【文章內(nèi)容簡介】 體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。　　實踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定?！　?3)貸款期限　　個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實際情況合理確定，最長期限都為30年。個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。　　(4)還款方式　　個人住房貸款可采取多種還款方式進行還款。例如：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進還款法、等額累進還款法及減按還款法、組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用?！　?5)擔保方式..　　個人住房貸款可實行抵押、質(zhì)押和保證三種擔保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況，采用一種或同時采用幾種貸款擔保方式?！　≡谫J款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可根據(jù)實際情況變更貸款擔保方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人發(fā)生變更的，應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔保合同。　　(6)貸款額度..　　個人住房貸款中，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購(建造、大修)住房價格扣除其不低于價款20%的首期付款后的數(shù)量來確定。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。從控制風險的角度，個人 住房貸款的首付比例應(yīng)隨購買住房套數(shù)的增加而提高?！　≈袊嗣胥y行決定自2008年10月27日起，將最低首付款比例調(diào)整為20%。金融機構(gòu)對客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在下限以上區(qū)別確定。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構(gòu)可在首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持?！　〉诙?jié) 貸款流程　　個人住房貸款業(yè)務(wù)操作包括貸款的受理和調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放以及貸后與檔案管理四個環(huán)節(jié)。　　一、貸款的受理與調(diào)查　　　　(1)貸前咨詢來源：考試大　　銀行通過現(xiàn)場咨詢、窗環(huán)球,網(wǎng)?？谧稍?、電話銀行、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)咨詢宣傳手冊等渠道和方式，向擬申請個人住房貸款的個人提供有關(guān)信息咨詢服務(wù)　　(2)貸款的受理程序　?、俳邮苌暾?.　　貸款受理人應(yīng)要求借款申請人填寫“個人住房借款申請書”，并按銀行要求提交相關(guān)申請材料。對于有共同申請人，應(yīng)同時要求共同申請人提交有關(guān)申請材料?！　、诔鯇??！　≠J款受理人應(yīng)對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進行初審，主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規(guī)范性。　　　　貸前調(diào)查是對住房樓盤項目和借款人提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性以及對借款人的品行、信譽、償債能力、擔保手環(huán)球,網(wǎng)校段落實情況等進行的調(diào)查和評估。　　(1)對開發(fā)商及樓盤項目的調(diào)查　　(2)對借款人的調(diào)查本文來源:考試大網(wǎng)　　二、貸款的審查和審批　　　　貸款審查人負責對借款申請人提交的材料進行合規(guī)性審查，對貸前調(diào)查人提交的“個人住房貸款調(diào)查審批表”、面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進行審查?！　≠J款審查人審查完畢后，應(yīng)對貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在“個人住房貸款調(diào)查審查表”上簽署審查意見，連同環(huán)球,網(wǎng)校申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進行審批。　　　　(1)組織報批材料　　(2)審批　　(3)提出審批意見　?、偻狻　、诜駴Q表示不同意按申報的方案辦理該筆業(yè)務(wù)?！　?4)審批意見落實　　業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：　?、賹ξ传@批準的借款申請，貸前調(diào)查人應(yīng)及時告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔?！　、趯π柩a充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時補充材料后重新履行審查、審批程序?！　、蹖?jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時通知借款申請人并按要求落實有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。　　三、貸款的簽約和發(fā)放　　貸款的簽約　　經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人環(huán)球,網(wǎng)校、開發(fā)商簽訂個人住房貸款合同，明確各方權(quán)利和義務(wù)。