【文章內(nèi)容簡介】 本地客群為主，開發(fā)商也主要以本地中小企業(yè)為主。從目前在售的樓盤來看，仍然延續(xù)了這種趨勢。但是隨著主城區(qū)地價(jià)的飆升，東升片區(qū)也開始受到異地開發(fā)商的關(guān)注。2007年8月30日，武漢東立置業(yè)以360萬/畝的高價(jià)格競得一桿旗北街241畝地塊，雖然該企業(yè)無法與萬科、中海等國內(nèi)一線品牌相提并論，但是該事件無疑標(biāo)志著這種本地中小開發(fā)商為主的趨勢將被打破，區(qū)域市場競爭趨于激烈。216。 規(guī)模大、品質(zhì)高樓盤較受追捧，住宅價(jià)格上漲較快目前規(guī)模較大的樓盤在區(qū)域內(nèi)都取得了不錯的成績，如大成天府景秀、錦繡華都、棠湖泊林鎮(zhèn)、瑞升水云花都等；另外以棠湖帝景、某御苑楓景為代表的高端樓盤盡管價(jià)位明顯高出普通樓盤，但憑借優(yōu)勢地段或者上佳的品質(zhì)仍然取得了很好的銷售業(yè)績，成為東升片區(qū)內(nèi)標(biāo)志性樓盤，并帶動區(qū)域房價(jià)迅速攀升。該區(qū)域去年住宅均價(jià)約在3400元/平方米左右，今年均價(jià)已經(jīng)接近4300元/平方米，％。216。 產(chǎn)品形態(tài)由多層向高層電梯產(chǎn)品轉(zhuǎn)變,戶型面積漸趨多樣化由于對高層電梯產(chǎn)品抗性與地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（部分地塊直接位于航空線下）的關(guān)系，因此本區(qū)域06年以前多層、花園洋房、疊拼別墅、雙拼別墅等產(chǎn)品占片區(qū)產(chǎn)品絕對主流。近期隨著消費(fèi)者對于電梯住宅接受度的逐漸提高，最近新推出的樓盤中電梯類產(chǎn)品開始批量出現(xiàn)，相信隨著土地價(jià)格的不斷攀升，可以攤低樓面地價(jià)的電梯產(chǎn)品將成為區(qū)域內(nèi)未來發(fā)展的主流。216。 隨著某國際新城的建設(shè)，新區(qū)樓市發(fā)展前景廣闊就目前的東升樓市而言，老城區(qū)范圍內(nèi)的樓盤仍是樓市供銷的主力。但是根據(jù)新舊城區(qū)發(fā)展規(guī)律來看：老城區(qū)內(nèi)樓盤多以零星地塊開發(fā)為主，單憑樓盤本身難以改變老城區(qū)整體面貌；新城區(qū)則由于政府的著力打造，整個(gè)片區(qū)的起點(diǎn)與配套的高起點(diǎn)是傳統(tǒng)老城區(qū)難以匹敵的，加之地塊供應(yīng)充足，有足夠的連片開發(fā)空間，樓盤品質(zhì)整體也將高出老城區(qū)。因此，就長遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢來看可以預(yù)言,隨著將來某縣新政府中心的西遷，體育中心與濕地公園的落成，新城區(qū)的樓市發(fā)展前景十分廣闊。 項(xiàng) 目位置交易方式凈用地面積（畝）起價(jià)（萬/畝）成交價(jià)（萬/畝）東升鎮(zhèn)白衣村1社掛牌東升鎮(zhèn)塔橋村3社、三里壩村5社拍賣5094東升鎮(zhèn)永安路掛牌東升鎮(zhèn)東升村六社掛牌東升鎮(zhèn)東升村掛牌東升鎮(zhèn)拍賣5094東升鎮(zhèn)一桿旗北路拍賣31670170東升鎮(zhèn)一桿旗北段掛牌5252東升鎮(zhèn)環(huán)城路掛牌某縣東升鎮(zhèn)一桿旗北段拍賣 138360近年來東升鎮(zhèn)的土地價(jià)格上漲迅速。2005年7月地價(jià)約為35萬/畝，而在2005年10月東升鎮(zhèn)拍出94萬/畝的地價(jià)，；06年東升土地拍賣僅成交了東升鎮(zhèn)一桿旗北路316畝的一塊宗地，起價(jià)70萬/畝，最后成交價(jià)高達(dá)170萬/畝；07年8月，一桿旗北街地塊拍賣價(jià)高達(dá)360萬/畝，07年18月。相比05年，東升平均地價(jià)上漲了大約4倍。土地價(jià)格漲勢兇猛。根據(jù)05年至07年東升片區(qū)土地掛牌與出讓情況。