【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 采用簡(jiǎn)潔大方的現(xiàn)代建筑形式，通過(guò)陽(yáng)臺(tái)凸窗等豐富的細(xì)部處理形成自身的建筑性格。結(jié)合局部設(shè)置的景觀構(gòu)架，豐富了建筑天際線，塑造了小區(qū)與眾不同的形象。豐富了建筑的體量變化與層次。圖510 小區(qū)建筑外觀圖4. “紅色飄帶”特殊設(shè)計(jì)景觀意向解讀“用最少的人工與投入構(gòu)建城市綠色廊道”是本景觀設(shè)計(jì)的原則。貫穿規(guī)劃整體綠蔭中的紅飄帶，生動(dòng)地體現(xiàn)了“領(lǐng)袖三旗”中的“袖”字，更是將三大體塊進(jìn)行有機(jī)整合，為綠色生態(tài)的生活環(huán)境增添了一抹亮色，一種活力。這即是一種景觀，又是一種積極交流融合勇于展示的生活態(tài)度。圖512 “紅色飄帶”景觀意向圖2 它整合了包括步道、座椅、環(huán)境解釋系統(tǒng)、鄉(xiāng)土植物展示、燈光等多種功能和設(shè)施，使景觀成為令人流連忘返的城市游憩地和生態(tài)綠廊。設(shè)計(jì)基本框架由以下幾部分組成：（1） 保護(hù)和完善一個(gè)藍(lán)色和綠色基底；（2） 人車分流的道路系統(tǒng)；小區(qū)內(nèi)部都有自行車道和步行道，并與城市道路系統(tǒng)相聯(lián)系，使本區(qū)成為城市居民安全性、可達(dá)性都很好的場(chǎng)所。木棧道或穿越林中或跨越濕地，使得小區(qū)環(huán)境成為漫步者的天堂。（3） 線性景觀元素：紅舞袖由環(huán)氧樹脂玻璃鋼板構(gòu)成，曲折蜿蜒，因地形和樹木的存在而發(fā)生寬度和線形的變化，中國(guó)紅的色彩，點(diǎn)亮幽暗的河谷林地。功能多元化：●與木棧道結(jié)合，可以作為座椅；（見圖513）●與燈光結(jié)合，而成為照明設(shè)施；（見圖514）●與種植臺(tái)結(jié)合，而成為植物標(biāo)本展示廊；●與解說(shuō)系統(tǒng)結(jié)合，而成為科普展示廊；●與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)相結(jié)合，而成為一條指示線。 （見圖515）（4） 沿“紅舞袖”分布五個(gè)節(jié)點(diǎn)，分別以五種草為主題每個(gè)節(jié)點(diǎn)都有一個(gè)如“云”的天棚，五個(gè)節(jié)點(diǎn)分五種顏色。網(wǎng)架上局部遮擋，有虛實(shí)變化，具有遮陰、擋雨的功能，隨著光線的變化，地上的投影也隨之改變（見圖516）。夜間，整個(gè)棚架發(fā)出點(diǎn)點(diǎn)星光，創(chuàng)造出一種溫馨的童話氛圍。斜柱如林木，地上鋪裝呼應(yīng)天棚的投影，在這天與地之間是人的活動(dòng)休息和專類植物的展示空間。一條“綠蔭里的紅舞袖”，使得小區(qū)環(huán)境變得生機(jī)勃勃，妙趣橫生?！皩こ＞坝^”與“白話的城市”恰恰滿足了人的需求。這樣最大限度地利用場(chǎng)地原有資源的設(shè)計(jì)，用最少的人力、最簡(jiǎn)單的元素、最經(jīng)濟(jì)的做法，創(chuàng)造了一個(gè)真正節(jié)約、并為城市居民提供盡可能多生態(tài)服務(wù)的可持續(xù)景觀，體現(xiàn)了節(jié)約和可持續(xù)的景觀設(shè)計(jì)理念。 戶型設(shè)計(jì)1. 戶型基本情況根據(jù)市場(chǎng)分析及客戶定位，“領(lǐng)袖三旗”住宅小區(qū)戶型面積規(guī)劃主要分為三種，每類戶型面積和數(shù)目情況見下表：戶型面積設(shè)計(jì)及說(shuō)明表 表51面積區(qū)間4250平米6090平米100130平米數(shù)量900324348比例57%21%22%說(shuō)明【旗朗】中低端（公租房）小生活 大舞臺(tái)一室兩廳一衛(wèi)【旗悅】中端溫馨家庭 悅享生活兩室兩廳一衛(wèi)【旗尚】中高端綠色時(shí)尚高品質(zhì)生活三室兩廳兩衛(wèi)三種戶型分別位于領(lǐng)袖三旗項(xiàng)目用地的三塊分區(qū)，規(guī)劃清晰。小戶型的設(shè)計(jì)符合本項(xiàng)目配建公租房的要求，而中低端戶型針對(duì)中關(guān)村眾多高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)階層，尤其是新婚夫婦和年輕的三口之家，中高端客戶則對(duì)應(yīng)中關(guān)村及周邊企業(yè)的金領(lǐng)和商界精英。三種戶型的自然過(guò)渡彰顯了“三旗”的理念，充分體現(xiàn)了住宅區(qū)的活力。小結(jié)：綜上，“領(lǐng)袖三旗”項(xiàng)目的住宅基本戶型單元豐富，從42平方米到130平方米不等，朝向強(qiáng)調(diào)均好性。居室采用落地玻璃窗，給人明亮開敞的空間感受，同時(shí)使居民盡享小區(qū)的良好的景觀環(huán)境。