【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目權(quán)益的審計(jì)結(jié)果均表示認(rèn)同，對(duì)于項(xiàng)目的對(duì)外負(fù)債，均認(rèn)為應(yīng)由對(duì)方對(duì)外承擔(dān)全部責(zé)任。二、法院裁判情況一審法院認(rèn)為，江力公司與海特公司簽訂的《合作協(xié)議韋》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。江力公司以案涉項(xiàng)目建設(shè)用地作為投資并折價(jià)300萬(wàn)元；海特公司以自有資金500萬(wàn)元投資案涉項(xiàng)目開發(fā)；對(duì)于上述事實(shí)，雙方當(dāng)事人均無異議。而對(duì)于雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的以案涉項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押向銀行貸款投入到案涉項(xiàng)目建設(shè)中的200萬(wàn)元的歸屬，鑒于雙方當(dāng)事人在《合作協(xié)議書》中并無約定，故該部分投入既不能作為海特公司的投資，也不能作為江力公司的投資，應(yīng)作為雙方當(dāng)事人的共同投資；根據(jù)公平原則，應(yīng)由各方當(dāng)事人平均享有，即雙方當(dāng)事人各占100萬(wàn)元的投資。海特公司的在案涉項(xiàng)目中的投資比例為100 500/1000= 60%。根據(jù)《合作協(xié)議書》的約定，具體項(xiàng)目建成后的各方當(dāng)事人的權(quán)益按照實(shí)際投入資金分配，故海特公司在合作項(xiàng)目中的權(quán)益為2000萬(wàn)元60% =1200萬(wàn)元（人民幣），江力公司在合作項(xiàng)目中的權(quán)益為2000萬(wàn)元(160%)=800萬(wàn)元（人民幣）。據(jù)此，一審法院判決：一、江力公司于判決生效后三十日內(nèi)給付海特公司人民幣1200萬(wàn)元；二、江力公司與海特公司對(duì)案涉項(xiàng)目的負(fù)債對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任，對(duì)內(nèi)按照40%和60%的比例分擔(dān)；三、駁圓海特公司、江力公司的其他訴訟請(qǐng)求。海特公司與江力公司均不服一審判決，上訴至某省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱二審法院）。海特公司上訴并針對(duì)江力公司的上訴答辯稱，海特公司在合作項(xiàng)目中的投資為700萬(wàn)元人民幣。以案涉項(xiàng)目建設(shè)用地抵押向取得的銀行貸款200萬(wàn)元系以其名義所貸，并由其承擔(dān)不還款的風(fēng)險(xiǎn)，故該200萬(wàn)元的投入應(yīng)屬于其投資款，而不能作為海特公司與江力公司的共同投資，故其在合作項(xiàng)目中的投資權(quán)益為70%。請(qǐng)求二審法院改判江力公司支付其合作權(quán)益1400萬(wàn)元，并由江力公司對(duì)所欠對(duì)外負(fù)債承擔(dān)全部責(zé)任。江力公司上訴并針對(duì)海特公司的答辯稱，江力公司在項(xiàng)目中的投資權(quán)益為500萬(wàn)元。以案涉項(xiàng)目建設(shè)用地抵押向銀行所貸款項(xiàng)200萬(wàn)元，雖然以海特公司名義進(jìn)行，但是承擔(dān)不還款的風(fēng)險(xiǎn)系由案涉建設(shè)項(xiàng)目來承擔(dān)。且該款項(xiàng)的實(shí)際償還是以項(xiàng)目的預(yù)售收入償還，而非由海特公司償還，故該200萬(wàn)元的投入應(yīng)屬于其投資款，其在項(xiàng)目中的投資權(quán)益為50%，故請(qǐng)求二審法院改判其支付海特公司投資權(quán)益1000萬(wàn)元人民幣。對(duì)于項(xiàng)目對(duì)外負(fù)債，應(yīng)由海特公司承擔(dān)全部?jī)斶€責(zé)任。二審法院認(rèn)為，當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于以案涉項(xiàng)目建設(shè)用地抵押所取得的貸款的歸屬及對(duì)項(xiàng)目負(fù)債的承擔(dān)。對(duì)于案涉200方元項(xiàng)目融資的歸屬，在《合作協(xié)議書》沒有約定歸海特公司還是江力公司投入的情況下，應(yīng)視為以合作項(xiàng)目所取得融資，而不能作為合作開發(fā)房地產(chǎn)的合作方的投資，故該部分的融資不能計(jì)入到當(dāng)事人權(quán)益分配中。