【文章內(nèi)容簡介】 15工程維修53馬路漆海虹維修4桶4502004115工程維修54電池補(bǔ)充液普通型維修30瓶1502004115工程維修55黃油普通維修1桶302004115工程維修56密封填料普通維修30M302004115工程維修57維修2004年XX花園管理處工程維修人員培訓(xùn)計劃表序號主題內(nèi)56 容對象方式地點(diǎn)主講人課時時間安排01禮儀維修人員上門維修服務(wù)禮儀規(guī)范全體集中講座會議室方曉斌41月02創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)全體講座會議室方曉斌22月03安排創(chuàng)國優(yōu)工作安排全體講座會議室方曉斌13月04規(guī)程水池水箱清洗規(guī)程全體講座會議室方曉斌24月05規(guī)程水泵保養(yǎng)維護(hù)規(guī)程全體講座會議室方曉斌45月06技能如何提高維修工作水平全體講座會議室方曉斌26月07創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)全體講座會議室方曉斌17月08安排創(chuàng)國優(yōu)工作安排全體講座會議室方曉斌18月09規(guī)程發(fā)電機(jī)保養(yǎng)維護(hù)規(guī)程全體講座會議室方曉斌19月10規(guī)程干式變壓器及低壓配電柜保養(yǎng)規(guī)程全體講座會議室方曉斌110月11規(guī)程關(guān)于抄表計量工作注意事項(xiàng)全體講座會議室方曉斌111月12計量如何提高與住戶溝通的技巧全體講座會議室方曉斌412月13規(guī)范設(shè)備設(shè)施巡視檢查規(guī)范全體講座會議室方曉斌42月12月六、各崗位職責(zé)概述：工程主管主要職責(zé)與權(quán)限：1． 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)各類設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)及計量管理等工作，建立完整的設(shè)備技術(shù)檔案和維修記錄。2． 制定和完善各類設(shè)備的操作規(guī)程及維修保養(yǎng)制度。3． 負(fù)責(zé)小區(qū)各項(xiàng)整改工程的設(shè)計預(yù)算結(jié)算，并進(jìn)行施工監(jiān)理等。4． 負(fù)責(zé)小區(qū)裝修審批、監(jiān)理及驗(yàn)收。5． 制定小區(qū)各類設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計劃，并組織實(shí)施。6． 負(fù)責(zé)對分管承包合同條款的審核。7． 處理分管范圍內(nèi)的突發(fā)事件和客戶投訴。8． 制定部門內(nèi)部培訓(xùn)計劃，并交行政品質(zhì)部備案、定期對相關(guān) 人員進(jìn)行基本素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能、服務(wù)意識的培訓(xùn)與考核。9． 負(fù)責(zé)工程維修人員的工作監(jiān)督和指導(dǎo)。10． 完成上級領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其它工作任務(wù)。工程助理的主要工作職責(zé)：1． 協(xié)助工程主管處理工程方面的日常管理事務(wù)。2． 負(fù)責(zé)對有償維修服務(wù)的統(tǒng)計及維修人員的調(diào)配工作。3． 負(fù)責(zé)對工程設(shè)備設(shè)施的檢修及零修工作。4． 協(xié)助工程主管對維修項(xiàng)目收費(fèi)進(jìn)行審核，采購必要的維修材料及材料的驗(yàn)收工作。5． 對工具和設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常性檢查，對需要維修的器具及時向主管匯報。6． 負(fù)責(zé)對有償維修服務(wù)的回訪工作。7． 工程主管外出，負(fù)責(zé)工程部門的日常管理事務(wù)。8． 