【文章內(nèi)容簡介】 ）將土地進行拍賣來清償銀行的貸款。案例十四 貸款2006年3月，某企業(yè)培訓中心向中國工商銀行某支行貸款2000萬元，貸款期限為2006年4月1日至2007年3月31日，并對利息、違約責任等相關事項進行了約定。培訓中心將自己的一棟培訓樓和一棟辦公樓作抵押。按照抵押合同，如果培訓中心不能按期清償債務，則該辦公樓及培訓樓將由某支行變賣，以清償貸款。隨后，雙方辦理了抵押登記手續(xù)。到2007年4月1日，該培訓中心只歸還了500萬元貸款本金及部分利息，尚欠1500萬余元。某支行對該培訓中心催要后，該中心仍然不能清償。2007年7月，某支行與該培訓中心協(xié)商行使抵押權(quán)，擬將培訓中心的培訓樓、辦公樓變賣給甲公司，用所得款項清償所欠銀行的全部債務后，剩余歸該培訓中心。為此，三方共同簽訂了協(xié)議。甲公司購買該培訓樓及辦公樓后，計劃拆除并進行重新開發(fā)，但由于甲公司資金不足，故打算與乙公司進行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供資金并負責項目管理，房屋建成后雙方按照4：6的比例進行分配。甲公司與乙公司合作過程中，由于甲公司未能按期辦好土地使用的有關手續(xù)，影響了房產(chǎn)項目的開發(fā)，雙方由此產(chǎn)生糾紛而訴至法院。法院審理中查明，該培訓中心隸屬于某國有大型企業(yè)，后來隨著國家推行國有企業(yè)改革政策，該培訓中心被剝離出來，成為一獨立經(jīng)濟實體，該培訓中心使用的土地最初依劃撥方式而獲得。問題：（1）培訓中心以自己的培訓樓進行抵押是否影響該抵押合同的效力?為什么?（2）如果培訓中心還有其他債權(quán)人的到期債權(quán)，那么，除該培訓中心的貸款本金之外，對于2007年4月到2007年7月的貸款利息，以及培訓中心未能按期還款產(chǎn)生的違約金，工行某支行能否對變賣培訓樓及辦公樓的款項優(yōu)先受償?為什么?（3）甲公司與乙公司合作是否可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)?為什么?答：（1）培訓中心以自己的培訓樓進行抵押不會影響抵押合同的效力，因為該培訓中心具有營利性，其培訓樓并非屬于公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，可以用于抵押。（2）工行某支行作為抵押權(quán)人，對培訓中心在2007年4月到2007年7月的貸款利息及違約金擁有相對于其他普通債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。因為根據(jù)我國法律規(guī)定，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不僅及于主債權(quán)，而且還及于利息、違約金和損害賠償金。（3）不能。甲公司與乙公司合作的土地最初是通過無償劃撥方式而產(chǎn)生的，根據(jù)我國相關法律，無償劃撥取得的土地原則上不能進入房地產(chǎn)市場，只有辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)才能進入市場交易。分類型案例：工程項目建設程序案例基本案情：2005年4月22日,某水泥廠與某建設公司訂立《建設施工合同》及《合同總綱》，雙方約定：由某建筑公司承建水泥廠第一條生產(chǎn)線主廠房及燒成車間配套工程的土建項目。開工日期為2005年5月15日。建筑材料由水泥廠提供，建設公司墊資150萬元人民幣，在合同訂立15日內(nèi)匯入水泥廠帳戶。建設公司付給水泥廠10萬元保證金，進場后再付10萬元押圖費，待圖紙歸還水泥廠后再予退還等。 合同訂立后，建筑公司于同年5月前后付給水泥廠103萬元，水泥廠退還13萬元，實際占用90萬元。其中10萬元為押圖費，80萬元為墊資款，比約定的墊資款少付70萬元。同年5月建筑公司進場施工。從5月24日至10月26日建筑公司向水泥廠借款173539元。后因建設公司未按約支付全部墊資款及工程質(zhì)量存在問題，雙方產(chǎn)生糾紛；建設公司于同年7月停止施工。已完成的工程為：窯頭基礎混凝土、煙囪、窯尾、增溫塔等。 水泥廠于同年11月向人民法院起訴。一審法院在審理中委托建設工程質(zhì)量安全監(jiān)督站對已建工程進行鑒定。結(jié)論為：窯頭基礎混凝土和煙囪不合格應于拆除。另查明，已建工程總造價為2759391元。窯頭基礎混凝土造價84022元，煙囪造價20667元，兩項工程拆除費用為52779元，水泥廠投入工程建設的鋼筋、水泥等建筑材料折合人民幣70738元；合格工程定額利潤為5404元；砂石由建設公司提供。還查明：水泥廠與建設公司訂立合同和工程施工時，尚未取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。案例評析： 《建筑法》正式確立了建筑工程施工許可制度?！督ㄖā返谄邨l規(guī)定：“建筑工程開工前，建設單位應按照國家有關規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證；但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。