案涉項(xiàng)目的共同投資為300萬(wàn)元 500萬(wàn)元= 800萬(wàn)元人民幣，江力公司的投資比例為300/800=%，其在合作項(xiàng)目中的權(quán)益為750萬(wàn)元；海特公司的投資比例為500/800=%，其在合作項(xiàng)目中的權(quán)益為1250萬(wàn)元?；诤献鏖_發(fā)房地彥的風(fēng)險(xiǎn)與收益相平衡的原則，海特公司與江力公司對(duì)案涉項(xiàng)目的對(duì)外負(fù)債應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，%%承擔(dān)。據(jù)此，二審法院判決：一、維持一審判決第三項(xiàng)；二、變更一審判決第一項(xiàng)為：江力公司于判決生效后三十日內(nèi)給付海特公司人民幣1250萬(wàn)元；三、變更一審判決第二項(xiàng)為江力公司與海特公司對(duì)案涉項(xiàng)目的負(fù)債對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任，%%的比例分擔(dān)；四、駁回海特公司的其他上訴請(qǐng)求；五、駁回江力公司的其他上訴請(qǐng)求。三、主要觀點(diǎn)和理由在本案審理過程中，主要爭(zhēng)議法律問題在于，以合作項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)為抵押向銀行所貸款項(xiàng)，投入到項(xiàng)目建設(shè)中，該款項(xiàng)的歸屬。在審理本案過程中，圍繞該爭(zhēng)議法律問題，主要有四種意見。第一種意見認(rèn)為，合作開發(fā)房地產(chǎn)的典型形態(tài)是一方出地；一方出錢，在一方只是出地，而出資及籌資主要由另一方完成的情況下，則即使貸款是以項(xiàng)目建設(shè)土地使用權(quán)作抵押取得，鑒于該貸款系以出資方的名義取得，故該貸款投入也應(yīng)視為出資方的投資。故本案爭(zhēng)議的200萬(wàn)元人民幣應(yīng)作為海特公司的投資，在分配合作項(xiàng)目權(quán)益時(shí)應(yīng)計(jì)算到海特公司的投資比例中；并基于上述合作權(quán)益的分配比例計(jì)算項(xiàng)目負(fù)債的對(duì)內(nèi)承擔(dān)比例。第二種意見認(rèn)為，合作開發(fā)房地產(chǎn)的實(shí)踐中，以項(xiàng)目土地使用權(quán)作抵押所取得的貸款是出地方的利益延伸，也應(yīng)視為出地方的權(quán)益，在分配權(quán)益時(shí)，該部分貸款應(yīng)作為出地方的投資權(quán)益。故本案爭(zhēng)議的200萬(wàn)元人民幣應(yīng)作為江力公司的投資，在分配合作項(xiàng)目權(quán)益時(shí)應(yīng)計(jì)算到江力公司的投資比例中；并基于此計(jì)算各方當(dāng)事人對(duì)項(xiàng)目負(fù)債的對(duì)內(nèi)承擔(dān)比例。第三種意見認(rèn)為，對(duì)于合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，以合作項(xiàng)目土地使用權(quán)為抵押所取得的貸款，在當(dāng)事人對(duì)其歸屬并沒有約定的情況下，則應(yīng)基于公平原則由雙方平均分配。故對(duì)于案涉200萬(wàn)元的抵押貨款，應(yīng)視為海特公司和江力公司各投資100萬(wàn)元，并基于此計(jì)算其對(duì)于項(xiàng)目的分配權(quán)益比例和債務(wù)承擔(dān)比例。這種意見也是一審法院在判決時(shí)所持的意見。第四種意見認(rèn)為，對(duì)于合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，以合作項(xiàng)目土地使用權(quán)為抵押所取得的貸款，在當(dāng)事人對(duì)其歸屬并沒有約定的情況下，則該款項(xiàng)不能作為合作開發(fā)方的投入，即既不能作為共同投資，也不能歸一方當(dāng)事人的投資，而應(yīng)視為以該項(xiàng)目的投入。而在計(jì)算項(xiàng)目負(fù)債的對(duì)內(nèi)承擔(dān)比例時(shí)，也應(yīng)同上述比例相對(duì)應(yīng)。我們認(rèn)為，第四種意見是合理的。