【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ................................................................................123第十八章 研究結(jié)論與建議 ...................................................................................................................125 研究結(jié)論 ..........................................................................................................................................1251 建議 .................................................................................................................................................126城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報(bào)告 附圖：日照分析圖綠化景觀分析圖道路交通分析圖功能結(jié)構(gòu)析圖現(xiàn)狀分析圖區(qū)位分析圖商業(yè)局部透視效果圖沿街透視效果圖鳥瞰效果圖附件：項(xiàng)目相關(guān)批復(fù)城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報(bào)告 第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：某縣 2022 年城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目地址：建設(shè)項(xiàng)目位于某縣城南片區(qū)，圍繞于某所在山腳西南部 項(xiàng)目承辦單位：某省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司 項(xiàng)目性質(zhì)：新建 項(xiàng)目用地面積：總規(guī)劃用地約為 畝。 項(xiàng)目總建筑面積及住宅規(guī)模：某縣城 2022 年度保障性住房總建筑面積為 117365㎡，共計(jì) 1908 套保障性住房。 建設(shè)單位簡(jiǎn)介 某省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司（簡(jiǎn)稱：“某城鄉(xiāng)投” ）建立于 2022年 6 月 18 日，是經(jīng)某省人民政府（某政復(fù)〔2022〕19 號(hào)）文批復(fù)，由某建工集團(tuán)有限公司作為發(fā)起人，組建設(shè)立的以城鄉(xiāng)建設(shè)投資為主業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)，為某建工集團(tuán)有限公司下屬的全資子公司。公司注冊(cè)資本金為 10 億元人民幣。某城鄉(xiāng)投作為一家立足于城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的投資公司，依托某建工集團(tuán)有限公司建筑主業(yè)，擁有一支既懂建筑專業(yè)，又有金融投資、融資專業(yè)技巧的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)于建設(shè)施工的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)有著其他普通投資公司不可比擬的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。 2022 年，經(jīng)省政府研究，某省人民政府（某政復(fù)〔2022〕7 號(hào)）城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報(bào)告 文批復(fù)，決定指定某省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司作為省內(nèi)唯一省級(jí)城鎮(zhèn)保障性住房投融資公司，全面參與全省保障性住房的建設(shè)。某城鄉(xiāng)投公司將充分利用省級(jí)城鎮(zhèn)保障性住房投融資平臺(tái)的政策、資源優(yōu)勢(shì)，以及某建工集團(tuán)有限公司強(qiáng)有力的支持，與各州市開展廣泛的合作，全面推動(dòng)某省保障房建設(shè)。努力實(shí)現(xiàn)“十二五”期間某省保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)。 法人代表： 可研編制單位 某省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 工程咨詢資質(zhì)：工咨甲級(jí) 資質(zhì)證號(hào)： 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 本項(xiàng)目是根據(jù)業(yè)主提供的資料、數(shù)據(jù)、以及國家有關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等編制的。具體包括以下內(nèi)容： （1） 《某省人民政府關(guān)于做好 2022 年全省城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)工作的意見》 （某政發(fā)〔2022〕34 號(hào)） ； （2） 《某市人民政府關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā) 2022 年全省城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)工程意見的通知》 （保政發(fā)〔2022〕77 號(hào)） ； （3） 《某縣人民政府關(guān)于某縣 2022 年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)實(shí)施意見》龍政發(fā)〔2022〕94 號(hào)； （4） 《關(guān)于下達(dá) 2022 年中央補(bǔ)助公共租賃住房專項(xiàng)資金的通知》城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報(bào)告 （保財(cái)綜（2022）53 號(hào)） （7）關(guān)于本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 （8） 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》中國電力出版社； （9） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版）中國計(jì)劃出版社； （10）建設(shè)單位與某省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院簽訂的本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告技術(shù)咨詢合同。 （11）某市房地產(chǎn)市場(chǎng)（銷售及租賃市場(chǎng)）的相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料； （11）建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料 （12）我國現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通、環(huán)境保護(hù)等專業(yè)規(guī)范及相關(guān)技術(shù)規(guī)定。 （13）其他有關(guān)的文件資料等。 