【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 8。 型鋼、鋼板：Q235六、基礎(chǔ)選型因尚未完成地質(zhì)勘探，基礎(chǔ)形式待定。第五節(jié) 給排水設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50015－2003《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50084－2001《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50067－97《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ40－90甲方提供的有關(guān)資料相關(guān)專業(yè)提供的有關(guān)資料二、設(shè)計(jì)范圍本地塊內(nèi)商業(yè)部分、附屬設(shè)施的生活給水、排水、雨水、消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)。三、給水設(shè)計(jì)用水范圍根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，本著整個(gè)基地供水系統(tǒng)一步到位的設(shè)計(jì)原則進(jìn)行總用水量測(cè)算，用水主要是職工生活用水和道路、綠化噴灑用水。水源、水質(zhì)本項(xiàng)目水源引自市政供水管網(wǎng)，各種指標(biāo)完全符合飲用水標(biāo)準(zhǔn)，并能滿足本項(xiàng)目的用水需要。消防措施室內(nèi)按規(guī)范規(guī)定設(shè)置室內(nèi)消火栓，室外在主要交叉路口和樓層內(nèi)設(shè)立消火栓，具體位置和數(shù)量與消防管理部門協(xié)定。管網(wǎng)敷設(shè)場(chǎng)內(nèi)管網(wǎng)沿主要道路敷設(shè)，管徑小于或等于DN70時(shí)，采用PE管，熱熔連接，大于DN70時(shí)，采用承插式鑄鐵管，石棉水泥接口；。四、排水方案采用雨水、污水分流處理制：雨水沿場(chǎng)區(qū)主干道埋設(shè)排水管，雨水通過(guò)排水溝匯入附近的雨水管網(wǎng)系統(tǒng)。排水管的線路布置，要遵循分散就近排放的原則。生活污水生活污水量與生活用水量基本相同。管道布置與供水管網(wǎng)路線平行，根據(jù)污水量在適當(dāng)位置設(shè)置化糞池，污水經(jīng)過(guò)化糞池處理后排至污水管道，經(jīng)污水處理系統(tǒng)進(jìn)行處理達(dá)標(biāo)后排放。管道敷設(shè)要求，沿室外地勢(shì)坡度重力排水，但管道坡度不得小于最小坡度(DN200、)。第六節(jié) 變配電及通訊設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 50057－94（2000年版）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 50096－1999（2003年版）《城市住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 DBJ 10－6－98《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ/T 16－92建設(shè)單位提供的資料二、變配電系統(tǒng)高壓由市政10KV高壓網(wǎng)引來(lái)，埋地引入。變電所宜采用電纜直埋的方式。電纜通過(guò)主干道時(shí)，宜穿鋼管保護(hù)。三、防雷接地系統(tǒng)各箱式變工作接地、保護(hù)接地合一，采用TNCS系統(tǒng)，接地電阻要求不大于4歐姆。各樓房及單體防雷接地、保護(hù)接地合一，在入戶處對(duì)N線做重復(fù)接地，接地電阻要求不大于4歐姆。四、電信系統(tǒng)主體建筑設(shè)電話站，從電話站以放射方式通過(guò)電纜引至各建筑物。電纜穿鋼管敷設(shè)。五、消防系統(tǒng)場(chǎng)地內(nèi)不同區(qū)域都有完善的室內(nèi)外消防體系。消防通道，疏散寬度施救面都予充分考慮。第七節(jié)　管線綜合布置方案本工程管線有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、通訊電纜等五種，除電力電纜和通訊電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。各種管線之間及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直間距，避免相互干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵循如下原則：壓力流管讓重力流管；給水管盡量在污水管上面；易彎曲管讓不易彎曲管；臨時(shí)性管線讓永久性管線；工程量小的管線讓工程量大的管線。第八節(jié)　衛(wèi)生防疫與環(huán)境貫徹“以人為本”、“尊重自然”、“可持續(xù)性發(fā)展”的思想，創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)越的辦公大廈，是本項(xiàng)目建設(shè)追求的目標(biāo)。生活垃圾實(shí)行分級(jí)清運(yùn)的方式，辦公人員將垃圾袋投入垃圾箱，由市政統(tǒng)一運(yùn)出。室內(nèi)廢、污分流，室外廢水與經(jīng)處理后的污水分流，排入市政污水管。噪聲控制：為了減少噪音源的干擾，公用設(shè)施盡可能的布置在噪音非敏感區(qū)，與商場(chǎng)保持一定的緩沖距離。 吊裝排風(fēng)機(jī)采用減震吊架吊裝于板底。為保證環(huán)境空氣質(zhì)量良好,能源主要采用電，并合理布置集中綠化和一般綠地，營(yíng)造怡然自得的都市氛圍。第六章　環(huán)境保護(hù)與節(jié)能第一節(jié)　環(huán)境保護(hù)一、建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目建設(shè)周圍環(huán)境狀況良好，水體、 空氣、山體和植被具有較強(qiáng)的自凈化能力，且周圍無(wú)污染企業(yè)。