【文章內(nèi)容簡介】 明顯，而經(jīng)濟發(fā)展的相互滲透、外來人口的不斷涌入，也為咸陽市房地產(chǎn)墊定了較旺盛的需求基礎，未來房地產(chǎn)市場整體發(fā)展看好。（2）項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析? 項目區(qū)位分析項目地處咸陽市灃河新區(qū)西部，而灃河新區(qū)作為西咸經(jīng)濟一體化的第一承接地，直接宇宏集團咸陽“水岸?楓橋”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司12受兩地經(jīng)濟輻射，區(qū)內(nèi)地勢平坦、交通便利、區(qū)位優(yōu)勢十分便利，尤其是市府“一心” （西咸公共服務中心） 、 “兩帶” （渭河景觀帶、灃河景觀帶） 、 “雙軸” （東西方向的世紀大道橫軸和南北方向的白馬河商貿(mào)豎軸）的規(guī)劃布局，不僅為全市經(jīng)濟發(fā)展增添了強勁動力，更為本項目致力打造咸陽最佳生活區(qū)創(chuàng)造了無可比擬的地域優(yōu)勢。針對項目所在區(qū)域生活和商業(yè)配套存在不足的情況，項目規(guī)劃有小學、幼兒園、會所、商業(yè)街，并聯(lián)手“希爾（美國）景觀設計有限公司”打造獨特景觀。項目建成后，這一區(qū)域將讓咸陽市民耳目一新，小區(qū)將成為咸陽商住物業(yè)的新標桿。? 項目交通分析本項目南面咸陽市最重要的交通要道——世紀大道，目前已有 22 路等市內(nèi)公交車直達本項目。2022 年，西安地鐵 1 號線將延伸至世紀大道中段（距離本項目約 600 米） ，屆時，從本項目到西安鐘樓僅需 25 分鐘，業(yè)主出行將更加便利。本項目西面緊貼咸陽一號橋，而南面緊鄰的段家路將與市政府正著手啟動的渭河隧道工程直接貫通。該工程作為咸陽市連接渭河兩岸交通的一項重大工程，預計將與本項目一期同步完成，建成后從本項目穿越渭河即直抵北岸彩虹一路鬧市區(qū)，從而使本項目的交通狀況越加錦上添花。? 世紀西路成為咸陽宜居黃金據(jù)點項目位于咸陽世紀西路，是令人向往的居住區(qū)，在水河資源極度稀罕的北方地區(qū)，能同時擁有灃河、渭河兩軸水資源，盡得咸陽湖粼粼碧波，市綠肺，空氣清新、氣候宜人。此處可謂一處居住養(yǎng)生兩相宜的地方！? 小高層和高層成為市場主流據(jù)了解，世紀大道開發(fā)項目主要以小高層和高層為主，迎合了購房者追求視 野 開 闊 、空 氣 清 新 的 特 點 。 項 目 的 健 康 住 宅 ， 板 式 房 型 設 計 ， 更 加 突 出 了 項 目 性 價 比 。1) 市場現(xiàn)狀伴隨西咸一體化進程和地鐵 1 號線等利好信息的落實，咸陽商業(yè)氛圍正在穩(wěn)步提升，這點可從超市、便利店在本地的強勁勢頭中可看出?？傮w講，本市商業(yè)概況具備如下基本特征：宇宏集團咸陽“水岸?楓橋”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司13? 目前缺乏較上檔次和規(guī)模的購物場所；? 具備一定數(shù)量的專賣店，但缺乏統(tǒng)一管理和維護，大多處于無序競爭的混亂狀態(tài)，商業(yè)資源浪費嚴重；? 專業(yè)市場較為成熟，規(guī)模尚可，經(jīng)營效益不錯； ? 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，市場潛力較大，尤以餐飲和休閑娛樂為主。2) 發(fā)展前景咸陽市 80%的商業(yè)網(wǎng)點都集中在電影院十字、七廠十字、北大街十字、體育場十字這四大節(jié)點，與此同時，新建區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃卻沒有跟進，在世紀大道、灃河新區(qū)都存在這樣的問題。有識之士也看到了巨大商機，世紀大道區(qū)域商業(yè)中心呼之欲出。四、項目定位及發(fā)展預測（一）項目 SWOT 分析SWOT 分析的目標圍繞 優(yōu)勢——賣點 、 通過 劣勢——突破 、借助 機會——方向、基于 挑戰(zhàn)——方法項目 SWOT 示意Strength 優(yōu)勢 Weakness 劣勢S位于咸陽熱點開發(fā)區(qū)域，早期購地成本較低，土地具有明顯的增值前景；S渭河隧道、地鐵 1 號線、公交線路、世紀大道組成便捷的交通體系；S距灃河較近，生態(tài)環(huán)境可塑性強；S擁有深圳先進的開發(fā)理念和規(guī)劃設計，成本控制能力強。