【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ）將土地進(jìn)行拍賣來(lái)清償銀行的貸款。案例十四 貸款2006年3月，某企業(yè)培訓(xùn)中心向中國(guó)工商銀行某支行貸款2000萬(wàn)元，貸款期限為2006年4月1日至2007年3月31日，并對(duì)利息、違約責(zé)任等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。培訓(xùn)中心將自己的一棟培訓(xùn)樓和一棟辦公樓作抵押。按照抵押合同，如果培訓(xùn)中心不能按期清償債務(wù)，則該辦公樓及培訓(xùn)樓將由某支行變賣，以清償貸款。隨后，雙方辦理了抵押登記手續(xù)。到2007年4月1日，該培訓(xùn)中心只歸還了500萬(wàn)元貸款本金及部分利息，尚欠1500萬(wàn)余元。某支行對(duì)該培訓(xùn)中心催要后，該中心仍然不能清償。2007年7月，某支行與該培訓(xùn)中心協(xié)商行使抵押權(quán)，擬將培訓(xùn)中心的培訓(xùn)樓、辦公樓變賣給甲公司，用所得款項(xiàng)清償所欠銀行的全部債務(wù)后，剩余歸該培訓(xùn)中心。為此，三方共同簽訂了協(xié)議。甲公司購(gòu)買該培訓(xùn)樓及辦公樓后，計(jì)劃拆除并進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)，但由于甲公司資金不足，故打算與乙公司進(jìn)行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供資金并負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理，房屋建成后雙方按照4：6的比例進(jìn)行分配。甲公司與乙公司合作過(guò)程中，由于甲公司未能按期辦好土地使用的有關(guān)手續(xù)，影響了房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，雙方由此產(chǎn)生糾紛而訴至法院。法院審理中查明，該培訓(xùn)中心隸屬于某國(guó)有大型企業(yè)，后來(lái)隨著國(guó)家推行國(guó)有企業(yè)改革政策，該培訓(xùn)中心被剝離出來(lái)，成為一獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體，該培訓(xùn)中心使用的土地最初依劃撥方式而獲得。問(wèn)題：（1）培訓(xùn)中心以自己的培訓(xùn)樓進(jìn)行抵押是否影響該抵押合同的效力?為什么?（2）如果培訓(xùn)中心還有其他債權(quán)人的到期債權(quán)，那么，除該培訓(xùn)中心的貸款本金之外，對(duì)于2007年4月到2007年7月的貸款利息，以及培訓(xùn)中心未能按期還款產(chǎn)生的違約金，工行某支行能否對(duì)變賣培訓(xùn)樓及辦公樓的款項(xiàng)優(yōu)先受償?為什么?（3）甲公司與乙公司合作是否可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)?為什么?答：（1）培訓(xùn)中心以自己的培訓(xùn)樓進(jìn)行抵押不會(huì)影響抵押合同的效力，因?yàn)樵撆嘤?xùn)中心具有營(yíng)利性，其培訓(xùn)樓并非屬于公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，可以用于抵押。（2）工行某支行作為抵押權(quán)人，對(duì)培訓(xùn)中心在2007年4月到2007年7月的貸款利息及違約金擁有相對(duì)于其他普通債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)法律規(guī)定，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不僅及于主債權(quán)，而且還及于利息、違約金和損害賠償金。（3）不能。甲公司與乙公司合作的土地最初是通過(guò)無(wú)償劃撥方式而產(chǎn)生的，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律，無(wú)償劃撥取得的土地原則上不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)才能進(jìn)入市場(chǎng)交易。分類型案例：工程項(xiàng)目建設(shè)程序案例基本案情：2005年4月22日,某水泥廠與某建設(shè)公司訂立《建設(shè)施工合同》及《合同總綱》，雙方約定：由某建筑公司承建水泥廠第一條生產(chǎn)線主廠房及燒成車間配套工程的土建項(xiàng)目。開(kāi)工日期為2005年5月15日。建筑材料由水泥廠提供，建設(shè)公司墊資150萬(wàn)元人民幣，在合同訂立15日內(nèi)匯入水泥廠帳戶。建設(shè)公司付給水泥廠10萬(wàn)元保證金，進(jìn)場(chǎng)后再付10萬(wàn)元押圖費(fèi)，待圖紙歸還水泥廠后再予退還等。 合同訂立后，建筑公司于同年5月前后付給水泥廠103萬(wàn)元，水泥廠退還13萬(wàn)元，實(shí)際占用90萬(wàn)元。其中10萬(wàn)元為押圖費(fèi)，80萬(wàn)元為墊資款，比約定的墊資款少付70萬(wàn)元。同年5月建筑公司進(jìn)場(chǎng)施工。從5月24日至10月26日建筑公司向水泥廠借款173539元。