【文章內(nèi)容簡介】 。d、住宿安全安全是汽車旅館重要的服務(wù)功能之一，天馬汽車旅館采取多種措施切實為游客提供安全保障。天馬汽車旅館的自身特點與現(xiàn)有的旅游酒店產(chǎn)生了很大的區(qū)別，通過差異化經(jīng)營必將產(chǎn)生獨特的發(fā)展模式和較高的投資回報。 酒店建設(shè)定位天馬汽車旅館的建設(shè)定位于滿足旅客長途跋涉后的休息要求，同時配備充足的停車場所。天馬汽車旅館比照星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)，但是設(shè)施種類僅包含住宿所需的必要設(shè)施，不會提供奢華的餐廳、美觀的休息室和娛樂設(shè)施。其中，基本設(shè)施以客房和停車場為主，配套設(shè)施包括汽車維護保養(yǎng)設(shè)施、供排水設(shè)施、取暖和制冷設(shè)施、快餐設(shè)施、商務(wù)設(shè)施等?？头糠?wù)設(shè)施相對簡單，主要包括床和一些基本設(shè)施，沒有書桌、文具、壁櫥、浴缸等。電視、電話、空調(diào)等設(shè)施將起用自助選擇系統(tǒng)，只為有需要的游客提供。天馬汽車旅館的建設(shè)定位能夠充分滿足目標(biāo)客源的需求，保證了汽車旅館經(jīng)營的基本條件。 酒店服務(wù)定位天馬汽車旅館的服務(wù)定位于自助型酒店服務(wù)模式，其核心理念包括：自助服務(wù)、連鎖會員、規(guī)范管理和品牌統(tǒng)一。a、自助服務(wù)天馬汽車旅館將為游客提供一個可自主選擇的平臺。即從游客入住天馬汽車旅館后，根據(jù)自身的需求從“服務(wù)菜單”中選擇最簡單最有效的服務(wù)。b、連鎖會員天馬集團通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)行“天馬汽車旅館卡”，并在全國范圍內(nèi)推廣連鎖會員服務(wù)。所有加入天馬汽車旅館的會員都可以享受到全國范圍內(nèi)天馬汽車旅館的各種優(yōu)惠自助服務(wù)。c、規(guī)范管理天馬汽車旅館委托國際著名的酒店管理公司進行管理，并制訂完善的服務(wù)規(guī)章、建立嚴格的監(jiān)督體系，確保服務(wù)理念在全國連鎖酒店中得以有效的實施。d、品牌統(tǒng)一天馬旅游集團將把旅行社服務(wù)、景區(qū)服務(wù)、酒店服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)全部納入統(tǒng)一的品牌經(jīng)營系統(tǒng)中，使天馬旅游的會員能夠在旅行的過程中全程享受“xxx”的獨特服務(wù)理念。 酒店區(qū)域定位天馬汽車旅館的區(qū)域定位首先結(jié)合天馬旅行社在全國范圍內(nèi)所擁有的區(qū)域資源，然后選擇客流充足、交通便利的擁有著名風(fēng)景名勝和人文名勝的國家級旅游景區(qū)景點進行建設(shè)。初步確定建設(shè)的500家天馬汽車旅館都將分布在天馬旅行社所在區(qū)域。隨著旅游景區(qū)汽車旅館的經(jīng)營和發(fā)展，待品牌效應(yīng)和知名度逐步確立后，xxx集團再以全國高速公路主干道為中心，逐步建設(shè)高速公路汽車旅館。相信在未來的一年時間里，旅游者將在全國各地享受到天馬汽車旅館提供的優(yōu)質(zhì)而獨特的服務(wù)。第四章 建設(shè)規(guī)模和服務(wù)功能 建設(shè)規(guī)模天馬汽車旅館的建設(shè)規(guī)模遵循市場和目標(biāo)客源的定位原則，在保證入住旅客基本需求的前提下，突出停車場和相關(guān)汽車配套設(shè)施建設(shè)。根據(jù)不同的區(qū)域情況，天馬汽車旅館的客房數(shù)量在三十至八十個房間，停車位在三十個以上，單體旅館投資規(guī)模為300至500萬元人民幣。 旅館建設(shè)規(guī)模天馬汽車旅館為歐式風(fēng)格的三層獨立建筑，配有適當(dāng)規(guī)模的停車場和綠化帶，集中體現(xiàn)簡潔、大方、舒適、安全的設(shè)計特點?？偨ㄖ娣e1800平方米左右，占地面積1500平方米左右，其中停車場面積不低于800平方米，與主要道路距離控制在150米以內(nèi)，與主要旅游景區(qū)景點的入口距離控制在1500米以內(nèi)。 客房建設(shè)規(guī)模天馬汽車旅館客房數(shù)量在三十至八十個房間，以雙人標(biāo)準(zhǔn)間為主，適當(dāng)保留單人間和三、四人間。房間面積約1218平方米，衛(wèi)生間面積相對較小，提高客房使用效率和采光度。