【文章內(nèi)容簡介】 目投入按陸地部分和水上部分計(jì)算：陸地投入（28110萬元）（1）總建筑面積：112000平方米，按每平方米2300元核算，投入需要25760萬元（2）綠化和景觀設(shè)計(jì)面積：112000*61%，按每平方米300元核算，投入需要2050萬元（3）停車場和輔助設(shè)施：300萬元泊位投入（445萬元）（1）定位樁需要250根，按每根成本加施工費(fèi)2000元核算，投入需要50萬元（2）碼頭泊位135個(gè)5760英尺，施工面積2635平方米，按每平方米1500元核算，投入需要395萬元房船投入（900萬元）（1） 無動力房船 20艘 固定在俱樂部游艇碼頭 25萬（2） 90*2HP動力房船 10艘 40萬二、項(xiàng)目物業(yè)銷售收入36536（萬元）游艇俱樂部的經(jīng)營模式很多，結(jié)合香港深灣游艇俱樂部和新西蘭奧克蘭碼頭地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，該項(xiàng)目的經(jīng)營思路是：“短期銷售持平和長期服務(wù)增值”。 游艇俱樂部會員卡分級消費(fèi)：分級消費(fèi)內(nèi)容數(shù)量消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（萬元）VIP會員會所+60英尺泊位+36英尺以上豪華游艇30326（一次性）金卡會員俱樂部套房+36英尺泊位+2036英尺豪華游艇25156（一次性）銀卡會員洋房+36英尺泊位+2036英尺豪華游艇50116（一次性）高級會員俱樂部套房或俱樂部內(nèi)休閑娛樂消費(fèi)100年消費(fèi)10萬元以上普通會員洋房或俱樂部內(nèi)休閑娛樂消費(fèi)400年消費(fèi)510萬元注：VIP會所的銷售價(jià)格：4000元/平方米；俱樂部套房的銷售價(jià)格：3500元/平方米；洋房的銷售價(jià)格：3000元/平方米；游艇泊位的銷售價(jià)格：1000元/英尺；36英尺以上豪華游艇銷售價(jià)格：200萬元/艘；2036英尺豪華游艇銷售價(jià)格：100萬元/艘；VIP會所的銷售總收入：175*300平方米*4000元/平方米=21000萬元俱樂部套房的銷售總收入：185*150平方米*3500元/平方米=9710萬元洋房的銷售總收入：300*45平方米*3000元/平方米=4050萬元泊位的銷售總收入：5760英尺 *1000元/英尺=576萬元房船的銷售總收入（1200萬元）無動力房船 20艘*35萬=700萬90*2HP動力房船 10艘 50萬=500萬這些價(jià)格在全國同類產(chǎn)品中算是低的，比較容易在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)回籠資金36536 萬元，納稅總額1955萬元（外商企業(yè)享受國家3減2免優(yōu)惠政策，只收營業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅 （7%））。鉆石卡、金卡、銀卡銷售，可以把部分會所、俱樂部套房、洋房、泊位變現(xiàn)，來沖兌項(xiàng)目的部分投入；在經(jīng)營上該項(xiàng)目向業(yè)主提供分時(shí)度假、長期包租、買VIP會所、俱樂部套房送泊位、送游艇等多種形式的合作服務(wù)。長期服務(wù)增值就是經(jīng)營游艇俱樂部的收入，這個(gè)收入包括：泊位租賃或銷售，會籍銷售，游艇代理銷售，游艇的租賃，游艇的培訓(xùn)，俱樂部和VIP會員會所的服務(wù)和保留房地產(chǎn)的升值收入等是長期穩(wěn)定增長的。該項(xiàng)目全部建成后平均每年的收入估計(jì)如下：VIP會所租賃：175*300平方米*40%，按每平米年平均租金400元計(jì)算，收入 840萬俱樂部套房租賃：185*150平方米*40%，按每平米年平均租金350元計(jì)算，收入388萬VIP會所租賃：300*45平方米*40%，按每平米年平均租金300元計(jì)算，收入 162萬泊位租賃：5760英尺泊位，按每英尺泊位平均年租金200元計(jì)算，收入115萬會籍銷售：3萬/人，按每年100人計(jì)算，收入300萬游艇代理：平均1萬/艘，按每年50艘計(jì)算，收入50萬游艇租賃：400萬游艇培訓(xùn)：100萬俱樂部和VIP會員會所服務(wù)500萬特別是泊位的需求是逐年成倍增長的；例如，蘇州水星游艇俱樂部2005年144個(gè)泊位已經(jīng)全部租賃完畢，深圳浪騎游艇俱樂部2005年比2004年泊位需求增加了2倍；俱樂部和VIP會員會所的服務(wù)是休閑消費(fèi)的熱點(diǎn)，該項(xiàng)目在經(jīng)營上會面向社會服務(wù)，把該項(xiàng)目的俱樂部辦成高檔的商務(wù)中心，把VIP會員會所辦成高檔的私密休閑度假區(qū)。