【文章內(nèi)容簡介】 可先外后內(nèi)，即首先去吸引在國內(nèi)外市場上領(lǐng)先的企業(yè)和品牌，再選擇具有當(dāng)?shù)靥厣纳唐芳胺?wù)。重點(diǎn)介紹項(xiàng)目所在地消費(fèi)環(huán)境、本項(xiàng)目的經(jīng)營定位、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營規(guī)模、管理模式等合作商關(guān)心的實(shí)際問題，使合作商對項(xiàng)目有全面、深入的了解，便于進(jìn)一步接觸洽談合作。項(xiàng)目推廣策劃的形式采用立體交叉的方式進(jìn)行，可以通過新聞發(fā)布會(huì)、報(bào)紙雜志、廣播電視、協(xié)會(huì)自身活動(dòng)等靈活多樣的方式，盡量擴(kuò)大影響。第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件一、項(xiàng)目場址本項(xiàng)目所在地位于益陽市赫山區(qū)內(nèi)，康富北路東側(cè)，與步步高隔路相對，南接華天大酒店，西臨街坊路，總用地面積4543平方米，地處益陽市城中心地段，地勢平坦，現(xiàn)有建筑已拆除。康富北路為益陽市南北向干道，地理位置優(yōu)越，交通便利。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。項(xiàng)目區(qū)周圍無有毒、有害工廠污染。電力、通信、城建、水利等基礎(chǔ)設(shè)施條件較好，水電供應(yīng)有保證，通訊設(shè)施齊備。該項(xiàng)目屬于新建，符合益陽市城市總體規(guī)劃。二、自然條件益陽地處湘中偏北、資水下游、洞庭湖南沿，地貌形態(tài)多種多樣，山、丘、崗、平、湖俱全，以山丘和平原為主體，山間樹木茂密，以自然次生林為主，森林覆蓋率為28%?！∫骊柺形挥跂|經(jīng)112176。19′，北緯28176。37′，屬亞熱帶氣候，區(qū)域四季分明、氣候溫暖、濕潤、雨量充沛，按當(dāng)?shù)貧庀蟛块T提供的資料、場址所在地自然條件要素如下：溫 度： 年平均溫度 ℃ 最冷月平均氣溫 ℃ 最熱月平均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端最熱氣溫 ℃ 濕 度： 最冷月平均相對濕度 73% 最熱月平均相對濕度 82% 降雨量： 年均降雨量 1566mm 日最大降雨量 氣 壓： 夏季大氣壓 冬季大氣壓 風(fēng)： 夏季平均風(fēng)速 冬季平均風(fēng)速 水文、地質(zhì)和地震資料：本工程建設(shè)標(biāo)高在40米以上，，高于益陽市最高洪水位，無洪水隱患。場地地面標(biāo)高大、地下水出露不顯著，地表為第四紀(jì)沖積層覆蓋，其巖性主要為黃土質(zhì)亞粘土，其次為粘土，局部有淤泥質(zhì)夾層，地基承載力在120～150kPa。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)地勢平坦，土質(zhì)結(jié)構(gòu)致密，強(qiáng)度中等，工程地質(zhì)條件較好，對項(xiàng)目建設(shè)無不良影響。根據(jù)《中國地震區(qū)度區(qū)劃圖》益陽市地震基本烈度為6度，人防等級為三類重點(diǎn)城市。三、項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施條件道路建設(shè)地所在區(qū)域有主干道康富北路通過，建設(shè)場地臨城市道路,道路為質(zhì)量較高的瀝青混凝土路面，交通便利。供電建設(shè)地所處區(qū)域由益陽市供電局供電，骨干輸電線路35kV，除線路檢修外一般不停電，供電保證率在98%以上，供電狀況較優(yōu)。供水建設(shè)地所處區(qū)域由益陽市自來水公司供水，主干道兩側(cè)主供水管徑500mm，供水保證率在98%以上，供水狀況較優(yōu)。 排水建設(shè)地排水體制為雨污分流制，主要道路兩側(cè)主排水管徑1000mm，雨污水排入市政排水管網(wǎng)。遇連續(xù)大雨后，區(qū)域內(nèi)地面僅有少量積水，排水狀況較優(yōu)。電訊建設(shè)地屬益陽市電信局市話服務(wù)范圍，電話交換方式為數(shù)字程控式，區(qū)域內(nèi)目前的裝機(jī)容量完全可以滿足正常經(jīng)營、生活需要。四、三大材料來源及供應(yīng)鋼材：需求量較大，質(zhì)量要求高，需有計(jì)劃地向有關(guān)廠家或部門定貨。水泥：赫山區(qū)水泥工業(yè)發(fā)達(dá)，大型水泥企業(yè)生產(chǎn)的高標(biāo)號水泥質(zhì)量穩(wěn)定可靠，數(shù)量上也能滿足工程所需。砂石：益陽市區(qū)內(nèi)資江砂石資源充足，質(zhì)量及數(shù)量均能滿足工程施工的要求。