【文章內(nèi)容簡介】 面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積的，或者雖無批準(zhǔn)文件但在《城市規(guī)劃法》實(shí)施以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。房屋所在地的省、市、自治區(qū)在《城市規(guī)劃法》實(shí)施以前對此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。第37條 面積爭議的處理發(fā)生房屋面積爭議的，當(dāng)事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認(rèn)定，協(xié)商不一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。第四節(jié)　被拆遷房屋補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)第38條 居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額的確定，因此，律師應(yīng)提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額一般根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素確定。當(dāng)事人對此應(yīng)先行協(xié)商，協(xié)商不成的可委托評估。估價的結(jié)果應(yīng)當(dāng)保證足以買到與被拆遷房屋相同水平的房屋。，房地產(chǎn)市場評估單價低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的同類房屋補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按該補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)計算。（含由房管部門代為經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋、由房管部門依法代管的房屋），被拆遷人和承租人都選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模赓U關(guān)系終止，承租人有權(quán)獲得省、市政府規(guī)定比例的貨幣補(bǔ)償款。出租人與承租人未達(dá)成解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行按面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以保障承租人的居住水平不因拆遷而下降。，按租賃合同的規(guī)定處理。，律師應(yīng)提示委托人先按照房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補(bǔ)償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場價結(jié)算差價。需特別重視的是，被拆遷房屋和擬調(diào)換的房屋在評估時應(yīng)適用同一評估時點(diǎn)、同一評估方法和標(biāo)準(zhǔn)。第39條 非住宅房屋的補(bǔ)償安置，應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)水平和就業(yè)的問題。除國家產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外，不能因拆遷導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)和工人下崗。拆遷租賃非住宅房屋的，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償安置；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋調(diào)換。調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。，律師還應(yīng)提示委托人，拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人或者房屋承租人的下列費(fèi)用：（1） 按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。（2） 無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。（3） 因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定或依各省、市、自治區(qū)規(guī)定。第40條 可以按照非居住房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的情形律師在實(shí)踐中應(yīng)提示委托人注意，以下幾種情形可以按照非居住房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償認(rèn)定：（1） 原始設(shè)計為非居住房屋或房屋依法銷售時是非居住房屋的，可以認(rèn)定為非居住房屋。（2） 公房承租人與房屋所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋。（3） 房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位的，可以認(rèn)定為非居住房屋，但原始設(shè)計為居住房屋以及實(shí)際用作職工或者職工家庭居住使用的除外。（4） 原始設(shè)計為居住房屋，改變?yōu)榉蔷幼∮猛?，作為?jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照照章納稅的，可以依據(jù)國務(wù)院和省級以上人民政府的規(guī)定并根據(jù)其經(jīng)營狀況、納稅情況，參照當(dāng)?shù)胤亲≌惙课莸氖袌鰞r值給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。第41條 拆遷居住和非居住兼用房屋的補(bǔ)償安置拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，可以按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算貨幣補(bǔ)償款；被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照約定或按照被拆遷房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的股價結(jié)果結(jié)算差價。第五節(jié)　特殊對象的補(bǔ)償與安置第42條 對低收入、居住困難戶的補(bǔ)償安置的特殊保護(hù)實(shí)踐中，律師要注意拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，并可適當(dāng)減免超過應(yīng)安置面積部分的房價款，使之達(dá)到當(dāng)?shù)刈畹妥》勘Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)。第43條 拆遷宗教團(tuán)體所有房屋的處理拆遷宗教團(tuán)體所有的房屋，律師應(yīng)提示拆遷人，要事先征求宗教事務(wù)管理部門意見，并與宗教團(tuán)體簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。第44條 拆遷公益事業(yè)房屋的處理律師應(yīng)注意，如果拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建或者按照房地產(chǎn)市場價補(bǔ)償。