后因建設(shè)公司未按約支付全部墊資款及工程質(zhì)量存在問(wèn)題，雙方產(chǎn)生糾紛；建設(shè)公司于同年7月停止施工。已完成的工程為：窯頭基礎(chǔ)混凝土、煙囪、窯尾、增溫塔等。 水泥廠于同年11月向人民法院起訴。一審法院在審理中委托建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站對(duì)已建工程進(jìn)行鑒定。結(jié)論為：窯頭基礎(chǔ)混凝土和煙囪不合格應(yīng)于拆除。另查明，已建工程總造價(jià)為2759391元。窯頭基礎(chǔ)混凝土造價(jià)84022元，煙囪造價(jià)20667元，兩項(xiàng)工程拆除費(fèi)用為52779元，水泥廠投入工程建設(shè)的鋼筋、水泥等建筑材料折合人民幣70738元；合格工程定額利潤(rùn)為5404元；砂石由建設(shè)公司提供。還查明：水泥廠與建設(shè)公司訂立合同和工程施工時(shí)，尚未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。案例評(píng)析： 《建筑法》正式確立了建筑工程施工許可制度?！督ㄖā返谄邨l規(guī)定：“建筑工程開(kāi)工前，建設(shè)單位應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證；但是，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。按照國(guó)務(wù)院的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。”因此，依法領(lǐng)取施工許可證是工程建設(shè)項(xiàng)目必須遵守的強(qiáng)制性規(guī)定，也是工程建設(shè)行為合法的必要條件。如果違反了這一法律強(qiáng)制性規(guī)定，施工合同將是無(wú)效的。此外，根據(jù)《建筑法》第8條的規(guī)定，取得施工許可證的前提是取得土地使用證、規(guī)化許可證。因此，工程建設(shè)項(xiàng)目施工必須“三證”齊全，即必須同時(shí)具備土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證。 本案中，由于發(fā)包人水泥廠沒(méi)有依法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，屬于違法建設(shè)，其簽訂的工程施工合同應(yīng)屬于無(wú)效合同。同時(shí)，盡管法律規(guī)定領(lǐng)取施工許可證是建設(shè)單位的責(zé)任，但施工單位不經(jīng)審查而簽訂了合同，也要承擔(dān)一定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。建筑用地案例基本案情：2004年4月22日,某水泥廠與某建設(shè)公司訂立《建設(shè)施工合同》及《合同總綱》，雙方約定：由某建筑公司承建水泥廠第一條生產(chǎn)線主廠房及燒成車間配套張某等163人原系東山村東新村民組村民。市委組織部、市體委、省公安廳、市中級(jí)人民法院、市交通局汽車運(yùn)輸七場(chǎng)、省消防總隊(duì)等八個(gè)單位與東山村東新村民組、東山村村民委員會(huì)、鄉(xiāng)政府簽征地合同。征地單位依據(jù)征地合同的約定，共支付鄉(xiāng)政府征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)人民幣1626466元，鄉(xiāng)政府累計(jì)拔付東山村村民委員會(huì)885185元。該村委會(huì)得此款后向被征土地村民發(fā)放安置補(bǔ)助費(fèi)699738元。后村民委員會(huì)修建水果批發(fā)市場(chǎng)又占用東山村東新村民組部分土地，支付該村村民土地補(bǔ)償費(fèi)人民幣1000000元，村民先后共得款799738元。此后，該村村民對(duì)鄉(xiāng)政府及村民委員會(huì)發(fā)放的征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)數(shù)額產(chǎn)生異議，認(rèn)為其應(yīng)得的征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)被鄉(xiāng)政府和村委會(huì)截留，未用于興辦公益事業(yè)和解決農(nóng)民就業(yè)，侵犯了該村村民的合法利益。為此，張某等163人在向有關(guān)部門反映無(wú)結(jié)果的情況下，于1997年4月7日向省高級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令鄉(xiāng)政府及村民委員會(huì)返還被侵占的安置補(bǔ)助費(fèi)。案例評(píng)析：《土地管理法實(shí)施條例》第二十六條規(guī)定：“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須專款專用，不得挪作他用。需用安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)且。市、縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督?！庇纱丝梢?jiàn)，國(guó)家征地所產(chǎn)生的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有。