【文章內容簡介】 如圖 14 所示。圖 13 用地范圍圖6首 期首 期 50畝 用 地畝 用 地預預 留留 預預 留留首 期首 期 畝 用 地畝 用 地預預 留留 預預 留留圖 14 首用地范圍圖二、用地性質與規(guī)劃指標項目用地性質與規(guī)劃指標表 表 11項目技術經濟指標 中鐵軌道交通高科技產業(yè)園地塊用地性質 工業(yè)規(guī)劃凈用地面積（畝） 1432 畝容積率 ≥建筑密度 ≤40%綠化率 ≥30%綠地率 30%限高 76 米三、地塊現狀及交地條件（一）宗地現狀地勢情況：地勢平坦，與周邊無高差。地面現狀：宗地內南面有九道堰，無池塘及高壓線等對開發(fā)7有較大影響的因素。宗地現狀見圖 15 所示：圖 15 宗地現狀圖地面現有建筑物情況：地塊內現有少量村民住宅，政府正在實施拆遷。地下情況：據初步勘察，地下沒有影響項目開發(fā)的不利因素。（二）承諾交地狀況項目用地按“七通一平 ”標準出讓。（三）承諾交地時間出讓合同簽訂后半年內，具體交地、付款條件及細節(jié)在出讓合同中明確。（四）前期市政狀況目前園區(qū)內規(guī)劃的市政主干道及管網都已修建完成，已基本達到“三通一平”水平。四、生活配套（一）交通狀況項目位于**市北部新城、在三環(huán)以北、繞城高速以南、北新干道以東、川陜公路以西，交通路網通達，區(qū)域內有建設中的地鐵 1 號線和規(guī)劃中的地鐵 3 號線。（二）大市政配套8該園區(qū)作為省級高新園區(qū)，水、電、氣等資源完全能滿足園區(qū)的開發(fā)和經營需要。（三）現狀生活配套及規(guī)劃情況醫(yī)療配套：**軍區(qū)總醫(yī)院、大豐鎮(zhèn)醫(yī)院和天回鎮(zhèn)醫(yī)院等。商業(yè)配套：緊臨**市國際商貿城、天回鎮(zhèn)和大豐鎮(zhèn)等商業(yè)區(qū)。金融機構配套：建設銀行、招商銀行、工商銀行、中國銀行、農業(yè)銀行、**商業(yè)銀行等在該區(qū)域均有分支機構。項目所在區(qū)域周邊規(guī)劃有：位于產業(yè)園北面是**“198”非物質遺產生態(tài)公園；位于產業(yè)園南面的鳳凰新城將打造為中高檔住宅區(qū)；位于項目東邊的天回鎮(zhèn)將著力打造天回古鎮(zhèn)，集旅游、休閑、娛樂、餐飲為一體的大型度假區(qū)，同時以**軍區(qū)總醫(yī)院為核心，打造醫(yī)療康體中心，項目周邊配套正在逐步完善。五、結 論項目區(qū)域交通路網通達，通暢便捷，周邊生活配套日益成熟。項目地塊內無影響地塊順利開發(fā)的因素存在，已具備良好的開發(fā)條件。9第二部分 區(qū)域工業(yè)園市場分析一、區(qū)域經濟環(huán)境研究（一）城市概況**市是四川省省會，國務院確定的西南科技、商貿、金融中心和交通通信樞紐，中國歷史文化名城，全國統籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，全國文明城市，人口 1300 多萬人。**被譽為一座來了就不想離開的城市，擁有國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和國家經濟技術開發(fā)區(qū)，聚集了 15 家金融后臺服務中心，130 多家世界五百強企業(yè)在蓉落戶，美國、德國、法國、韓國、新加坡、泰國、巴基斯坦、菲律賓在**設立領事館，先后被評為環(huán)境模范城市，國家園林城市，中國最具經濟活力城市，被世界銀行評為內陸投資環(huán)境標桿城市。（二）經濟發(fā)展情況2022 年**市實現地區(qū)生產總值 億元，增長 %，增速提高 %。其中第一產業(yè)實現增加值 億元，增長 %。第二產業(yè)實現增加值 億元，增長 %。第三產業(yè)實現增加值 億元，增長 %。**經濟連續(xù) 6 年保持高位增長，在汶川地震和全球金融危機下，仍保持了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，并抓住機遇及時出臺實施了一系列應對措施。目前其城鄉(xiāng)統籌發(fā)展，已形成了良好投資環(huán)境，相信未來**更美好！（三）城市發(fā)展定位2022 年末，**提出了建設“世界現代田園城市” 的發(fā)展目標。