根據(jù)近期東升土地出讓情況以及區(qū)域特點(diǎn)（某些地塊可能受航空限高影響，容積率很難做到4），（其中有三宗地地塊面積都在200畝以上，考慮到分期開發(fā)的因素，所以如此之大的面積不會同時(shí)面市）。項(xiàng) 目銷售率錦繡華都前三期只剩別墅類高端產(chǎn)品沒賣，沿街商業(yè)賣了70％－80％，總共400套，％100％90％棠湖帝景一期基本售完，余下兩套頂層躍層；二期開盤時(shí)間未定80％第一批次推出100多套，當(dāng)天銷售不到40套，占比僅為30％；目前據(jù)銷售人員介紹，已售65％東升國瑞90％從在售項(xiàng)目銷售率看，除國棟南園五星城外，平均銷售率均達(dá)到80％以上，說明區(qū)域住宅需求旺盛，購買力較強(qiáng)。項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)銷售價(jià)格（元/平方米）花園洋房、多層、疊拼別墅多層均價(jià)4000元/平方米某御苑楓景多層、洋房多層4850元/平方米洋房、多層、電梯多層均價(jià)4500，洋房均價(jià)5500錦繡華都多層住宅、別墅、電梯前三期均價(jià)3000多，四期電梯均價(jià)4400佳禾永福多層未定怡景苑多層未定多層(地下一層)3500元/平方米棠湖帝景11+1帶屋頂花園的小高層電梯洋房一期均價(jià)4700，二期預(yù)計(jì)起價(jià)5000東升國瑞電梯公寓（11層）4300元/平方米電梯住宅（15層），酒店式公寓，五星級酒店4500元/平方米和順天地小高層電梯住宅未定同為多層產(chǎn)品，瑞升水云花都06年4月開盤，均價(jià)3500元/平方米。而07年10月以后所開的樓盤如棠湖泊林鎮(zhèn)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到4500元/平方米的水平，處于領(lǐng)頭羊位置的御苑楓景項(xiàng)目均價(jià)更是達(dá)到了4850元/平方米的水平，價(jià)格上漲迅速。同為電梯類產(chǎn)品，棠湖帝景由于其不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢以及較高的品質(zhì)，4700元/平方米的均價(jià)明顯高于同期同類產(chǎn)品（其余電梯住宅售價(jià)多在4500元以下），將區(qū)域內(nèi)電梯類產(chǎn)品均價(jià)拉升至接近4500元/平方米的水平。 客群分析目前該區(qū)域客戶群體具體分類如下：客群分類客群特征購房目的需求戶型占比某本地客戶政府公務(wù)員；有一定經(jīng)濟(jì)承受能力的首次置業(yè)的年輕工作人員；本地中年以上改善換房者自住為主套三以上的大戶型；套二的中小戶型65％左右成都市及某周邊縣市客戶看好本區(qū)域的發(fā)展自?。顿Y大中小戶型20％左右甘阿涼客戶中年以上,以養(yǎng)老為目的的換房者自住以套三為主12％左右省外客戶以北京上海等地為主,一般原籍為人中長線投資大、中、小戶型3％左右項(xiàng)目名稱占地面積（畝）錦繡華都320135230棠湖帝景60366東升國瑞35佳禾永福26怡景苑4和順天地可見，整個(gè)東升地區(qū)樓盤規(guī)模多在60畝以上。地塊規(guī)模太小,無法打造出良好的社區(qū)配套以及相對優(yōu)雅宜居的優(yōu)雅環(huán)境，比如怡景苑占地僅4畝，只能打造臨街獨(dú)棟，根本無社區(qū)氛圍可言；相反中偏大規(guī)模地塊能突破此方面的瓶頸，有利于打造高品質(zhì)樓盤與完善的社區(qū)配套，如錦繡華都等。 戶型區(qū)間 根據(jù)世家調(diào)查，成都某東升地區(qū)樓盤戶型如下：項(xiàng)目名稱戶型區(qū)間(平方米)錦繡華都80－260（其中：洋房為80－140；別墅為140－260）70－180 72134棠湖帝景139－2739016080－180東升國瑞60－132佳禾永福70－123怡景苑80－123和順天地56－120該區(qū)域非別墅類產(chǎn)品戶型區(qū)間基本在60－140平方米，別墅類產(chǎn)品戶型區(qū)間集中在140—270之間，值得注意的是區(qū)域內(nèi)以前一直以追求舒適的中、大戶型為主的趨勢開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，目前不少新開樓盤推出經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中、小戶型產(chǎn)品，市場整體正在向小、中、大戶型兼存的局面過渡，以滿足不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)群體，購房者可選擇的范圍變大。