可行性研究報(bào)告編制范圍及目的 本可行性研究報(bào)告編制的工程范圍為 2022 年某市保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。根據(jù)某市總體規(guī)劃 2022 年城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)計(jì)劃，積極響應(yīng)國家關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控及保障房建設(shè)的政策要求，本可研報(bào)告從保障性住房建設(shè)需求及配套設(shè)施需求入手，分析本項(xiàng)目建設(shè)的必要性并科學(xué)測(cè)算項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模；研究制定可實(shí)施的的規(guī)劃方案，研究項(xiàng)目建設(shè)的可行性，通過詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算及財(cái)務(wù)分析，制定合適的融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及管理方案，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提供前瞻性的指導(dǎo)。同時(shí)，根據(jù)城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報(bào)告 規(guī)劃用地現(xiàn)狀，科學(xué)規(guī)劃，充分利用自然地形地貌，制定經(jīng)濟(jì)合理的工程技術(shù)方案；并同時(shí)研究項(xiàng)目的實(shí)施是否符合國家關(guān)于環(huán)境保護(hù)方面的政策，研究項(xiàng)目實(shí)施對(duì)某縣建設(shè)及構(gòu)建和諧社會(huì)、保障社會(huì)民生的重要意義，并為該項(xiàng)目的決策部門提供確切可靠的依據(jù)。 可行性研究報(bào)告編制原則 （1）根據(jù)項(xiàng)目所在地的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況，按照建設(shè)的需要和可能性進(jìn)行可行性論證。 （2）政策符合性原則：本項(xiàng)目的研究分析及方案制定緊扣國家及各級(jí)政府關(guān)于城市建設(shè)、保障性住房建設(shè)的有關(guān)政策、指導(dǎo)意見及辦法；嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)保障性住房建設(shè)要求；統(tǒng)籌考慮“十二五”期間，某市全市保障性住房建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合 2022 年某市保障性工程目標(biāo)任務(wù)，合理確定建設(shè)規(guī)模。 （3）政府指導(dǎo)、企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作原則。 （4）可持續(xù)發(fā)展原則。 （5）因地制宜原則：充分利用現(xiàn)在地形現(xiàn)狀，以有限資金獲取最大投資效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。 （6）嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)約建設(shè)用地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)境保護(hù)和消防安全的要求。工程設(shè)計(jì)符合國家的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，采取經(jīng)濟(jì)合理、環(huán)保節(jié)能的工程實(shí)施方案。 （7）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一分期建設(shè)、統(tǒng)一管理、集中連片，盡可能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益最大化。城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目提出的理由和過程 近年來，隨著全國各地的房?jī)r(jià)過快上漲，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了工薪階層的經(jīng)濟(jì)承受能力及心理承受能力，已經(jīng)引起了較大的社會(huì)反響，“房?jī)r(jià)”已經(jīng)是牽動(dòng)上至中央下至每個(gè)百姓的重要的社會(huì)問題。因此，保障性住房建設(shè)也成了自 2022 年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要一環(huán)，中央及國務(wù)院將房地產(chǎn)調(diào)控與建設(shè)保障性住房作為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要舉措。 2022 年 2 月 25 至 28 日，李克強(qiáng)副總理出席了全國保障性安居工程工作會(huì)議并做了關(guān)于保障性住房建設(shè)的重要講話，并向各省市下達(dá)了 2022 年建設(shè) 1000 萬套保障性住房（2022 年為 580 萬套）的建設(shè)計(jì)劃；溫家寶總理在新華網(wǎng)和網(wǎng)友在線交流時(shí)談及房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)也表示將以建設(shè)保障性住房建設(shè)作為進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)過快上漲的手段之一，同時(shí)也是改善民生的重要舉措之一，并提出五年內(nèi)新建保障性住房3600 萬套。中央已經(jīng)把包括保障性住房建設(shè)作為民生戰(zhàn)略的重要組成部分。 2022 年由中央財(cái)政安排保障性住房補(bǔ)助資金 1030 億元，比 2022年增加 265 億元； 2022 年 3 月 5 日，溫家寶總理在十一屆全國人大五次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)表示，2022 年要嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成 500 萬套，新開工 700 萬套以上。城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報(bào)告 國務(wù)院明確要求土地供應(yīng)優(yōu)先保證保障性住房的建設(shè)用地。 為此，某省政府要求各地健全保障性安居工程建設(shè)投融資體制機(jī)制，各州市政府及保障性住房建設(shè)任務(wù)較重的縣市區(qū)政府，可成立專門的具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的保障性住房建設(shè)投資公司，承擔(dān)公共租賃住房等保障性住房的開發(fā)、建設(shè)和管理運(yùn)營(yíng)職能。同時(shí)，要積極爭(zhēng)取使用銀行提供的中長(zhǎng)期貸款和機(jī)構(gòu)投資者的投資，鼓勵(lì)和引導(dǎo)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與公共租賃住房的開發(fā)經(jīng)營(yíng)和棚戶區(qū)改造住房的開發(fā)建設(shè)，拓展保障性住房投融資渠道。 2022 年，某省與國家簽訂的 2022 年城鎮(zhèn)保障性住房目標(biāo)責(zé)任書為 萬套（含 10 萬戶新增租賃補(bǔ)貼發(fā)放） ，國家要求某省到年底前各類城鎮(zhèn)保障性住房要三分之一主體結(jié)構(gòu)基本完成，三分之一進(jìn)入樓層施工，三分之一開始基礎(chǔ)施工，并基本建成 萬套以上；除此以外，省政府還要求，各地城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目要在 9 月底前全部開工，并在年底前完成 60%以上的投資額。 