在實現這一目標的重點工作中，著重提出了要加快推進“兩樞紐、三中心”建設，這是**建設國際性區(qū)域樞紐和中心城市的戰(zhàn)略支撐。因此**作為西部中心城市，未來的經濟發(fā)展空間毋庸置疑。（四）西部綜合交通樞紐及“鐵半城”10為加快建設西部經濟發(fā)展高地，四川將打造成為西部綜合交通樞紐，**作為西部綜合交通樞紐的核心城市，已開展建設“兩樞紐、三中心、四基地” 。而 “兩樞紐、三中心、四基地” 的建設，對于軌道交通高科技產業(yè)的發(fā)展而言，是一個非常良好的條件。**是除北京之外擁有交通資源最聚集的城市，區(qū)域內產業(yè)資源豐富，被譽為“ 鐵半城” 。它集中了包括 **、中鐵二局、 **鐵路局等在內的覆蓋軌道交通產業(yè)鏈上、中、下游的眾多企業(yè)，高素質人才群集，人力資源豐富。基于產業(yè)資源優(yōu)勢，通過構筑具有高層次形態(tài)產業(yè)，將高科技產業(yè)與現代服務業(yè)進行有機融合發(fā)展，實現功能拓展與升級，使交通產業(yè)聚集聯動效應得以強化，將成為**未來新經濟增長的又一模式。綜上，**的投資環(huán)境良好，特別是在交通領域，我們應審時度勢，抓住這一難得機遇，有所作為。二、區(qū)域工業(yè)園土地市場供應分析（一）區(qū)域供應量分析本產業(yè)園項目位于**城北區(qū)域，該區(qū)域在近一年內沒有工業(yè)土地出讓。目前項目所在的“ 北區(qū)” 土地均未有企業(yè)權屬，本項目作為首家入園項目，除確定凈用地 1432 畝范圍外，還可延伸到“北區(qū)” 的其他區(qū)域。（二）競爭項目用地分析為貫徹落實西部綜合交通樞紐政策措施及承接產業(yè)轉移，**市確立“ 一區(qū)一主業(yè) ”的發(fā)展思路。本項目所在金牛高科技產業(yè)園二期北區(qū)被確定為**市以及四川省的“軌道交通集中發(fā)展區(qū)” ，這從政策上保證了園區(qū)發(fā)展的主題性和排他性。項目作為“ 北區(qū)” 的核心區(qū)域，將先行進入園區(qū)，發(fā)展軌道交通產業(yè)，不存在與其他項目的同質競爭。（三）結 論本項目從全國以及**市內工業(yè)園區(qū)的情況來看，不存在同質競爭，11項目具有良好的稀缺性。同時本項目取得的土地成本價相對較低，具備較大的成本優(yōu)勢。**市把城市四環(huán)線以內區(qū)域確定為城市的主城發(fā)展區(qū)，未來項目的土地升值潛力較大。三、區(qū)域工業(yè)園市場分析（一）項目宏觀市場分析國家產業(yè)政策及產業(yè)市場分析本項目是以軌道交通產業(yè)為主題的產業(yè)園區(qū)，從宏觀層面分析，交通高科技產業(yè)發(fā)展符合國家科學和技術發(fā)展方向，國家現代化交通體系的構建為交通高科技產業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場前景和強有力的政策支撐。從國家中長期基礎設施投資計劃來看，到 2020 年有近 8 萬億元的現代化交通基礎設施建設，其新技術、新工藝、新產品、新材料方面的產業(yè)發(fā)展將帶動相關工業(yè)地產的蓬勃發(fā)展。區(qū)域產業(yè)發(fā)展分析為加快四川省軌道交通產業(yè)發(fā)展，四川省和**市已經出臺了關于發(fā)展軌道交通產業(yè)的一系列政策措施。由省政府牽頭，整合四川交通資源，確立以**為主體，發(fā)展軌道交通高科技產業(yè)，組建軌道交通產業(yè)聯盟，建立產業(yè)集聚區(qū)。為順應西部綜合交通樞紐和承接產業(yè)轉移及升級換代的時勢，**市出臺了工業(yè)園“一區(qū)一主業(yè) ”的發(fā)展政策，并把 **高科技產業(yè)園二期北區(qū)定位為“ 軌道交通產業(yè)集中發(fā)展區(qū) ”。四川省、**市、**對于軌道交通產業(yè)發(fā)展的規(guī)劃為本項目的建設和交通領域的企業(yè)集聚提供了良好的發(fā)展平臺。（二）**工業(yè)地產及總部基地分析**每個區(qū)都有自己的工業(yè)園區(qū)項目，產業(yè)集群效應不明顯。