【文章內(nèi)容簡介】 相關(guān)人員（包括銷售）參加相關(guān)培訓(xùn)，了解客戶情況，進行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)服務(wù)承諾問題。216。 施工建設(shè)階段包括：如此階段項目公司營銷中心已成立，則由項目公司營銷中心組織開展,否則，則由區(qū)域商管公司/項目商管公司品質(zhì)管理部、工程部組織開展。工作內(nèi)容包括：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。施工建設(shè)階段介入：施工建設(shè)階段介入包括項目建筑施工及驗收工作。178。 施工建設(shè)介入的內(nèi)容：需關(guān)注的項目具體應(yīng)關(guān)注的內(nèi)容地下室工程關(guān)注重點：防滲漏；如采用防水混凝土結(jié)構(gòu)，需關(guān)注：混凝土配合比，砼攪拌時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)，底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時，應(yīng)嚴格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應(yīng)嚴格監(jiān)控。如采用水泥砂漿防水層，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫?；靥钔凉こ?關(guān)注點：預(yù)防因回填土問題，導(dǎo)致后期嚴重沉降；關(guān)注：工程回填土成份及分層打夯厚度是否附合規(guī)范。樓面、屋面砼工程鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻；樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查，施工單位是否做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。砼澆注：重點關(guān)注廚房、衛(wèi)生間、剪力墻的澆注，砼搗制是否密實。砌筑工程砌筑砂漿是否飽滿，墻頂磚砌方式是否正確（墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿）。裝飾工程外墻面：外墻底層抹灰是否密實、外飾面粘貼層是否飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿。內(nèi)墻面及天花板：注意砂漿攪拌均勻，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點監(jiān)理，注意砂漿密實及泄水的問題方面。門窗工程木門與墻體接合處，外墻窗戶的窗框與墻體間是否密實，是否按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴格施工。給排水工程需關(guān)注的問題：如高層建筑采用高位水池供水，則應(yīng)關(guān)注：低樓層的供水是否會因高差問題造成水壓較大，建議不用減壓閥，改用密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗。排水工程關(guān)注排水坡度及管徑是否滿足使用需求？機電設(shè)施從業(yè)主使用功能角度，評估機電設(shè)施設(shè)備容量、功能等是否滿足使用需求？管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)、開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等是否有利于業(yè)主使用、有利于后期維護？216。 其它問題① 物業(yè)在前期介入階段，應(yīng)嚴格按與地產(chǎn)公司簽訂的相關(guān)前期介入合同的約定配備相關(guān)的服務(wù)人員、開展相關(guān)的配合工作，如發(fā)生合同約定以外的服務(wù)事項，物業(yè)方面的經(jīng)手人應(yīng)與地產(chǎn)對接部門辦理明確的確認手續(xù)，相應(yīng)資料應(yīng)妥善保存。② 物業(yè)方面組織相關(guān)技術(shù)人員組成查驗小組，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗收及細部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問題，以備預(yù)留充足的返修時間。