【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開始出現(xiàn)分化，需求呈現(xiàn)多樣化，特別是被市場(chǎng)壓抑的需求多樣性，在２００７年將會(huì)爆發(fā)，得以體現(xiàn)，因此為了產(chǎn)品為市場(chǎng)所接納，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的研究，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。２、項(xiàng)目客戶群定位167。年齡上細(xì)分：以２５歲－５０歲人群為主167。從經(jīng)濟(jì)狀況上細(xì)分：以家庭月收入在３０００以上的家庭為主167。從購(gòu)房心理上細(xì)分：以自住，二次置業(yè)為主167。從工作環(huán)境上細(xì)分：以在醫(yī)生，老師，公務(wù)員等文化品位比較高，收入有保障的和收入水平較高的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主樓盤概念導(dǎo)入樓盤概念的導(dǎo)入有利于提升品牌附加值，同時(shí)也有利于產(chǎn)品差異化，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)在大都市樓盤在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得以被取勝，被市場(chǎng)認(rèn)同都大多依賴于一個(gè)好的概念，以及眾多買點(diǎn)，產(chǎn)品整體素質(zhì)的支撐。因此本人建議借鑒大都市房地產(chǎn)的開發(fā)做法，引入樓盤概念?！　　「鶕?jù)市場(chǎng)細(xì)分，本項(xiàng)目住宅部分的客戶一為文化品位較高，收入穩(wěn)定的白領(lǐng)一族；二為經(jīng)濟(jì)條件較好的私營(yíng)者。這些人追求一些好的居住環(huán)境，有能力消費(fèi)價(jià)高質(zhì)高的產(chǎn)品?！　　⊥瑫r(shí)根據(jù)地塊天然優(yōu)勢(shì)，柳溪河畔，萸江公園邊上以及住宅部分的定位，本人建議樓盤以“柳溪邊上的人家”為主題，樓盤案名為：“柳溪華園”第一，“柳溪邊上的人家”給人一種意境，給人一片遐想的天空；第二“華園”給人一種高檔，豪氣的感覺，以展顯住在本樓盤里面的主人們的一種品位；第三、柳溪在東坪人中家喻戶曉，有利于樓盤的推廣。樓盤概念的演譯：樓盤將通過(guò)景觀綠化，智能化的配套，規(guī)劃上的先進(jìn)性，建筑立面色彩的應(yīng)用，線條的處理，先進(jìn)的產(chǎn)品，以及柳溪邊上種植揚(yáng)柳，給人一種“楊柳清風(fēng)”的意境。詳細(xì)情況請(qǐng)見（產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)一章）目標(biāo)市場(chǎng)：本項(xiàng)目用地規(guī)模小，總供給量為１１０戶左右，所以目標(biāo)市場(chǎng)范圍應(yīng)盡量選擇一些國(guó)有企業(yè)，醫(yī)院，學(xué)校，機(jī)關(guān)事業(yè)單位的職工，私營(yíng)者以保證客戶品流單一，保證樓盤的綜合素質(zhì)，提升開發(fā)商的品牌價(jià)值。目標(biāo)客戶的年齡２５－５０為主，職業(yè)以收入有保證老師，醫(yī)生等，以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主，目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)情況以２５００元月收入的家庭為主。目標(biāo)市場(chǎng)：（１） 注重樓盤質(zhì)量的白領(lǐng)階層他們收入穩(wěn)定，文化品位較高，易接受一些先進(jìn)的觀念，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流，注重生活情趣，對(duì)私密性的要求較高（２） 在商業(yè)區(qū)中心的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者他們工作太累，時(shí)間緊張，不愿意把時(shí)間浪費(fèi)回家的路上，沒有多少時(shí)間打理生活，價(jià)格不是最重要的問(wèn)題，最重要是住得舒適。（３） 注重環(huán)境質(zhì)量的二次置業(yè)者他們開始轉(zhuǎn)變居住觀念，處于從買房子到買生活方式的過(guò)度時(shí)期，他們有經(jīng)濟(jì)能力，只想改變現(xiàn)在的居住狀態(tài)，提升自己的生活質(zhì)量。