【文章內(nèi)容簡介】 第五章 開發(fā)思路、目標及戰(zhàn)略一、思路分析由以上分析可知，摩圍山項目在區(qū)域范圍內(nèi)非但沒有壟斷性的資源條件和突出的區(qū)位基礎(chǔ)，而且還面臨著周邊眾多同質(zhì)資源的競爭威脅，在這樣的背景前提下，要快速獲取開發(fā)的成功，本案將項目的開發(fā)思路確定如下：（一）瞄準細分市場，精確開發(fā)定位，凝練項目特點在資源沒有顯著優(yōu)勢的局面下，常規(guī)化的開發(fā)思路并不適用于本項目，特別是面向大眾淺層面需求的常規(guī)型產(chǎn)品之于摩圍山并無吸引力。因此，需要明確找到目前符合摩圍山資源特征的細分定位，以特色化產(chǎn)品的極致化表現(xiàn)占領(lǐng)細分市場，促進摩圍山個性化旅游品牌的快速建立。（二）進行大規(guī)模、低成本景觀改造，制造差異競爭優(yōu)勢摩圍山之于重慶周邊的山山水水并無特色，這樣相對平庸環(huán)境條件加劇了本項目未來與周邊其他項目的競爭成本。因此需要實施大規(guī)模、低成本的景觀改造策略，在短期內(nèi)打造出摩圍山景區(qū)的與眾不同的景觀風貌，制造差異競爭優(yōu)勢。（三）注重產(chǎn)品體驗的深化細化、領(lǐng)先其他已有產(chǎn)品開發(fā)階段對彭水周邊同類資源項目的開發(fā)分析可以發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)產(chǎn)品尚處于旅游開發(fā)的初級階段，雖然有少數(shù)產(chǎn)品開始注重滿足游客的休閑度假需求，但普遍存在“重形式輕內(nèi)容、重外表輕內(nèi)涵”等問題。客觀的說，摩圍山的現(xiàn)狀資源是旅游發(fā)展的短板，但也因為這個短板使得本項目“不得不”進行產(chǎn)品深度開發(fā)，從而將本項目對市場的吸引力由資源層面轉(zhuǎn)移至產(chǎn)品體驗層面之上，只有通過產(chǎn)品體驗的深化、細化，才能彌補資源的不足，在與周邊項目的競爭中脫穎而出，形成可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。（四）切入目標市場的精神需求，形成重復消費的運營結(jié)構(gòu)客觀地說，本項目的資源條件和產(chǎn)品特征決定了其客源市場半徑是有限的，本項目并不是一個全國型的大眾旅游產(chǎn)品，而是瞄準特定市場范圍內(nèi)的個性化體驗型產(chǎn)品。雖然本項目不追求客源市場總量規(guī)模，但是其自身開發(fā)定位決定了本項目客源市場的質(zhì)量較高。旅游需求的本質(zhì)是精神需求，目前多數(shù)市場狀況較好的景區(qū)很少會有暇顧及或未能認識到游客這個層面的需求的重要性，而本項目并不是一蹴而就的資源型開發(fā)，尤其需要通過注重又可內(nèi)在需求彌補資源短板，通過構(gòu)建游客重復消費的開發(fā)形態(tài)形成本項目可行的投資回收結(jié)構(gòu)。二、總體思路本案認為，本項目開發(fā)需要特別注意的幾個關(guān)鍵詞是：特點鮮明、景觀改造、產(chǎn)品體驗、精神需求圍繞以上關(guān)鍵詞，形成本項目的開發(fā)思路：（一）主題選擇要形成鮮明的特點，就要賦予鮮明的主題，本項目眾多可能主題篩選如下： 本土文化：與周邊區(qū)域差異不明顯，且本項目主要客源位于本地，吸引力有限，產(chǎn)品很難達到精神需求的高度。 山地運動：受場地條件限制，規(guī)模有限，且山地運動型項目種類較少，以山地運動為單一主題開發(fā)缺少成功先例。 