規(guī)范前期介入工作的信息流轉(zhuǎn)及管理。適用于公司前期介入工作開展過程中的信息流轉(zhuǎn)及管理。n 當(dāng)?shù)鼐b住宅物管客服部負責(zé)主導(dǎo)本文件的編寫、和組織執(zhí)行。n 前期介入小組負責(zé)本文件的執(zhí)行。n 客服部負責(zé)該操作指引的起草、變更，經(jīng)總經(jīng)理審批后實施有效。n 前期介入小組組長指定各項目前期介入信息管理專門人員(即各項目前期介入信息報送人)對前期介入文件資料進行收集、整理。n 本指引規(guī)定的支持性表格所產(chǎn)生的記錄為重要文件，重要文件的管理參照商管總部有關(guān)行政檔案方面的制度進行管理，小組指定信息管理專門人員應(yīng)當(dāng)每月對前期介入所產(chǎn)生的記錄歸檔情況進行檢查、整理。n 前期介入日常工作信息的填寫和報送每周由前期介入策劃小組指定的各項目信息報送人編寫《前期介入周信息表》。216。 《前期介入周信息表》的填寫和報送① 《前期介入周信息表》由信息報送人填寫，經(jīng)介入小組組長審批后，主送項目策劃對接人、各專業(yè)審核人、介入小組其它成員；抄送商管/物業(yè)副總、前期介入小組組長、區(qū)域工程物業(yè)副總、商管總部前期拓展部、物業(yè)管理部，相關(guān)附件需要提交給地產(chǎn)相關(guān)部門工作人員、對應(yīng)部門經(jīng)理及分管領(lǐng)導(dǎo)。② 《前期介入周信息表》填寫的主要內(nèi)容178。 項目名稱、日期（為填報日期）、介入周數(shù)、介入階段（將相應(yīng)階段前的小方塊涂黑）；178。 上周主要工作內(nèi)容（含未完成計劃實施的說明）；178。 下周工作計劃；178。 如有問題反饋及處理建議則填寫《問題及建議反饋單》作為《前期介入周信息表》附件；178。 若上述內(nèi)容含有前期介入資料取得的，填寫《項目前期介入資料目錄》并作為《前期介入周信息表》附件178。 其它情況的填寫。178。 編號方式為項目名稱＋序號，如：（XX路XX號）00XX 216。 《項目前期介入資料目錄》的主要填寫方法① 信息報送人清點有關(guān)項目的已有資料，并在表中做出對應(yīng)狀態(tài)的標(biāo)記。② 由各項目前期介入小組中指定的與地產(chǎn)對接人根據(jù)表中狀態(tài)為未取得的資料名錄向地產(chǎn)相關(guān)部門提交前期介入所需文件、資料清單，地產(chǎn)不能提供的請地產(chǎn)書面知會不能提供的原因。③ 資料取得后由項目與地產(chǎn)對接人簽收，并交由信息報送人保管，同時在表中做出相應(yīng)調(diào)整。④ 編號方式為項目名稱＋序號，如：（XX路XX號）00XX。216。 《問題及建議反饋單》的填寫和報送由信息報送人填寫，經(jīng)介入小組組長審批后，主送地產(chǎn)相關(guān)部門工作人員；抄送對應(yīng)部門經(jīng)理及分管領(lǐng)導(dǎo)、商管/物業(yè)副總、前期介入小組組長、項目策劃對接人、各專業(yè)審核人、介入小組其它成員，必要時作為《前期介入周信息表》附件一并報送，其編號方式為項目名稱＋序號，如：（XX路XX號）00XX，通過OA報送商管總部物業(yè)管理部。216。 《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》編寫前期介入小組收到地產(chǎn)提供的相關(guān)資料后，分專業(yè)內(nèi)部討論，并對規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容提出分析和評估，編寫《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》，經(jīng)專業(yè)審核人審核，組長核準(zhǔn)，總經(jīng)理簽發(fā)后提交給地產(chǎn)項目公司。n 編制前期介入各階段相關(guān)所需信息及報送程序：序號介入階段需提交的文件提交時間地產(chǎn)配合事項1設(shè)計規(guī)劃階段1. 《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》2. 《初步物業(yè)管理設(shè)想》1. 設(shè)計部提交設(shè)計規(guī)劃報告后15日內(nèi)2. 