【文章內(nèi)容簡介】 “90、70”政策執(zhí)行力漸強(qiáng)，成交戶型面積開始趨向小戶型。 住宅宏觀價(jià)格分析 總體價(jià)格走勢某市商品房價(jià)格走勢由于受到奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)利好的影響，自2003年以來，某市商品房價(jià)格逐年上漲且上升速度較快，尤其是2007年，截至到11月商品房均價(jià)已達(dá)到14411元/平方米，其中住宅均價(jià)為11377元/平方米。自2003年起某商品房的銷售均價(jià)直線上升，經(jīng)過短短的五年時(shí)間，已經(jīng)由2003年的4737元/平方米變?yōu)?4411元/平方米，幾乎翻了兩番。影響某市房地產(chǎn)價(jià)格的原因分析：216。 近年來，某市的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，受到奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)利好的影響，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有所增長，促使了住房需求旺盛，拉動(dòng)的房價(jià)的進(jìn)一步上升。216。 地價(jià)建安成本等提高拉升房價(jià)。從商品房銷售價(jià)格的成本構(gòu)成來看，商品房價(jià)格主要由土地購入費(fèi)用，市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)，征地、拆遷、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套等土地開發(fā)費(fèi)用，商品房建設(shè)費(fèi)用以及設(shè)計(jì)費(fèi)、推廣費(fèi)用、融資成本等組成，隨著如公開招標(biāo)拍賣土地等費(fèi)用的逐年上漲使得商品房的開發(fā)成本不斷攀升，尤其是04年“”大限使得土地價(jià)格進(jìn)一步上調(diào)。由此，商品房價(jià)格也隨之不斷提升。216。 開發(fā)商對產(chǎn)品品質(zhì)的提升。近五年，中高端項(xiàng)目不斷的入市，建材等價(jià)格上漲外，新建住宅在建材使用、戶型設(shè)計(jì)以及小區(qū)環(huán)境等方面比以前有了很大提升，價(jià)格上漲帶來的是性價(jià)比的提高，間接拉動(dòng)了價(jià)格進(jìn)一步上升。216。 市場需求的增大，隨著城市環(huán)境的變好以及全國各地人民對某的向往，人口流動(dòng)不斷加快以及外來人口的增加，加速了購房需求，無論投資還是自主，對需求都有所增加，從而導(dǎo)致了供不應(yīng)求，使得房價(jià)的提升。 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 海淀區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況海淀區(qū)是著名的科技、教育、文化中心，是中國智力資源最密集、科研能力最強(qiáng)的地區(qū)。以某大學(xué)、清華大學(xué)為標(biāo)志的高等學(xué)府68所，每年有20000多名大學(xué)生和5000多名研究生從這里畢業(yè)。以中科院為代表的科研院所213個(gè)科研院所，兩院院士占全國院士總數(shù)36% 萬，有4000多名留學(xué)生歸國在這里創(chuàng)業(yè)。此外，全區(qū)有中小學(xué)203所，人大附中、清華附中在全國享有很高知名度。改革開放以來，民辦教育發(fā)展迅速，已經(jīng)成為國民素質(zhì)教育和人才培養(yǎng)的重要力量。雙語教育、遠(yuǎn)程教育、社區(qū)教育方興未艾。海淀區(qū)是著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。在經(jīng)歷了中關(guān)村電子一條街的萌芽期、1988年成立全國第一家國家級(jí)新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的超速增長期后，1999年6月，國務(wù)院批復(fù)加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)和市委市政府提出了園區(qū)建設(shè)要一年一個(gè)樣，三年大變樣，五年上臺(tái)階，十年創(chuàng)一流的奮斗目標(biāo)。通過規(guī)范的市場運(yùn)作和有效的政府調(diào)節(jié)，激發(fā)、激活了以科技人員為主體的各類要素，形成了信息產(chǎn)業(yè)和通訊(%)、新材料、新能源和環(huán)保技術(shù)(%)、光機(jī)電一體化（%）、生物工程和新醫(yī)藥(4%)四大支柱產(chǎn)業(yè)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱和首都經(jīng)濟(jì)的龍頭。海淀區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)已經(jīng)成為中國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)最集中、發(fā)展最成熟的地區(qū)，同時(shí)也是獲得政府支持力度最大的科技園區(qū)。 