這也是這個(gè)區(qū)域愈加成熟的標(biāo)志。 容積率項(xiàng)目名稱容積率錦繡華都棠湖帝景4東升國瑞佳禾永福和順天地可見，東升區(qū)域目前的在售樓盤的容積率大小差別較大，早期通過協(xié)議、掛牌或其它方式取得的地塊，由于取得的地價(jià)較低，且小高層、高層電梯產(chǎn)品還不被東升市場接受，只有開發(fā)多層或花園洋房等產(chǎn)品。2006年以來，隨著東升片區(qū)的房地產(chǎn)市場的升溫，由低容積率向高容積率方向發(fā)展，產(chǎn)品為15層電梯公寓，表明東升片區(qū)隨著地價(jià)的攀升開發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)向開發(fā)電梯公寓，增大建筑面積，從而攤低樓面地價(jià)。區(qū)域戶型三房仍居主流，套二比例逐漸增加從區(qū)域典型樓盤的戶型區(qū)間來看，該區(qū)域的主力戶型集中在100—140這個(gè)區(qū)間，主力區(qū)間總價(jià)在4060萬這個(gè)區(qū)間內(nèi)，以舒適型的套三為主。同時(shí)，伴隨著電梯產(chǎn)品的推出，小戶型套二所占比例有所增加，區(qū)域樓盤典型代表為和順天地，實(shí)用性較強(qiáng)的中小戶型成為該項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。從主力戶型可以看出，該區(qū)域樓盤適合首次購房或者改變居住環(huán)境的居家用途，另外不斷推出的一系列中小戶型也可兼顧投資需求。項(xiàng)目名稱套型面積區(qū)間（平方米）配比錦繡華都套二10720％套三11612360％套四15218420％大成。天府景秀套一6010％套二8810％套三100－12440％套四124－25040％棠湖帝景套三120－15040％套四150－27060％（其中150－180占40％，180－270占20％）東升國瑞套一605％套二80左右45％套三113050％佳禾永福套二70－9330％套三93－12370％和順天地套一76以下5％套二76－8950％套三89－12045％（其中89占30％，113和123的合計(jì)15％左右） 典型樓盤分析n 錦繡華都區(qū) 位某縣東升鎮(zhèn)三強(qiáng)北路二段88號占地規(guī)模320畝開盤時(shí)間20050429，容積率產(chǎn)品形態(tài)多層住宅、類別墅、四期為電梯公寓面積戶型80－260平米其中多層洋房：80－140；疊加別墅：140－260銷售均價(jià)四期均價(jià)4400元/平方米主要賣點(diǎn)前三期認(rèn)可度高，為四期聚攏人氣，整個(gè)社區(qū)內(nèi)配套好，檔次高機(jī)動車位不詳開發(fā)/銷售進(jìn)度前三期只剩別墅類高端產(chǎn)品沒賣，沿街商業(yè)賣了70％－80％。，總共400套，％開 發(fā) 商成都市華興住宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（某本地開發(fā)商）簡要評述：社區(qū)內(nèi)景觀打造良好，前三期認(rèn)可度高，為四期聚集了不少人氣；人車分流，商住分區(qū)；整體建筑色彩大氣，簡潔明快；綠化率達(dá)50％以上，以陽光、綠地、水三大元素為主題；前三期以低端花園洋房為主，采用層層退臺，使建筑立面更加豐富，具親地屬性的陽光美墅、花園觀景洋房、多層陽光公寓構(gòu)成了錦繡華都住區(qū)的高品質(zhì)元素。周邊生活配套有待完善；四期產(chǎn)品類型為電梯公寓，可能會對社區(qū)整體生活品質(zhì)造成影響；道路暢通，但由于地處環(huán)城路邊緣，造成諸如出行打車難等不便?？腿簛碓矗?本地（某、成都）居多，外地客群較為分散。