【文章內(nèi)容簡介】 制度 交接班工作的主要內(nèi)容： 檢查上班各種記錄是否按規(guī)定填寫齊備；17 / 94 交班有無對新發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷、設(shè)施缺陷和異常運行的記錄和處理經(jīng)過； 計劃性工作進度，以及工作中新發(fā)現(xiàn)問題的交接； 上個值班時間段接到的上級命令、指示的內(nèi)容和執(zhí)行情況； 各種工器具、鑰匙、記錄和資料應(yīng)齊全、整潔地進行交接； 值班室室內(nèi)外環(huán)境應(yīng)打掃干凈后方可交接； 交班人員提醒接班人員應(yīng)注意的事項及其他問題。 交班人在下班前必須將本班設(shè)備運轉(zhuǎn)情況、運行中發(fā)現(xiàn)的問題、故障維修情況等詳細(xì)記錄在“值班記錄”上；并應(yīng)主動向接班人口頭介紹設(shè)備運行情況。 接班人員提前 10 分鐘進入交接地點，靜心聽取交班人員交代全部運行、維護情況和注意事項。有疑問時應(yīng)詢問清楚，然后由交班人員陪同，對設(shè)備進行檢查，確認(rèn)無問題后簽字接班。 接班人員重點檢查以下內(nèi)容： 查閱值班記錄和設(shè)備運行的有關(guān)記錄； 檢查設(shè)備狀況和變更情況； 檢查設(shè)備是否清潔和室內(nèi)外衛(wèi)生情況； 檢查各共用器具、資料、鑰匙和安全用具及消防設(shè)施是否齊全完整。 交班人員工作任務(wù)未完成不得交班，必須與接班人員一起處理后開始交接班手續(xù)。 如交接班時間已到而接班人員未到，交班人員應(yīng)迅速報告領(lǐng)班，并堅守崗位，等到接班人員或領(lǐng)班指派的代理人員到現(xiàn)場辦理交接手續(xù)后，方可下班。 交班時間以正點為準(zhǔn)，一切交接班手續(xù)務(wù)必辦理妥當(dāng)。如因事前準(zhǔn)備不好而拖延交接時間或遺漏交接項目，應(yīng)由交班者負(fù)責(zé)。 不得無故拖延或提前交接班。如需進行事故處理或重要的維修，經(jīng)領(lǐng)班同意后，可適當(dāng)變更交接班時間。 在交接班時發(fā)生事故或異?，F(xiàn)象，仍由交班人員處理，接班人員應(yīng)予以必要的協(xié)助。 接班后，值班人應(yīng)立即對工作區(qū)域設(shè)備設(shè)施進行巡查、記錄，并根據(jù)當(dāng)日已接工作等，報告領(lǐng)班，領(lǐng)班應(yīng)當(dāng)做出工作安排。 發(fā)現(xiàn)接班人員喝酒或精神異常時，應(yīng)拒絕其接班并向領(lǐng)班或部門報告。18 / 944. 裝修管理制度為做好大廈房屋裝修的管理和監(jiān)督，有效制止違章裝修行為，工程管理部需對裝修戶給排水、供配電、供冷采暖系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)和房屋主體等方面進行專業(yè)監(jiān)管，參照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《住 宅 裝 飾 裝 修 工 程 施 工 規(guī) 范 》等相關(guān)規(guī)定，特制定出裝修監(jiān)管制度。 裝修現(xiàn)場施工管理 租戶和裝修施工單位在施工前，必須到公司相關(guān)部門辦理裝修的相關(guān)手續(xù)，獲取《裝修許可證》 ，方可施工。 在施工單位動工前，裝修巡查人必須協(xié)同裝修單位負(fù)責(zé)人或租戶對廚衛(wèi)防水、暗藏水管、暗藏電線進行檢查。若有問題，及時報告公司相關(guān)部門，由公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)與置業(yè)公司聯(lián)系解決。 各施工單位必須聘請有資格證或操作上崗證的電工、焊工，負(fù)責(zé)用電施工、電焊作業(yè)。 各類裝修施工，必須遵守安全操作規(guī)程，保證作業(yè)人員及相鄰商家、公司辦公人員的生命和財產(chǎn)安全。 裝修施工臨時動火、用電，應(yīng)提前向工程管理部申報，說明動火、用電部位，使用工具的品種、負(fù)荷，動火、用電作業(yè)起止時間，動火、用電作業(yè)安全措施等等。動火作業(yè)的人員必須嚴(yán)格遵守有關(guān)的操作程序和安全規(guī)定。 裝修現(xiàn)場施工用電管理 施工現(xiàn)場用電必須配備臨時開關(guān)箱，開關(guān)箱內(nèi)必須設(shè)有漏電保護器，漏電動作電流必須小于 30 毫安，開關(guān)箱電源電線須采用橡膠電纜，根據(jù)用電負(fù)荷，合理選擇導(dǎo)線及開關(guān)容量，在施工完成后及時拆除。 施工使用的電動工具等必須符合國家現(xiàn)行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 工作場地內(nèi)嚴(yán)禁使用電爐、電炊具、電熱水棒等電熱設(shè)施，不準(zhǔn)使用高瓦數(shù)燈照明，照明燈泡瓦數(shù)一般限制在 100W 以下。