第四章 工程技術(shù)方案一、項(xiàng)目規(guī)模及設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目主要包括新建辦公商業(yè)綜合樓8226m2,地下車庫1705m2,內(nèi)部道路及綠化、給排水、電力工程，主體建筑7層，其中一層商業(yè)面積1230m2，2~7層辦公面積6996m2。設(shè)計(jì)原則：本項(xiàng)目工程為一般民用建筑，設(shè)計(jì)合理使用年限50年，設(shè)計(jì)應(yīng)嚴(yán)格遵照國家頒布的各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范及益陽市有關(guān)城市規(guī)劃、消防和交通要求，并按照設(shè)計(jì)任務(wù)書所確定的條件進(jìn)行設(shè)計(jì)。充分考慮項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)、功能、用途及建設(shè)基地的地形地勢、周邊環(huán)境等因素，建設(shè)一座集商業(yè)、辦公為一體的功能齊全、結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套的綜合性大樓。二、項(xiàng)目建設(shè)布局本項(xiàng)目平面布局應(yīng)以滿足商業(yè)辦公綜合功能要求，交通設(shè)計(jì)以人車分流、互不干擾、使用便利并滿足消防部門有關(guān)要求為原則。結(jié)合建筑基地周邊道路及交通情況，擬將車行出入口布置在北側(cè)街坊路，商業(yè)人行出入口沿康富路布置，建筑臨康富路適當(dāng)后退以形成小型入口廣場。三、主體（改為建筑工程比較好）工程設(shè)計(jì)（一）、設(shè)計(jì)依據(jù)根據(jù)國家有關(guān)給建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、基地現(xiàn)狀條件以及項(xiàng)目建設(shè)單位關(guān)于本項(xiàng)目建筑方面的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)?！睹裼媒ㄖO(shè)計(jì)通則》GB505322005《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ672006《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ10098《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GBJ987500092001）（二）、建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格以現(xiàn)代式建筑風(fēng)格為主，建筑層數(shù)為（地上）7層，建筑物（平面）布置為L型，具有良好的日照、通風(fēng)和采光條件，建筑外觀設(shè)計(jì)在滿足功能要求的前提下力求豐富多彩。立面塑造在強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一的基礎(chǔ)上力求體現(xiàn)地主特色與現(xiàn)代精神相結(jié)合的建筑風(fēng)格，通過屋頂、檐口、窗臺、過道、長廊、建筑入口的處理，以及色彩的合理搭配與運(yùn)用，形成富有個(gè)性的建筑體，做到建筑內(nèi)容與建筑形式的高度真正統(tǒng)一。（這一塊包括平面布局、立面造型以及空間處理和一些細(xì)部的處理）（三）、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)建筑的要求及地質(zhì)條件確定基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)采用框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)、樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。（這一塊主要是結(jié)構(gòu)選型的問題，可以確定一些結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)參數(shù)，比如一些荷載取值，建筑抗震設(shè)防要求，建筑物耐久性以及防火等級、基本雪壓、基本風(fēng)壓、抗震設(shè)防烈度等，增加以上一些內(nèi)容使得項(xiàng)目設(shè)計(jì)更加有據(jù)可依）（四）、裝飾裝修設(shè)計(jì)裝飾裝修方案應(yīng)具有時(shí)代特色和行業(yè)特點(diǎn)，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，體現(xiàn)出商業(yè)建筑的內(nèi)涵及鮮明個(gè)性；（不僅是商業(yè)建筑它還應(yīng)該帶有一些宗教色彩，也要突出）總體布局合理，功能分區(qū)明確，創(chuàng)造舒適、怡人的購物與辦公環(huán)境以及便捷、順暢的內(nèi)部交通；應(yīng)結(jié)合給排水及消防、強(qiáng)弱電、暖通等專業(yè)設(shè)計(jì)，具有技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性；符合消防、衛(wèi)生、商業(yè)管理等方面有關(guān)規(guī)定及規(guī)范要求。