三、游艇俱樂部年經(jīng)營收入總額（2855萬元）四、游艇俱樂部年經(jīng)營收入納稅總額（558萬元）稅目稅率稅額（萬元）企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率15%405營業(yè)稅營業(yè)稅（5%）143城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅 （7%）10合計(jì)/558五、年投資收益率：25%六、回報(bào)期4年第五章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)任何項(xiàng)目投資都存在著風(fēng)險(xiǎn)性，游艇俱樂部也不例外。S（優(yōu)勢分析）：l 建成后規(guī)模將是中國中部最大的游艇俱樂部；l 投資商具有深遠(yuǎn)的政府背景和成功企業(yè)的豐富資源；l 該項(xiàng)目有非常好的市場成長優(yōu)勢；l 游艇與地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，是國外游艇俱樂部的一種成功發(fā)展模式；l 該項(xiàng)目處于庫區(qū)，無風(fēng)浪，水上活動長年可以開展，休閑度假可經(jīng)營天數(shù)長，資源稀缺；l 該項(xiàng)目有非常好的消費(fèi)環(huán)境，周邊有灰湯溫泉、密印寺，旅游景點(diǎn)云集，商務(wù)活動頻繁，休閑度假者源源不斷。W（劣勢分析）：l 整套項(xiàng)目投資規(guī)模大、產(chǎn)品多樣性。 l 游艇娛樂項(xiàng)目需要更多的海洋技術(shù)性成份，客戶消費(fèi)習(xí)慣需要培養(yǎng)。l 現(xiàn)有國內(nèi)游艇配套服務(wù)、管理幾乎空白。克服劣勢辦法：l 整套項(xiàng)目投資分兩期，并做好充足的前期項(xiàng)目論證和試運(yùn)行工作l 游艇娛樂項(xiàng)目提供教練和培訓(xùn)服務(wù)。l 逐步完善艇配套服務(wù)，引進(jìn)國外先進(jìn)管理公司和培訓(xùn)理念，培養(yǎng)具有創(chuàng)新意識的管理團(tuán)隊(duì)。O（機(jī)會分析）：l 本項(xiàng)目將給長沙帶來標(biāo)志性形象，擴(kuò)大長沙的國內(nèi)外知名度和提高城市檔次；應(yīng)是政府大力扶持的項(xiàng)目；l 帶來地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的新概念，填補(bǔ)長沙本地游艇消費(fèi)的空白；l 營造生活環(huán)境和商務(wù)環(huán)境，吸引強(qiáng)大企業(yè)投資，拉動本地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)；T（威脅分析）：l 建設(shè)和經(jīng)營周期長，對項(xiàng)目管理要求高；l 游艇屬于高檔休閑消費(fèi)，目標(biāo)客戶群自然是金字塔尖端的消費(fèi)群，層面相比狹窄，市場營銷的難度大； l 目前國內(nèi)游艇消費(fèi)還處于初級階段，項(xiàng)目發(fā)展對政策的依賴性大，市場的需求還有待培養(yǎng)。第六章 組織機(jī)構(gòu)（核心業(yè)務(wù)部門）管理部功能：提供吃、住、行、娛等服務(wù)，達(dá)到星級俱樂部標(biāo)準(zhǔn)，并提供大型會務(wù)服務(wù)游艇部功能：提供游艇銷售、游艇出租、泊位出租、碼頭管理、船舶維護(hù)、駕駛培訓(xùn)市場部功能：開辟會員市場，游艇俱樂部的宣傳策劃客戶服務(wù)部功能：定期組織客戶活動，處理客戶投訴，管理游艇俱樂部網(wǎng)站，編制會刊第七章項(xiàng)目進(jìn)度本項(xiàng)目投資巨額，建設(shè)規(guī)模龐大，配套多，進(jìn)度設(shè)計(jì)原則：論證、申報(bào)、籌備階段科學(xué)論證，周密實(shí)施；投資建設(shè)階段，分3步操作，邊建設(shè)，邊培訓(xùn)，邊經(jīng)營，邊發(fā)展，最大限度利用好各種資源，使該項(xiàng)目做的好，叫的響，為長沙地區(qū)休閑市場樹立一塊品牌。初步計(jì)劃如下：2006年6月項(xiàng)目報(bào)批；2006年7月完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)；2006年8月12月前期籌備工作；2007年1月2007年5月完成40%俱樂部、30幢VIP會所、洋房B座和20%的泊位（容納28艘游艇）建設(shè)工程。2007年6月青洋湖游艇俱樂部 試運(yùn)營期主要工作：A、組織俱樂部、VIP會所、洋房銷售； B、引進(jìn)游艇俱樂部管理團(tuán)隊(duì)； C、購買50英尺高檔游艇1艘、28英尺豪華游艇1艘、房船1艘、韓國工作艇2艘、水上摩托艇8臺，讓意向客戶免費(fèi)感受；D、員工培訓(xùn)、完善組織機(jī)構(gòu)和管理制度等等。