W區(qū)域尚處于發(fā)展初期，周邊生活配套還不夠成熟，有待完善；W過寬的世紀大道，存在噪音和灰塵污染；W對面城中村項目安谷園、平湖秋月、和潤天地等項目開發(fā)起點較低。Opportunity 機會 Threat 威脅宇宏集團咸陽“水岸?楓橋”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司14O西咸一體化對本項目的利好刺激；O處于咸陽市住宅開發(fā)熱點潛力區(qū)域；O大西安生活圈的逐漸形成，擴大目標客戶規(guī)模；O政府出臺多項優(yōu)惠政策，促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。T國家對流動性資產(chǎn)過剩的宏觀調控，使地產(chǎn)開發(fā)的大環(huán)境不如過去最佳時機；T市場觀望情緒較濃，不利于快速銷售；T當?shù)亟?jīng)濟水平較低，購買實力相對有限；T區(qū)域開發(fā)項目較多，形成競爭客戶分流。項目對抗劣勢與威脅的辦法消除劣勢—————區(qū)域形象的提升（價值體系認同）具有一定理念的高度和延展性，充分利用階段性策略，分層次的逐步深化，打造產(chǎn)品的核心競爭力和開發(fā)商品牌，為開發(fā)商后期房地產(chǎn)開發(fā)奠定強有力的品牌效應。城市經(jīng)營理念：從增加城市價值，提升區(qū)域發(fā)展的角度，設定項目開發(fā)的戰(zhàn)略目標，從而使項目成為區(qū)域成長、城市價值提升的重要支撐點。用區(qū)域、城市等超級資源（政府、行政等）的“東風”拉動項目住宅開發(fā)的“水車” 。項目是“灃河新區(qū)”核心居住區(qū)區(qū)的重要組成部分，是該區(qū)域新居住、新生活形象的代表者，是世紀西路的重要商住項目。通過對區(qū)域價值的提升，將項目開發(fā)提升為政府進行區(qū)域開發(fā)的有力抓手，爭取成為“灃河新區(qū)”的重點工程，從而獲得超常規(guī)的戰(zhàn)略資源。區(qū)域致勝方略：對于項目來講，就必須善于借勢借力，充分整合周邊資源，跳出常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的思維框架，站在咸陽市、灃河新區(qū)等區(qū)域高度來定位項目，使項目成為該區(qū)域必不可缺的高尚居住“整合器”和“超級服務中心” ，才能取得超常規(guī)的成功。如金泰絲路花城提出的成熟生活大盤，奧林匹克花園的健康運動主題概念，便是可以借鑒的代表。復合地產(chǎn)概念：項目開發(fā)應該跳出傳統(tǒng)的“就住宅開發(fā)住宅”的模式，應站在區(qū)域的角度，從完善區(qū)域城市功能的角度出發(fā)，將項目的高級教育資源、河岸生態(tài)資源，商業(yè)配套資源三種核心資源與項目的住宅開發(fā)相結合，形成“教育+商業(yè)+住宅”的復合地產(chǎn)的全新開發(fā)理念，通過對教育、商業(yè)，生態(tài)等軟環(huán)境的營造，創(chuàng)造一個城市功能區(qū)，成為一個城市要素聚集的中心，從而提升原有住宅產(chǎn)品的附加值，形成社區(qū)獨特的競爭力。解決威脅—————產(chǎn)品特色的提煉（生活方式認同）區(qū)域形象的提升區(qū)域致勝方略 復合地產(chǎn)概念城市經(jīng)營理念宇宏集團咸陽“水岸?楓橋”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司15突出項目規(guī)模體量，產(chǎn)品定位，產(chǎn)品個性，人居環(huán)境，提出新的城市生活，并打造一種新的生活方式。社區(qū)教育功能：以社區(qū)幼兒園、公立小學為主要載體，以引進高素質師資力量為突破口，積極打造教育名校，形成具有特色幼兒教育和小學素質教育的社區(qū)教育中心。時尚商業(yè)功能：由風情商業(yè)街和社區(qū)大型會所風情商業(yè)街主要針對社區(qū)的業(yè)主的購物、休閑需求，同時也滿足項目周邊部分時尚人群的商業(yè)需求。人文生態(tài)功能：由渭河河岸公園、社區(qū)休閑廣場構成，主要提供青年人約會、老人健身、兒童嬉戲的人性化場所生活居住功能：由小高層,高層兩種建筑形態(tài)構成，主要面向咸陽及陜西的高尚居住人群，滿足他們的品位生活需求。