【文章內(nèi)容簡介】 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)。其中稅法規(guī)定的扣除項目包括： 1）取得土地使用權(quán)支付的金額： ① 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，是實際支付的地價款；其他方式取得的，為支付的土地出讓金； ② 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 3）房地產(chǎn)開發(fā)費用。 包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用、財務(wù)費用。這三項費用不能據(jù)實扣除，應(yīng)按下列標準扣除： ① 納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的： 房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除總額＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi) ② 納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的： 房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除總額＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10%以內(nèi) 4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè) 稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和印花稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費用中，故不允許在此扣除。 5）其他扣除項目。對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計 20%的扣除： 加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 20% 6）舊房及建筑物的評估價格。指轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度后的價格。 轉(zhuǎn)讓舊房的扣除額＝評估價＋取得土地使用權(quán)所支付的地價款＋按國家規(guī)定交納的費用＋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 易錯：答案 B 營業(yè)稅和印 花稅?；\統(tǒng)地將營業(yè)稅和印花稅作為準予扣除的項目是不正確的。 拓展：考生還應(yīng)關(guān)注土地增值稅實行四級超率累進稅率和土地增值稅應(yīng)納稅額的計算，以及稅收優(yōu)惠的有關(guān)政策。 答案： A 16．根據(jù)我國現(xiàn)行規(guī)定，應(yīng)免征土地增值稅的是（ ）的房地產(chǎn)。 A．已居住 3 年后由個人轉(zhuǎn)讓 B． 2020 年之前簽訂轉(zhuǎn)讓合同 C．因國家建設(shè)需要依法征用收回 D．增值額未超過扣除項目金額 50% 考點：第三章工程財務(wù)第四節(jié)與工程財務(wù)有關(guān)的稅收及保險規(guī)定，與工程財務(wù)有關(guān)的稅收規(guī)定 土地增值稅。 思路：本題考核的是稅收優(yōu)惠的有關(guān)政策，關(guān)于稅收優(yōu)惠的政策如下： （ 1）納稅人建造普通住宅出售時，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額 20%的，就其全部增值額計稅。 （ 2）對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，凡居住滿 5 年或以上的，免征土地增值稅；滿 3 年未滿 5 年的，減半征收；未滿 3 年的，不實行優(yōu)惠。 （ 3）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 （ 4） 1994 年 1 月 1 日前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，無論房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。 易錯：答案 A已居住 3 年后由個人轉(zhuǎn)讓。 拓展：考生還應(yīng)關(guān)注土地增值稅實行四級超率累進稅率和土地增值稅應(yīng)納稅額的計算。 答案： C 17．與 ABS 融資方式相比， BOT 融資方式的特點是（ ）。 A．運作程序簡單 B．投資風險大 C．適用范圍小 D．運營方式靈活 E．融資成本較高 答案： BCE 解析： BOT 和 ABS 融資方式都適用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但兩者在運作中的特點及對經(jīng)濟的影響等方面存在著很大的差異，其主要區(qū)別有： 1）運作繁簡程度與融資成本的差異。 BOT 方式的 操作復(fù)雜，難度大，其融資成本也因中間環(huán)節(jié)多而增高（答案 E）； ABS 融資方式的運作則相對簡單，它只涉及到原始權(quán)益人、特別用途公司 SPC、投資者、證券承銷商等幾個主體，無需政府的特許及外匯擔保，是一種主要通過民間的非政府的途徑運作的融資方式。 