異域風情：有一定吸引力，但是城市周邊同類地產(chǎn)、主題公園型項目較多，同質(zhì)競爭明顯。 山地游樂：有一定吸引力，但是難以滿足客戶的精神需求，且產(chǎn)品周期較短，可作為輔助型產(chǎn)品開發(fā)。 山野養(yǎng)生：市場前景較好，且養(yǎng)生項目注重文化積淀，越做品牌越好，同時滿足了體驗型產(chǎn)品特征及游客的精神需求，雖然目前長壽湖為養(yǎng)生形態(tài)產(chǎn)品，但是本項目山地森林的資源條件區(qū)別于長壽湖養(yǎng)生的性質(zhì)。 因此，選取“山野養(yǎng)生”為本項目產(chǎn)品主題。（二）景觀改造一般而言，如此大面積景觀改造時間和資金成本均將較大，本案策劃通過大面積引種花卉快速高效的改變大尺度景觀環(huán)境，形成摩圍森林個性化的景觀意境。（三）總體思路通過大面積引種林間花卉進行大尺度景觀改造，利用摩圍山森林生態(tài)、氣候環(huán)境、地形海拔等優(yōu)勢，以“山地生態(tài)養(yǎng)生類度假產(chǎn)品”為項目核心特色，開發(fā)圍繞滿足特定旅游市場日常需求、緊扣養(yǎng)生主題的心理康復、精神度假、物理療養(yǎng)、醫(yī)療檢測、健康膳食、生態(tài)人居、康復居所、運動養(yǎng)生、文化交流等系列功能型產(chǎn)品，打造摩圍山山地生態(tài)養(yǎng)生的區(qū)域型度假品牌。三、開發(fā)目標（一）總體目標全國：山地生態(tài)養(yǎng)生著名品牌，AAAA景區(qū)。西南：最佳的養(yǎng)生度假目的地。重慶：新型休閑度假目的地、山地旅游開發(fā)典范。彭水：旅游產(chǎn)業(yè)支柱、王牌景區(qū)。（二）階段發(fā)展目標旅游區(qū)的開發(fā)建設將分為3個發(fā)展階段?！?guī)劃與啟動建設期（2008－2010年）216。 為摩圍山國家森林公園旅游走向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展軌道做好發(fā)展規(guī)劃和具體建設規(guī)劃；216。 政府、林場配合開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，建立完善的、適合于旅游業(yè)發(fā)展的管理體制；216。 完善水電交通接待服務等基礎(chǔ)設施，建立優(yōu)美的旅游環(huán)境，培育起令游客滿意的服務隊伍；216。 完成旅游景觀廊道和沿線景觀的建設改造；216。 啟動綜合服務中心區(qū)及核心項目的建設；216。 在重慶市進行重點推廣，樹立摩圍山景區(qū)的特色養(yǎng)生旅游的基礎(chǔ)品牌形象。216。 加大生態(tài)保護力度，全面建設國家生態(tài)旅游示范基地；216。 申報國家4A級旅游區(qū)；216。 完成土地戰(zhàn)略儲備?！娼ㄔO與管理推廣期（2011－2015年）216。 全面完成其他區(qū)塊的旅游休閑度假項目建設，旅游區(qū)形成良性的運營結(jié)構(gòu)；216。 加強營銷推廣工作，在保有本地市場的基礎(chǔ)上，使摩圍山景區(qū)旅游進入全國的特色旅游產(chǎn)品圈。216。 初步建成“國家知名的山地養(yǎng)生度假目的地”及“西南養(yǎng)生度假基地”?！€(wěn)步發(fā)展期（2016－2020年）216。 根據(jù)旅游客源市場的動態(tài)變化，及時調(diào)整優(yōu)化旅游產(chǎn)品，增加產(chǎn)品種類、豐富產(chǎn)品內(nèi)涵。216。 積極維護“摩圍山養(yǎng)生度假”品牌，提升品牌的文化內(nèi)涵。