【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 走道水泥地面鋪設(shè)防靜電地毯；每棟樓2部通力高速2m/s品牌電梯石材電梯門(mén)套，精致轎廂內(nèi)飾博泰國(guó)際國(guó)產(chǎn)花崗巖和復(fù)合鋁板國(guó)產(chǎn)花崗巖地面、墻面，石膏板造型吊頂國(guó)產(chǎn)花崗巖地面、墻面，石膏板造型吊頂水泥地面，墻、頂涂料上京新航線(xiàn)一期主體采用高級(jí)墻面磚，地上一至四層采用仿石材料地面石材或玻化磚，墻面磚到頂，頂部藝術(shù)造型吊頂，配同類(lèi)藝術(shù)造型吊燈、壁燈地面石材或?；u，墻面墻面磚，頂部普通刮白，石膏線(xiàn)合資品牌電梯，電梯轎廂為壓花不繡鋼，各層電梯門(mén)均采用不銹鋼門(mén)，各樓層電梯配大理石電梯門(mén)套城開(kāi)國(guó)風(fēng)北京A區(qū)面磚及涂料，由灰色系及高貴的藍(lán)色系色彩構(gòu)成地面石材或?；u 地面石材或?；u采用富士達(dá)或廣州日立電梯寶星國(guó)際二期高檔外墻涂料,局部配高級(jí)墻面磚及鋁合金裝修板.地面石材上海三菱電梯,24小時(shí)運(yùn)行 季景沁園外墻貼磚，低層局部花崗巖貼面。外墻內(nèi)保溫地面及墻面采用優(yōu)質(zhì)石材裝飾，天花吊頂，落地玻璃門(mén)地面及墻面采用優(yōu)質(zhì)石材裝飾日立、蒂森、迅達(dá)或同等級(jí)品牌澳洲康都面磚及涂料，咖啡色德式設(shè)計(jì)挑空6米，墻面、地面石材地面石材，墻面涂料東芝TOSHIBA電梯，24小時(shí)運(yùn)行融科橄欖城一期木格柵與金屬格柵用于立面的結(jié)構(gòu)當(dāng)中，樓體底部采用石材，大面寬的落地飄窗?！　　÷垢廴诓捎妹娲u及部分高檔涂料 　高檔合資電梯，24小時(shí)運(yùn)行[分析]1. 外立面是給消費(fèi)者的最直接主觀印象的載體，良好表現(xiàn)的外立面可以使項(xiàng)目成功的重要因素。2. 本項(xiàng)目推薦使用優(yōu)良材質(zhì)的立面表現(xiàn)，不排斥多元素組合。塑造項(xiàng)目?jī)?yōu)雅高尚的形象。（10） 在售項(xiàng)目景觀形式統(tǒng)計(jì)分析區(qū)域在售項(xiàng)目景觀形式統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目名稱(chēng)景 觀 形 式金隅國(guó)際17萬(wàn)平方米的南湖公園，望京最高建筑物，104米樓高，外立面為玻璃幕墻北京香頌60公頃城市綠帶和800米生態(tài)走廊，社區(qū)內(nèi)較高的綠化率，緊臨城市主干線(xiàn)綠化帶，社區(qū)綠化廣場(chǎng)上京新航線(xiàn)上京大型文化廣場(chǎng)，以健康、生態(tài)、文化為主題，大型停機(jī)坪。城開(kāi)國(guó)風(fēng)北京A區(qū)綠化面積超過(guò)90000平方米，綠化覆蓋率高達(dá)50％，其中最大的中心園林有13200平方米。寶星國(guó)際Ⅱ高低起伏，錯(cuò)落有致，游泳池、噴泉戲水廣場(chǎng)、立體水景花園等親水設(shè)施季景沁園下沉式花園；中心是親水、開(kāi)敞的公共空間澳洲康都社區(qū)中心花園28700平方米，移植澳洲風(fēng)情園林，水景，藍(lán)山公園坡地，疊落式廣場(chǎng)融科橄欖城，原生樹(shù)，多功能藝術(shù)中庭。嘉美風(fēng)尚中心8個(gè)區(qū)間公園、38個(gè)社區(qū)綠地和3條區(qū)間綠色通道鹿港三期社區(qū)內(nèi)部的綠化覆蓋率達(dá)到40%，小區(qū)水景點(diǎn)綴。東湖灣一百多米的樓間距形成大型的中央景觀，由貝爾高林園林擔(dān)綱設(shè)計(jì)[分析]1. 在以居住核心的區(qū)域市場(chǎng)中，產(chǎn)品景觀環(huán)境是項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃的重點(diǎn)，也是形成項(xiàng)目差異化的重要內(nèi)容在景觀設(shè)計(jì)上，多采用水景及集中綠地的形式，在地形、植被的運(yùn)用上還存在一定的缺失。2. 大規(guī)模樓盤(pán)中，水景的應(yīng)用可以提升社區(qū)的生活氣氛,并可起到媒介作用，使小區(qū)整體感覺(jué)更完整 。3. 項(xiàng)目可以水的靈動(dòng)與綠地的活力相呼應(yīng)，相得益彰。