市場法及其運用ppt課件(編輯修改稿)
2025-05-26 01:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 格表示單位 □ 一般采用單價 ■單位面積 ■單位體積 ■每個車位 /每個床位 /每個客房 /每個球道23第四節(jié) 建立比較基準（熟悉）（二）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 □ 通常情況采用成交日期的匯率換算 □ 若先進行市場狀況調(diào)整，調(diào)整后的價格，應(yīng)采用估價時點的匯率 □ 通常情況采用 “元 ”24第四節(jié) 建立比較基準（熟悉）（三）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位□ 公式換算 建筑面積下的單價 =套內(nèi)建筑面積下的單價 套內(nèi)建筑面積 /建筑面積 建筑面積下的單價 =使用面積下的單價 使用面積 /建筑面積 套內(nèi)建筑面積下的單價 =使用面積下的單價 使用面積/套內(nèi)建筑面積25第四節(jié) 建立比較基準（熟悉）□ 價格換算 平方米下的價格 =公頃下的價格 247。10000 平方米下的價格 =畝下的價格 247。 平方米下的價格 =平方英尺下的價格 247。 平方米下的價格 =坪下的價格 247。例 :見教材26第五節(jié) 交易情況修正一、交易情況修正的含義（熟悉） □ 將可比實例的交易價格修正為正常的市場價格27第五節(jié) 交易情況修正二、造成成交價格偏離正常市場價格的因素（熟悉） □ 強迫出售或強迫購買的交易 □ 利害關(guān)系人之間的交易 □ 交易雙方或一方對交易對象或市場行情不了解 □ 急于出售或急于購買的交易 □ 交易雙方或一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易28第五節(jié) 交易情況修正□ 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 ■相鄰房地產(chǎn)合并后，效用通常會增加 ■相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價格往往高于正常市場價格□ 特殊交易方式的交易 ■正常成交價格的形成方式，應(yīng)當是買賣雙方根據(jù)市場供求、充分討價還價的協(xié)議方式 ■中國目前土地使用權(quán)出讓是例外 —— 招拍掛方式形成的價格29第五節(jié) 交易情況修正 □ 交易稅費非正常負擔的交易 ■估價對象價值是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費 賣方繳納：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅 買方繳納：契稅、補交土地使用權(quán)出讓金等 買賣雙方各自負擔一部分：印花稅、交易手續(xù)費工□ 受迷信影響的交易30第五節(jié) 交易情況修正三、交易情況修正的方法（掌握）□ 百分率法 ■公式：可比實例成交價格 交易情況修正系數(shù) =可比實例正常市場價格 ■交易情況修正系數(shù)是 1/（ 1177。S%）或 100/（ 100177。S）□ 差額法 ■公式：可比實例成交價格 177。交易情況修正金額 =可比實例正常市場價格31第五節(jié) 交易情況修正□ 交易稅費非正常負擔的修正 ■將成交價格修
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