即案涉200萬(wàn)款項(xiàng)應(yīng)認(rèn)定為基于項(xiàng)‘目融資的投入，在當(dāng)事人沒有約定的情況下，該款項(xiàng)不能認(rèn)定為合作開發(fā)房地產(chǎn)當(dāng)事人的投資；而基于該融資產(chǎn)生的負(fù)債亦非合作開發(fā)房地產(chǎn)的單方負(fù)債，瘟屬于項(xiàng)目負(fù)債，由合作開發(fā)方對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任，對(duì)內(nèi)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)與收益平衡原則進(jìn)行分擔(dān)。主要理由如下：第一，從合作開發(fā)房地產(chǎn)的收益、風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)原則來看。本案海特公司與江力公司合作協(xié)議約定的開發(fā)模式屬于典型的合作開發(fā)房地產(chǎn)模式，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)．資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合指導(dǎo)．性案例作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議，”合作開發(fā)房地產(chǎn)的重要特點(diǎn)在于共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。享受利潤(rùn)的同時(shí)必須承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；反之，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，則不能享受利潤(rùn)。但是，對(duì)于案涉以土地使用權(quán)作抵押的200萬(wàn)元融資，此部分的風(fēng)險(xiǎn)并非完全由一方當(dāng)事人來承擔(dān)，而是由合作項(xiàng)目（即融資進(jìn)入到項(xiàng)目中之后的項(xiàng)目為還款作擔(dān)保）來承擔(dān)，即在貸款進(jìn)入到項(xiàng)目中且物化到項(xiàng)目的情況下，出名方不還，則必然要執(zhí)行案涉項(xiàng)目土地，此時(shí)實(shí)際上是項(xiàng)目承擔(dān)融資償還不能的風(fēng)險(xiǎn)。而海特公司在僅出名貸款，而最終風(fēng)險(xiǎn)由項(xiàng)目來承擔(dān)的情況下，主張案涉550萬(wàn)項(xiàng)目融資歸其所有，顯然違反合作開發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則，故其主張不應(yīng)得到支持。 第二，在合作開發(fā)房地產(chǎn)的融資模式中，應(yīng)區(qū)分項(xiàng)目融資和合作開發(fā)當(dāng)事人自行融資。在當(dāng)事人沒有成立項(xiàng)目公司的情況下，對(duì)于由一方出地抵押、另一方利用土地抵押貸款，所貸款項(xiàng)投入到合作項(xiàng)目中，則應(yīng)認(rèn)定為屬于利用合作項(xiàng)目進(jìn)行的融資，對(duì)于這種融資方式應(yīng)區(qū)別于當(dāng)事人完全利用自有資金進(jìn)行的投資及不是以合作項(xiàng)目作為擔(dān)保進(jìn)行的融資方式；而項(xiàng)目融資不屬于當(dāng)事人任何一方的投資，其對(duì)外負(fù)債也不屬于任何一方的單方負(fù)債。第三，在合作開發(fā)房地產(chǎn)的實(shí)踐中，對(duì)于未成立項(xiàng)目公司的合作開發(fā)房地產(chǎn)的項(xiàng)目融資爭(zhēng)議處理，應(yīng)同成立項(xiàng)目公司的合作開發(fā)房地產(chǎn)融資爭(zhēng)議處理具有結(jié)果上的一致性。進(jìn)一步而言，在合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，如果合作開發(fā)方成立項(xiàng)目公司，并利用項(xiàng)目抵押貸款，則所貸款項(xiàng)并不能認(rèn)定為項(xiàng)目公司各個(gè)股東的權(quán)益從而歸股東所有，而屬于項(xiàng)目所有，歸項(xiàng)目公司自身的增值；對(duì)于負(fù)債也屬于項(xiàng)目公司自身的負(fù)債，而不屬于股東個(gè)人的對(duì)外負(fù)債。而從本案的籌資過程來看，除了沒有成立項(xiàng)目公司外，其他的合作方式均同成立項(xiàng)目公司的融資方式并無不同，故也應(yīng)比照成立項(xiàng)目公司時(shí)的糾紛處理原則，即案涉200萬(wàn)元項(xiàng)目融資不能作為海特公司的投資款，也不能作為江力公司的投資款。第四，從案涉相關(guān)協(xié)議的約定來看。