因施工需要使用碘鎢燈、電炊具、電爐（只限于電纜接頭湯錫用）的，應(yīng)先征得工程管理部的書面同意，并要做好安全措施，人離燈滅。 裝修工人使用電器設(shè)備時，務(wù)必采取一切安全措施，包括采用適當(dāng)絕緣護套電線。19 / 94臨時接駁電線必須安放于地面上，在施工完成后必須拆除?，F(xiàn)場嚴(yán)禁亂掛亂接用電，臨時電線不得纏繞于金屬支架或管道上。 裝修現(xiàn)場消防管理 裝修現(xiàn)場應(yīng)根據(jù)相關(guān)消防規(guī)定，按 50 平方米應(yīng)至少配備一個合格的滅火器，并放置于顯眼易取的位置。 裝修現(xiàn)場嚴(yán)禁煙火，不準(zhǔn)使用罐裝燃?xì)狻?裝修現(xiàn)場物品應(yīng)歸類、擺放整齊，對易燃易爆物品的堆放、使用應(yīng)采取相應(yīng)的安全措施。 裝修單位不得擅自改動智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)，如需改動，必須向工程管理部門申請，獲得批準(zhǔn)方可施工。 住戶不得私自在戶外接駁水、電，違者按照相關(guān)規(guī)定處理。因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等，應(yīng)由裝修戶負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。 所有裝修活動必須保證使用安全，禁止下列行為： 未經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線； 破壞或者拆改廚房、廁所的地面和墻面防水層； 禁止擅自拆改供電、通訊、智能化消防及燃?xì)夤艿谰€路； 禁止將雨水管道用于生活污水的排放； 禁止改動房屋主體結(jié)構(gòu)，毗鄰墻體及屋面的防水、隔熱層。 其他違章裝修活動。 違章裝修處理工程管理部裝修巡查員有權(quán)檢查裝修情況，裝修人員應(yīng)自覺接受裝修巡查員的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)，對違規(guī)裝修單位，裝修巡查員須現(xiàn)場糾正，對不整改的裝修單位，裝修巡查員按規(guī)定填寫《裝修監(jiān)管聯(lián)系單》 ，交公司主管裝修負(fù)責(zé)人。 裝修監(jiān)管流程（見下圖）20 / 94裝修監(jiān)管流程領(lǐng)取租戶裝修名單進行裝修現(xiàn)場水、電氣專業(yè)、供冷供暖、智能化、消防系統(tǒng)、主體結(jié)構(gòu)巡查違規(guī)裝修現(xiàn)場無法糾正 現(xiàn)場糾正違章填寫《裝修監(jiān)管聯(lián)系單》客戶確認(rèn)并限期整改恢復(fù)正常正常水、電氣專業(yè)、供冷供暖、智能化、消防系統(tǒng)、主體結(jié)構(gòu)驗收21 / 945. 操作間管理制度 操作間應(yīng)保持良好的清潔衛(wèi)生和良好照明、通風(fēng)，并配有足夠的消防設(shè)施。 所有維修材料、儀器儀表、維修工具須用標(biāo)示牌分門別類的擺放整齊，貴重物品由負(fù)責(zé)人妥善保管。 對維修工作中的剩余材料要及時退回，并辦理好登記手續(xù)。 日常維修工作要做到維修材料隨用隨領(lǐng)，降低成本、節(jié)約開支、杜絕浪費。 對維修工具和儀器儀表的外出使用要負(fù)責(zé)人同意并記錄去向及使用人。工、器具使用完畢，使用人須及時歸還，填寫歸還時間及工、器具完好情況，并擺放整齊。 未經(jīng)負(fù)責(zé)人同意操作間任何工器具不得外借。 在操作間工作必須嚴(yán)格按照安全規(guī)定正確使用操作間設(shè)備，所有電動工具的使用必須嚴(yán)格按照《電動工具安全操作規(guī)程》使用。 操作間嚴(yán)禁吸煙、干私活和其它違規(guī)作業(yè)。 使用操作間要做到工完場清。 操作間負(fù)責(zé)人須對操作間工器具的擺放、清點、清潔衛(wèi)生負(fù)責(zé)，每周必須全面清掃檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題。6. 周巡檢制度對于公共設(shè)備、設(shè)施的周巡檢，是為了檢查管理項目所有設(shè)備、設(shè)施的具體狀況，既保證設(shè)備、設(shè)施的外觀完好，又保證設(shè)備、設(shè)施功能正常。因此必須做到： 周巡檢必須每周嚴(yán)格執(zhí)行。 周巡檢必須由各專業(yè)領(lǐng)班及以上人員來執(zhí)行。 巡檢人員應(yīng)熟悉管理項目內(nèi)供水、供電、消防系統(tǒng)、空調(diào)曖通系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、管線和公共建筑、附屬設(shè)施的位置、性能和使用狀況。并能熟練進行設(shè)備、設(shè)施的操作。 按規(guī)定巡檢設(shè)備、設(shè)施運行情況，檢查建筑保養(yǎng)狀況，認(rèn)真填寫《周巡視記錄》 ，對發(fā)現(xiàn)的問題要及時做出整改工作計劃，落實處理。  