reits深度研究報告(編輯修改稿)
2025-05-30 00:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 相比，目前我國發(fā)行REITs仍然存在制度障礙。 我國基金化房地產(chǎn)信托發(fā)展存在的制度障礙首先，美國REITs具有稅收優(yōu)惠，在公司層面可免征企業(yè)所得稅；同時美國REITs投資的房產(chǎn)也屬于免稅資產(chǎn)。然而，目前我國還沒有稅收支持政策（例如，%營業(yè)稅，再繳納12%房產(chǎn)稅，扣除費用后還要交25%所得稅，分紅后還要交納個人所得稅）。這樣租金收益率就比較低，難以達到REITs的回報要求。此外，未來我國資產(chǎn)出售或最終收益的分配，都要繳納較高的土增稅或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。其次，政策支持力度不足，包括：登記制度、上市交易和退出機制不完善；《信托法》、《公司法》相關部分不完善等。此外，現(xiàn)存的REITs產(chǎn)品審批流程復雜、資產(chǎn)評估難也阻礙了REITs的推出和發(fā)展。第三，由于我國現(xiàn)有的商用物業(yè)租金回報率過低，且不穩(wěn)定；同時，我國缺乏REITs業(yè)務管理的投資、管理等專業(yè)性人才。這些都障礙了REITs的發(fā)展。第四，REITs發(fā)展需要良好的市場流動性、較低的投資門檻和產(chǎn)品的標準化進行配合。盡管這些方面較為容易解決，但是基礎性制度建設也需要復雜的一個過程。2014年4月，我國首單REITs－中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃正式推出。該計劃的期限為35年，投資標的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈。由于制約REITs推出的各種政策障礙尚未得到實質(zhì)性解決（美國REITs可免征企業(yè)所得稅，而中國尚未此項稅收優(yōu)惠政策），因此雖然該產(chǎn)品與海外成熟REITs仍存在差異（如流動性等），但考慮到國內(nèi)相關資產(chǎn)管理計劃的缺失，以上產(chǎn)品仍具備象征意義。目前，我國僅有基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，主要是私募性質(zhì)，其規(guī)模要遠小于其它房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。截至2014年1季度末，%。按照美國1960年REITs約2億美元的上市總市值計算，％。，如果按照1960年美國REITs發(fā)展初期的規(guī)模占比看，（）。％。假設按照美國上市REITs發(fā)展歷程（2010年美國上市REITs達3890億美元，％），再假設中國儲蓄水平不變且未來達到與美國相同規(guī)模，，％（上文測算看，％）。4. REITS對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響 增強和優(yōu)化房地產(chǎn)資金來源隨著我國經(jīng)濟步入結(jié)構(gòu)性調(diào)整以來，貨幣政策逐步趨向穩(wěn)健，更強調(diào)存量不變下結(jié)構(gòu)性優(yōu)化。這給房地產(chǎn)開發(fā)資金來源帶來負面影響。例如，2010年之前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速保持20％以上。進入2011年持續(xù)調(diào)控以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速出現(xiàn)快速下滑。新一屆中央政府繼續(xù)穩(wěn)健偏緊的貨幣政策。截至2014年前三季度，%。從2014年上半年房地產(chǎn)資金來源構(gòu)成看，自籌資金占33%，其他資金占32%（%），各項應付款占20%（％），%，利用外資占不到1%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)來自國內(nèi)貸款、定金和預收款、％。這說明我國房地產(chǎn)開發(fā)資金有46%以上來源于銀行信貸。這既加大了銀行金融風險，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。而REITs可以為我國開發(fā)商提供穩(wěn)定的外部資金融資渠道。 促使房企由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，主要是拿地、開發(fā)和銷售（或運營）模式。該模式使得開發(fā)企業(yè)資金來源主要是銀行貸款、開發(fā)過程中對承包商的工程款占用、客戶的預收款（銷售）或長期租金回收。特別是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)往往以長期租賃獲取租金形式實現(xiàn)收益，資本沉淀大，開發(fā)商是典型的重資產(chǎn)運營模式。而REITs將帶來房企經(jīng)營模式上的巨大改變。開發(fā)商可以等商業(yè)項目運營成熟后，通過出售、分散和打包設立REITs在
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