案涉200萬(wàn)元款項(xiàng)是當(dāng)事人根據(jù)《合作協(xié)議書》約定“海特公司負(fù)責(zé)向銀行申請(qǐng)貸款，江力公司負(fù)責(zé)提供以案涉項(xiàng)目土地使用權(quán)等有關(guān)手續(xù)作為抵押擔(dān)保，所貸資金用于開發(fā)經(jīng)營(yíng)”所進(jìn)行的項(xiàng)目融資方式，而海特公司將通過江力公司提供土地使用權(quán)作抵押擔(dān)保方式所融得資金用于案涉項(xiàng)目中，并非海特公司利用自身資金的實(shí)際投入，按照《合作協(xié)議書》關(guān)于具體投資比例按雙方實(shí)際投入的約定，上述200萬(wàn)元項(xiàng)目融資顯然并非海特登司實(shí)際投入，故不能認(rèn)定為其投資款。因此，海特公司主張案涉200萬(wàn)元項(xiàng)目融資屬于其投資款明顯同當(dāng)事人合同約民事審判指導(dǎo)與參考定的內(nèi)容不符，且無相應(yīng)法律依據(jù)。而對(duì)于該項(xiàng)目融資所產(chǎn)生的負(fù)債也應(yīng)是項(xiàng)目的對(duì)外負(fù)債，應(yīng)由合作開發(fā)當(dāng)事人對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任，對(duì)內(nèi)則應(yīng)按照其分得權(quán)益的比例承擔(dān)責(zé)任。第五，從最高人民法院對(duì)于類似法律問題的處理思路一致性來看。《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十三條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤(rùn)分配的，不予支持。”在這里，項(xiàng)目融資在屬性上同房屋預(yù)售款的性質(zhì)是類似的，其來自于項(xiàng)目本身所進(jìn)行的融資，而其最終所負(fù)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)亦來自于項(xiàng)目。而我院對(duì)于房屋預(yù)售款所采取的態(tài)度，對(duì)于土地使用權(quán)抵押貸款的項(xiàng)目融資具有參考適用的價(jià)值。 綜上，對(duì)于案涉200萬(wàn)元項(xiàng)目融資的歸屬，在合作協(xié)議沒有約定歸海特公司投入的情況下，不能作為合作開發(fā)房地產(chǎn)的合作方的投資。故按照合作協(xié)議約定及當(dāng)事人實(shí)際履約事實(shí)來看，二審法院的法律適用是正確的，而一審法院的法律適用盡管從表面上看符合公平原則，但是從房地產(chǎn)合作開發(fā)的共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)角度來看，卻有失偏頗。四、最高人民法院民一庭意見合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，對(duì)以合作開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)作抵押所取得的用于項(xiàng)目開發(fā)的貸款，如果合作開發(fā)協(xié)議未對(duì)該貸款歸屬進(jìn)行約定，則在分配合作開發(fā)項(xiàng)目的權(quán)益時(shí)，該貸款既不能作為雙方當(dāng)事人的共同投資，也不能認(rèn)定為合作開發(fā)房地產(chǎn)當(dāng)事人的投資；基于該融資產(chǎn)生的負(fù)債亦非合作開發(fā)房地產(chǎn)的單方負(fù)債，應(yīng)屬于項(xiàng)目負(fù)債。（執(zhí)筆人：最高人民法院民一庭 仲偉珩）房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人） 未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行最高人民法院民一庭一、案情簡(jiǎn)介2008年12月2日，鄭某（甲方）與王某（乙方）簽訂《房屋買賣合 同》，約定甲方將位于北京市豐臺(tái)區(qū)的一套房屋賣與乙方，房屋成交價(jià)格為 255萬(wàn)元，定金30萬(wàn)元。合同第一條第四款約定：該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押， 抵押權(quán)人為中國(guó)銀行某支行。第四條第二款約定：乙方在簽訂本合同50個(gè) 工作日內(nèi)交付甲方部分購(gòu)房款145萬(wàn)元，剩余房款80萬(wàn)元于該房產(chǎn)辦理轉(zhuǎn) 移登記手續(xù)時(shí)交付。