2. 戶型設(shè)計(jì)舉例（1） 中高端戶型舉例圖515 中高端戶型舉例戶型特點(diǎn)●方正空間格局，臥室多飄窗設(shè)計(jì)；●三室兩廳兩衛(wèi)實(shí)用戶型，有效面積充分利用，便于裝修布置；●設(shè)計(jì)緊湊，空間利用率高，功能分區(qū)明顯；●超大寬闊客廳適合親朋好友聚會(huì)；●臥室開門偏離客廳，私密性更好；（2） 中端戶型舉例圖516 中端戶型舉例戶型特點(diǎn) ●大空間格局，通風(fēng)采光，氣度雍容；●室內(nèi)多變空間靈活應(yīng)用；●主臥采用時(shí)尚飄窗設(shè)計(jì)，新貴風(fēng)尚生活好享受；●動(dòng)靜分區(qū)，自在空間，休息和娛樂(lè)相得益彰；●廚房配備明窗，方便使用，盡收美食與美景；（3） 中低端（公租房）戶型舉例圖517中低端戶型舉例戶型特點(diǎn)●方正主義，戶型空間緊湊布局；●私屬臥室，橙色陽(yáng)光隨時(shí)造訪；●品位明廚，烹飪豐富生活；●清新自由的居住空間，真實(shí)心境獨(dú)享；第六章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目整體開發(fā)方案本項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃重點(diǎn)考慮未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況對(duì)項(xiàng)目的影響，以及項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，在完成拆遷計(jì)劃的基礎(chǔ)上，再綜合考慮項(xiàng)目的規(guī)模、資金約束條件、成本以及風(fēng)險(xiǎn)等因素，擬將本項(xiàng)目分為三期進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。“領(lǐng)袖三旗”項(xiàng)目總建設(shè)期為三年（2012年1月到2014年12月），其中項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段（2012年1月到2012年6月）共計(jì)6個(gè)月，項(xiàng)目建設(shè)期（2012年7月到2014年12月）共計(jì)30個(gè)月。共完成公用設(shè)施建筑占地4909平米，建筑面積住宅區(qū)占地62502平方米，建筑面積119490平方米。 一期工程建設(shè)（2012年7月到2013年4月）一期開發(fā)分成兩個(gè)部分同時(shí)進(jìn)行。一部分為“旗尚區(qū)”18棟6層住宅樓及住宅區(qū)綠化的建設(shè)，另一部分是托幼的建設(shè)。其中住宅樓總占地面積為24560平方米，建筑面積為39296平方米；托幼占地面積為4300平方米，建筑面積為3440平方米。工程歷時(shí)10個(gè)月。 二期工程建設(shè) （2013年5月到2013年12月）二期開發(fā)也分成兩個(gè)部分同時(shí)進(jìn)行。一部分為“旗悅區(qū)”12棟6層住宅樓及周邊綠化的建設(shè)，另一部分是小學(xué)的建設(shè)。其中住宅樓總占地面積為16291平方米，建筑面積為26066平方米；小學(xué)占地面積為12100，建筑面積為9680平方米。工程歷時(shí)8個(gè)月。 三期工程建設(shè)（2014年1月到2014年12月）三期開發(fā)亦分成兩個(gè)部分同時(shí)進(jìn)行。一部分為“旗朗區(qū)”12棟9層和6棟13層住宅樓及小區(qū)綠化的建設(shè)，另一部分是敬老院及其周邊公共設(shè)施的建設(shè)。其中住宅樓總占地面積為21651平方米，建筑面積為54128平方米；敬老院及其周邊公共設(shè)施占地面積為4909平方米，建筑面積為3456平方米。工程歷時(shí)12個(gè)月。 項(xiàng)目進(jìn)度安排本項(xiàng)目建設(shè)期從2012年7月到2014年12月，共計(jì)30個(gè)月。建成住宅樓共48棟，總占地面積62502平方米,總建筑面積為119490平方米。建成托幼一所，占地面積為4200平方米，建筑面積為3440平方米。建成小學(xué)一所，占地面積12100平方米，建筑面積為9680平方米。同時(shí)會(huì)配套建成敬老院及其周邊公共設(shè)施，占地面積為4909平方米，建筑面積為3456平方米。 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表階段劃分實(shí)施項(xiàng)目工作內(nèi)容開始時(shí)間結(jié)束時(shí)間項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段組建項(xiàng)目公司成立項(xiàng)目公司；部門設(shè)置；人員招聘及培訓(xùn)等。