目前，以高新技術產業(yè)開發(fā)為主的工業(yè)園區(qū)主要集中**六城區(qū)，而以傳統制造工業(yè)為特色的工業(yè)開發(fā)區(qū)主要位于周邊區(qū)縣。12圖 21 **主要工業(yè)集中區(qū)位置圖在政府規(guī)范下，**市區(qū)工業(yè)園已經呈現向三環(huán)外郊區(qū)集中的趨勢，其中南延線、西延線和武侯大道沿線最為集中，并逐漸形成各自產業(yè)特征。如圖 21 所示：通過實地調查錦江工業(yè)總部基地、**工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、金牛高科技產業(yè)園、武侯工業(yè)園、**工業(yè)集中發(fā)展區(qū)等五個大型工業(yè)集中發(fā)展區(qū)后，對目前**工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式、產品模式、運營和盈利模式進行如下歸納。工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式從調研情況來看，工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式主要分為以下三點：（1）工業(yè)地產商開發(fā)模式流程：政府供地→開發(fā)商→開發(fā)項目→招商入駐代表項目：**綠舟稅源總部基地（2）政府獨立開發(fā)模式流程：政府→政府成立投資公司→開發(fā)項目→招商入駐代表項目：西部智谷13此種模式最大的優(yōu)點就是相關的產業(yè)政策支持和稅收優(yōu)惠等是直接與政府掛鉤洽談，彈性空間較大。（3）綜合開發(fā)模式流程：政府→投資公司（管委會）1）→開發(fā)項目→招商入駐2）→開發(fā)商→開發(fā)項目→招商入駐代表項目：**總部基地綜合開發(fā)模式是指對集中工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式進行綜合運用的工業(yè)地產開發(fā)模式。由于工業(yè)地產項目具有建設規(guī)模大、招商范圍廣、資金需求大等特點，既要求在土地出讓、稅收優(yōu)惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在資金投入方面有保障，能跟上建設開發(fā)的進度，還要有運營工業(yè)地產項目的經驗保證。因此，單純采用一種開發(fā)模式，難以保證建設項目順利進行。工業(yè)園區(qū)產品模式（1）建筑形態(tài)1）別墅式典型代表項目：**工業(yè)總部基地（如圖 22 所示） 、西城國際等圖 22 **工業(yè)總部基地獨棟樓效果圖2）寫字樓模式目前市場的大型工業(yè)園區(qū)中，基本上都包含了小高層/高層寫字樓14產品。但其所占比例不高。往往是以某大型園區(qū)中一個“小組團” 的形式存在，如**工業(yè)園區(qū)中的倍科國際新城。與別墅式的辦公產品相比小高層或高層的寫字樓總價低，面積區(qū)間較小，更加適合新興的中小型企業(yè)入駐辦公。該類產品零星分布在各個工業(yè)園內。典型代表項目：倍科國際新城、IP 科技中心等3）工廠式該類產品主要針對一些勞動密級型的生產加工企業(yè)——生產基地。產品的面積大，環(huán)境較好，同時價格相對低廉。目前的武侯工業(yè)園和早期的修建的天府軟件園中，有大量的此類產品存在。4）園區(qū)配套住宅配套：是專門針對入區(qū)企業(yè)員工需求打造的配套用房。項目建成后，將有效減輕企業(yè)投資配套建設的資金壓力，為入區(qū)企業(yè)員工提供便利的居所。目前將住宅納為配套設施的工業(yè)園區(qū)都是體量較大的工業(yè)區(qū)。如：**工業(yè)總部基地——青年時尚城另外西部智谷的人才公寓也是為園區(qū)工作人員打造——兩棟小高層項目。**綠舟稅源總部基地未來規(guī)劃中也將出現對外出售的住宅配套。休閑娛樂配套：無論園區(qū)大小，基本上每個園區(qū)都擁有自成一體的休閑娛樂配套。差異僅僅在于設施的種類以及場地的大小。