reits深度研究報告-預覽頁
【正文】 的7倍多。首次成長期（1968～1972年）：在房地產(chǎn)開發(fā)熱中， 銀行掀起新的抵押型REITs熱潮。1979年底REITs規(guī)模比1972年底小很多。1990年，%。IPO大發(fā)展期（ 1993～1994年）：1990年底，所有公開上市的股權(quán)類REITs市場總額為56億美元，到1994年底，則超過了388億美元。1998～1999年REITs因上漲過快而回調(diào)。2001年10月，股權(quán)寫字樓房地產(chǎn)REIT被納入Samp。截至2010年，美國REITs總資產(chǎn)已經(jīng)由1970年左右的10億美元飆升至3890億美元，一共增長388倍，%的高增長。 我國基金化房地產(chǎn)信托發(fā)展存在的制度障礙首先，美國REITs具有稅收優(yōu)惠，在公司層面可免征企業(yè)所得稅；同時美國REITs投資的房產(chǎn)也屬于免稅資產(chǎn)。其次，政策支持力度不足，包括：登記制度、上市交易和退出機制不完善；《信托法》、《公司法》相關(guān)部分不完善等。第四，REITs發(fā)展需要良好的市場流動性、較低的投資門檻和產(chǎn)品的標準化進行配合。由于制約REITs推出的各種政策障礙尚未得到實質(zhì)性解決（美國REITs可免征企業(yè)所得稅，而中國尚未此項稅收優(yōu)惠政策），因此雖然該產(chǎn)品與海外成熟REITs仍存在差異（如流動性等），但考慮到國內(nèi)相關(guān)資產(chǎn)管理計劃的缺失，以上產(chǎn)品仍具備象征意義。如果按照1960年美國REITs發(fā)展初期的規(guī)模占比看，（）。這給房地產(chǎn)開發(fā)資金來源帶來負面影響。截至2014年前三季度，%。這既加大了銀行金融風險，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。特別是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)往往以長期租賃獲取租金形式實現(xiàn)收益，資本沉淀大，開發(fā)商是典型的重資產(chǎn)運營模式。這將促使房企向輕資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)型。例如，全球房地產(chǎn)服務業(yè)經(jīng)歷了萌芽、本土擴張和全球擴張三大階段。但是，早期公司的業(yè)務還僅局限于代理銷售和租賃。同時，公司業(yè)務鏈也延伸至按揭和保險代理、物業(yè)咨詢和評估等。2012年，物業(yè)和設施管理業(yè)務收入達115億元人民幣，占比35％；除租賃外的其它房地產(chǎn)服務收入達104億元人民幣，占比31％。次級份額存續(xù)期間獲得滿足優(yōu)先級基礎(chǔ)收益后的剩余收益，退出時獲得資本增值的90%（浮動收益部分），預計收益率為1242%。該產(chǎn)品優(yōu)先級、次級份額皆可在深交所綜合協(xié)議交易平臺交易。這樣優(yōu)先級投資者將在IPO時以全現(xiàn)金方式全部退出，次級投資者獲得部分現(xiàn)金分配及REITs份額。SPV1/SPV2是指擬由基金管理人（中信金石）在天津市設立的注冊資本均為30萬元的全資子公司，并擬由其向中信證券分別購買天津京證與天津深證100%的股權(quán)。華僑城本次專項計劃的預期收益支付和本金償還方式采用優(yōu)先級/次級支付機制，其中優(yōu)先級受益憑證分為華僑城1至華僑城5共5檔，期限分別為1年至5年，由符合資格的機構(gòu)投資者認購；次級受益憑證規(guī)模為1億元，由原始權(quán)益人之一的華僑城A全額認購，按照本金比例計算，%的信用支持。 蘇寧與中信合作商業(yè)項目REITs 2014年10月，蘇寧云商子公司以11家自有門店物業(yè)的房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)分別出資設立11家全資子公司，門店包括北京通州世紀聯(lián)華店、北京劉家窯店、常州南大街店、武漢唐家墩店、重慶觀音橋步行街店、重慶解放碑店、昆明小花園店、成都春熙路店、成都萬年場店、成都西大街店和西安金花路店。增信措施方面，中信金石基金必要時將可能引進有實力的具備一定資信條件的大型企業(yè)包括但不限于蘇寧電器集團作為該金融產(chǎn)品提供增信，這可能使得上述企業(yè)獲得與門店物業(yè)相關(guān)的權(quán)益。
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