室內(nèi)裝飾以簡單、整潔為主，走廊和客房之間的墻壁隔音效果好。 停車場建設(shè)規(guī)模按照每輛汽車承載兩名乘客計算，為降低土地成本，天馬汽車旅館的車位設(shè)置保持在三十個以上。同時，為了滿足半自助旅行團和長途運輸汽車的停車要求，將建設(shè)不少于兩個大客車停車位。停車場的地面建設(shè)可以滿足承重要求，以避免長途栽重汽車對地面的破壞。 客房配套設(shè)施建設(shè)規(guī)?？头垦b修及設(shè)施主要包括：粉刷墻壁、普通地面、普通單人床（床單、被罩、枕套可更換），柱式衣架，電扇或窗式空調(diào)，分戶式暖氣，電熱水器和淋浴等。裝修的原則以簡單明亮為主，設(shè)施配套以實用為主。 其它服務(wù)設(shè)施天馬汽車旅館除了必備的辦公室、財務(wù)室、服務(wù)員休息室、操作間、電器及取暖用房外，其它房間全部用于提供住宿，不提供娛樂或奢華的招待場所，其中辦公室兼?zhèn)渫ㄓ崱⒑唵钨徫锏裙δ?。旅館內(nèi)部原則上不設(shè)餐廳，如果旅館附近購物、就餐不方便，再設(shè)餐廳。所設(shè)餐廳設(shè)施簡單、環(huán)境整潔，只提供簡單的快餐和幾種飲料（24小時提供服務(wù)）。提供自動售貨機、投幣式洗衣機、IC卡電話機等。汽車維修、保養(yǎng)等服務(wù)設(shè)施，主要與當(dāng)?shù)仄渌鼨C構(gòu)合作或靠近這類服務(wù)的經(jīng)營場所，最好距離加油站較近。 服務(wù)功能天馬汽車旅館提供的服務(wù)功能以滿足顧客需要的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、綜合化為原則，且所有服務(wù)人員都是旅游學(xué)院大學(xué)生。 標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)由于天馬汽車旅館的目標(biāo)客戶對價格和服務(wù)的敏感度很高，在降低運營成本的同時必須加強標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)要求，還要確保連鎖品牌建設(shè)的一致性。首先，制訂“天馬汽車旅館標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)手冊”，對所有連鎖酒店在價格制定、服務(wù)規(guī)范、宣傳策略、設(shè)施設(shè)備、員工著裝等方面保持一致。其次，按照“標(biāo)準(zhǔn)手冊”對連鎖旅館的建設(shè)、裝修、設(shè)備、服務(wù)做詳細規(guī)定，通過日常檢查和抽查確保每一家連鎖旅館可以按照手冊嚴格執(zhí)行，使服務(wù)質(zhì)量在全國范圍內(nèi)形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。第三，宣傳推廣管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與國家有關(guān)管理機構(gòu)合作，使天馬連鎖旅館的各種制度形成國家標(biāo)準(zhǔn)。 規(guī)范化服務(wù)以集團公司為統(tǒng)一管理機構(gòu)，實行規(guī)范化運營管理。首先，從人力資源管理和考核入手，制訂詳細科學(xué)的考核和檢查制度，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)確定內(nèi)部管理體系和評估體系，對日常檢查和抽查中不能滿足標(biāo)準(zhǔn)要求的管理人員、服務(wù)人員進行淘汰，保證服務(wù)措施的規(guī)范化。其次，加強人才招聘和員工培訓(xùn)體系建設(shè)，一方面避免出現(xiàn)在必要的淘汰率下形成的人才真空，另一方面通過對員工的日常培訓(xùn)和嚴格管理確保標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的規(guī)范性。第三，以降低經(jīng)營成本為原則，實行設(shè)施設(shè)備的統(tǒng)一采購，廣告推廣計劃的統(tǒng)一實施，企業(yè)和品牌形象的統(tǒng)一建設(shè)，以形成規(guī)范化的服務(wù)和管理理念。 綜合化服務(wù)連鎖化經(jīng)營是一種可以迅速擴大市場份額的經(jīng)營管理手段，但是要實現(xiàn)服務(wù)的“保質(zhì)保量”還需要進一步推廣綜合化服務(wù)。