被征土地所產(chǎn)生的附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)，屬于附著特和青苗的所有者所有。2004年12月30日2005年1月16日，最高人民法院曾就征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的權(quán)屬如何認(rèn)定，批復(fù)江西省高級(jí)人民法院，進(jìn)一步明確：征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)，屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，由該組織管理、經(jīng)營(yíng)，且于發(fā)展生產(chǎn)，安排就業(yè)，不得分給個(gè)人，挪作他用或平調(diào)。本案原東新村民組建制被撤銷，仍保留村民委員會(huì)機(jī)構(gòu)，安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)歸農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有。因此，一審法院裁定張某163人非被征土地產(chǎn)生的安置補(bǔ)助費(fèi)的權(quán)利人，適用法律正確。本法第49條賦予農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)安置補(bǔ)償費(fèi)安排、使用、管理的權(quán)利，同時(shí)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)就征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的收支狀況向集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公布，接受監(jiān)督，禁止侵占、挪用。本案鄉(xiāng)政府、村民委員會(huì)未就征地單位支付的1626466元征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的收支狀況向東新村民組的村民公布，其行為違反了上述法律規(guī)定。張某等163人與鄉(xiāng)政府、村民委員會(huì)管理、使用因征地產(chǎn)生的征地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)引起的爭(zhēng)議，不屬于平等主體之間的民事糾紛，不應(yīng)當(dāng)由人民法院作為民事案件受理。一審法院以張某等163人不具備本案原告訴主體資格為由，裁定駁回其起訴，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。建筑許可案例基本案情：2006年建筑隊(duì)與某縣郵電局聯(lián)系承建郵電樓工程，因該隊(duì)是四級(jí)建筑隊(duì)無(wú)資格建設(shè)，12月23日建筑公司同郵電局簽訂了承建郵電樓工程合同，合同約定“不得轉(zhuǎn)讓搞第二次承包”，簽約后建筑公司在該縣建設(shè)銀行開(kāi)設(shè)了賬戶收拔管理承包費(fèi)用。2007年1月15日、22日，建筑公司同建筑隊(duì)(不具有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí))簽訂了“聯(lián)營(yíng)協(xié)議和實(shí)施細(xì)則”，細(xì)則中規(guī)定：“由建筑公司對(duì)某縣郵電局總承包，將該工程交給建筑隊(duì)全面組織實(shí)施”；“建筑公司與建設(shè)單位進(jìn)行有關(guān)事項(xiàng)的洽談，對(duì)建設(shè)單位辦理工程款的拔收手續(xù)，并按工程進(jìn)度和建筑隊(duì)購(gòu)買材料情況分拔給建筑隊(duì)”；“建筑隊(duì)負(fù)責(zé)材料的采購(gòu)、提運(yùn)、保管使用”等職責(zé)。該工程動(dòng)工后，建筑公司向建設(shè)單位出具了“委托楊某為我公司派駐郵電樓工程工地負(fù)責(zé)人”的委托書。在楊某組織施工期間，于2007年1月4日建筑隊(duì)派在該工地的管理人員雷某代表工地同原告(磚廠)簽訂了購(gòu)機(jī)磚《合同書》，蓋了建筑隊(duì)的公章。原告從2007年3月起先后供給工地機(jī)磚222500塊，共計(jì)22200元，被告(建筑隊(duì))。郵電樓工程完工交付使用后，所欠貸款仍未付，原告多次找楊某付款，楊某以應(yīng)找建筑公司給付或者待郵電樓工程承包合同糾紛解決后再付，原告未找建筑公司給付。1993年3月原告起訴建筑公司。一審法院審理中追加建筑隊(duì)為被告參加訴訟。 原告認(rèn)為：郵電樓工程承包合同是建筑公司與郵電局簽訂的，建筑隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)只是工地負(fù)責(zé)人，建筑隊(duì)不是該工程承包方。原告請(qǐng)求依法判決由建筑公司承擔(dān)所欠貨款及逾期利息，并承擔(dān)被告追收款的差旅費(fèi)損失300元和本案訴訟費(fèi)用。 被告建筑公司辯稱：郵電樓工程雖是我公司與郵電局簽訂的承建合同，實(shí)際是我公司與建筑隊(duì)協(xié)作聯(lián)營(yíng)修建，根據(jù)所簽《建筑安裝工程聯(lián)營(yíng)協(xié)議書》和《郵電樓工程聯(lián)營(yíng)施工細(xì)則》規(guī)定，由建筑隊(duì)對(duì)工程具體實(shí)施。