海淀區(qū)2007年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析 功能拓展區(qū)作用日益凸顯高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。，%；，%；，%。全區(qū)工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，強(qiáng)力拉動(dòng)工業(yè)產(chǎn)值的快速增長。，%，%。其中，%%。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚。海淀區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持快速發(fā)展勢頭，總體發(fā)展在全市處于領(lǐng)先地位。18月，我區(qū)有規(guī)模以上文化創(chuàng)意企業(yè)2535家，%，%，；全區(qū)規(guī)模以上文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)單位數(shù)、從業(yè)人員、上繳稅金、利潤總額占全市的比重均超過四成，%、%、%%。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中高端產(chǎn)業(yè)——軟件、網(wǎng)絡(luò)及計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)占有絕對優(yōu)勢，企業(yè)單位數(shù)、實(shí)現(xiàn)收入、%、%%，%。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)成為主導(dǎo)。海淀區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)保持了持續(xù)、穩(wěn)定、快速的發(fā)展勢頭，成為帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)力量。在前三季度，%，%。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值在第三產(chǎn)業(yè)增加值中的占比超過一半，%，同時(shí)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值增速高于第三產(chǎn)業(yè)增速4個(gè)百分點(diǎn)。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步提高企業(yè)競爭力、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，現(xiàn)已逐漸成為我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。對外經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好。2007年全區(qū)新批外商投資企業(yè)532個(gè)，其中海淀區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)為303個(gè)；，%；，%，前三季度，%，其中，%；，%。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)性增強(qiáng)工業(yè)高端化趨勢呈現(xiàn)。園區(qū)企業(yè)、高技術(shù)企業(yè)成為工業(yè)生產(chǎn)快速增長的主要推動(dòng)力。，%。其中， 億元，%，%，；，%，%。投資結(jié)構(gòu)逐步改善。2007年海淀區(qū)投資增速保持平穩(wěn)上升，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。，%。其中，%；，%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)投資增速，投資結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化。同時(shí)，住宅開發(fā)成為房地產(chǎn)開發(fā)的主打方向。%%。從投資方向看，%，增長1倍，并主要集中于高技術(shù)產(chǎn)業(yè)。消費(fèi)拉動(dòng)作用逐漸增強(qiáng)。居民收入持續(xù)增加、奧運(yùn)效應(yīng)等諸多因素影響下，全區(qū)消費(fèi)品市場繼續(xù)保持活躍，各月均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)以上的增速，消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。，%，%。按商品用途劃分，用類消費(fèi)品零售額占比最大，%，%。 海淀區(qū)2007年期房住宅成交分析根據(jù)某市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年期房住宅新增供應(yīng)量在17萬套左右，2006年新增供應(yīng)量近14萬套，2007年新增供應(yīng)量為11萬套左右。（111月新增供應(yīng)102218套）新增供應(yīng)量連續(xù)下降的情況依舊增加。新增供應(yīng)戶平均面積在減少，2005年新增期房住宅供應(yīng)戶均面積為127平米左右，2006年降為122平米左右，2007年繼續(xù)降至118平米左右。2007年某市共銷售商品房2349億元，比2006年增長了24%，商品房銷售面積為1889萬平方米，比2006年下降了12%。