第三章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第一部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、規(guī)劃原則與思路（一）規(guī)劃原則；、地勢(shì)、自然環(huán)境特點(diǎn)，突出項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造便于人際交往和物業(yè)管理的鄰里空間以及特色鮮明的景觀環(huán)境，使人文建筑與自然環(huán)境渾然一體，以本項(xiàng)目的定位相適應(yīng)，并體現(xiàn)本項(xiàng)目的主題（自然景觀、歷史人文、區(qū)域規(guī)劃等）的挖掘和利用；，使其能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展變化的需求；；、商業(yè)氛圍、文化氛圍的塑造；，在規(guī)劃工作中對(duì)功能配比、建筑、環(huán)境等各個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)行系統(tǒng)的組織，體現(xiàn)項(xiàng)目在東坪鎮(zhèn)城區(qū)的不凡品質(zhì)。（二）規(guī)劃思路：走與區(qū)情相結(jié)合的道路，合理利用土地，功能分區(qū)合理二、規(guī)劃布局建議（一）總體規(guī)劃布局考慮到本項(xiàng)目的規(guī)模有限，以及東坪北區(qū)“唯不缺人，只缺地”的特色，盡量提高容積率，兼顧容積率與景觀資源的均衡。同時(shí)考慮最大限度體現(xiàn)項(xiàng)目的整體立面效果和發(fā)揮本項(xiàng)目之近水景觀優(yōu)勢(shì)，因此建議本項(xiàng)目－２至３樓為商業(yè)裙樓，采用框架結(jié)構(gòu)。在裙樓頂層平臺(tái)上布置３棟點(diǎn)式住宅平行排列布置，南面與北面兩棟Ｔ型住宅建筑物對(duì)稱布置，中間布置一棟蝶型住宅建筑,住宅之間的平臺(tái)空地,布置為平臺(tái)花園。（二）規(guī)劃構(gòu)思項(xiàng)目具有明顯的親水特征，緊臨柳溪,且地塊臨街線長(zhǎng)。通過(guò)先進(jìn)規(guī)劃，建筑物、景觀綠化、建筑小品、景觀小品的合理布置，以更好的發(fā)揮和體現(xiàn)項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)，自然資源景觀優(yōu)勢(shì)，將樓盤的地理資源優(yōu)勢(shì)得以最大程度的運(yùn)用和體現(xiàn),將本項(xiàng)目打造成東坪鎮(zhèn)北區(qū)的標(biāo)志性建筑。：商業(yè)區(qū)負(fù)2層至3層，休閑綠化區(qū)柳溪邊上的風(fēng)情商業(yè)街、南面的小廣場(chǎng)、平臺(tái)花園，：（１）在南面布置一個(gè)景觀花壇，通過(guò)草類植物、灌木、花、建筑小品的布置以豐富南面的視覺內(nèi)容。同時(shí)通過(guò)喬木排列布置以減少夏日陽(yáng)光的強(qiáng)度。（２）在西面臨水處布置一個(gè)小型廣場(chǎng)，中間靠河堤布置一個(gè)半圓形的花壇，以一塊大石屹立其中，以體現(xiàn)本案有山有水的特點(diǎn)。沿岸欄桿以雕花欄桿，路燈布置，打造美麗的夜景；休閑椅的布置，以體現(xiàn)本項(xiàng)目休閑旅游的特色，提升本案的整體品牌特色；通過(guò)沿岸柳樹的布置，提升整體綠化，演繹柳溪邊上的人家的主題概念，給人一種楊柳清風(fēng)的意境。（３）裙樓頂層閑置平臺(tái)，布置空中花園，花園平臺(tái)通過(guò)鋪地，休閑桌椅，花壇，亭臺(tái)的布置，以提高項(xiàng)目的整體綠化率，豐富空間層次感，提升社區(qū)居民之間的交流空間，以滿足住戶對(duì)交流的需要，從而提升本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，使本案在競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地（２樓）布置為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的攤位布置達(dá)到整體，統(tǒng)一。排水系統(tǒng)，通風(fēng)系統(tǒng)合理布置，避免農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)出來(lái)的空氣直接涌向商場(chǎng)門口，酒店。