在具體實(shí)施中是建筑隊(duì)與原告產(chǎn)生購(gòu)銷關(guān)系所形成的債務(wù)糾紛。從購(gòu)銷關(guān)系形成至今原告都在找建筑隊(duì)，現(xiàn)在原告起訴我公司承擔(dān)債務(wù)是完全沒(méi)有道理的，此債務(wù)應(yīng)該由建筑隊(duì)承擔(dān)。被告建筑隊(duì)辯稱：。郵電樓工程是建筑公司承建，經(jīng)費(fèi)也是建筑公司管理，建筑隊(duì)是建筑公司委托的工地負(fù)責(zé)人和施工單位，幫助建筑公司履行承包合同。所購(gòu)材料已全部用于該工程，建筑隊(duì)向建筑公司上交了管費(fèi)，《建筑安裝工程聯(lián)營(yíng)協(xié)議書》和《郵電樓工程聯(lián)營(yíng)施工細(xì)則》是建筑隊(duì)同建筑公司的問(wèn)題，與原告無(wú)關(guān)，本債務(wù)應(yīng)由建筑公司承擔(dān)。案例分析：本案的實(shí)質(zhì)在于確認(rèn)購(gòu)方主體，以確定債務(wù)承擔(dān)人。由于簽訂和履行購(gòu)銷機(jī)磚合同期間，建筑隊(duì)與建筑公司簽有承建郵電樓工程聯(lián)營(yíng)協(xié)議，楊某既是建筑隊(duì)法定代表人又是建筑公司委托上述工程工地的負(fù)責(zé)人，致使普通購(gòu)磚合同中購(gòu)方主體復(fù)雜化，本案判決認(rèn)為購(gòu)磚合同屬于購(gòu)銷合同，與建筑工程承包合同是兩個(gè)法律關(guān)系，對(duì)于購(gòu)銷合同建筑隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任。對(duì)于建筑工程承包合同，如果建設(shè)單位某縣郵電局與建筑隊(duì)有糾紛，由于建筑隊(duì)不具有合同主體資格（因不具有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)），因此不能獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，這時(shí)郵電局應(yīng)當(dāng)起訴建筑公司。必須指出的是，《建筑法》第二十六條第二款規(guī)定，禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個(gè)人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照，發(fā)本企業(yè)的名義承攬工程。本案中某建筑公司與某建筑工程隊(duì)簽訂所謂“聯(lián)營(yíng)協(xié)議和實(shí)施細(xì)則”，允許某建筑工程隊(duì)發(fā)其名義承攬工程的行為，違反法律禁止性規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。《建筑法》第六十六條規(guī)定：“建筑施工企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出借資質(zhì)證書或者以其他方式允許他人以本企業(yè)的名義承攬工程的，責(zé)令改下，沒(méi)收違法所得，并處罰款，可以責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書。對(duì)因該項(xiàng)承攬工程不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)造成的損失，建筑施工企業(yè)與使用本企業(yè)名義的單位或者個(gè)人連帶賠償責(zé)任?！苯ㄖこ贪l(fā)包和承包案例基本案情：甲電訊公司因建辦公樓與乙建筑承包公司簽訂了工程總承包合同。其后，經(jīng)甲同意，乙分別與丙建筑設(shè)計(jì)院和丁建筑公司簽訂了工程勘察設(shè)計(jì)合同和工程施工合同?？辈煸O(shè)計(jì)合同約定由丙對(duì)甲的辦公樓及其附屬工程提供的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，工程竣工時(shí)依據(jù)國(guó)家有關(guān)驗(yàn)收規(guī)定及設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。合同簽訂后，丙按時(shí)將設(shè)計(jì)文件和有關(guān)資料交付給丁，丁依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。工程竣工后，甲會(huì)同有關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)工程存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，是由于設(shè)計(jì)不符合規(guī)范所致。原來(lái)丙未對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行仔細(xì)勘察即自行進(jìn)行設(shè)計(jì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)不合理，給甲帶來(lái)了重大損失。丙以與甲沒(méi)有合同關(guān)系為由拒絕承擔(dān)責(zé)任，乙又以自己不是設(shè)計(jì)人為由推卸責(zé)任，甲遂以丙為被告向法院起訴。案例評(píng)析：本案中，甲是發(fā)包人，乙是承包人，丙和丁分別是分包人?！督ㄖā返诙艞l規(guī)定：“建筑工程總承包