第七條第二款約定：乙方如未按照本合同第四條規(guī)定付 款方式付款，甲方對(duì)乙方逾期付款行為有權(quán)追究違約責(zé)任。每逾期1日，乙 方應(yīng)支付甲方逾期款項(xiàng)的千分之三作為延期付款的違約金。逾期超過10個(gè) 工作日，甲方有權(quán)解除本合同，乙方所付定金不予返還。第十條約定：簽訂 本合同時(shí)乙方支付甲方購(gòu)房定金30萬(wàn)元，甲、乙雙方交接房屋、鑰匙時(shí)支 付110萬(wàn)元房款，剩余部分35萬(wàn)元于50個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)齊。2008年12月2 日，王某向鄭某支付購(gòu)房定金30萬(wàn)元。其后，王某于2008年12月5日至 2009年3月5日分五次向鄭某支付購(gòu)房款145萬(wàn)元，剩余房款80萬(wàn)元未付。 2008年12月5日，鄭某將涉案房屋交付王某使用至今。2010年1月6日，鄭某以王某未按時(shí)交付購(gòu)房余款和辦理房屋產(chǎn)權(quán)過 戶手續(xù)構(gòu)成違約為由，向王某郵寄函件，通知解除雙方簽訂的房屋買賣合 同，退還涉案房屋鑰匙并還原房屋原來設(shè)施。鄭某于2009年3月29日取得涉案房屋的《房屋所有權(quán)證書》，在《房 屋所有權(quán)證書》附記中顯示：該房屋已抵押，抵押日期為2009年5月14 日。該處房屋的抵押權(quán)人為中國(guó)銀行某支行。截至2010年4月8日，該處 房屋仍欠第三人中國(guó)銀行某支行本息共計(jì)1262115. 28元。庭審中，鄭某表 示《房屋買賣合同》已經(jīng)依法解除，而王某表示希望繼續(xù)馗行《房屋買賣 合同》，并且同意代鄭某清償所欠銀行的貸款。原告王某以鄭某違反合同約定拒絕辦理房屋過戶手續(xù)為由，起訴至法 院，要求鄭某繼續(xù)履行合同，立即辦理涉案房屋所有權(quán)過戶手續(xù)，并承擔(dān)本 案的訴訟費(fèi)用。被告鄭某辯稱，其依照《房屋買賣合同》全面履行了自己的合同義務(wù)。 合同簽訂后，鄭某依約交付房屋，并在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后及時(shí)交付給王某， 但王某一直未支付剩余購(gòu)房款，也不去申請(qǐng)貸款，構(gòu)成違約，鄭某已發(fā)函通 知解除合同。并且，雙方簽訂房屋買賣合同未取得抵押權(quán)人中國(guó)銀行某支行 的同意，違反了物權(quán)法的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無法繼續(xù)履行。請(qǐng)求法院駁回王 某的全部訴訟請(qǐng)求。并反訴要求確認(rèn)《房屋買賣合同》已經(jīng)解除、限期王 某返還房屋，鄭某退回部分購(gòu)房款，王某支付的30萬(wàn)元定金不予返還，訴 訟費(fèi)由王某承擔(dān)。第三人中國(guó)銀行某支行辯稱，涉案房屋是在我行貸款，并已辦理抵押登 記。只要能償還我行借款，我方同意在還清借款的情況下，辦理解除抵押 手續(xù)。二、法院裁判情況法院經(jīng)審理認(rèn)為，王某與鄭某簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當(dāng)事人 真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，雙方 當(dāng)事人應(yīng)按合同約定全面履行各自義務(wù)?，F(xiàn)鄭某主張《房屋買賣合同》已 經(jīng)依法解除，但并未向法院提交充足的證據(jù)予以佐證，故不予支持。依據(jù) 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款“抵押期間，抵押人未經(jīng) 抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”之規(guī)定，因庭審中王某明確表示愿意代為清償銀行的貸款用以消滅中 國(guó)銀行某支行的抵押權(quán)，故王某與鄭某簽訂的《房屋買賣合同》符合法律 規(guī)定，應(yīng)為有效合同。王某關(guān)于繼續(xù)履行《房屋買賣合同》、辦理房屋過戶 手續(xù)的訴訟主張，符合合同約定，予以支持。對(duì)于王某代為清償?shù)谌酥袊?guó) 銀行某支行涉案房屋貸款額超出剩余房款80萬(wàn)元的部分，王某可另行主張 由鄭某予以返還。遂判決：一、王某于本判決生效之日起九十日內(nèi)一次性向 第三人中國(guó)銀行某支行淸償涉案房屋貸款，貸款淸償完畢后中國(guó)銀行某支行 協(xié)助王某辦理房屋抵押權(quán)注銷登記手續(xù)。二、鄭某繼續(xù)履行《房屋買賣合 同》約定的合同義務(wù)，在房屋抵押