項(xiàng)目建成投入使用后，除產(chǎn)生少量的生活污水和生活垃圾需采取治理措施處理外，基本沒(méi)有其它污染物排放。因此，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。該項(xiàng)目建成后對(duì)進(jìn)一步改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境及景觀十分有益。二、污染源分析及治理措施主要污染源與污染物本項(xiàng)目為綜合業(yè)務(wù)樓，只有部分生活污水及生活垃圾產(chǎn)生。為確保建筑物本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污水必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?。環(huán)保治理措施(1)生活污水：采用化糞池對(duì)生活污水進(jìn)行先期處理，然后再通過(guò)污水處理系統(tǒng)處理，達(dá)標(biāo)后排放。(2)生活垃圾：按照規(guī)定分類回收，由衛(wèi)生保潔人員運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，然后分類外運(yùn)到垃圾處理場(chǎng)。(3)綠化：良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用。本項(xiàng)目把建筑周圍綠化有機(jī)結(jié)合起來(lái)，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，以保持項(xiàng)目區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。三、環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目屬綜合業(yè)務(wù)樓，無(wú)污染物排放，產(chǎn)生的少量生活污水和生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達(dá)到環(huán)保要求，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染。第二節(jié)　節(jié)　能本項(xiàng)目擬采用以下節(jié)能措施：所有設(shè)備一律選用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。燈具以節(jié)能型為主，以節(jié)約用電。采用新型節(jié)能墻體材料、并推廣采用新技術(shù)、新工藝，以節(jié)能降耗。除上述措施外，綜合業(yè)務(wù)樓管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，避免不必要的浪費(fèi)。第七章　建設(shè)實(shí)施及工程進(jìn)度安排一、組織機(jī)構(gòu)為加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高投資效益，由項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、銷售經(jīng)營(yíng)等實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，建議項(xiàng)目承辦單位抽出精干人員，設(shè)立施工管理部、財(cái)務(wù)部、辦公室等機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目的概算控制、資金使用、施工組織、建設(shè)工期及工程質(zhì)量等進(jìn)行管理，確保項(xiàng)目按時(shí)完成。二、工程進(jìn)度安排本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)后，將盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托社會(huì)信譽(yù)度高的設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，并提前進(jìn)行場(chǎng)地平整工作，上述各項(xiàng)工作預(yù)計(jì)可3個(gè)月內(nèi)完成，2006年7月份可望開(kāi)工建設(shè)。本項(xiàng)目的建設(shè)擬采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式，建設(shè)期1年。施工進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目名稱2006年2007年2008年24681012246810122468101可研報(bào)告編制與審批2勘察設(shè)計(jì)3初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)4建筑工程施工5配套設(shè)施6竣工驗(yàn)收三、實(shí)施措施工程招標(biāo)制項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)，均應(yīng)按要求進(jìn)行招標(biāo)。依據(jù)項(xiàng)目單位的實(shí)際情況，招標(biāo)的組織形式應(yīng)實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)。招標(biāo)的具體內(nèi)容由項(xiàng)目審批部門核準(zhǔn)。工程監(jiān)理制由于本項(xiàng)目工程量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求高，建設(shè)工期緊，建議在工程建設(shè)監(jiān)督方面，應(yīng)盡量按國(guó)家有關(guān)規(guī)定選擇有資質(zhì)和實(shí)力監(jiān)理單位，采取委托全過(guò)程監(jiān)理方式。