【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 紅崗區(qū)合計(jì)成交商品房總量成交商品住宅從區(qū)域來(lái)看，除讓胡路區(qū)外，龍鳳區(qū)、高新區(qū)銷售量較大■商品住房成交價(jià)格總體平穩(wěn)。排除“政府/國(guó)企直購(gòu)”等外因影響，，%。表4：大慶市2014年商品住房成交均價(jià)情況表（元/㎡）區(qū)域薩爾圖區(qū)讓湖路區(qū)龍鳳區(qū)高新區(qū)大同區(qū)紅崗區(qū)總體均價(jià)■存量房成交量較大幅度增長(zhǎng)受政策影響，17669套。%、%、%。，16998套。%、%、%。 2014年全市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特點(diǎn)■商品住房市場(chǎng)成交放量上半年，我市商品住房市場(chǎng)延續(xù)去年的回暖走勢(shì)，市場(chǎng)成交量攀升，呈現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢(shì)。在上半年重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普漲，三、四線城市房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)的大環(huán)境下，排除排除“政府/國(guó)企直購(gòu)”等外因影響，%，呈現(xiàn)出小幅上漲的態(tài)勢(shì)。■二手房供需雙方心態(tài)趨穩(wěn)全市二手房市場(chǎng)供需雙方的心態(tài)都非常穩(wěn)定，隨著供需透支的影響逐月減弱，2015年二手房市場(chǎng)有進(jìn)一步升溫的可能性。 2015年市場(chǎng)趨勢(shì)展望在不出現(xiàn)政策較大調(diào)整的前提下，本市房地產(chǎn)銷售形勢(shì)總體看好，市場(chǎng)活躍的態(tài)勢(shì)將保持平穩(wěn)走高，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)。2015年，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀形勢(shì)將相對(duì)嚴(yán)峻，2015年將不再繼續(xù)延續(xù)之前市場(chǎng)普遍高漲的局面。隨著供應(yīng)的逐步增加，供求矛盾將進(jìn)一步緩解。預(yù)計(jì)2015年，整體市場(chǎng)的房?jī)r(jià)漲幅將逐步趨緩，交易量方面，購(gòu)房需求的釋放也將保持平穩(wěn)。近年供需總體同步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然存量在高位徘徊，但是市場(chǎng)環(huán)境總體良好。結(jié)論：n 大慶的房地產(chǎn)開發(fā)商的成熟度不高，項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)和水平有限。n 大慶市主流開發(fā)商以住宅開發(fā)為主，商業(yè)為輔。n 大慶市目前的開發(fā)企業(yè)都具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和雄厚的資金基礎(chǔ)。n 目前開發(fā)商手里的儲(chǔ)備土地大都開始運(yùn)作，未來(lái)儲(chǔ)備量將逐漸減少。n 開發(fā)體量較大，有可能導(dǎo)致去化速度減緩。n 2010年至今，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持著健康發(fā)展，國(guó)家綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體態(tài)勢(shì)平穩(wěn)；宏觀經(jīng)濟(jì)正處于上升、發(fā)展階段，為地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)提供了良好的契機(jī)。n 近年來(lái)，大慶市市經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)步發(fā)展，商品市場(chǎng)繁榮，市民收入水平持續(xù)增加，為本項(xiàng)目提供了很好的發(fā)展機(jī)遇。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目所指的區(qū)域市場(chǎng)是指大慶市龍鳳區(qū)位于大慶市東部，是由哈大公路進(jìn)出大慶的門戶所在，南臨安達(dá)市，北抵薩爾圖區(qū)、東鄰大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，西接大慶油田公司的采油二廠、四廠，濱洲鐵路從鎮(zhèn)域內(nèi)穿過(guò),。 【龍鳳區(qū)地區(qū)圖】 區(qū)域定位區(qū)域發(fā)展定位：“建設(shè)生態(tài)宜居新城”本區(qū)域是大慶市極具發(fā)展?jié)摿Φ钠瑓^(qū)之一，大慶市政府對(duì)此片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃提出了保護(hù)自然、維護(hù)生態(tài)、改造村屯、建設(shè)項(xiàng)目、合理利用土地資源的發(fā)展方向，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃正在進(jìn)一步完善。、發(fā)展及前景預(yù)測(cè)區(qū)域規(guī)劃、發(fā)展區(qū)域建設(shè)加快推進(jìn)，緊緊圍繞“新區(qū)開發(fā)、老區(qū)改造、環(huán)境提升、功能配套”的任務(wù)目標(biāo)，全方位推進(jìn)老區(qū)環(huán)境改造，城區(qū)面貌煥然一新。