從商品房銷售分布來看，海淀區(qū)在各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)方面均僅次于朝陽區(qū)位列各區(qū)域次席，其房地產(chǎn)銷售占全市銷售面積的12%，銷售金額占所有區(qū)域銷售面積總和的15%。成交套數(shù)為15792套。2007年海淀區(qū)共有41個(gè)項(xiàng)目開盤，其中別墅項(xiàng)目為12個(gè)，公寓項(xiàng)目為11個(gè)，普通住宅項(xiàng)目為18個(gè)。別墅、公寓項(xiàng)目在海淀區(qū)地區(qū)域占有很大比重。項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間物業(yè)類型西山美廬200701別墅檀香山別墅200701別墅翠湖別墅200701別墅燕西臺(tái)2007328別墅諸子階200777別墅香邑山200711別墅萬城華府2007415別墅香山清琴2007723別墅金隅山墅200788別墅領(lǐng)秀新硅谷2007818別墅金隅山墅2007915別墅西山美墅館200715別墅酈城20071200公寓永泰園(新地標(biāo))200713公寓輝煌國際廣場2007118公寓中灣國際2007630公寓中關(guān)村公館200778公寓瑞海國際中心2007112公寓輝煌國際2007118公寓新華聯(lián)國際20071027公寓褐石2007127公寓國海廣場20071030公寓御園2007519公寓緣溪堂200701普通住宅美麗經(jīng)典園200724普通住宅富力桃園2007310普通住宅西釣魚臺(tái)嘉園2007324普通住宅丹青府2007417普通住宅上第MOMA2007714普通住宅頤清家園200783普通住宅上奧世紀(jì)中心2007818普通住宅公園2008(北苑家園一區(qū))2007915普通住宅大通成府公館 2007926普通住宅新興年代2007125普通住宅觀林園2007422 普通住宅萊鎮(zhèn)香格里 2007317 普通住宅華爾街公寓(華爾街觀典三期) 200798 普通住宅百旺杏林灣2007719 普通住宅The House紅東方 2007121普通住宅悅?cè)R園 2007512普通住宅橡樹灣 200762普通住宅海淀區(qū)2007年期房住宅銷售總面積達(dá)到2170800平方米，銷售套數(shù)為15792套。2007年1月份至7月份每月期房住宅銷售總面積和銷售套數(shù)環(huán)比變化并不是太大，到了9月份期房住宅銷售總面積和銷售套數(shù)呈井噴狀增長，9月份期房住宅銷售總面積達(dá)到276379平方米，銷售套數(shù)也達(dá)到2195套，比7月份增幅1455套。而到了10月份期房住宅銷售總面積和銷售套數(shù)雙雙下挫，期房住宅銷售總面積僅為71502平方米，而銷售套數(shù)也僅有501套，達(dá)到全年最低值。2007年由于住房需求持續(xù)旺盛，供求關(guān)系仍趨緊張，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了加快上漲勢頭，城市房價(jià)漲幅較高。以海淀區(qū)阜石路區(qū)域和中關(guān)村區(qū)域?yàn)槔?，而遠(yuǎn)洋山水和丹青府這兩個(gè)樓盤的漲幅分別達(dá)到68%和72%。%，其中立方庭和悅?cè)R園這兩個(gè)樓盤的漲幅分別達(dá)到58%和66%。阜石路區(qū)域項(xiàng)目名稱開盤價(jià)漲幅時(shí)間遠(yuǎn)洋山水1000068%12個(gè)月1100045%6個(gè)月丹青府870072%12個(gè)月燕西臺(tái)1880022%12個(gè)月950046%7個(gè)月中關(guān)村區(qū)域項(xiàng)目名稱開盤價(jià)漲幅時(shí)間中灣國際1600037%6個(gè)月艾瑟頓公寓1480020%12個(gè)月中關(guān)村公館1800027%6個(gè)月立方庭2530058%12個(gè)月悅?cè)R園1500066%12個(gè)月 海淀區(qū)土地成交情況分析2007年海淀區(qū)共有8宗土地共計(jì)615076平方米進(jìn)入土地市場成交。平均成交單價(jià)達(dá)到8819元/平方米。由于土地平均成交價(jià)格高企，這也對區(qū)域房價(jià)的拉升起到重要作用。2007年海淀區(qū)土地交易成交一覽表宗地名稱宗地位置土地面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)規(guī)劃用途交易方式成交價(jià) (萬元)受讓單位開發(fā)程度海淀區(qū)太平路36號(hào)居住、商業(yè)項(xiàng)目用地海淀區(qū)太平路36號(hào)2160259645住宅招標(biāo)31800中國新興建設(shè)、新興建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體三通一平花園路25號(hào)居住用地海淀區(qū)花園路25號(hào)808819412居住招標(biāo)華紡、江蘇恒佳置業(yè)投標(biāo)聯(lián)合體）三通一平西三旗住宅及配套項(xiàng)目用地海淀區(qū)西三旗新都東路318085488243居住、商業(yè)金融、文化招標(biāo)139800某住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司三通一平清河小營住宅及配套項(xiàng)目用地海淀區(qū)清河鎮(zhèn)小營西127541142354