項目規(guī)劃設(shè)計評估報告提交后1月內(nèi)提供項目相關(guān)設(shè)計規(guī)劃資料文件、設(shè)計說明書、詳規(guī)等2營銷策劃階段物業(yè)管理營銷推薦資料、物業(yè)市場調(diào)研報告營銷售樓前2個月市場調(diào)研資料、目標(biāo)客戶定位資料、客戶群分析報告等3施工建設(shè)階段問題及建議反饋單隨項目進展每周更新及跟進設(shè)計變更情況通報、雙周協(xié)調(diào)會4房屋交付階段1. 《物業(yè)管理方案》2. 《交付工作準(zhǔn)備及計劃安排》1. 交付工作前2個月2. 交付工作前1個月216。 編制《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》和《初步物業(yè)管理設(shè)想》相關(guān)信息及報送程序：（根據(jù)集團及商管總部制度規(guī)范制定）① 項目前期介入小組指定的與地產(chǎn)對接人向地產(chǎn)相關(guān)部門提出物業(yè)管理《項目前期介入資料目錄》。地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)集團文件在三日內(nèi)提供資料。② 物業(yè)在收到資料后進行內(nèi)部研究討論及項目實地考察。并于一周內(nèi)動議所屬項目的設(shè)計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。各項目信息報送人做好相關(guān)會議紀(jì)要存檔。③ 根據(jù)地產(chǎn)提交資料、項目說明會、實地考察情況，前期介入策劃小組于項目說明會召開后一周內(nèi)編寫完成《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》，并由項目信息報送人填寫《項目規(guī)劃設(shè)計評估表》。、發(fā)送。④ 物業(yè)在前期介入策劃小組提交《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》后組織評審組對報告進行評審。⑤ 前期介入策劃小組根據(jù)評審組的意見完成對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的修改，提交商管/物業(yè)副總審核簽發(fā)。⑥ 商管/物業(yè)副總簽發(fā)后，評估報告提交地產(chǎn)公司。⑦ 在《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》提交地產(chǎn)公司后，前期介入策劃小組組織安排編寫《初步物業(yè)管理設(shè)想》，并邀請公司相關(guān)部門討論，形成初步意見報商管/物業(yè)副總審核。216。 編制《物業(yè)管理服務(wù)方案》相關(guān)信息及報送程序：① 項目介入小組指定的前期介入人員根據(jù)《項目前期介入資料目錄》及時向地產(chǎn)項目公司營銷中心提交需求資料清單，地產(chǎn)項目公司營銷中心應(yīng)提供至少包括市場調(diào)研資料、產(chǎn)品定位資料、目標(biāo)客戶定位資料、項目營銷策劃資料等相關(guān)資料，以利于物業(yè)開展《初步物業(yè)管理設(shè)想》的編制和《物業(yè)管理服務(wù)方案》的準(zhǔn)備，② 前期介入小組在收到相關(guān)資料后，應(yīng)及時邀請營銷中心召開說明會，介紹詳細相關(guān)營銷情況并解答疑或，各項目信息報送員要做好相關(guān)會議紀(jì)要并存檔③ 根據(jù)提交資料、營銷說明會，前期介入策劃小組于說明會召開后一周內(nèi)召集公司相關(guān)部門討論，根據(jù)討論結(jié)果，編寫完成《物業(yè)管理服務(wù)方案》，提交商管/物業(yè)副總審批，審批后提交地產(chǎn)項目公司營銷中心及相關(guān)部門。216。 編制《問題及建議反饋單》相關(guān)信息及報送程序：① 物業(yè)在項目進入規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)成立介入小組，成員在23人，按專業(yè)搭配合理，并經(jīng)過相關(guān)工作培訓(xùn)，地產(chǎn)項目公司應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時回復(fù)物業(yè)的建議。② 介入小組人員按照各階段進度進行現(xiàn)場跟進，及時發(fā)現(xiàn)問題同時根據(jù)專業(yè)及時提交建議,在發(fā)現(xiàn)問題后及時和地產(chǎn)、監(jiān)理、施工方進行溝通，促進問題解決，同時要填寫《問題及建議反饋單》對問題及建議予以記錄，以便后期跟進和查證。③ 在每周對所有的問題進行匯總，作為《前期介入周信息表》的附件報送前期介入組長，抄送商管/物業(yè)副總及地產(chǎn)公司相關(guān)部門。