（二）項目發(fā)展預測根據(jù)前述市場分析及區(qū)域規(guī)劃發(fā)展，結合項目自身用地條件，我們對項目整體功能定位及發(fā)展方向做出合理決策。對世紀大道區(qū)域未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景作出如下預測：? 區(qū)域可持續(xù)性發(fā)展力較強；? 政策力度決定區(qū)域發(fā)展快慢；? 政府力將此區(qū)域打造成為咸陽首席中央生活區(qū)；? 伴隨開發(fā)樓盤的增多，區(qū)域未來市場競爭呈現(xiàn)白熱化趨勢；對比同區(qū)域內(nèi)其他項目，在充分挖掘本地塊的潛在價值和周邊環(huán)境之后，認為本項目最大賣點在于所擁有的自然景觀資源，用這種景觀資源來賦予項目所提供的一種未來健康生活方式，并從細節(jié)入手導入智能化的物業(yè)管理系統(tǒng)和服務，由此形成項目在市場上的鮮明定位。因此本項目所要打造的目標就是一個自然景觀突出的大型智能化生態(tài)社區(qū)。價值閉環(huán)曲線：地段—規(guī)劃—交通—配套—景觀產(chǎn)品特色提煉時尚商業(yè) 人文生態(tài) 生活居住社區(qū)教育宇宏集團咸陽“水岸?楓橋”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司16（3）項目整體定位：1. 案名： 水岸?楓橋2. LOGO 3. 推廣語：生態(tài)水岸源本生活——河︱— 沿毗河岸四里，單面環(huán)水。河水清澈，滋潤了沿岸秀麗風光岸︱— 社區(qū)與河之間，精心營造的坡地景觀，廣場、木橋、等點綴其中流︱— 引入社區(qū)的活水循環(huán)，湖、河、溪，忽寬忽窄，形態(tài)豐富，進退自然院︱— 分布于水域周邊的組團，形成一個個獨立的空間，院內(nèi)有交流，有風景街︱— 打破城市冰冷生硬的一面，體現(xiàn)友好的城市界面，營造出良好的街區(qū)感門︱— 大開放的社區(qū)內(nèi)，獨立的門廳，讓你找到屬于自己的帕提歐廊︱— 從室內(nèi)到室外，一個接受陽光沐浴的自然過渡空間4. 定位釋由：1) 從項目所處大環(huán)境分析目前咸陽房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展階段，尤其以世紀大道區(qū)域為開發(fā)熱點。本項目規(guī)劃建筑面積在咸陽市區(qū)屬于一個大盤，而且無論從戶型設計、建筑結構、景觀設計、還是小區(qū)配套等方面講，定位遠在世紀大道其它樓盤之上。結合當?shù)厥袌鲑徺I力和整個房地產(chǎn)市場尚處于回暖初期的實際情況，本項目一是將強化工程管理，向管理要效益，在確保高品質的基礎上，將建設成本控制在最佳水平；二是著眼聚集人氣，以相對較低的姿態(tài)入市。本項目一期推出的產(chǎn)品將不會以盈利為目的，同時適量推盤，采取以高附加值的高端住宅產(chǎn)品，拓寬除高端客戶之外的目標客戶群，加大對中端客戶的吸納，更大范圍地滿足潛在客戶改善居住環(huán)境的需求，以使本項目與市場有效對接。2) 從項目自身情況分析宇宏集團咸陽“水岸?楓橋”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司17項目周邊本身就具備良好的生態(tài)基礎，隨著咸陽市政府對項目北面渭河濕地公園及情侶路的修建，項目外環(huán)境將會得到更大提升。另外，通過前期市場調研了解到，盡管目標客戶對樓盤、住宅的理解和需求與沿海發(fā)達地區(qū)來講有一定差異，但居住舒適、健康卻是一個共同的愿望。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，人們對住宅的要求將更多地通過樓盤規(guī)劃設計、產(chǎn)品創(chuàng)新、物業(yè)服務等內(nèi)容來體現(xiàn)，選擇樓盤將不僅僅是居住，更是一種對美好生活的體驗和享受。因此，將本項目建設成一個規(guī)劃適當超前，環(huán)境優(yōu)美、設計合理、適宜居家的高品質生活社區(qū)，有著較廣泛、較實際的市場基礎。3) 從開發(fā)商的實力分析宇宏集團是一家以務實著稱的知名開發(fā)商，憑借自身在深圳、中山等地十多年的開發(fā)經(jīng)驗和充足的資金實力，以及企業(yè)“家懷天下”的深厚文化底蘊，完全具備開發(fā)一個大型高檔項目的能力。（四）項目住宅定位生態(tài)人文高檔住宅社區(qū)