第45條 拆遷公共設(shè)施的處理、交通標(biāo)志、交通護(hù)欄、郵筒、廢物箱、車輛站點(diǎn)、消防栓、人防等公共設(shè)施以及樹木綠地的，拆遷人應(yīng)當(dāng)重建或者給予適當(dāng)補(bǔ)償。，由拆遷人負(fù)擔(dān)；但結(jié)合道路擴(kuò)建按規(guī)劃需要就位或新建、擴(kuò)建各種管線的費(fèi)用，拆遷人不予負(fù)擔(dān)。第46條 拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。第47條 拆除違章建筑和臨時建筑的處理、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，按現(xiàn)行規(guī)定是不予補(bǔ)償?shù)?；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。是否屬于違章建筑以及是否應(yīng)無償拆除，應(yīng)當(dāng)依法確定?！冻鞘幸?guī)劃法》實(shí)施后，未取得規(guī)劃許可證或違反規(guī)劃許可證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，以及臨時建筑使用期限屆滿未拆除的為違法建筑。對違法建筑依據(jù)《城市規(guī)劃法》及地方城市規(guī)劃實(shí)施條例規(guī)定處理?！冻鞘幸?guī)劃法》實(shí)施前違法建筑的認(rèn)定，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)歷史情況，依據(jù)所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定處理。，或被拆遷人接到有關(guān)部門依法作出的停止建設(shè)通知后，繼續(xù)進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，不予補(bǔ)償。第48條 拆遷爭議房屋的處理爭議房屋屬于“產(chǎn)權(quán)不明確的房屋”，為了保障建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，拆遷人要提出補(bǔ)償安置方案，報房屋拆遷管理部門依法核實(shí)同意后，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補(bǔ)償資金辦理提存或者提供符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房，便可實(shí)施拆遷。第49條 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理律師應(yīng)注意：首先要核實(shí)抵押的有效性；其次，在拆遷前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項(xiàng)；再次，經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人協(xié)商，能解除抵押合同的，可達(dá)成一致意見，將拆遷補(bǔ)償款交付被拆遷人。第50條 租賃期限未滿的房屋拆遷的處理拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。第六節(jié)　貨幣補(bǔ)償款的分配第51條 公有房屋貨幣補(bǔ)償款的分配拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款或安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款。但律師應(yīng)提示委托人注意，下列情況除外：（1） 承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無法購得房屋保證其正常生活的。（2） 承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時額外支付較多款項(xiàng)的。（3） 對公房內(nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。第52條 私有房屋補(bǔ)償款的分割拆遷人給予被拆遷人的貨幣補(bǔ)償款和安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。第53條 房屋拆遷補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償費(fèi)的處理搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時過渡的實(shí)際居住人和使用人。獎勵費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實(shí)際損失的經(jīng)營人。第54條 補(bǔ)償款由他人領(lǐng)取的處理在實(shí)踐中，有時會遇到由于拆遷人的疏忽，導(dǎo)致房屋補(bǔ)償款由他人領(lǐng)取的情形，律師應(yīng)提示委托人，補(bǔ)償款應(yīng)由領(lǐng)款人親自領(lǐng)取，委托他人領(lǐng)款的應(yīng)認(rèn)真審查委托書的真實(shí)性和內(nèi)容的準(zhǔn)確性。如拆遷人疏于審查，錯將拆遷款項(xiàng)支付給他人，仍應(yīng)對實(shí)際的被拆遷人或房屋承租人承擔(dān)補(bǔ)償安置的義務(wù)。對冒領(lǐng)或錯發(fā)，拆遷人可以依法要求返還不當(dāng)?shù)美５?5條 被拆遷人拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的處理，被拆遷人如無法定理由在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的，拆遷人應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)關(guān)辦理提存。，被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的，拆遷人應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)關(guān)辦理提存。第56條 售后公房拆遷維修資金的處理因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到該項(xiàng)資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)，其中原個人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由該項(xiàng)資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出售單位繳納三項(xiàng)維修資金的剩余部分，用于補(bǔ)貼社區(qū)公共設(shè)施維修資金的不足。第四章　房屋拆遷行政裁決過程中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié)　一般規(guī)定第57條 概念界定，是指房屋拆遷主管部門依據(jù)拆遷法律規(guī)定，對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為。，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制執(zhí)行，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院予以強(qiáng)制執(zhí)行的行為。第58條 適用范圍本章主要針對城市房屋拆遷中的律師實(shí)務(wù)，集體土地上的房屋拆遷裁決，按各省、市的規(guī)定確定是否適用本章內(nèi)容。第二節(jié)　裁決申請與受理階段第59條 申請階段，重點(diǎn)是把握按規(guī)定申請所必需的資料。為拆遷主管行政機(jī)關(guān)提供服務(wù)時應(yīng)審查申請資料是否符合要求。