2）項目所有權(quán)、運營權(quán)的差異。 BOT 項目的所有權(quán)、運營權(quán)在特許期內(nèi)屬于項目公司，特許期屆滿，所有權(quán)將移交給政府； ABS 方式中，在債券的發(fā)行期內(nèi)，項目資產(chǎn)的所有權(quán)屬于 SPC，而項目的運營決策權(quán)屬于原始收益人。 3）投資風險的差異。 BOT 項目投資人一般都為企業(yè)或金 融機構(gòu)，其投資是不能隨便放棄和轉(zhuǎn)讓的，每一個投資者承擔的風險相對較大（答案 B）。而 ABS 項目的投資者是國際資本市場上的債券購買者，數(shù)量眾多，這就極大地分散了投資風險，同時，這種債券可在二級市場流通，并經(jīng)過信用增級降低了投資風險。 4）適用范圍的差異。 BOT 方式是非政府資本介入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，其實質(zhì)是 BOT 項目在特許期內(nèi)的民營化，因此，某些關(guān)系國計民生的要害部門是不能采用 BOT 方式的（答案C）。 ABS 方式則不然，在債券的發(fā)行期間，項目的資產(chǎn)所有權(quán)雖然歸 SPC 所有，但項目的經(jīng)營決策權(quán)依然歸原始權(quán)益人所有，相 比而言，在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域， ABS 方式的使用范圍要比 BOT 方式廣泛。 18．下列關(guān)于資金成本的表述正確的是（ ）。 A．資金成本是選擇資金來源的重要依據(jù)之一 B．通過負債籌集的資金所形成的資金成本不具有產(chǎn)品成本的性質(zhì) C．企業(yè)的融資規(guī)模增加，資金成本會隨之增大 D．資金成本率是資金籌集成本與資金使用成本之和與籌集資金之比 E．資金成本是企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動必須掙得的最低收益率 答案： ACE 解析：本題是一道綜合性比較強的考題，解答本題需要理解什么是資金成本、資金成 本的性質(zhì)、影響資金成本的因素和資金成本的作用。 19．下列給出的有關(guān)成本管理的方法中，可以用于成本控制的方法是（ ）。 A．比較法和因素分析法 B．項目成本分析表法和掙值法 C．差額計算法和比率法 D．工期 成本同步分析法和價值工程法 E．掙值法和價值工程法 答案： BDE 解析：用于成本控制的方法包括：項目成本分析表法、工期 成本同步分析、掙值法和價值工程法。比較法、因素分析法、差額計算法和比率法等是成本分析的方法。 20．與發(fā)行股票相比，企業(yè)通過發(fā)行債券 籌集資金的特點包括（ ）。 A．企業(yè)的融資風險低 B．企業(yè)少納所得稅 C．企業(yè)籌資的資金成本較高 D．可降低企業(yè)的負債比率 E．企業(yè)原有投資者的控制權(quán)不變 答案： BE 解析：企業(yè)通過發(fā)行債券籌集資金的特點包括： 1）支出固定。不論企業(yè)將來盈利如何，它需付給持券人固定的債券利息，會使企業(yè)承受一定的風險； 2）少納所得稅。合理的債券利息可計入成本，實際上等于政府為企業(yè)負擔了部分債券利息； 3）企業(yè)控制權(quán)不變。債券持有者無權(quán)參與企業(yè)管理，因此，公司原有投資者控制權(quán)不因發(fā) 行債券而受到影響（答案 E）； 4）可以提高自有資金利潤率； 5）發(fā)行債券會提高企業(yè)負債比率，增加企業(yè)風險，降低企業(yè)的財務(wù)信譽。 21．投資項目資本金占總投資的比例，根據(jù)不同行業(yè)和項目的經(jīng)濟效益等因素確定，下列規(guī)定中不正確的是（ ）。 A．交通運輸、煤炭項目，資本金比例為 35%及以上 B．鋼鐵、郵電、化肥項目，資本比例為 25%及以上 C．輕工、紡織、商貿(mào)項目，資本金比例為 20%及以上 D．電力、機電、建材、化工、石油加工、有色項目資本金比例為 30%及以上 答案： D 解析：投資項目資本 金占總投資的比例，根據(jù)不同行業(yè)和項目的經(jīng)濟效益等因素確定，具體規(guī)定如下： （ 1）交通運輸、煤炭項目，資本金比例為 35%及以上； （ 2）鋼鐵、郵電、化肥項目，資本比例為 25%及以上； （ 3）電力、機電、建材、化工、石油加工、有色、輕工、紡織、商貿(mào)及其他行業(yè)的項目，資本金比例為 20%及以上。 22．下列關(guān)于發(fā)行股票和發(fā)行債券籌資的有關(guān)表述正確的是（ ）。 A．發(fā)行股票和均形成企業(yè)的負債 B．發(fā)行股票籌資比發(fā)行債券籌資的資金成本低 C．發(fā)行股票籌資可以降低企業(yè)的財務(wù)風險，發(fā)行債券籌資 可以提高對股東的報酬率 D．發(fā)行股票籌資和發(fā)行債券籌資都是彈性的融資方式 答案： C 解析：發(fā)行股票籌資形成資本金，發(fā)行債券籌資形成負債，解答本題應(yīng)從這個角度理解 發(fā)行股票和發(fā)行債券籌資所具有的不同特點。 23．某公司發(fā)行面額為 1000 萬元的 10 年期債券，票面利率為 12%，發(fā)行費用率為 5%，發(fā)行價格為 1200 萬元，公司所得稅率為 33%．則該債券成本為（ ）。 A． % B． % C． % D． % 答案： A 解析： 24．資本結(jié)構(gòu)是指公司各種長期資金籌集來源的構(gòu)成