天馬汽車旅館的核心服務(wù)理念是自助式服務(wù)，雖然省掉了很多管家式服務(wù)內(nèi)容，但是天馬員工必須是經(jīng)過嚴格培訓(xùn)的服務(wù)“多面手”，各個崗位承擔(dān)的職責(zé)將不僅限于傳統(tǒng)意義上的服務(wù)功能，還應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)木C合性。比如旅館的經(jīng)理就可能承擔(dān)傳統(tǒng)酒店中工程部經(jīng)理、客服部經(jīng)理甚至財務(wù)部經(jīng)理的綜合職能。 增值服務(wù)天馬汽車旅館附帶的增值服務(wù)種類很多，除了可以有效整合253家“天馬旅行社”資源，帶動旅行社業(yè)務(wù)發(fā)展，還可以利用全國連鎖經(jīng)營的優(yōu)勢開展異地還車租賃業(yè)務(wù)。租車旅游業(yè)成為自駕車出游的另外一種方式，以北京為例，有駕照無車者超過100萬人，全市有80多家汽車租賃公司，租賃車輛約有3萬多輛，雙休日出租情況很好，每逢旅游黃金周更是火爆空前。幾乎每年“黃金周”前，北京所有租車公司的車輛都已被提前預(yù)訂一空；?？诠?jié)日期間租車價格雖上調(diào)20%，但仍供不應(yīng)求。但是汽車租賃業(yè)務(wù)受營業(yè)網(wǎng)點的限制無法實現(xiàn)異地還車，極大地限制了經(jīng)營范圍。天馬集團借助遍布全國的汽車旅館，自營或與汽車租賃公司合作開辦汽車租賃異地還車業(yè)務(wù)。其他增值服務(wù)包括開辦汽車保養(yǎng)、維修等業(yè)務(wù)。當(dāng)然還可以開設(shè)報刊、圖書和音像制品的自動零售貨架，設(shè)立ATM機，開展戶外廣告業(yè)務(wù)等等。第五章 選址分析 區(qū)域選址分析公司成立三個月內(nèi)，以全國直轄市及省會城市為中心建設(shè)30座汽車旅館，再以其為中心所形成的高速公路網(wǎng)、旅游景區(qū)為基礎(chǔ)向周邊發(fā)展，在一年的時間內(nèi)，以大城市發(fā)展為中心，延伸到地級市及部分縣級地區(qū)，形成連接全國各大、中城市的汽車旅館網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)，方便城際、省際間的自駕車旅游及出行。 景區(qū)汽車旅館選址景區(qū)汽車旅館選址要求旅游資源相對豐富、消費水平較高、人口較為密集的地區(qū)開發(fā)。對本地消費群體適應(yīng)于周末汽車旅游，對外地消費群體適應(yīng)于黃金周汽車旅游。因此，選址條件如下：a、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平較高，私家車保有量大，群體消費水平高；b、交通便利，易于吸引周邊地區(qū)“黃金周”游客；c、景區(qū)景點的功能以休閑度假為主，且客流不易受季節(jié)影響；d、景區(qū)景點配套設(shè)施齊全，特別是能夠滿足自駕游客對加油、維修、保養(yǎng)的需求；e、具備建設(shè)酒店的基本條件。 高速公路汽車旅館選址我國的高速公路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)仍處在不斷發(fā)展的過程中，隨著各等級公路的不斷建設(shè)和便利程度的提高，人民群眾的外出習(xí)慣也會逐步改變。高速公路汽車旅館主要是為長途旅行者沿途停車住宿提供方便，是一種非常大眾化的服務(wù)。高速公路汽車旅館選址和建設(shè)規(guī)劃要求布局合理、設(shè)計嚴謹、利于成本控制；距離城市保持一定距離以降低土地購置費；要位于主要旅游主干道附近，并且距主要旅游景點不能太遠；要有方便的停車場，環(huán)境幽雅、安靜。高速公路汽車旅館的選址要考察擬建所在地點的車輛流量，觀察新的公路、機場發(fā)展的動向，靠近有一條或數(shù)條主要公路的交叉道附近為理想的興建地點。還有各大都市的市郊，由于人口集中的情形日益增加，再加上我國積極倡導(dǎo)小城鎮(zhèn)建設(shè)，這些日后遍布全國的新興小城鎮(zhèn)也是興建汽車旅館的考慮地址。選址時還要考慮周邊的旅館的競爭勢態(tài)和配套設(shè)施的情況，在建設(shè)旅館期間可與城鎮(zhèn)管理部門和其他相關(guān)公司聯(lián)系設(shè)立加油站、汽車維修點、自動售貨機、洗衣房、IC卡電話機、雜志和報刊零售店等。 選址方式分析天馬汽車旅館的位置選擇十分關(guān)鍵，除了要考慮客源、入住率、房價等經(jīng)營因素外，還要結(jié)合旅行社發(fā)展、企業(yè)融資規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃進行綜合考慮。 