萬(wàn)峰路、龍鳳大街下穿橋及“四縱四橫”等基礎(chǔ)項(xiàng)目竣工，大慶東站等功能項(xiàng)目順利推進(jìn)，居然之家、唐人中心、瀚城國(guó)際等重點(diǎn)項(xiàng)目陸續(xù)建成，現(xiàn)代化城區(qū)戰(zhàn)略框架全面拉開。高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)湖韻新村建設(shè)，樹立小城鎮(zhèn)建設(shè)典范。區(qū)域發(fā)展不斷加快，堅(jiān)持 “三、二、一”產(chǎn)業(yè)發(fā)展位次，深入實(shí)施“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)集群化、商貿(mào)物流化、城區(qū)現(xiàn)代化、社會(huì)和諧化”的“五化”發(fā)展戰(zhàn)略，加快產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)、新區(qū)開發(fā)建設(shè)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、構(gòu)建和諧社會(huì)，努力打造成現(xiàn)代服務(wù)示范區(qū)、宜居興業(yè)生態(tài)區(qū)、東城門戶靚麗區(qū)。前景預(yù)測(cè) 龍鳳區(qū)立足板塊經(jīng)濟(jì)，放大比較優(yōu)勢(shì)，以“三大經(jīng)濟(jì)板塊、五大產(chǎn)業(yè)”為主攻方向，加大政策扶持，凝聚招商力量，千方百計(jì)引進(jìn)“大高外新”項(xiàng)目，形成龍頭帶動(dòng)和產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，全面加快產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)。目前，本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)以住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔，根據(jù)市政府對(duì)于本區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃以及周邊自然景觀資源看，本區(qū)域未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將走中高端產(chǎn)品路線。目前，本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)，產(chǎn)品開發(fā)以普通住宅產(chǎn)品為主，銷售狀況較好，區(qū)域開發(fā)潛力巨大。發(fā)展特征總體分析目前，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)以中端住宅為主，購(gòu)房客戶以本地居民為主?？v觀全局，區(qū)域的住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)以下運(yùn)行特征：n 住宅土地供應(yīng)市場(chǎng)目前仍缺乏科學(xué)有效的引導(dǎo)與監(jiān)督，土地出讓的隨意性與主觀性仍然存在。n 區(qū)域內(nèi)住宅分布相對(duì)均衡。n 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨于平穩(wěn)，供應(yīng)的產(chǎn)品主要以普通的多層及高層住宅為主，價(jià)格比較適中。n 開發(fā)企業(yè)大多來(lái)自大慶本地，在競(jìng)爭(zhēng)中促進(jìn)了本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟與發(fā)展。市場(chǎng)分布特征分析板塊名稱產(chǎn)品主力面積㎡特征及優(yōu)劣分析代表項(xiàng)目 東北部別墅、洋房多層、高層住宅 110140園區(qū)規(guī)劃好，居住人群素質(zhì)較好，配套設(shè)施逐漸完善，商業(yè)體系日漸成熟，具有發(fā)展?jié)摿Α?英倫小鎮(zhèn) 西部、中部多層、高層住宅100120自然景觀豐富，交通舒暢，配套較完善。 東城領(lǐng)秀欣鳳學(xué)城產(chǎn)品特征分析雖然區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，但發(fā)展速度較快，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，已經(jīng)逐漸完善和成熟，尤其是住宅產(chǎn)品取得了一定幅度的提高，無(wú)論是戶型設(shè)計(jì)，建筑規(guī)劃，還是園林景觀設(shè)計(jì)等都在不斷縮短與優(yōu)秀產(chǎn)品之間的距離。目標(biāo)客戶群分析區(qū)域內(nèi)客群主要以工薪階層、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)管理人員、外企白領(lǐng)，年齡在25—50歲，收入相對(duì)穩(wěn)定。別墅以私企老板、外企高管和地方影視明星為主，年齡在35—50之間，收入相對(duì)較高。