按“三干凈 ”（設(shè)備干凈、工作場地干凈、機房干凈） 、 “三不漏”（不漏水、不漏油、22 / 94不漏電）和“ 三良好” （使用性能良好，密封性能好，潤滑、堅固、調(diào)制性能良好）的標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行對設(shè)備的巡檢。 對全部設(shè)備設(shè)施必須巡檢到位，不允許進行抽檢式巡檢或重點式巡檢。 對巡檢中發(fā)現(xiàn)的人為破壞設(shè)備、設(shè)施等情況要及時上報部門和公司，不得隱瞞或私自處理。 對巡檢中發(fā)現(xiàn)的被損壞的安防系統(tǒng)設(shè)備必須立即通報工程管理部和公司安保部門，協(xié)調(diào)相關(guān)部門馬上處理解決。7. 調(diào)設(shè)備房管理制度空調(diào)設(shè)備房是中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{(diào)設(shè)備的安全、高效運行，特作如下規(guī)定： 空調(diào)制冷設(shè)備房的全部設(shè)備，必須由指定的專職空調(diào)操作人員管理操作，非本職人員禁止操作。 非工作人員須經(jīng)過公司許可，由專業(yè)人員陪同方能進入制冷機設(shè)備房。 室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)，并嚴(yán)禁煙火。 做好設(shè)備運行記錄，及時分析機組各種壓力表、溫度計、流量計的讀數(shù)是否正常準(zhǔn)確，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時處理并上報。  須每三天對中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據(jù)空調(diào)負(fù)荷的變化調(diào)節(jié)機組，確保機組運行在節(jié)能狀態(tài)。 定期保養(yǎng)檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。 定期對冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進行清理和水處理。 空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機房每月掃除一次，制冷冷水機組每月清潔一次。8. 熱力站管理制度 熱力站值班人員必須經(jīng)過專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后執(zhí)證上崗。 熱力站值班員要嚴(yán)格遵守公司的各項規(guī)章制度，確保供熱質(zhì)量。 依據(jù)有關(guān)規(guī)定及措施搞好安全生產(chǎn)。信息反饋要及時、準(zhǔn)確無誤發(fā)現(xiàn)事故隱患或出現(xiàn)供熱故障，要及時排除，并上報部門領(lǐng)導(dǎo)。 根據(jù)生產(chǎn)計劃，協(xié)調(diào)組織熱力站灌水工作，并做好相應(yīng)記錄。23 / 94 值班人員按時認(rèn)真記錄各項參數(shù)，運行日志，保證其準(zhǔn)確性。要做好交接班工作，認(rèn)真填寫交接班記錄。 值班人員應(yīng)了解站內(nèi)各種設(shè)備的性能，站內(nèi)系統(tǒng)和作用，執(zhí)行操作規(guī)程，掌握一般事故處理方法。 值班人員嚴(yán)格按照指令及水溫曲線調(diào)節(jié)，控制回水溫度。 值班人員加強站內(nèi)巡視，注意觀察水泵、電機、電器等其他設(shè)備運行情況和使用情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理和上報。搞好熱力站設(shè)備的日常維護，保養(yǎng)工作，按照調(diào)度指令進行停、送熱。 上崗前換好工作服，不得穿拖鞋在工作現(xiàn)場進行巡視、調(diào)節(jié)、維護及檢修等工作。 機泵（電機、水泵）運轉(zhuǎn)時，不得維護、檢修等工作。要注意觀察電壓、電流的變化及水泵運轉(zhuǎn)狀況，確保機泵運轉(zhuǎn)正常。 不得帶壓、帶熱進行加熱設(shè)備（如節(jié)門、加熱器）及供電設(shè)備的帶電檢修。 熱力站配備的消防器材、器具，值班員應(yīng)掌握使用方法，消防器材不得挪為它用。 值班人員加強安全意識，做到有備無患，注意防火、防盜、防破壞。 值班人員負(fù)責(zé)熱力站二次系統(tǒng)補水、水質(zhì)化驗、軟化水制作或加藥。 值班人員不得帶與工作無關(guān)人員進站，因工作需要非本站人員一律填寫來客登記表，未經(jīng)同意，外來人員不得操作站內(nèi)設(shè)備。9. 發(fā)電機房管理制度柴油發(fā)電機組是大廈供配電系統(tǒng)故障狀態(tài)下的后備電源，為確保大廈設(shè)施設(shè)備的安全、可靠運行，特作如下規(guī)定： 非工作人員須經(jīng)過公司許可，在值班員的陪同下方可進入發(fā)電機房，非專業(yè)維修人員不能隨意進入黃色警戒線之內(nèi)，其它人員不得隨意進入機房。