貸款的簽約流程如下：　　(1)填寫合同　　(2)審核合同　　合同填寫完畢后，填寫人員應(yīng)及時將有關(guān)合同文本交合同復核人員進行復核。同筆貸款的合同填寫人與合同復核人不得為同一人?！　?3)簽訂合同　　合同填寫并復核無誤后，貸款發(fā)放環(huán)球,網(wǎng)校人應(yīng)負責與借款人(包括共同借款人)、擔保人(抵押人、出質(zhì)人、保證人)簽訂合同?！　≠J款的發(fā)放　　(1)落實貸款發(fā)放條件　　貸款發(fā)放前，貸款發(fā)放人應(yīng)落實有關(guān)貸款發(fā)放條件?！　?2)貸款劃付　　四、貸后與檔案管理　　個人住房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止期間對有關(guān)事宜的管理，包括貸款本息回收、合同變更、貸后檢查、貸款的風險分類與不良貸款管理以及貸款檔案管理等工作。它關(guān)系到信貸資產(chǎn)能否安全收回，是個人住房貸款工作的重要環(huán)節(jié)之一?！　。嚎荚嚧蟆　°y行根據(jù)借款合同的約定進行貸款的回收。借款人與銀行應(yīng)在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計劃等。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人?！　?1)貸款支付方式來源：..　　貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種方式?！　?2)還款方式本文來源:考試大網(wǎng)　　借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進行還款。常用的個人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種?！　『贤兏　?1)基本規(guī)定　　(2)合同主體變更考試大論壇　　(3)借款期限調(diào)整　　期限調(diào)整指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限、縮短期限等。借款人需要調(diào)整借款期限，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期。無欠息。無拖欠本金，本期本金已歸還。期限調(diào)整后，銀行將重新為借款人計算分期還款額。　　延長期限是指借款人申請在原來借款期限的基礎(chǔ)上延長一定的期限，借款合同到期日則相應(yīng)延長。原借款期限與延長期限之和不得超過有關(guān)期限規(guī)定的要求。原借款期限加上延長期限達到新的利率期限檔次時，從延長之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從延長之日起，貸款利率按新的法定利率同期限檔次利率執(zhí)行。來源：..　　縮短期限是指借款人申請在原來借款的基礎(chǔ)上縮短一定的借款期限，借款合同到期日則相應(yīng)提前。對分期還款類個人貸款賬戶，縮短期限后，貸款到期日期至少在下個結(jié)息期內(nèi)，即剩余有效還款期數(shù)不能為零。對到期一次還本付息類個人貸款賬戶，不允許縮短借款期限?？s短借款期限后新的借款期限達到新的利率期限檔次時，從縮短之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從縮短之日起，貸款利率將按照合同約定的利率執(zhí)行或按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！　?4)分期還款額的調(diào)整　　(5)還款方式變更　　按照個人住房貸款的還款方式劃分為分期還款方式和到期一次還本付息方式兩大類?！　?6)擔保變更　　貸后檢查　　貸后檢查是以借款人、抵(質(zhì))押物、擔保人、擔保物、合作開發(fā)商及項目為對象，通過客戶提供、訪談、實地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對影響個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補救措施的過程，判斷借款人的風險狀況，提出相應(yīng)的預防或補救措施?！　?1)對借款人的檢查　　(2)對保證人的檢查　　(3)對抵押物的檢查　　(4)對質(zhì)押權(quán)利的檢查　　(5)對開發(fā)商和項目以及合作機構(gòu)檢查的要點　　貸款風險分類和不良貸款的管理　　(1)貸款風險分類　　貸款風險分類指按規(guī)定的標準和程序?qū)J款資產(chǎn)進行分類。貸款風險分類一般先進行定量分類，即先根據(jù)借款人連續(xù)違約次(期)數(shù)進行分類，再進行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風險程度對定量分類結(jié)果進行必要的修正和調(diào)整?！　≠J款風險分類應(yīng)遵循不可拆分原則，即一筆貸款只能處于一種貸款形態(tài)，而不能同時處于多種貸款形態(tài)。貸款形態(tài)分正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類?！　≌ＹJ款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的?！　￡P(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時、全額償還的不良因素?！　〈渭壻J款：借款人的正常收入已不能保證及時、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產(chǎn)、對外借款、保證人、保險人履行保證、保險責任或處理抵(質(zhì))押物才能歸還全部貸款本息?！　】梢少J款：貸款銀行已要求借款人及有關(guān)責任人履行保證、保險責任、處理抵(質(zhì))押物，預計貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定?！　p失貸款：借款人無力償還貸款。履行保證、保險責任和處理抵(質(zhì))押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款?！　?2)不良貸款的認定　　按照五級分類方式，不良個人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失類貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對不良個人住房貸款進行認定。　　