（這一塊好像與裝飾設(shè)計(jì)關(guān)聯(lián)不大，這一塊最好寫寫裝飾設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料選用等）四、給排水工程設(shè)計(jì)（無消防設(shè)計(jì)，加上比較好）（一）、設(shè)計(jì)依據(jù)根據(jù)國家有關(guān)給排水設(shè)計(jì)規(guī)范、基地外圍給排水現(xiàn)狀條件以及項(xiàng)目建設(shè)單位關(guān)于本項(xiàng)目給排水方面的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范包括：《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ1588《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ1386《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ1487（二）、給水工程設(shè)計(jì)用水量項(xiàng)目用水包括辦公員工用水、顧客用水、地面沖洗用水、綠化用水等。根據(jù)初步估算，項(xiàng)目最大日用水量120m3/d。供水水源項(xiàng)目場址區(qū)域由益陽市自來水公司供水，基地附近主干道兩側(cè)主供水管徑Dn500，供水保證率在98%以上，供水狀況較優(yōu)。本項(xiàng)目擬從康富路上的市政供水管網(wǎng)接入水源，根據(jù)項(xiàng)目用水量及今后發(fā)展需要，本次水增容管徑取Dn200。供水系統(tǒng)包括生活雜用水系統(tǒng)和飲用水系統(tǒng)，其中生活雜用水系統(tǒng)主要供工作人員和顧客盥洗用水、地面沖洗用水及冷卻系統(tǒng)補(bǔ)充水，該水為一般自來水，不經(jīng)任何處理；生活飲用水系統(tǒng)主要供工作人員及顧客飲用水、食品加工用水，飲用水采用砂濾－活性炭－反滲透－臭氧消毒工藝設(shè)備。（三）、排水設(shè)計(jì)排水體制本項(xiàng)目排水體制為雨污分流制?；馗浇饕缆穬蓚?cè)主排水管徑為d1000，雨污水均可排入市政排水管網(wǎng)。污廢水項(xiàng)目生活污水室內(nèi)采用污廢水分流，室外采用污廢水合流的管道系統(tǒng)。生活污廢水經(jīng)三級生化處理達(dá)到國家排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管道。根據(jù)初步估算，項(xiàng)目最大日污廢水排放量為120m3/d。雨水基地雨水均為組織排除，雨水經(jīng)屋面雨水管，地面排水溝，道路雨水口收集后納入市政雨水管。，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期一年，取主排水口管徑Dn700。五、暖通工程設(shè)計(jì)（一）、設(shè)計(jì)依據(jù)及范圍根據(jù)國家有關(guān)采暖、制冷、通風(fēng)的設(shè)計(jì)規(guī)范，以及項(xiàng)目建設(shè)單位關(guān)于本項(xiàng)目暖通方面的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。主要設(shè)計(jì)規(guī)范：《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ1987 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ1687（1997年版） 《民用建筑暖通空調(diào)設(shè)計(jì)技術(shù)措施》大樓主體冬夏兩季進(jìn)行舒適性空調(diào)設(shè)計(jì)，春秋過渡季節(jié)給予舒適性通風(fēng)換氣，在考慮節(jié)能的前提下達(dá)到全年室內(nèi)環(huán)境舒適性的結(jié)果。設(shè)計(jì)范圍為大樓內(nèi)經(jīng)營、辦公等功能用房的采暖、制冷、通風(fēng)，其它用房根據(jù)要求另外考慮。（二）、有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)表41 空調(diào)設(shè)計(jì)部分室內(nèi)參數(shù)序號名稱夏 季冬 季新風(fēng)量噪聲聲級干球溫度相對濕度干球溫度相對濕度℃%℃%1門廳、走道26177。265177。1020177。