四、開發(fā)戰(zhàn)略（一）精品品牌戰(zhàn)略按照打造“國內(nèi)知名山地養(yǎng)生度假目的地”的目標和國家AAAA級旅游景區(qū)的要求，重點打造養(yǎng)生休閑與山地度假兩大精品，通過塑造本項目“最系統(tǒng)的養(yǎng)生內(nèi)涵”＋“最人性化的休閑生活”兩大特色，支撐摩圍山個性化山地養(yǎng)生品牌。（二）跨越式發(fā)展戰(zhàn)略川渝各地市均十分重視旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在資源相對雷同的情況下?lián)寠Z著有限的市場資源，在這樣的局面下，摩圍山旅游區(qū)必須快速樹立起自身品牌，快速占領(lǐng)市場，跨越式發(fā)展?？缭绞桨l(fā)展即要求景區(qū)的定位準，見效快，快速賺取“第一桶金”，而本項目以養(yǎng)生休閑作為切入，個性鮮明，一旦引爆市場，跨越式發(fā)展即成為可能。（三）品牌運營戰(zhàn)略品牌化發(fā)展是未來旅游企業(yè)和旅游業(yè)發(fā)展的必然大趨勢，因此本項目在運營過程中，須圍繞“摩圍山云頂養(yǎng)生”的品牌目標，塑造自身強力的品牌形象，并在以重慶為核心的川渝黔地區(qū)形成品牌的快速推廣。（四）分步實施戰(zhàn)略在旅游區(qū)的建設提升過程中，要遵循邊建設、邊經(jīng)營，先主后次，由核心景區(qū)向外逐步拓展的實施步驟，將開發(fā)建設工作對旅游活動的影響減少到最低程度。（五）政企聯(lián)合戰(zhàn)略旅游區(qū)最終面對的是市場，因此須以企業(yè)化方式來經(jīng)營景區(qū)，使企業(yè)的經(jīng)營權(quán)與政府脫鉤，而政府主要對旅游區(qū)進行監(jiān)督和各方利益的協(xié)調(diào)。第六章 系統(tǒng)定位一、總體定位基于以上分析，本項目將以“摩圍花海、云頂養(yǎng)生”的形象進行建設打造，通過持續(xù)的開發(fā)建設，本項目將形成：以森林公園為基礎(chǔ)，在高山花海的環(huán)境背景下以山地生態(tài)養(yǎng)生為主題的綜合型度假旅游區(qū)。二、主題定位由之前分析可知，本項目的主題為：摩圍花海云頂養(yǎng)生摩圍花海：摩圍花海描述的是本項目直觀的景觀意境，表現(xiàn)了本項目在基礎(chǔ)環(huán)境資源的個性化特征，摩圍意為高大的山，在重慶眾多高山之中，摩圍山又突顯高山花海獨特景觀，與眾不同。云頂養(yǎng)生：海拔1500米2000米是最適合人類居住的高度，摩圍山恰介于其間，云頂包含兩層含義，一是項目處于摩圍山山頂，云霧之上，與其它地產(chǎn)形成差異；二是云頂有高端、頂級之意，闡明本項目的度假環(huán)境、養(yǎng)生效果是一流的。三、市場定位在總體定位之下，明確本項目的市場定位為：核心市場：重慶及周邊地區(qū)中產(chǎn)階級階層。家庭年收入20萬以上，擁有私家車?；A(chǔ)市場：重慶、黔北地區(qū)市民出游群體，湘西地區(qū)（張家界、鳳凰）游客分流。機會市場：各地來彭水商務、旅游、探親、會議群體分流。第七章 功能分區(qū)與項目結(jié)構(gòu)一、功能分區(qū)整個景區(qū)以養(yǎng)生為主題，以休閑度假為核心，通過大面積引種林間花卉進行大尺度景觀改造，利用摩圍山森林生態(tài)、氣候環(huán)境、地形海拔等優(yōu)勢，開發(fā)生態(tài)養(yǎng)生、文化體驗、休閑運動和度假居所相結(jié)合的系列功能型產(chǎn)品，打造摩圍山山地生態(tài)養(yǎng)生的區(qū)域型度假品牌。