銀行要適時對不良貸款進行分析，建立不良個人住房貸款臺賬，落實不良貸款清收責任人，實時監(jiān)測不良貸款回收情況?！　?3)不良貸款的催收　　對不同拖欠期限的不良個人住房貸款的催收可采取不同的方式，如電話催收、信函催收、上門催收、通過中介機構(gòu)催收，以及采取法律手段催收等方式。同時，應(yīng)利用信息技術(shù)對不良貸款催收情況進行登記管理，實現(xiàn)不良貸款催收管理的自動化。個人住房貸款出現(xiàn)違約后，銀行的經(jīng)辦人員或相關(guān)管理人員應(yīng)該按照規(guī)定程序，對未按期還款的借款人發(fā)出催收提示和催收通知，督促借款人清償違約貸款?！　?4)不良貸款的處置　　貸后檔案管理　　個人住房貸款檔案是指銀行在經(jīng)辦和管理個人住房貸款工作中形成的具有史料價值及參考利用價值的貸款管理專業(yè)技術(shù)材料的總稱。個人住房貸款檔案管理是指個人住房貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借(查)閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。它是根據(jù)《中華人民共和國檔案法》(以下簡稱《檔案法》)及有關(guān)制度的規(guī)定和要求，對貸款檔案進行規(guī)范的管理，以保證貸款檔案的安全、完整與有效利用?！　?1)貸款檔案的內(nèi)容采集者退散　　貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復印件?！　、俳杩钊说南嚓P(guān)資料來源：考試大的美女編輯們　　②貸后管理的相關(guān)資料　　(2)檔案的收集整理和歸檔登記來源：考試大　　銀行貸款經(jīng)辦人根據(jù)個人住房貸款歸檔要求，在貸款發(fā)放后，收集整理需要歸檔的個人住房貸款資料，并交檔案管理人員進行登記。　　(3)檔案的借(查)閱管理　　個人住房貸款檔案借閱是指對已登記的個人住房貸款檔案資料的查閱、借出、歸還等進行管理，并保留全部交易的歷史信息，可以實現(xiàn)對借閱已歸檔資料情況的登記及監(jiān)控。檔案的借(查)閱可以利用計算機系統(tǒng)或人工進行。來源：考試大的美女編輯們　　當已歸檔保存的個人住房貸款檔案發(fā)生借出、借閱、歸還時，檔案管理員應(yīng)根據(jù)有關(guān)的檔案管理規(guī)定，要求借閱、查詢?nèi)藛T填寫有關(guān)的登記表并簽字，對于借閱有關(guān)貸款的重要檔案資料，必須經(jīng)過有權(quán)人員的審批同意。檔案管理員還應(yīng)對借閱、歸還等進行登記?！　?4)檔案的移交和接管來源：考試大的美女編輯們　　根據(jù)業(yè)務(wù)需要，有關(guān)個人住房貸款檔案需要移交給其他檔案管理機構(gòu)或部門時，進行檔案的移交和接管工作，移交和接管雙方應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定填寫移交和接管有關(guān)清單，雙方簽字，并進行有關(guān)信息的登記工作?！　?5)檔案的退回考試大－全國最大教育類網(wǎng)站(.．Examda。)　　借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退還借款人?！　〉谌?jié) 風險管理　　一、合作機構(gòu)管理　　　　(1)合作機構(gòu)分析的要點本文來源:考試大網(wǎng)　　(2)與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理　?、俅_立合作意向?！　、诤献骱蟮墓芾??？荚嚧笳搲　?3)與其他社會中介機構(gòu)的合作管理　　其他社會合作機構(gòu)包括：房地產(chǎn)評估機構(gòu)、擔保公司和律師事務(wù)所等?！　　　?1)房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風險　　房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風險主要表現(xiàn)為“假個貸”?！　∷^“假個貸“一般是指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為?！凹賯€貸”的“假”，一是指不具有真實的購房目的。二是指虛構(gòu)購房行為使其具有“真實”的表象。三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等。來源：..　　“假個貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙。開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實施“假個貸”。開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實施“假個貸”。銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機等。　　(2)擔保公司的擔保風險　　在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，由專業(yè)擔保公司為借款人提供連帶責任保證的情況比較常見。當借款人采用專業(yè)擔保公司提供的保證擔保申請個人住房貸款時，擔保公司的擔保能力不足會給銀行帶來風險。實踐中，有地方政府背景的擔保公司通常實力較強，而且經(jīng)營相對規(guī)范，而民營背景的擔保公司往往由于資金實力和內(nèi)部管理等問題給貸款帶來一定的風險，主要的表現(xiàn)在“擔保放大倍數(shù)”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔保而導致最終無力代償?！　?3)其他合作機構(gòu)的風險　　在二手房貸款業(yè)務(wù)中，往往涉及多個社會中介機構(gòu)，如房屋中介機構(gòu)、評估機構(gòu)及律師事務(wù)所等。社會中介機構(gòu)一般負責受理客戶的申請和委托，對交易的房產(chǎn)進行查冊、通知評估，代理審查客戶貸款申請，代理客戶進行房產(chǎn)交易，指導客戶簽訂相關(guān)合同和安排銀行約定客戶，代辦公證“抵押手續(xù)”，代理客戶進行房款和房屋交