2022 年某省繼續(xù)嚴(yán)格貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步鞏固2022 年以來的房地產(chǎn)調(diào)控成果，進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。2022 年 12 月，某省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，高出全國房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增速 個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到 %。 按照《某市人民政府關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā) 2022 年全省城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)工程意見的通知》中明確，2022 年，某市建設(shè)保障性住房任務(wù)為城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報(bào)告 30000 套。其中：新增租賃補(bǔ)貼 戶，并確保所有建設(shè)項(xiàng)目今年9 月 30 日前全部開工建設(shè)。 某市根據(jù)各縣得實(shí)際情況，下達(dá)了 2022 年的建設(shè)任務(wù)，某縣城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)為 2600 套，其中：新增租賃補(bǔ)貼 600 戶，按照自下而上、按需申報(bào)的原則，建設(shè)任務(wù)分解到鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)公共租賃住房 92 套，集中在縣城建設(shè) 1908 套。 由此某市某縣縣城保障性住房進(jìn)行了統(tǒng)一選址、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，統(tǒng)籌建設(shè)，并按照和諧人居思想將保障性住房規(guī)劃建設(shè)，建設(shè)一個(gè)配套完善、功能齊全、安全、舒適、怡人的大型和諧社區(qū)即本項(xiàng)目某縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目建設(shè)條件 （1）本項(xiàng)目用地符合某市某縣總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃，并且已經(jīng)獲得用地審查報(bào)告，規(guī)劃方案同時(shí)編制上報(bào)。 （2）本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家、某省、某某縣有關(guān)保障性住房建設(shè)的規(guī)劃及政策。 （3）本項(xiàng)目交通位置優(yōu)越，周邊市政道路路網(wǎng)完善，市政配套條件較好。 （4）本項(xiàng)目的總體規(guī)劃布局均衡、各種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（公共保障性住房、商業(yè)配套、服務(wù)設(shè)施）配置合理、交通出行便利、配套設(shè)施齊全、居住環(huán)境宜居。 （5）國家、某省及與某縣對(duì)保障性住房建設(shè)在土地供應(yīng)、稅收、城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報(bào)告 資金安排等方面給予了強(qiáng)有力的政策支持，本項(xiàng)目建設(shè)的政策背景較好。 （6）某縣近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，具有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及項(xiàng)目融資條件，項(xiàng)目的建設(shè)資金能得到保證。 （7）項(xiàng)目建設(shè)方在基礎(chǔ)建設(shè)、投融資及開發(fā)方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目具有較強(qiáng)的把握能力。 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及規(guī)模（1）擬建地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地位于某縣城南片區(qū)，整個(gè)規(guī)劃區(qū)呈不規(guī)則圖形，整體圍繞于某所在山腳西南部。（2）計(jì)劃建設(shè)規(guī)劃某縣城保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)國家保障性住房 1908 套。 項(xiàng)目主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo)一 用地面積 畝 總建筑面積 ㎡ 117365地上建筑面積 ㎡ 81464商業(yè)建筑面積 ㎡ 15351二其中地下室建筑面積 ㎡ 20550三 建筑密度 % 城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報(bào)告 四 容積率 五 綠地率 % 六 總戶數(shù) 戶 1908七 機(jī)動(dòng)車位數(shù) 個(gè) 555八 非機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 400 項(xiàng)目估算總投資及效益情況（1）估算總投資序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 合計(jì)（元） 備注一 土地征用費(fèi) 二 前期工程費(fèi) 三 建安工程費(fèi) 四 基礎(chǔ)配套費(fèi) 五 其他工程費(fèi) 六 利息 七 不可預(yù)見費(fèi) 八 間接費(fèi) 十 項(xiàng)目總投資 （2）資金籌措 項(xiàng)目所需建設(shè)資金以下列兩個(gè)方式予以籌措： 1）中央、省關(guān)于保障性住房建設(shè)的財(cái)政補(bǔ)貼資金： 萬元。 本次新建保障性住房 1908 套，總建筑面積 117365 平方米，其中：住宅 81464 平方米，配套商業(yè)用房 15351 平方米，地下室 20550 平方米，以及附屬設(shè)施建設(shè)，估算總投資 萬元。城鎮(zhèn)保障性安居工程可行性研究報(bào)告 2）自籌； （3）項(xiàng)目社會(huì)效益 本項(xiàng)目產(chǎn)生的效益主要是社會(huì)效益。首先社會(huì)效益表現(xiàn)在：解決了部份中低收入住房問題，讓全市人民共享改革發(fā)展成果，讓廣大人民群眾可以享有可靠的社會(huì)基本保障，實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，體現(xiàn)黨和政府高度關(guān)注民生問題，促進(jìn)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。 其次，項(xiàng)目也體現(xiàn)了一定的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)財(cái)務(wù)分析計(jì)算，項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)其中通過收取租金及物業(yè)管理及出租商鋪，能維持正常的運(yùn)營(yíng)工作。 （4）項(xiàng)目環(huán)境效益 本項(xiàng)目按照低密度、低容積率、高綠地率的規(guī)劃思想規(guī)劃設(shè)計(jì)，并充分考慮了與用地區(qū)域內(nèi)自然、人文環(huán)境的