅花園等項目都推出商住樓概念，宜商宜居。目前九江并沒有出臺類似寧波的辦公場所管理規(guī)范，很多辦公區(qū)域都集中在小區(qū)內(nèi)，而純寫字樓在當(dāng)?shù)夭]有形成一定的概念。雖然由于九江產(chǎn)業(yè)的匱乏，九江寫字樓的需求并不大，但目前市場處于空白，而且本案處于市政形象大道——長虹大道，廣告優(yōu)勢明顯，因此本案推出少量小辦公型寫字間還是有一定市場。五、項目客戶層研究主力客戶定位從項目自身的出發(fā)，結(jié)合九江市的政治文化、經(jīng)濟收入、消費特征，以及對整個九江市房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究與綜合分析，我們認為本案的主流目標(biāo)消費群定位為：【九江市中高檔收入群體和中高級投資人士】目標(biāo)客戶描述（1）產(chǎn)品A住宅的目標(biāo)客戶：l 機關(guān)公務(wù)員、教師、金融、IT、新聞媒介工作者此類消費群體多為九江市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們工作相對穩(wěn)定，有較高的固定收入來源，因而對上檔次、高品質(zhì)的大型居住區(qū)極為歡迎。l 外來經(jīng)商者及本地私營業(yè)主九江有眾多的外地投資、經(jīng)商者，如浙商、閩商、粵商等，這類客商長期在九江投資經(jīng)商，并被九江的自然山水與人文氛圍所感染，有意投資或定居者甚多。另外本地的私營業(yè)主二次購房的意愿較強。這類客戶經(jīng)濟收入高，對高檔物業(yè)特別青睞。l 九江下