平時機房門應(yīng)加鎖。 發(fā)電機房內(nèi)禁止存放易燃、易爆及其它物品，嚴(yán)禁吸煙。 發(fā)電機平時應(yīng)置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，蓄電池須定期進行充放電保養(yǎng)。 值班員必須熟悉柴油發(fā)電機組運行作業(yè)指導(dǎo)書及機組正常運行參數(shù)，發(fā)電機運行時，應(yīng)派專人值班并認(rèn)真做好運行記錄。24 / 94 每月起動柴油發(fā)電機組試運行 5 ~ 10 分鐘進行檢查，確保機組能隨時正常投入運行。 發(fā)電機油箱內(nèi)應(yīng)至少儲備８小時滿負(fù)荷用油量。 發(fā)電機實行定人、定機操作、保養(yǎng)和每月周期運行檢查。非值班或維修人員不得操作。 《發(fā)電機房管理制度》及柴油發(fā)電機組運行記錄需在機房上墻。 機房及機組的清潔衛(wèi)生由柴油發(fā)電機組責(zé)任人打掃，每周必須清掃一次。 機房及油庫內(nèi)消防設(shè)施須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。 對柴油發(fā)電機檢查時須將控制開關(guān)置于停止?fàn)顟B(tài)，以避免市電意外停電情況下，導(dǎo)致柴油發(fā)電機組運行，發(fā)生意外傷害。10. 水泵房管理制度水泵房是提供租戶生活、消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作直接影響到租戶人身、財產(chǎn)的安全。為管理好水泵房，能及時向租戶提供合格的生活用水和消防用水，特制定如下制度： 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)及各相關(guān)設(shè)備等，由設(shè)備運行專業(yè)班組負(fù)責(zé)管理，作好日常運行的巡查、點檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做好記錄。公司指定專人負(fù)責(zé)（以下稱“水管員” ）水質(zhì)處理和管理工作。 水泵房內(nèi)機電設(shè)備由設(shè)備運行人員負(fù)責(zé)操作，無關(guān)人員不得進入水泵房。停水須經(jīng)公司批準(zhǔn)，并嚴(yán)格按照停、送水作業(yè)規(guī)程操作各設(shè)備。 消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常情況下，選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位置，所有操作標(biāo)志簡單、明確。 生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查一次。 消防泵每月進行一次“自動、手動”切換操作檢查。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)） ，須對其進行盤車(一般情況下，45KW 以下的水泵采用手動盤車，45KW 及以上的采用點動測試)，每季度對電動機進行一次絕緣搖測。 泵房每周全面打掃一次，并確保長期整潔，通風(fēng)良好，泵房配電室室溫不得超過40℃，泵、管道、閥門每月檢查、清潔一次，并進行潤滑、緊固、調(diào)整。25 / 94 水池人孔需有蓋密封并加鎖，鑰匙由水管員保管，透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。 水管員按規(guī)定定期取水( 或由水務(wù)局取樣)送政府有關(guān)部門進行水質(zhì)檢查化驗，化驗結(jié)果交公司存檔。 相關(guān)各級水表(市政總表、公共水表、消防水表等)須每月定時抄表，水管員須對抄表記錄進行統(tǒng)計分析，確定供水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助設(shè)備運行人員作好水量平衡測試。 嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。消防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申請手續(xù)。11. 配電房管理制度 負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)操作、巡查、養(yǎng)護、維修的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設(shè)備性能和實際操作及有關(guān)安全措施。 配電房實行２４小時值班制度，對變配電裝置及高壓設(shè)備每 4 小時巡查一次，并做好相關(guān)巡查記錄；若發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明。 配電房必須做好防水、防鼠、防火工作，確保設(shè)備安全運行。 供配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值