工業(yè)園區(qū)運營盈利模式分析（1）工業(yè)園區(qū)運營模式分析：從本次調研的工業(yè)園區(qū)運營模式來看，主要采用以下三類運營模式：1）出售對于采用出售運營模式的工業(yè)園區(qū)，對企業(yè)的資金實力、規(guī)模等指標具有很高的要求，市場客戶面相對較窄，招商周期相對較長，采用此類運營模式的工業(yè)園區(qū)數量有限。目前，采用此類運營模式的工15業(yè)園區(qū)主要有融智總部工業(yè)園、西城國際、**工業(yè)總部基地 3 期及慧谷總部辦公基地等。2）出租出租模式的后期回收成本并實現盈利的周期較長，是對開發(fā)商資金鏈的一種考驗。通常情況下，需配合園區(qū)其他項目進行操作，對開發(fā)商實力具有很大挑戰(zhàn)。目前，市場上采取此類運營模式的項目數量比較有限。根據調查，**綠舟稅源總部基地主要采用此類運營模式，而且僅需企業(yè)年納稅額在 8001800 萬元，即有條件免租入住。3）出售+出租出售+出租的運營模式比較靈活，市場客戶面相對較廣，開發(fā)商所面臨的壓力的相對較小。目前市場上以此類運營模式較為流行。如倍科國際新城、多元總部國際 1 號、IP 科技中心及西部智谷等項目均可租可售。從目前市場情況來看，三類運營模式在具體操作過程中，通常采用分棟或分層進行出售或出租，暫無項目整體打包出售或出租。（2）工業(yè)園區(qū)盈利模式分析本次調研的工業(yè)園區(qū)盈利模式主要有三大類：1）開發(fā)商投資完成廠房、辦公等園區(qū)物業(yè)的修建，通過統一招租的形式，將廠房及辦公物業(yè)出售出租一體化，從而實現盈利目的。2）開發(fā)商獲得土地后，完成土地的基礎設施建設，以及項目的整體包裝推廣，然后部分或整體轉讓土地，通過土地溢價的方式來實現盈利目的。3）開發(fā)商通過向入住園區(qū)的企業(yè)提供某些服務，以服務費的形式實現盈利目的，如物業(yè)管理及延伸服務等。除以上三大主要模式外，近期即將上市的位于**工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的**綠舟工業(yè)園 D 區(qū)綠嶺總部公園城推出新的運營模式——免租入住，企業(yè)僅需每年繳納稅收 8001800 萬元，既有條件入住。而項目本身的盈利主要來自園區(qū)后期的商務休閑及住宅項目。16總結（1）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式開發(fā)模式分為工業(yè)地產商開發(fā)模式、政府獨立開發(fā)模式、綜合開發(fā)模式。這三種模式都有政府參與，只是政府的參與力度有所不同，總的來說，由于工業(yè)園在政策和稅收扶持方面具有特殊性，決定了政府在工業(yè)園開發(fā)中占有舉足輕重的作用，由此可見無論是采用那種開發(fā)模式，開發(fā)企業(yè)都無法脫離政府。本產業(yè)園采用政企合作、市場化運作模式：以高科技產業(yè)為支撐，以企業(yè)為主體，以創(chuàng)新為理念，傾力打造中國首個國家級軌道交通高科技產業(yè)園。（2）工業(yè)園區(qū)產品模式雖然工業(yè)園區(qū)的各種產品構成復雜，在建筑類型、園區(qū)功能、園區(qū)配套和園區(qū)規(guī)劃上都有不同。但總的來看，在借鑒了國際經驗以后，目前**工業(yè)園產品模式的發(fā)展方向在逐漸向專業(yè)型、低密度景觀園區(qū)發(fā)展，工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃更為科學，園林景觀更加美觀、配套設施更為齊全，園區(qū)功能也更為專業(yè)化，與其針對的產業(yè)構成之間的聯系也更為緊密。本產業(yè)園區(qū)必須順應這一產品發(fā)展模式，打造環(huán)境友好型，更為人性化園區(qū)。（3）工業(yè)園區(qū)盈利模式目前的工業(yè)園區(qū)運營模式相對比較簡單，分為出租\只租不售、出售\ 只售不租以及可租可售。不過盈利模式則有了創(chuàng)新，不再僅僅局限于租金和銷售利潤，土地溢價、后期服務費、配套產業(yè)經濟也成為重要的創(chuàng)收來源。（三）重點個案分析**都市工業(yè)集中發(fā)展區(qū)（1）園區(qū)概況**市**都市集中工業(yè)區(qū)，占地面積 12900 畝，于 2022 年 9 月被