n 區(qū) 位某藏衛(wèi)路北二段占地規(guī)模135畝開盤時(shí)間06年4月容積率產(chǎn)品形態(tài)多層（地下一層）面積區(qū)間70－180平米物業(yè)品質(zhì)普通住宅銷售均價(jià)3500元/平方米主要賣點(diǎn)大規(guī)模水景園林景觀、多層形態(tài)、生活配套好（紅旗連鎖超市，電器建材市場，服飾街，某中學(xué)） 機(jī)動車位438開發(fā)/銷售進(jìn)度售磬開 發(fā) 商成都瑞升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡要評述：水云花都位于川藏公路到東升的入口附近，交通便利；小區(qū)內(nèi)綠化好；緊臨某中學(xué)。周邊配套不多，建材市場影響大；部分戶型臨街，噪音污染較大。客群來源：以某本地、成都市區(qū)及周邊縣市客群為主。n 棠湖泊林鎮(zhèn)區(qū) 位某縣區(qū)東升澗槽中街8號(一桿旗路南段)占地規(guī)模230畝開盤時(shí)間07年9月中旬容積率1．72產(chǎn)品形態(tài)洋房、多層面積區(qū)間72134平方米銷售均價(jià)多層均價(jià)4500，洋房均價(jià)5500主要賣點(diǎn)緊鄰規(guī)劃的白河濕地公園，區(qū)域內(nèi)生態(tài)森林公園，體育中心，行政中心及相關(guān)綠化帶的建設(shè)，居住環(huán)境優(yōu)勢明顯機(jī)動車位1445個(gè)開發(fā)/銷售進(jìn)度一期已售90％開 發(fā) 商成都棠湖屋業(yè)發(fā)展有限公司簡要評述：交通便利，緊鄰規(guī)劃的白河濕地公園；一期產(chǎn)品形態(tài)為花園洋房和多層，注重舒適度。宣傳力度大，影響面廣。周邊配套有待完善，二期規(guī)劃建設(shè)的高層電梯可能會對整體社區(qū)生活品質(zhì)有所影響。客群來源：客群遍布某本地、成都市區(qū)及周邊縣市、甘阿涼地區(qū)，總體而言分布較為平均。n 棠湖帝景區(qū) 位某縣區(qū)棠湖南路占地規(guī)模60畝開盤時(shí)間20070509容積率產(chǎn)品形態(tài)5幢11+1帶屋頂花園的小高層電梯洋房面積區(qū)間139－180平方米銷售均價(jià)一期均價(jià)4700，二期預(yù)計(jì)均價(jià)5000主要賣點(diǎn)10000m2 超大型園林景觀 再造某第二座公園機(jī)動車位820（地下680輛 地面140輛）開發(fā)/銷售進(jìn)度一期基本售完，余下兩套頂層躍層二期開盤時(shí)間未定開 發(fā) 商鑫龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司簡要評述：緊鄰棠湖公園是該項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)，另外項(xiàng)目處在區(qū)域核心商圈，周邊生活氛圍成熟，醫(yī)療配套完備，教育資源豐厚，交通便捷；產(chǎn)品本身品質(zhì)在東升片區(qū)處于領(lǐng)先地位，雖為電梯公寓，但可充分享受多層品質(zhì)（公攤小，僅9％；綠化率高，40％以上；；全部1梯兩戶，板式住宅），許多戶型正對棠湖公園，視野效果佳。但戶型設(shè)計(jì)不夠合理，面積雖大但各功能間舒適度分布不均?？腿簛碓矗褐饕獮槟潮镜乜腿海ㄩ_盤價(jià)達(dá)同期某電梯產(chǎn)品最高價(jià)格，但某本地人很認(rèn)同，外地慕名咨詢者多，但考慮到一期4700多的均價(jià)，成交率不高）。n 區(qū) 位某縣東升鎮(zhèn)廣都大道189號占地規(guī)模366畝開盤時(shí)間06年11月容積率產(chǎn)品形態(tài)花園洋房、多層、疊拼別墅面積區(qū)間90160平方米銷售均價(jià)4000主要賣點(diǎn)全現(xiàn)房銷售；全多層生態(tài)住宅機(jī)動車位850開發(fā)/銷售進(jìn)度銷售率達(dá)80％開 發(fā) 商成都大成置業(yè)有限公司（某本土開發(fā)商）簡要評述:社區(qū)配套較齊全，樓盤形象展示口岸好，容易在消費(fèi)者心目中形成品牌大盤的認(rèn)知；周邊配套成熟；全現(xiàn)房