2007年7月—2007年12月 全面投資建設(shè)二期主要工作：碼頭泊位建設(shè)、俱樂部（泰禹洋房A座）、VIP會所建設(shè)，游艇代理、碼頭設(shè)施建設(shè)及配套環(huán)境綠化等。2008年1月1日 進(jìn)入游艇俱樂部正常經(jīng)營管理期主要工作：碼頭泊位擴(kuò)建管理、會員發(fā)展、游艇駕駛培訓(xùn)、高端商務(wù)活動組織等。第八章 安全措施危害因素和危害程度分析在游艇俱樂部的建設(shè)過程中，生產(chǎn)、經(jīng)營場所的建筑物、構(gòu)筑物講究布局合理，堅(jiān)固可靠，符合防火、抗震、采光照明、通風(fēng)調(diào)溫、降噪等安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，通道和緊急疏散出口必須保持暢通。在游艇俱樂部的經(jīng)營過程中，堅(jiān)決禁止在生產(chǎn)、倉儲場所內(nèi)混設(shè)宿舍。電氣設(shè)備和電氣線路，嚴(yán)格按電氣安全規(guī)范對間距、屏護(hù)、絕緣、安全電壓、保護(hù)接地、保護(hù)接零、漏電保護(hù)、電氣防爆、臨時(shí)用電等的安全防護(hù)要求。安全措施方案針對不同危險(xiǎn)性因素的場所、范圍和危害程度，該項(xiàng)目提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：（1）有與游艇俱樂部規(guī)模相適應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)、管理人員、值勤人員；（2）有固定的辦公場所和經(jīng)營設(shè)施；（3）有業(yè)務(wù)章程和管理制度；(4) 依照有關(guān)法律、法規(guī)和交通部有關(guān)港口安全作業(yè)的規(guī)定，加強(qiáng)碼頭泊位的安全生產(chǎn)管理，完善安全生產(chǎn)條件，建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制等規(guī)章制度，確保安全生產(chǎn)。制定本項(xiàng)目的危險(xiǎn)事故應(yīng)急預(yù)案、重大生產(chǎn)安全事故的人員緊急疏散和救援預(yù)案以及預(yù)防自然災(zāi)害預(yù)案，并保障組織實(shí)施。 第九章 環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目嚴(yán)格按《環(huán)境保護(hù)法》的有關(guān)要求執(zhí)行，船舶按規(guī)定配備相應(yīng)的防污染措施，采用國外先進(jìn)的防污設(shè)備和器材。其中，60英尺以上的游艇以防止油污為標(biāo)準(zhǔn)，每船要有詳盡的油類記錄、防止船上油污應(yīng)急措施，設(shè)置油水分離器、殘油艙；總長36英尺或以上的游艇張貼垃圾公告牌等；游艇泊位、碼頭都設(shè)置與生活污水產(chǎn)生量相適應(yīng)的處理裝置或者貯存容器。游艇的污染物排放都嚴(yán)格按照國家的要求進(jìn)行。本項(xiàng)目按國家規(guī)定將污染物、廢棄物和壓載水、船舶垃圾及其他有害物質(zhì)均做相應(yīng)的排棄排污處理。本項(xiàng)目爭創(chuàng)人居環(huán)境新優(yōu)勢。把環(huán)境指標(biāo)置于與經(jīng)濟(jì)增長同等重要的位置，走高科技、高產(chǎn)出、低消耗、低排放的道路。讓會員和游客對休閑度假環(huán)境感覺最滿意，是該項(xiàng)目的第一追求。 第十章 經(jīng)濟(jì)和社會效益評估一、經(jīng)濟(jì)效益：該俱樂部項(xiàng)目彌補(bǔ)了長沙缺少“水上娛樂休閑”的功能，隨著俱樂部游艇項(xiàng)目的運(yùn)營，大大增加休閑度假的樂趣。主要表現(xiàn)在：銷售期可上繳稅金1955萬元，在進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營期后，每年繳稅558萬元。二、社會效益：A、增加就業(yè)機(jī)會的邊際效益本項(xiàng)目的實(shí)施，在一定程度上提供了就業(yè)的機(jī)會，根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和使用功能，參照長沙第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，可以增加300個(gè)就業(yè)機(jī)會，每個(gè)就業(yè)機(jī)會按5000元/年的邊際效益計(jì)算。B、促進(jìn)休閑業(yè)的發(fā)展，增加社會效益該項(xiàng)目的