完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交給的其它事務(wù)。綜合維修員工作職責(zé)：a)負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、設(shè)施的日常維修工作。b)負(fù)責(zé)小區(qū)客戶報修的維修工作。c)每日定時對責(zé)任轄區(qū)設(shè)施進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。d)提高技術(shù)業(yè)務(wù)知識，熟悉掌握維修技能及應(yīng)急處理方法。運(yùn)行值班員職責(zé)：1)負(fù)責(zé)水電表的抄計工作。2)負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的日常巡視和維護(hù)管理。3)協(xié)助工程部做好測量和監(jiān)控裝置（水、電部分）的檢定工作。4)協(xié)助工程部做好設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作。5) 提高技術(shù)業(yè)務(wù)知識，熟悉并掌握設(shè)備的性能、操作程序及應(yīng)急處理方法。七、應(yīng)急方案突發(fā)性停水的應(yīng)急1． 突發(fā)性停水的主要原因有：① 小區(qū)水管爆裂停水.② 供水設(shè)備故障停水.③ 市政供水停水.2． 應(yīng)急處理措施① 對停水的原因進(jìn)行核查并及時通知業(yè)戶及前臺。② 如若小區(qū)內(nèi)水管爆裂而停水，應(yīng)視管道爆裂的情況大?。ㄖ鞴?、支管爆裂），采取不同方法進(jìn)行搶修，在搶修同時應(yīng)通知上級領(lǐng)導(dǎo)，以便組織搶修工作。③ 設(shè)備故障停水，有備用設(shè)備則投用到備用設(shè)備，并評估修復(fù)時間，在搶修過程應(yīng)通知上級領(lǐng)導(dǎo)，組織搶修工作。④ 市政供水停水，應(yīng)撥打電話到水務(wù)局詢問停水原因及供水時間，并通知前臺及住戶，以便業(yè)戶了解。停電應(yīng)急方案一、突發(fā)性停電的類型. 因不可抗拒的自然力（如雷擊、臺風(fēng)等）或客戶用電不當(dāng)造成的供電中斷。 因設(shè)備故障停電（小區(qū)內(nèi)設(shè)備及供電部門設(shè)備故障等）二、應(yīng)急方案 出現(xiàn)突發(fā)性停電首先要與供電部門聯(lián)系，了解停電原因及供電時間，以便于向業(yè)主解釋。 如小區(qū)內(nèi)設(shè)備故障發(fā)生突發(fā)性停電，值班人員應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行檢查，如有備用設(shè)備則應(yīng)先使用備用設(shè)備，再進(jìn)行檢修。 沒有備用設(shè)備則需評估維修時間。評估四十分鐘內(nèi)能恢復(fù)用電，值班人員應(yīng)立即通知工程主管到達(dá)現(xiàn)場組織搶修工作。 如評估四十分鐘內(nèi)不能恢復(fù)供電，則應(yīng)在搶修的同時通知管理處主任到現(xiàn)場組織搶修工作。三、最后確定恢復(fù)供電時間，應(yīng)立即反饋至管理處，便于向住戶解釋。電梯困人應(yīng)急方案當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時，電梯機(jī)電維修員通過電梯對講機(jī)或喊話與被困人員取得聯(lián)系，務(wù)必時期保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌，靜心等待救援人員的救援；被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂門處于半開閉狀態(tài)，電梯機(jī)電維修員應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉。 根據(jù)指層燈、PC顯示、選曾啟恒干活打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。 （高于或低于）位置時的救援。 (1)拉下電梯電源開關(guān)。 (2)用專用廳門鑰匙開啟廳門。 (3)在轎頂用人力開器轎廂門。 (4)協(xié)助乘客離開轎廂。 (5)重新關(guān)好廳門。 (1)進(jìn)入機(jī)房切斷電梯電源。 (2)拆除電動機(jī)尾軸罩蓋，安上旋座及旋柄。 (3)救援人員之一把旋柄，另一救援人員手持釋放桿，輕輕撬開制動器，利用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發(fā)生危險，操作適應(yīng)一撬一放時轎廂逐步移動，直至最接近廳門（）為止。 (4)，其救援方法按第3條進(jìn)行。 遇有其他復(fù)雜情況，應(yīng)請救電梯公司幫助救援。 困人救援工作完畢后，電梯機(jī)電維修員應(yīng)將情況完整、規(guī)范地記錄在《電梯運(yùn)行日記》內(nèi)。八、設(shè)備管理改進(jìn)計劃XX2004年度設(shè)備管理改進(jìn)計劃設(shè)備管理以設(shè)備的使用,保養(yǎng),維修三方面為核心；將設(shè)備技術(shù)資料,有關(guān)的信息,日常設(shè)備管理活動,進(jìn)行有效地分門別類記錄,反映,統(tǒng)計,分析,實(shí)時掌握設(shè)備的動態(tài),延長設(shè)備的使用壽命.針對XX花園建筑設(shè)備的特點(diǎn)及現(xiàn)狀,要完善對設(shè)備電器技術(shù)資料、設(shè)備日常保養(yǎng)維修、設(shè)備使用、設(shè)備配件、能源消耗等幾方面設(shè)備管理規(guī)章制度，做為2004年度XX設(shè)備管理改進(jìn)的基礎(chǔ)。： 全面收集設(shè)備,輔助裝置,軸承,傳動機(jī)構(gòu)。技術(shù)檔案等技術(shù)資料檔案,進(jìn)行分類,排序,設(shè)備資產(chǎn)帳,物,從選型、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造,直至報廢更新等都管理起來。2. 完善設(shè)備日常修理管理(包括設(shè)備故障管理),減少設(shè)備故障率. 對設(shè)備電器的小修和大修、技術(shù)改造、設(shè)備故障、能源消耗、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時間等信息進(jìn)行詳細(xì)記錄。便于設(shè)備管理人員根據(jù)記錄制定最佳維修方案，并指導(dǎo)維修人員按照設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)部位的性能，技術(shù)要求，運(yùn)轉(zhuǎn)情況，而采取正確地維修方法，縮短因設(shè)備修理而停機(jī)的時間。使設(shè)備管理工作深入細(xì)致，實(shí)現(xiàn)維修工作量的考核數(shù)量化.設(shè)備故障管理：主要記錄了設(shè)備故障發(fā)生的日期、故障維修方式、故障類型，并掌握設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)磨損情況。設(shè)備管理人員根據(jù)對歷次設(shè)備故障記錄的分析，故障類型的統(tǒng)計可得出：易損另配件，在正常條件下的磨損和使用期限，有計劃地進(jìn)行更換維修；對非正常的設(shè)備故障，設(shè)備管理人員就可采取相應(yīng)的措施，進(jìn)行改進(jìn)性維修，降低故障率。3. 完善配件管理,使配件的庫存處于一個合理的水平. 對配件的管理從以下幾個方面入手：從設(shè)備管理的角度說：編制配件清單。記錄各臺設(shè)備所需要更換的主要易損件的編號、名稱、規(guī)格型號、使用數(shù)量、計劃庫存量和實(shí)際庫存量。通過對主要配件的管理，基本上就掌握了設(shè)備的配件需求量， 4. 減少能源消耗 確認(rèn)各設(shè)備的能耗狀況,提出確實(shí)可行的節(jié)能方案,在XX花園中,中央空調(diào)的耗能占總能耗的55%,在2004年度,要對會所中央空調(diào),各棟大堂空調(diào)進(jìn)行多管齊下的維護(hù)保養(yǎng),包括冷凍水管,冷卻水管的清洗等,減少電能的消耗。