整個景區(qū)圍繞項目建設選址以及地形地貌的綜合分析，結(jié)合最系統(tǒng)的養(yǎng)生功能體系的需要，項目的總體布局分為綜合服務區(qū)、生態(tài)養(yǎng)生區(qū)、文化體驗區(qū)、山林休閑區(qū)、康體運動區(qū)和度假莊園區(qū)六大功能區(qū)。景區(qū)內(nèi)主要交通格局為“三縱一橫”格局，以現(xiàn)有公路的車行主干道為中心縱軸，東邊一縱是大干溝飛云口－豹嘴－煤炭灣沿線的懸崖臨云棧道，西面一縱是林場場部－水源地－豹子洞－杠神凼－公路的森林游步道；一橫是從豹子洞橫穿公路一直到豹嘴。（一）綜合服務區(qū)（1）位置范圍綜合服務區(qū)位于林場場部－天坑區(qū)域，為入口接待中心，提供較為集中地配套服務功能，主要項目有摩圍山莊主題酒店（包含天坑花園）。（2）功能定位綜合服務區(qū)承擔本項目的主入口集散功能，對整個景區(qū)的養(yǎng)生主題有著總領(lǐng)的作用，其摩圍山莊主題酒店（包含天坑花園）是本項目重要的接待設施，更是養(yǎng)生文化集中展示的窗口之一。（二）生態(tài)養(yǎng)生區(qū)（1）位置范圍生態(tài)養(yǎng)生區(qū)位于綜合服務區(qū)以北，包括大干溝、小干溝和后山船廠部分區(qū)域。（2）功能定位生態(tài)養(yǎng)生區(qū)主要依托高山森林和花卉的自然環(huán)境，體現(xiàn)養(yǎng)生主題的生態(tài)性，重點打造云頂康體修復中心、密境心理輔導中心、花草藥膳調(diào)理中心、森林醫(yī)療診斷中心等四大養(yǎng)生項目。（三）文化體驗區(qū)（1）位置范圍文化體驗區(qū)主要包括瓦廠坪－朱砂溝一帶和船廠部分區(qū)域。（2）功能定位文化體驗區(qū)主要以彭水現(xiàn)有的少數(shù)民族文化、流放文化、黔中文化、鹽丹文化以及宗教文化等基礎(chǔ)和載體，在此基礎(chǔ)上集成提升形成少數(shù)民族養(yǎng)生文化、名人養(yǎng)生文化、佛教養(yǎng)生文化、道教養(yǎng)生文化四大方面，體現(xiàn)養(yǎng)生主題的文化性，主要項目有：無塵空間、鹽丹礦泉SPA、名人養(yǎng)生文化館、重溫苗蒸堂等。 （四）山林休閑區(qū)（1）位置范圍山林休閑區(qū)主要包括豹嘴、穿岍和關(guān)山一帶，位于現(xiàn)有公路東側(cè)。（2）功能定位山林休閑區(qū)與康體運動區(qū)相對應，主要體現(xiàn)養(yǎng)生主題的靜態(tài)性，針對不同的專項市場，形成針對中青年養(yǎng)生的飛天崖壁陽光休閑、針對商務養(yǎng)生的云頂瀑布商務會議休閑、針對女性養(yǎng)生的鮮花美容休閑和針對老年養(yǎng)生的養(yǎng)老長壽休閑四大項目。（五）康體運動區(qū)（1）位置范圍康體運動區(qū)位于現(xiàn)有公路西側(cè)，主要在豹子洞以南，貓兒洞以北的區(qū)域，中間包括杠神凼。 （2）功能定位康體運動區(qū)主要通過康體運動達到養(yǎng)生健身的目的，體現(xiàn)養(yǎng)生主題的動態(tài)性，主要的項目有MINI高爾夫、馬術(shù)俱樂部、滑雪場、山地自行車和養(yǎng)生功法練功廣場。同時練功廣場也是舉辦各種節(jié)慶活動的主要場所。（六）度假莊園區(qū)（1）位置范圍度假莊園區(qū)位于景區(qū)南端，主要包括貓兒洞－湯家槽－大梁子－夾巖－野鵝池區(qū)域。 （2）功能定位度假莊園區(qū)主要通過康體運動達到養(yǎng)生健身的目的，體現(xiàn)養(yǎng)生主題的人居性，主要的養(yǎng)生居所類型有鄉(xiāng)村居所、商務別墅、度假莊園、森林木屋等二、項目結(jié)構(gòu)（一）養(yǎng)生體系（二）項目譜系第八章 主要項目策劃一、綜合服務區(qū)（一）摩圍山莊養(yǎng)生主題酒店摩圍山莊養(yǎng)生主題酒店位于原林場廠部和天坑區(qū)域，整體建筑將天坑包含在內(nèi)，與周圍生態(tài)景觀融為一體，是一座以養(yǎng)生文化為主題、集養(yǎng)生客房、藥膳餐飲、商務會議、休閑娛樂等功能的五星級花園式度假酒店。通過在建筑、音樂、歌舞、服飾、飲食、語言、禮儀、婚姻、繪畫、醫(yī)術(shù)、權(quán)利、節(jié)慶、工藝品、民俗、名人、事件等等方面進行養(yǎng)生文化主題的情境布置和游憩方式設計，營造一種氛圍、制造一種環(huán)境、設計一種場景、完成一個過程，刺激旅游者的視覺、聽覺、味覺、觸覺、意覺，使旅游者對養(yǎng)生文化的方方面面進行參與性深度體驗和享受。以養(yǎng)生主題的系列化產(chǎn)品譜系將空間、時間和事物協(xié)調(diào)成一個不可分割的整體，實現(xiàn)文化的極致活化和精神層面的需求滿足，最終實現(xiàn)建設國內(nèi)最佳的傳統(tǒng)養(yǎng)生主題度假酒店的目標。（二）天坑花園天坑底部根據(jù)地形建設一座山水園林，遵循中國古典園林“雖由人作，宛似天開”的造園理念，以種植玫瑰花為主，形成玫瑰花園。從中部山洞中引水從山洞口跌落形成瀑布景觀，瀑布下落推動直徑約10米的木質(zhì)水車，水車提水推動水車群，將水提升與天坑花廊連通，即可以灌溉花卉，又可形成環(huán)繞天坑跌落的水簾景觀。（三）鹽丹隧道圍繞建設“展示鹽丹文化的時光隧道”的思路系統(tǒng)開發(fā)穿山洞，洞內(nèi)借助激光成像、實景模型、穹幕電影等手段再造一座鹽丹主題空間，游客在洞內(nèi)晚上對鹽丹文化的系統(tǒng)解讀，同時，洞內(nèi)新奇的展覽、展示方式充滿了娛樂化的參與性。游客穿出鹽丹隧道，來到后山山林，林間小道通過石刻小品、雕塑景觀、文化休閑空間、小型游樂設施等項目展示鹽丹文化，既是文化展示之路，又是林間休閑小道。二、生態(tài)養(yǎng)生區(qū)（一）云頂康體修復中心云頂康體修復中心面對所有游客和企業(yè)商務客源，主要通過按摩、推拿、氣功、水療等手段來實現(xiàn)修復身體，配有專業(yè)醫(yī)生，對不同健康狀況的游客制定對應的醫(yī)療方案，做到科學療養(yǎng)。同時為每位入住的賓客提供免費或優(yōu)惠價格的健康體檢，同時為游客設立專門的健康檔案。館內(nèi)有舒適的環(huán)境，著力體現(xiàn)人性化的關(guān)懷。露天冷泉池：冷泉泡浴借鑒著名的悅榕莊模式開發(fā)一系列露天湯池，湯池選址于高處，朝向廣闊的空間，并使用十分原始的石材、木材，與環(huán)境相融合。（二）密境心理輔導中心密境心理輔導中心主要通過吐納呼吸、參禪冥想等手段實現(xiàn)靜心修性養(yǎng)生的效果，達到解壓和提升心理素質(zhì)的目的。冥想臺：選擇林中靜謐、環(huán)境優(yōu)美位置建設3座原木材質(zhì)搭建的冥想空間，空間及周邊環(huán)境相對簡潔，便于精力的集中。冥想臺是為游客提供內(nèi)心歷練、精神放松的修行場所。林間瑜伽教室：選擇較為平坦的林間空間，地面鋪設優(yōu)質(zhì)草坪，整體環(huán)境有一定的東南亞特色，總面積不大于200平米。游客可在此空間內(nèi)練習瑜伽，學習瑜伽課程。參禪步道：養(yǎng)生公園內(nèi)鋪設木結(jié)構(gòu)架空棧道，棧道兩側(cè)擺放有禪意小品或雕刻有禪意名言，游客在林間穿梭，參禪悟道。（三）花草藥膳調(diào)理中心花草