2012010120120120前期調(diào)研、項(xiàng)目手續(xù)申辦前期考察；市場(chǎng)分析；區(qū)域分析；項(xiàng)目分析；市場(chǎng)定位；編制可行性報(bào)告；辦理建設(shè)規(guī)劃許可證等。2012012120120220設(shè)計(jì)招標(biāo)監(jiān)理招標(biāo)編制標(biāo)書；評(píng)標(biāo)；確定中標(biāo)單位；簽訂設(shè)計(jì)合同；簽訂監(jiān)理合同等。2012022120120331方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)；綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)；初步設(shè)計(jì)；施工圖設(shè)計(jì)等；2012040120120520施工單位招標(biāo)編制標(biāo)書；評(píng)標(biāo)；確定中標(biāo)單位；簽訂施工合同等。2012052120120610銷售準(zhǔn)備項(xiàng)目策劃方案的實(shí)施；項(xiàng)目宣傳炒作；項(xiàng)目形象推廣；銷售接待中心的設(shè)置等。2012061120120630項(xiàng)目建設(shè)與銷售階段一一期建設(shè)與銷售建設(shè)準(zhǔn)備階段技術(shù)準(zhǔn)備；物資準(zhǔn)備；勞動(dòng)組織準(zhǔn)備；施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備和施工場(chǎng)外準(zhǔn)備等。2012070120120731建設(shè)階段旗尚區(qū)18棟6層住宅樓及住宅區(qū)綠化的建設(shè)；托幼的建設(shè)2012080120130331銷售階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；項(xiàng)目預(yù)售；資金回籠等。2013040120130430二二期建設(shè)與銷售建設(shè)準(zhǔn)備階段技術(shù)準(zhǔn)備；物資準(zhǔn)備；勞動(dòng)組織準(zhǔn)備；施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備和施工場(chǎng)外準(zhǔn)備等；2013050120130531建設(shè)階段旗悅區(qū)12棟6層住宅樓及周邊綠化的建設(shè)；小學(xué)的建設(shè)2013060120131130銷售階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；項(xiàng)目預(yù)售；資金回籠等；2013120120131231三三期建設(shè)與銷售建設(shè)準(zhǔn)備階段技術(shù)準(zhǔn)備；物資準(zhǔn)備；勞動(dòng)組織準(zhǔn)備；施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備和施工場(chǎng)外準(zhǔn)備等；2014010120140131建設(shè)階段旗朗區(qū)12棟9層和6棟13層住宅樓及小區(qū)綠化的建設(shè)；敬老院及其周邊公共設(shè)施的建設(shè)2014020120141131銷售階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；項(xiàng)目預(yù)售；資金回籠等；2014120120141230 進(jìn)度控制施工進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施就是施工活動(dòng)的進(jìn)展，也就是施工進(jìn)度計(jì)劃指導(dǎo)施工活動(dòng)、落實(shí)和完成計(jì)劃。施工項(xiàng)目進(jìn)度{逐步實(shí)施的過(guò)程就是施工項(xiàng)目建造的逐步完成的過(guò)程。以下幾點(diǎn)必須重視：1. 編制月(旬)工作計(jì)劃2. 簽發(fā)施工任務(wù)書。3. 做好施工進(jìn)度記錄。4. 做好施工中的調(diào)度工作。1. 以人的工作質(zhì)量確保工程質(zhì)量2. 全面控制施工過(guò)程3. 嚴(yán)把分項(xiàng)工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定關(guān)4. 貫徹“以預(yù)防為主”的方針1. 在市場(chǎng)環(huán)節(jié)執(zhí)行工程費(fèi)用招標(biāo)制2. 業(yè)主費(fèi)用管理中執(zhí)行管理費(fèi)用預(yù)算制3. 在內(nèi)部管理中執(zhí)行結(jié)算費(fèi)用審計(jì)制4. 項(xiàng)目的實(shí)施階段，采用“工程費(fèi)用招標(biāo)制、管理費(fèi)用預(yù)算制、結(jié)算費(fèi)用審計(jì)制”竣工驗(yàn)收要遵循相應(yīng)的法律法規(guī)，嚴(yán)格按照相應(yīng)的程序進(jìn)行。