隨著XX入住率的提高,原來申請的水指標(biāo)已不能滿足業(yè)主的需要,水指標(biāo)的更改申請的前期準(zhǔn)備工作進(jìn)行中,估計2004年初可完成.,是改善設(shè)備管理的前提.其中包括對工程維修人員的培訓(xùn), 工程維修人員的考核. 培訓(xùn)包括三方面:上門維修服務(wù)的規(guī)范,專業(yè)技術(shù)的培訓(xùn),安全方面的培訓(xùn) 加大對專業(yè)知識的培訓(xùn)深度,如變頻技術(shù),弱電方面的技術(shù). 在工程人員考核方面2004年度設(shè)備管理改進(jìn)計劃將圍繞以上五個方面開展序號內(nèi) 容估計完成時間責(zé)任人01用水指標(biāo)的更改申請2004年初方曉斌02大堂空調(diào)的維護(hù)保養(yǎng)單位的確定2004 1—4月方曉斌03規(guī)范及專業(yè)技術(shù)的培訓(xùn)(詳見2004年度的培訓(xùn)計劃)2004 1—12月方曉斌04安全規(guī)范的培訓(xùn)2004 1,4,7月方曉斌維修人員違規(guī)處罰制度加強(qiáng)維修人員管理，確保各項(xiàng)規(guī)章制度正常執(zhí)行，使維護(hù)維修工作正常開展。適用于各管理處對維修人員的管理。，第一次口頭警告；第二次書面警告；第三次罰款50元：、早退、不參加培訓(xùn)或不參加例會的；、不注意個人形象、上班無精打采的；，不主動打招呼的。，每次罰款50元：，影響業(yè)主/住戶正常生活引起業(yè)戶投訴的。、對維修任務(wù)敷衍了事造成維修質(zhì)量低劣引起業(yè)戶不滿的。，引起業(yè)戶投訴的。，即時開除處理：、吃拿卡要、肆意刁難業(yè)主/住戶的。無無機(jī)電設(shè)備管理人員工作規(guī)定規(guī)范機(jī)電設(shè)備管理各類人員的工作規(guī)范，確保機(jī)電設(shè)備管理的有序和有效。適用于管理處、工程部對機(jī)電設(shè)備管理各類人員的管理。,不得擅自離崗，工作去向必須向工程主管（工程主任）報告。、電維修員必須按規(guī)定時間巡視設(shè)備的運(yùn)行情況，及時調(diào)整設(shè)備運(yùn)行中的偏差，處理設(shè)備隱患。，而值班有員無法處理時，應(yīng)及時報告工程主管（工程主任），以便組織搶修。重大設(shè)備故障時，工程主管（工程主任）應(yīng)立即報告公司工程部經(jīng)理，工程部經(jīng)理安排專業(yè)工程師協(xié)助處理。，發(fā)現(xiàn)問題未記錄，一切責(zé)任由當(dāng)班人員負(fù)責(zé)。，做好接班準(zhǔn)備工作。確認(rèn)交接設(shè)備運(yùn)行良好，使用設(shè)備齊全，值班場地清潔，值班記錄準(zhǔn)確完整后進(jìn)行交接班工作。，任何承包出去的工程項(xiàng)目均須按供方管理規(guī)定和統(tǒng)一采購管理規(guī)定執(zhí)行；因工作需要的加班必須事先向工程主任（工程主管）同意方可。，確保管轄范圍內(nèi)一切設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行。，發(fā)現(xiàn)問題及時檢查、處理。，嚴(yán)禁大聲喧嘩，打鬧嬉笑或工作時吸煙。，除在維修單上做好記錄外，必須在《巡視檢查記錄表》上的記事欄進(jìn)行詳細(xì)記錄，以便主管隨時進(jìn)行檢查。（如斷電、漏水、電器或電路短路等）維修員不得接受其他部門或業(yè)戶的邀請私自進(jìn)行維修，凡屬業(yè)戶委托維修項(xiàng)目，須由管理處統(tǒng)一安排方可進(jìn)行，進(jìn)行業(yè)戶室內(nèi)維修時，必須有業(yè)戶陪同或業(yè)戶代表在場方可進(jìn)入室內(nèi)維修。，必須把“禁止合閘”的標(biāo)示牌掛在手柄上。，戴好手套穿長袖和長褲的工作服。，應(yīng)檢查工具有無遺忘，并須將拆動部分恢復(fù)原狀。，調(diào)換燈泡時須停電作業(yè)。，必須做好通風(fēng)降溫措施，禁用易燃油類或揮發(fā)性液體。，要保持工作服干燥,養(yǎng)成穿絕緣鞋、戴絕緣手套的良好習(xí)慣。，便于取用的地方，且保持消