按照國務院的權(quán)限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證?！币虼耍婪I取施工許可證是工程建設項目必須遵守的強制性規(guī)定，也是工程建設行為合法的必要條件。如果違反了這一法律強制性規(guī)定，施工合同將是無效的。此外，根據(jù)《建筑法》第8條的規(guī)定，取得施工許可證的前提是取得土地使用證、規(guī)化許可證。因此，工程建設項目施工必須“三證”齊全，即必須同時具備土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證。 本案中，由于發(fā)包人水泥廠沒有依法取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，屬于違法建設，其簽訂的工程施工合同應屬于無效合同。同時，盡管法律規(guī)定領取施工許可證是建設單位的責任，但施工單位不經(jīng)審查而簽訂了合同，也要承擔一定的過錯責任。建筑用地案例基本案情：2004年4月22日,某水泥廠與某建設公司訂立《建設施工合同》及《合同總綱》，雙方約定：由某建筑公司承建水泥廠第一條生產(chǎn)線主廠房及燒成車間配套張某等163人原系東山村東新村民組村民。市委組織部、市體委、省公安廳、市中級人民法院、市交通局汽車運輸七場、省消防總隊等八個單位與東山村東新村民組、東山村村民委員會、鄉(xiāng)政府簽征地合同。征地單位依據(jù)征地合同的約定，共支付鄉(xiāng)政府征地補償費、安置補助費人民幣1626466元，鄉(xiāng)政府累計拔付東山村村民委員會885185元。該村委會得此款后向被征土地村民發(fā)放安置補助費699738元。后村民委員會修建水果批發(fā)市場又占用東山村東新村民組部分土地，支付該村村民土地補償費人民幣1000000元，村民先后共得款799738元。此后，該村村民對鄉(xiāng)政府及村民委員會發(fā)放的征地補償費、安置補助費數(shù)額產(chǎn)生異議，認為其應得的征地補償費、安置補助費被鄉(xiāng)政府和村委會截留，未用于興辦公益事業(yè)和解決農(nóng)民就業(yè)，侵犯了該村村民的合法利益。為此，張某等163人在向有關部門反映無結(jié)果的情況下，于1997年4月7日向省高級人民法院提起訴訟，請求判令鄉(xiāng)政府及村民委員會返還被侵占的安置補助費。案例評析：《土地管理法實施條例》第二十六條規(guī)定：“土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。需用安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費且。市、縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當加強對安置補助費使用情況的監(jiān)督?！庇纱丝梢姡瑖艺鞯厮a(chǎn)生的土地補償費、安置補助費屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有。被征土地所產(chǎn)生的附著物和青苗補助費，屬于附著特和青苗的所有者所有。2004年12月30日2005年1月16日，最高人民法院曾就征地補償費、安置補助費的權(quán)屬如何認定，批復江西省高級人民法院，進一步明確：征地補償費、安置補助費，屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，由該組織管理、經(jīng)營，且于發(fā)展生產(chǎn)，安排就業(yè)，不得分給個人，挪作他用或平調(diào)。本案原東新村民組建制被撤銷，仍保留村民委員會機構(gòu)，安置補助費應歸農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有。因此，一審法院裁定張某163人非被征土地產(chǎn)生的安置補助費的權(quán)利人，適用法律正確。本法第49條賦予農(nóng)民集體經(jīng)濟組織對安置補償費安排、使用、管理的權(quán)利，同時農(nóng)民集體經(jīng)濟組織應當就征地補償費、安置補助費的收支狀況向集體經(jīng)濟組織的成員公布，接受監(jiān)督，禁止侵占、挪用。本案鄉(xiāng)政府、村民委員會未就征地單位支付的1626466元征地補償費、安置補助費的收支狀況向東新村民組的村民公布，其行為違反了上述法律規(guī)定。張某等163人與鄉(xiāng)政府、村民委員會管理、使用因征地產(chǎn)生的征地補償費及安置補助費引起的爭議，不屬于平等主體之間的民事糾紛，不應當由人民法院作為民事案件受理。一審法院以張某等163人不具備本案原告訴主體資格為由，裁定駁回其起訴，認定事實清楚，適用法律正確。