住宅及配套招標(biāo)46500某金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三通一平西四環(huán)北路136號(hào)商業(yè)樓項(xiàng)目用地海淀西四環(huán)北路136號(hào)1319439582公共設(shè)施用地（C2)掛牌14600中礦宏業(yè)(某)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三通一平科學(xué)院南路6號(hào)綜合樓海淀區(qū)科學(xué)院南路6號(hào)2037458133公共設(shè)施(C6)掛牌66400某融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司七通一平溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)F11地塊回遷安置房項(xiàng)目用地海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)4955369375居住用地招標(biāo)25000鳳凰城和某興泉置業(yè)投標(biāo)聯(lián)合體七通一平中關(guān)村甲3號(hào)住宅及商業(yè)、辦公項(xiàng)目用地海淀區(qū)中關(guān)村甲3號(hào)56639178092多功能、消防站招標(biāo)206000重慶龍湖和某時(shí)代華人投標(biāo)聯(lián)合體三通一平 區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢對于房地產(chǎn)的影響房地產(chǎn)業(yè)在海淀區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位。據(jù)2006年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示海淀區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%，其中，房地產(chǎn)業(yè)的增加值（GDP）。 但從2005年以來，國務(wù)院及國家發(fā)改委、人行、銀監(jiān)會(huì)、建設(shè)部、國土資源部等多個(gè)部委針對房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長出臺(tái)了很多政策措施，涉及整頓開發(fā)區(qū)、提高房地產(chǎn)金融信貸利率、行政監(jiān)察、法律監(jiān)管、土地政策等，多重調(diào)控政策合力發(fā)揮作用，在有效抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長方面起到了一定預(yù)期的效果，海淀區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落較大，主要影響因素如下： 216。 “雙穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟(jì)政策使房地產(chǎn)投資上漲失去了宏觀環(huán)境的支撐力。 216。 “招牌掛”等土地政策引起了土地價(jià)格的上漲并引致一些間接成本的增高，抬高了投資成本，從而對房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生了抑制作用。 216。 在未放松房地產(chǎn)開發(fā)投資金融政策的同時(shí)，人民銀行又通過提高住房貸款利率和個(gè)人住房貸款首付款比例等政策從消費(fèi)領(lǐng)域?qū)ψ》抠徺I力進(jìn)一步造成抑制，這也間接對房地產(chǎn)開發(fā)投資形成抑制作用。 按2006年13季度比2005年13季度房地產(chǎn)開發(fā)投資降低的絕對量大小排序，海淀統(tǒng)計(jì)局對海淀區(qū)投資減少最多的前4家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資降低的原因進(jìn)行了調(diào)研，主要有以下幾點(diǎn)： 216。 最主要的是銀行按揭有變，住宅封頂才可按揭、商業(yè)性用房時(shí)辦理竣工備案之后才可按揭，造成資金困難，對投資額影響較大。 216。 其次是民宅禁商導(dǎo)致住宅用房銷售減少、商業(yè)性用房銷售有所增加，在一定程度上影響了資金回收。 216。 小戶型比列需超過70%等一些政策尚不明朗，使開工證等手續(xù)辦理一度停頓，致使銷售條件達(dá)不到，無法預(yù)售，導(dǎo)致開發(fā)節(jié)奏放緩，影響投資步伐。 216。 土地政策導(dǎo)致土地緊張，項(xiàng)目難求。 從這些房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企業(yè)的經(jīng)營狀況可以看出。在綜合治理房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快的同時(shí)，還要有切實(shí)措施拓展房產(chǎn)投資的新領(lǐng)域，比如出臺(tái)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的開發(fā)等政策。 2006年三季度，%。這些企業(yè)利潤下降的主要原因是：近年來國家針對房價(jià)不斷攀升、房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象，出臺(tái)了“組合拳