東北部英倫小鎮(zhèn)項(xiàng)目名稱英倫小鎮(zhèn)項(xiàng)目位置龍鳳區(qū)世紀(jì)大道與外環(huán)東路交會(huì)處（世紀(jì)大道左側(cè)）發(fā) 展 商大慶市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司占地面積1090000平方米建筑面積1000000平方米容 積 率 產(chǎn)品類型 多層、小高層、高層、洋房、別墅開發(fā)棟數(shù)一期74棟開盤時(shí)間 2010年11月1日均 價(jià)5300元/㎡主力戶型100140㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯入住時(shí)間一期2013年12月配套設(shè)施居然之家，沃爾沃生產(chǎn)基地，交通樞紐站，新華國(guó)際咨詢中心，國(guó)家濕地公園總體評(píng)價(jià)該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模宏大，開發(fā)周期較長(zhǎng)。建筑類型豐富，容積率較低，居住舒適度較好。園區(qū)規(guī)劃合理，自建配套設(shè)施完善。西部、中部東城領(lǐng)秀項(xiàng)目名稱東城領(lǐng)秀項(xiàng)目位置龍鳳區(qū)青龍山地區(qū)，龍鳳區(qū)政府對(duì)面發(fā) 展 商大慶久隆房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司占地面積1440000平方米建筑面積1569200平方米容 積 率 產(chǎn)品類型 多層、小高層、高層開發(fā)棟數(shù)92棟開盤時(shí)間 2012年6月均價(jià)5500元/㎡主力戶型100130㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯入住時(shí)間一期2012年12月配套設(shè)施學(xué)校：大慶四中、青龍山九年一貫制學(xué)校醫(yī)院：大慶婦女兒童醫(yī)院總體評(píng)價(jià)該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模宏大、交通便利。建筑類型多樣，致使私密性不強(qiáng)。項(xiàng)目區(qū)位生活配套相對(duì)完善，生活相對(duì)便利。欣鳳學(xué)城項(xiàng)目名稱欣鳳學(xué)城項(xiàng)目位置龍鳳區(qū)龍鳳區(qū)龍舞路與福祥街南側(cè)，鳳德街東側(cè)發(fā) 展 商大慶市承寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積346000平方米建筑面積500000平方米容 積 率 產(chǎn)品類型多層、小高層、高層開發(fā)棟數(shù)79棟開盤時(shí)間 2014年6月均 價(jià)5200元/㎡主力戶型100120㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯入住時(shí)間預(yù)計(jì)2015年底配套設(shè)施教育配套：大慶四中，東城領(lǐng)秀學(xué)校；商業(yè)配套：龍鳳商場(chǎng)、麥凱樂(lè)、大商新瑪特、居然之家、九區(qū)批發(fā)市場(chǎng)；醫(yī)療配套：大慶婦女兒童醫(yī)院；金融銀行：中國(guó)銀行、交通銀行、中國(guó)工商銀行；餐飲配套：綠陽(yáng)春、海鮮碼頭、滿滿養(yǎng)生苑、名川名蜀。總體評(píng)價(jià)該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模宏大、交通便利。建筑類型多樣，致使私密性不強(qiáng)。目前區(qū)域內(nèi)各種配套設(shè)施趨于完善，交通比較便利，輻射范圍較廣。隨著城市的不斷發(fā)展，生活配套設(shè)施的不斷完善，區(qū)域整體價(jià)值也將隨之大幅提升。本項(xiàng)目所在區(qū)域擁有優(yōu)美的自然資源—龍鳳國(guó)家濕地公園，具有得天獨(dú)厚的發(fā)展高級(jí)住宅區(qū)的優(yōu)勢(shì)，此區(qū)域?qū)⒅饾u成為開發(fā)商和高端客群的青睞的熱點(diǎn)片區(qū)。此區(qū)域是大慶市政府重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域?，F(xiàn)在已相繼開工建設(shè)的項(xiàng)目有政府投資15個(gè)億建設(shè)的263公頃的濕地公園、1000公頃的慶東新城、50個(gè)億招商的沃爾沃成品車生產(chǎn)基地、全國(guó)連鎖家居旗艦店居然之家,就連大慶四中也入住于此,長(zhǎng)途客運(yùn)站、火車站的落成，此區(qū)域?qū)⒊蔀樾碌某鞘兄行?。從銷售情況來(lái)看，具有實(shí)用性的戶型（100平左右）銷售情況較良好。三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)、四至、面積本項(xiàng)目為大慶市龍鳳區(qū)龍政路與鳳德街交匯處局部地塊：東至：路，西至：路，南至路：北至：。項(xiàng)目總用地面積約110000平方米。 （ 此處應(yīng)放置項(xiàng)目規(guī)劃圖或地宗圖） 地形、地勢(shì)本項(xiàng)目地塊形呈相對(duì)規(guī)則長(zhǎng)方形地塊東西向較長(zhǎng)，南北向較短。地表地勢(shì)起伏不大，地面較平整。 地塊現(xiàn)狀 地塊整體處于未平整狀態(tài)給排水給排水已經(jīng)到位。供電供電設(shè)施完備，可以滿足住宅用電需求。 供暖本區(qū)域已經(jīng)鋪設(shè)市政供暖系統(tǒng)。供氣本區(qū)域已經(jīng)鋪設(shè)市政液化氣管道。通訊通訊系統(tǒng)已完全覆蓋本區(qū)域。結(jié)論：本項(xiàng)目所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施均已到位，目前可支持住宅項(xiàng)目的開發(fā)以及客群入住后的生活基礎(chǔ)設(shè)施需要。教育配套：大慶四中，東城領(lǐng)秀學(xué)校；商業(yè)配套：龍鳳商場(chǎng)、麥凱樂(lè)、大商新瑪特、居然之家、九區(qū)批發(fā)市場(chǎng)；醫(yī)療配套：大慶婦女兒童醫(yī)院；金融銀行：中國(guó)銀行、交通銀行、中國(guó)