第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目成本與費(fèi)用測(cè)算1. 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表71總用地面積（m2）107160地上總建筑面積（m2）107160居住戶數(shù)（戶）1572停車位（個(gè)）260容積率綠化率30%高度（m）302. 建設(shè)工期安排本項(xiàng)目確定總建設(shè)工期為3年，自2012年進(jìn)入建設(shè)準(zhǔn)備期，2014年年末全部建成。3. 成本計(jì)取比例 開發(fā)成本主要包括：土地費(fèi)用，前期工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，建安工程費(fèi)，開發(fā)期稅費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)。 前期工程費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)按建安工程費(fèi)的的一定比例計(jì)取。具體比例在計(jì)算過(guò)程中列示。4. 銷售安排工程自2012年初始建，2014年末全部建設(shè)完成，因此2012年到2014年的三年間，是工程預(yù)售期。2015年初，工程全部竣工，計(jì)劃在1年內(nèi)將所有預(yù)售剩余的住宅售出。5. 資金安排自有資金占全部成本的30%，分期投入。6. 資本化率和銀行利率資本化率即基準(zhǔn)折現(xiàn)率，假設(shè)為10%，銀行利率：中長(zhǎng)期貸款，一年至三年（含三年）%。 開發(fā)成本測(cè)算開發(fā)成本主要包括：土地費(fèi)用，前期工程費(fèi)，基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)，建安工程費(fèi)，開發(fā)期稅費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)。1. 土地費(fèi)用測(cè)算 土地費(fèi)用包括兩部分：土地出讓金及拆遷安置補(bǔ)償。土地費(fèi)用估算表 表72序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)）估計(jì)說(shuō)明1土地出讓金1010002拆遷安置補(bǔ)償0無(wú)拆遷合計(jì)1010002. 建安工程費(fèi)測(cè)算 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用等。建安工程費(fèi)估算表 表73 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建筑面積單價(jià)金額1住宅1071601800元/m2合計(jì)107160根據(jù)查閱資料得知現(xiàn)今住宅取住宅建安費(fèi)為1800元/m2。3. 前期工程費(fèi)測(cè)算前期工程費(fèi)主要包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)，通水、通電、通路費(fèi)，場(chǎng)地平整費(fèi)。前期工程費(fèi)估算表 表74 單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)2%3水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)%4通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)%5場(chǎng)地平整費(fèi)60元/m2總計(jì)4. 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管道和道路以及綠化、園林景觀等工程的費(fèi)用；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施。一般按照實(shí)際工程量估算?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)及配套設(shè)施估算表 表75序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合計(jì)1供電工程70元/m21071602供水工程20元/m21071603供氣工程20元/m21071604供暖工程20元/m21071605排污工程20元/m21071606道路工程20元/m27綠化工程60元/m28其他200合計(jì)其他包括：小區(qū)入口及警衛(wèi)室，環(huán)衛(wèi)設(shè)施，安防系統(tǒng)，有線電視系統(tǒng)。5. 開發(fā)期稅費(fèi) 開發(fā)期間費(fèi)