240177。1010NR453商店27177。260177。1018177。230177。1018NR452辦公26177。260177。1020177。240177。1020NR45六、電氣工程方案（一）、設(shè)計(jì)依據(jù)及范圍根據(jù)國家有關(guān)電氣設(shè)計(jì)規(guī)范，項(xiàng)目建設(shè)單位提出的設(shè)計(jì)要求及有關(guān)原始資料，以及其它專業(yè)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范包括：《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692《10kV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005394《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005295《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005495《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ13390《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005794《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687（1997年版）《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ11688設(shè)計(jì)范圍包括為項(xiàng)目大樓配套的變配電、照明、防雷接地、安全監(jiān)控、結(jié)構(gòu)化布線等系統(tǒng)。（二）、供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目用電包括動(dòng)力、照明、空調(diào)、廣告牌等。根據(jù)初步估算，項(xiàng)目總用電負(fù)荷約為1050kW。擬選用兩臺1000kVA變壓器。項(xiàng)目場址區(qū)域由益陽市供電局供電，骨干輸電線路35kV，供電保證率在98%以上，供電狀況較優(yōu)。本項(xiàng)目擬在基地內(nèi)設(shè)變電站一座，由電業(yè)提供二路10kV高壓電源，地纜引入。低壓供電系統(tǒng)為單母線分段運(yùn)行，母聯(lián)開關(guān)采用自動(dòng)或手動(dòng)合閘且設(shè)置機(jī)械聯(lián)瑣。相應(yīng)配置高低壓開關(guān)柜、環(huán)氧樹脂澆注干式變壓器柜。（三）、配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)按照明、動(dòng)力、空調(diào)等不同功能，分區(qū)分系統(tǒng)供電，電源引出后經(jīng)電纜橋架沿頂板至各配電箱，在配電系統(tǒng)的輸出端均裝置具有過載、短路保護(hù)功能的自動(dòng)斷路器；底層的小商店用電量單獨(dú)配電、分別計(jì)量；在超市內(nèi)的各適當(dāng)部位裝置帶有保護(hù)接地的插座，大部分插座應(yīng)采用雙電源供電；對消防設(shè)備、應(yīng)急照明等系統(tǒng)的用電均采用二路供電，并在負(fù)載末端自動(dòng)切換。（四）、照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)本建筑物內(nèi)設(shè)有正常照明、應(yīng)急照明、值班照明、泛光照明等，照明支線經(jīng)金屬線槽沿頂板鋪設(shè)。各工作場所照度和照明質(zhì)量應(yīng)符合國標(biāo)GBJ13390《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中有關(guān)規(guī)定。在走道、樓梯間、配電室、消防設(shè)備用房等處設(shè)置應(yīng)急燈及疏散指示燈，當(dāng)發(fā)生緊急情況時(shí)，應(yīng)急照明系統(tǒng)立即啟用，保證人流能夠迅速安全疏散。為突出整個(gè)建筑群的晚間風(fēng)采，在主體建筑的主要立面處設(shè)置泛光照明，選用大功率投光燈具。同時(shí)，在室外廣場合理布置廣場燈，使建筑和廣場在晚間燈光照耀下相互輝映。（五）、防雷接地系統(tǒng)設(shè)計(jì)本建筑按二級防雷要求設(shè)計(jì)防雷裝置。屋頂沿女兒墻用鍍鋅扁鋼設(shè)環(huán)狀避雷帶作防直擊雷接閃器，并在屋面裝設(shè)不大于1515m的網(wǎng)格；利用建筑物構(gòu)造柱內(nèi)兩根主筋作防雷引下線，引下線間距不大于20m；利用建筑物鋼筋混凝土基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作接地體，防雷接地與變電所接地、弱電