結(jié)合旅行社發(fā)展汽車旅館截止目前，天馬旅行社已經(jīng)達到253家，遍布全國主要城市和地區(qū)，并在近二十年的經(jīng)營過程中確立了品牌形象，形成了廣泛的社會資源，積累了大量的客戶資料和旅游接待經(jīng)驗。因此，天馬集團要求各地天馬旅行社在其當(dāng)?shù)剡x擇兩個建設(shè)地點，并協(xié)助集團完成征地、拆遷、注冊和后續(xù)服務(wù)等業(yè)務(wù)。為了調(diào)動各地天馬旅行社的積極性，所有參與天馬汽車旅館選址、建設(shè)和后期經(jīng)營的旅行社，都將擁有在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的天馬汽車旅館5%的紅股。各地天馬旅行社除了帶團入住當(dāng)?shù)芈灭^所應(yīng)得的銷售返點外，將從當(dāng)?shù)芈灭^經(jīng)營利潤中獲得5%的分紅。 與當(dāng)?shù)芈糜喂芾頇C構(gòu)合作天馬集團將充分發(fā)揮作為外來投資者的優(yōu)勢，通過與當(dāng)?shù)芈糜喂芾頇C構(gòu)的合作，獲得優(yōu)良的土地資源。同時，通過天馬汽車旅館的建設(shè)帶動當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)配套設(shè)施和消費水平的提高。 與銀行等金融機構(gòu)合作天馬汽車旅館以優(yōu)質(zhì)低價為經(jīng)營策略，同時由于投資巨大而在后期需要銀行資金的支持，所以一方面通過消化吸收銀行不良資產(chǎn)和債權(quán)的方式直接獲得適合建設(shè)汽車旅館的土地或房產(chǎn)，另一方面也通過與銀行的廣泛合作在后期獲得信貸資金的支持。第六章：建設(shè)內(nèi)容以及工程技術(shù)方案該項目屬于旅游行業(yè)酒店(旅館)建筑項目，建設(shè)設(shè)計及施工均執(zhí)行相應(yīng)的國標(biāo)﹑部標(biāo)以及規(guī)范。項目審批遵從中國政府嚴格的程序，且遵守國家和當(dāng)?shù)毓芾聿块T的有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。xxx汽車旅館的主體建筑為歐式風(fēng)格的三層、局部地方四層的框架結(jié)構(gòu)建筑，配有適當(dāng)規(guī)模的停車場和綠化帶，集中體現(xiàn)簡潔、典雅、舒適、安全的設(shè)計特點。總建筑面積控制在1800 m2左右，占地面積1500m2左右，其中停車場面積不低于800平方米，與主要道路距離控制在150m以內(nèi)，與主要旅游景區(qū)景點的入口距離控制在1500米以內(nèi)包括接待服務(wù)中心，餐飲部（咖啡和糕點），旅館經(jīng)理辦公室（套財務(wù)室），每層有一個值班室、倉儲公用間及操作間，其他為客房建設(shè)。表(4):主體工程建設(shè)內(nèi)容表(單體)序號名稱數(shù) 量規(guī)劃面積分布位置備 注1接待服務(wù)部120 m21層附帶信息咨詢服務(wù)2餐飲部1100 m2 1層主要為提供咖啡飲用3總辦公室150 m21層套間為財務(wù)室4倉儲間310m2x3=30 m21間/每層兼?zhèn)渲蛋嚅g功能.5洗理間150 m22層被褥清洗和消毒6單人間1012 m2x10=1207雙人間3015m2x30=450 m28三人間1020m2x10=200 m29經(jīng)理室110 m2x1=10 m2 1層 表(5):旅館大樓主要設(shè)施設(shè)備選購一覽表 單價/總價單位:元/萬元序號物品名稱提供廠家選購數(shù)量單價總價備 注1床/墊/床單就近選購100/2003502木椅子－110503熱水器前鋒502704拖鞋 宜康10045電視 康佳5215006白熾燈就近選購52307床頭燈就近選購100108空調(diào)（1）海爾511800客房使用9小茶幾就近選購108010大茶幾好百年4018011涼衣架就近選購390112被子好佳20010013枕頭 好佳4002014枕巾 紅領(lǐng)巾4001015插座高科1611016窗門配套（1） 好百年502500客房使用17座便就近選購5250018肥皂盒架就近選購52519浴頭新家庭503020掛衣架就近選購80121空調(diào)（臺） 海爾17500大辦公室使用22辦公桌就近選購1225023辦公椅就近選購158