建筑許可案例基本案情：2006年建筑隊與某縣郵電局聯(lián)系承建郵電樓工程，因該隊是四級建筑隊無資格建設，12月23日建筑公司同郵電局簽訂了承建郵電樓工程合同，合同約定“不得轉(zhuǎn)讓搞第二次承包”，簽約后建筑公司在該縣建設銀行開設了賬戶收拔管理承包費用。2007年1月15日、22日，建筑公司同建筑隊(不具有相應的資質(zhì)等級)簽訂了“聯(lián)營協(xié)議和實施細則”，細則中規(guī)定：“由建筑公司對某縣郵電局總承包，將該工程交給建筑隊全面組織實施”；“建筑公司與建設單位進行有關事項的洽談，對建設單位辦理工程款的拔收手續(xù)，并按工程進度和建筑隊購買材料情況分拔給建筑隊”；“建筑隊負責材料的采購、提運、保管使用”等職責。該工程動工后，建筑公司向建設單位出具了“委托楊某為我公司派駐郵電樓工程工地負責人”的委托書。在楊某組織施工期間，于2007年1月4日建筑隊派在該工地的管理人員雷某代表工地同原告(磚廠)簽訂了購機磚《合同書》，蓋了建筑隊的公章。原告從2007年3月起先后供給工地機磚222500塊，共計22200元，被告(建筑隊)。郵電樓工程完工交付使用后，所欠貸款仍未付，原告多次找楊某付款，楊某以應找建筑公司給付或者待郵電樓工程承包合同糾紛解決后再付，原告未找建筑公司給付。1993年3月原告起訴建筑公司。一審法院審理中追加建筑隊為被告參加訴訟。 原告認為：郵電樓工程承包合同是建筑公司與郵電局簽訂的，建筑隊隊長只是工地負責人，建筑隊不是該工程承包方。原告請求依法判決由建筑公司承擔所欠貨款及逾期利息，并承擔被告追收款的差旅費損失300元和本案訴訟費用。 被告建筑公司辯稱：郵電樓工程雖是我公司與郵電局簽訂的承建合同，實際是我公司與建筑隊協(xié)作聯(lián)營修建，根據(jù)所簽《建筑安裝工程聯(lián)營協(xié)議書》和《郵電樓工程聯(lián)營施工細則》規(guī)定，由建筑隊對工程具體實施。在具體實施中是建筑隊與原告產(chǎn)生購銷關系所形成的債務糾紛。從購銷關系形成至今原告都在找建筑隊，現(xiàn)在原告起訴我公司承擔債務是完全沒有道理的，此債務應該由建筑隊承擔。被告建筑隊辯稱：。郵電樓工程是建筑公司承建，經(jīng)費也是建筑公司管理，建筑隊是建筑公司委托的工地負責人和施工單位，幫助建筑公司履行承包合同。所購材料已全部用于該工程，建筑隊向建筑公司上交了管費，《建筑安裝工程聯(lián)營協(xié)議書》和《郵電樓工程聯(lián)營施工細則》是建筑隊同建筑公司的問題，與原告無關，本債務應由建筑公司承擔。案例分析：本案的實質(zhì)在于確認購方主體，以確定債務承擔人。由于簽訂和履行購銷機磚合同期間，建筑隊與建筑公司簽有承建郵電樓工程聯(lián)營協(xié)議，楊某既是建筑隊法定代表人又是建筑公司委托上述工程工地的負責人，致使普通購磚合同中購方主體復雜化，本案判決認為購磚合同屬于購銷合同，與建筑工程承包合同是兩個法律關系，對于購銷合同建筑隊應當獨立承擔法律責任。對于建筑工程承包合同，如果建設單位某縣郵電局與建筑隊有糾紛，由于建筑隊不具有合同主體資格（因不具有相應的資質(zhì)等級），因此不能獨立承擔責任，這時郵電局應當起訴建筑公司。必須指出的是，《建筑法》第二十六條第二款規(guī)定，禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照，發(fā)本企業(yè)的名義承攬工程。本案中某建筑公司與某建筑工程隊簽訂所謂“聯(lián)營協(xié)議和實施細則”，允許某建筑工程隊發(fā)其名義承攬工程的行為，違反法律禁止性規(guī)定，依法應當承擔法律責任。《建筑法》第六十六條規(guī)定：“建筑施工企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出借資質(zhì)證書或者以其他方式允許他人以本企業(yè)的名義承攬工程的，責令改下，沒收違法所得，并處罰款，可以責令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書。對因該項承攬工程不符合規(guī)定的質(zhì)量標準造成的損失，建筑施工企業(yè)與使用本企業(yè)名義的單位或者個人連帶賠償責任?！苯ㄖこ贪l(fā)包和承包案例基本案情：甲電訊公司因建辦公樓與乙建筑承包公司簽訂了工程總承包合同。其后，經(jīng)甲同意，乙分別與丙建筑設計院和丁建筑公司簽訂了工程勘察設計合同和工程施工合同?？辈煸O計合同約定由丙對甲的辦公樓及其附屬工程提供的設計圖紙進行施工，工程竣工時依據(jù)國家有關驗收規(guī)定及設計圖紙進行質(zhì)量驗收。合同簽訂后，丙按時將設計文件和有關資料交付給丁，丁依據(jù)設計圖紙進行質(zhì)量驗收。工程竣工后，甲會同有關質(zhì)量監(jiān)督部門對工程進行驗收，發(fā)現(xiàn)工程存在嚴重質(zhì)量問題，是由于設計不符合規(guī)范所致。原來丙未對現(xiàn)場進行仔細勘察即自行進行設計導致設計不合理，給甲帶來了重大損失。丙以與甲沒有合同關系為由拒絕承擔責任，乙又以自己不是設計人為由推卸責任，甲遂以丙為被告向法院起訴。案例評析：本案中，甲是發(fā)包人，乙是承包人，丙和丁分別是分包人。《建筑法》第二十九條規(guī)定：“建筑工程總承包