（１樓）布置為車庫(kù)與超市的倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)，車庫(kù)車位的設(shè)計(jì)要綜合考慮住宅用戶，與酒店用戶的需求，盡量滿足他們的共同使用，滿足客戶對(duì)車位的需求為原則。車位設(shè)計(jì)的數(shù)量＝（酒店的餐桌數(shù)量８０％＋茶樓的包房數(shù)量１００％＋住房套數(shù)６０％）８０％（１２樓）盡量合理利用土地，合理設(shè)置建筑面積，提高項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。采用框架結(jié)構(gòu)，西邊為專業(yè)性市場(chǎng)，東邊布置為大型綜合賣場(chǎng)，在設(shè)計(jì)上盡量做到符合超市或電器買場(chǎng)對(duì)營(yíng)業(yè)面積的需求。（３樓）布置為酒店與茶樓，酒店內(nèi)部設(shè)計(jì)要體現(xiàn)其大氣，氣派，高檔的特點(diǎn)。茶樓在設(shè)計(jì)上要與茶文化相結(jié)合，特別要與安化地域特色，安化的茶文化相融合，以體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化的雅致與古色幽香。電梯與樓梯配置集中在一起樓盤道路系統(tǒng)布置⑴、建議樓盤的購(gòu)物主入口設(shè)置在東坪大橋與柳溪?jiǎng)勇方粎R處，該處能最大限度地聚集人氣未來(lái)人流量大，主要考慮設(shè)置成大型商業(yè)廣場(chǎng)，層高考慮在5米左右，盡量采用落地的玻璃門窗。⑵、提倡“人車分流”的思想,即農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的主入口建議設(shè)置在北側(cè).⑶、車庫(kù)主入口依靠柳溪河的地理優(yōu)勢(shì)建議設(shè)置在樓盤南面與西面的轉(zhuǎn)角處⑷、住宅入口能否通過(guò)樓道設(shè)置在東側(cè).(5)、同時(shí)電梯能直達(dá)負(fù)1樓，負(fù)一樓通過(guò)樓梯可通達(dá)2樓，電梯的布置要與車庫(kù)車行系統(tǒng)分離人文風(fēng)格的營(yíng)造為樹立本項(xiàng)目的市場(chǎng)獨(dú)特形象，“以人為本”思想的理解與應(yīng)用，形成市場(chǎng)差異化，建議將項(xiàng)目打造成一個(gè)親水，高雅的高檔住區(qū)。讓業(yè)主有充分的理由相信“近水樓臺(tái)先得月”、景觀、配套和包裝的眾多細(xì)節(jié)中表現(xiàn)的活力而陽(yáng)光的風(fēng)格——建筑的色彩、外型線條、材質(zhì)、屋頂造型、布局、植物的選取、地磚的色彩、材質(zhì)、路燈的造型、休閑椅等的風(fēng)格，都統(tǒng)一地、充分地體現(xiàn)一種山水城鎮(zhèn)獨(dú)特的韻味和魅力。第二部分 建筑設(shè)計(jì)方案一、關(guān)于建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)是項(xiàng)目檔次、特色、文化內(nèi)涵等方面的具體表現(xiàn)，良好的建筑設(shè)計(jì)將提升項(xiàng)目的性價(jià)比，增加項(xiàng)目的附加值，因此建筑設(shè)計(jì)是項(xiàng)目開發(fā)的尤為重要的一個(gè)方面。（一）住宅部分物業(yè)形態(tài)根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、預(yù)計(jì)總建筑面積以及項(xiàng)目初步形象定位考慮，建議本項(xiàng)目建筑形態(tài)以3棟點(diǎn)式高層建筑在裙樓平臺(tái)上平行排列布置，底層為商業(yè)裙樓，4層以上為住宅部分。這樣既可滿足本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積和預(yù)期容積率使用的合理化，同時(shí)也能最大限度達(dá)到戶戶有景，更有效的發(fā)揮本項(xiàng)目之景觀優(yōu)勢(shì)。建筑風(fēng)格鑒于本項(xiàng)目之形象定位初步考慮，以及項(xiàng)目特色，故建筑風(fēng)格采用與山水城鎮(zhèn)建筑風(fēng)格相適應(yīng)的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格?，F(xiàn)代化風(fēng)格多簡(jiǎn)約、明快，建筑體外立面清新雅致，樓體配合天然的