④ 前期介入工作人員在施工建設(shè)階段應(yīng)定期參加地產(chǎn)公司組織的雙周項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時溝通相關(guān)問題和工程進度，對于在前期介入中發(fā)現(xiàn)的問題無法現(xiàn)場有效解決的及重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給公司領(lǐng)導(dǎo)及地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)。216。 編制《物業(yè)服務(wù)方案》相關(guān)信息及報送程序：① 收集地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書，以及地產(chǎn)提供的詳細的項目資料。② 對項目及周邊情況的考察和調(diào)研。（調(diào)研內(nèi)容詳見前期物業(yè)市場調(diào)研模板）。③ 對業(yè)主需求進行調(diào)研分析（物業(yè)管理進入可行性、物業(yè)管理概念和模式研究等調(diào)查資料導(dǎo)入，客戶群體分析可參考地產(chǎn)項目公司開發(fā)部、營銷部門的分析報告）。④ 制訂編制計劃落實責(zé)任人，完成項目物業(yè)管理方案初稿。⑤ 召集專題會議，修改補充相關(guān)內(nèi)容。⑥ 報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱，并組織召開物業(yè)管理方案評審會。⑦ 在該項目物業(yè)管理方案評審會上，向地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)及營銷部門、規(guī)劃設(shè)計部門介紹方案主要內(nèi)容，聽取評審意見。：l 前期介入周信息表l 項目前期介入資料目錄l 問題及建議反饋單l 項目規(guī)劃設(shè)計評估表附：178。 前期介入周信息表編號： 版本： 表格生效期：XXXX 年 XX 月XX 日項目名稱及序號日期：XXXX年XX 月XX日介入第_XX 周前期介入階段： □ 規(guī)劃設(shè)計階段 □ 營銷策劃階段 □ 施工建設(shè)階段上周主要工作內(nèi)容下周工作計劃其他：填報： 審批：附件清單：178。 XXXX項目前期介入資料目錄 編號： 版本： 表格生效期：XXXX年XX月XX日項目名稱： 日期：編號：序號文件名稱狀態(tài)備注（取得日期）1可行性研究報告□未取得 □正在進行 □已取得2詳規(guī)□未取得 □正在進行 □已取得3勘測定界報告□未取得 □正在進行 □已取得4配套條件明細資料□未取得 □正在進行 □已取得5擴初批復(fù)□未取得 □正在進行 □已取得6市場調(diào)研資料□未取得 □正在進行 □已取得7產(chǎn)品定位資料□未取得 □正在進行 □已取得8目標(biāo)客戶定位資料□未取得 □正在進行 □已取得9總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖□未取得 □正在進行 □已取得10建筑設(shè)計圖□未取得 □正在進行 □已取得11結(jié)構(gòu)設(shè)計圖□未取得 □正在進行 □已取得12給水排水設(shè)計說明書□未取得 □正在進行 □已取得13電氣設(shè)計說明書□未取得 □正在進行 □已取得14弱電設(shè)計說明書□未取得 □正在進行 □已取得15采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書□未取得 □正在進行 □已取得16動力設(shè)計說明書□未取得 □正在進行 □已取得17交通分析□未取得 □正在進行 □已取得18綠化分析□未取得 □正在進行 □已取得19經(jīng)濟指標(biāo)□未取得 □正在進行 □已取得20項目營銷策劃資料□未取得 □正在進行 □已取得21項目計劃時間節(jié)點□未取得 □正在進行 □已取得……□未取得 □正在進行 □已取得A項目規(guī)劃設(shè)計評估報告□未形成 □正在進行 □已形成B物業(yè)管理方案□未形成 □正在進行 □已形成……□未形成 □正在進行 □已形成注：可根據(jù)實際情況對表格內(nèi)容進行調(diào)整。178。 問題及建議反饋單編號： 版本： 表格生效期： XXXX年XX月XX日項目及編號前期介入階段□ 規(guī)劃設(shè)計階段□ 營銷策劃階段□ 施工建設(shè)階段類別序號子類別前期介入建議落實部門落實部門填寫備注是否采納未采納說明