項(xiàng)目法人制根據(jù)有關(guān)要求，本項(xiàng)目的建設(shè)必須實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制和責(zé)任追究制，由項(xiàng)目法定代表人對(duì)建設(shè)的全過(guò)程和工程質(zhì)量總負(fù)責(zé)。項(xiàng)目合同制建設(shè)單位應(yīng)按照中標(biāo)結(jié)果和建設(shè)內(nèi)容與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)備安裝單位、裝飾裝修隊(duì)伍、設(shè)備供應(yīng)商簽訂相關(guān)合同，認(rèn)真會(huì)審施工圖，明確質(zhì)量要求和合理工期、總造價(jià)，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利及約束機(jī)制。工程審計(jì)制實(shí)行工程項(xiàng)目開(kāi)工、竣工審計(jì)制度，較大的工程可委托審計(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行項(xiàng)目跟蹤審計(jì)，并國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定要求辦理。工程竣工決算應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目單位內(nèi)部審核后，委托有相應(yīng)資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)復(fù)審。竣工驗(yàn)收備案制工程竣工后建設(shè)單位必須及時(shí)組織工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，按規(guī)定向有關(guān)部門備案。第八章 資估算和資金籌措第一節(jié)　投資估算 一、估算依據(jù)山東省建筑工程綜合定額；山東省安裝工程綜合定額；**市材料預(yù)算價(jià)格；同類工程造價(jià)情況；現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。二、估算說(shuō)明投資方通過(guò)協(xié)議方式購(gòu)得部分已經(jīng)建設(shè)完成項(xiàng)目，購(gòu)置款3200萬(wàn)元；前期費(fèi)用主要考慮購(gòu)入原大廈款項(xiàng)、場(chǎng)地費(fèi)用（三通一平）、考察調(diào)研費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用等，暫按購(gòu)入價(jià)款加建安工程費(fèi)的10%估算；工程監(jiān)理等其它費(fèi)用按建安工程費(fèi)用1%估算；各類規(guī)費(fèi)按**市現(xiàn)行商業(yè)建筑行政性收費(fèi)規(guī)定執(zhí)行，；憑借承辦方建立的良好信譽(yù)，通過(guò)向銀行貸款方式融資，暫考慮借款3000萬(wàn)元用于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的35年期基本建設(shè)貸款利率規(guī)定，本次貸款采用借款當(dāng)年發(fā)放，一次還本，按月單利計(jì)息方式，%上浮30%%。則貸款利率與利息總額計(jì)算如下：實(shí)際利率=[1+%*(1+30%)/12]121 =%利息總額=3000/2*%+3000*%*4=1064萬(wàn)元三、總投資估算該項(xiàng)目總投資共計(jì)15948萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用1064萬(wàn)元，不含財(cái)務(wù)費(fèi)用部分投資為11384萬(wàn)元，全部用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資，其中前期費(fèi)用3685萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)580萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)4266萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期規(guī)費(fèi)835萬(wàn)元，其它費(fèi)用48萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)542萬(wàn)元。詳見(jiàn)總投資估算表。附表1　總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額備注1前期費(fèi)用36853200萬(wàn)元+建安工程費(fèi)用的10%2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)580綠化80道路120水、電、暖、天然氣管線工程費(fèi)用260其他1203建筑安裝工程費(fèi)用4266商業(yè)建筑1523新建面積1600元/平方米已建成建筑裝修2401已建成面積1200元/平方米停車場(chǎng)342114個(gè)3萬(wàn)元/個(gè)4銷售費(fèi)用1186取銷售收入5%5管理費(fèi)用2426開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)8357其他費(fèi)用48取建安工程費(fèi)用的1%8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)542　9財(cái)務(wù)費(fèi)用1064　10房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資124481+2+3+4+5+6+7+811開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資15948　　其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資124