（11） 在售項(xiàng)目配套統(tǒng)計(jì)分析區(qū)域在售項(xiàng)目區(qū)內(nèi)配套統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目名稱(chēng)社 區(qū) 內(nèi) 部 配 套金隅國(guó)際社區(qū)底商和休閑會(huì)所北京香頌學(xué)校、幼兒園、老年俱樂(lè)部、商業(yè)上京新航線(xiàn)Ⅱ商業(yè)、會(huì)所、幼兒園麗港美度燕莎望京購(gòu)物中心、宜家、佳美風(fēng)尚等大型消費(fèi)場(chǎng)所城開(kāi)國(guó)風(fēng)北京A區(qū)幼兒園、郵局、超市寶星國(guó)際Ⅱ幼兒園及小學(xué)，休閑中心，3萬(wàn)平米大型豪華會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、健身房、下沉式廣場(chǎng)季景沁園娛樂(lè)、酒吧、餐飲、咖啡廳，室內(nèi)溫泉游泳池；燈光網(wǎng)球場(chǎng)；健身房；桑拿；視聽(tīng)室；桌球室澳洲康都游泳池、閱覽室、健身房、咖啡吧，900平方米社區(qū)醫(yī)療，雙語(yǔ)幼兒園、24小時(shí)便利店、銀行、洗衣房融科橄欖城動(dòng)靜兩個(gè)會(huì)所，休閑空間和戶(hù)外，老年公寓，雙語(yǔ)幼兒園嘉美風(fēng)尚中心。1個(gè)地區(qū)級(jí)主商業(yè)中心、5個(gè)次商業(yè)中心、8個(gè)社區(qū)商業(yè)中心和6個(gè)文化娛樂(lè)中心鹿港三期購(gòu)物中心、幼兒園、郵局、銀行、沿街商業(yè)、會(huì)所（兒童游樂(lè)場(chǎng)所、游泳池、SPA、臺(tái)球室、網(wǎng)球場(chǎng)）、家政公寓、24小時(shí)臨時(shí)客房等。[分析]1. 配套應(yīng)與社區(qū)的總體風(fēng)格相統(tǒng)一，應(yīng)由部分的點(diǎn)睛之筆為項(xiàng)目增色2. 當(dāng)前越來(lái)越多的項(xiàng)目提供了老年配套產(chǎn)品，配套產(chǎn)品的全面性成為現(xiàn)今項(xiàng)目發(fā)展的主流。本項(xiàng)目配套上應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)需求。（12） 在售項(xiàng)目物業(yè)管理統(tǒng)計(jì)分析區(qū)域在售項(xiàng)目物業(yè)管理統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng) 目 名 稱(chēng)物 業(yè) 管 理 公 司費(fèi) 用金隅國(guó)際金隅國(guó)際物業(yè)管理公司北京香頌北京世紀(jì)金德物業(yè)管理公司㎡月（精品公館）㎡月（花園洋房）上京新航線(xiàn)二期瑞晨物業(yè)管理有限公司㎡月城開(kāi)國(guó)風(fēng)北京A區(qū)富華物業(yè)管理公司㎡月寶星國(guó)際二期均豪物業(yè)管理公司㎡月季景沁園世邦魏理仕物業(yè)有限公司㎡月澳洲康都世紀(jì)博雅物業(yè)管理公司㎡月融科橄欖城一期第一太平融科物業(yè)管理公司㎡月嘉美風(fēng)尚中心北京高力國(guó)際物業(yè)管理公司㎡月鹿港三期天鴻寶地物業(yè)公司㎡月[分析]1. 。2. 好的物業(yè)管理是項(xiàng)目升值的基礎(chǔ)，尤其在大盤(pán)中可有現(xiàn)身說(shuō)法。3. 物業(yè)管理公司的內(nèi)容不斷豐富，收費(fèi)內(nèi)涵不斷擴(kuò)大，會(huì)所全免費(fèi)使用（全水景式花園泳池、室內(nèi)恒溫游泳池，壁球館、體操館、網(wǎng)球場(chǎng)）4. 特殊的經(jīng)營(yíng)方式是本項(xiàng)目可以借鑒的特長(zhǎng)所在5. 品牌物業(yè)管理的引入是項(xiàng)目必不可少的必修動(dòng)作。6. 物業(yè)管理公司還將承擔(dān)起小區(qū)建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)的功能。并著力強(qiáng)調(diào)對(duì)小區(qū)的安全保障。（13） 在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)分析區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)價(jià)當(dāng)前均價(jià)當(dāng)前最高價(jià)銷(xiāo)售率金隅國(guó)際880090001230060%北京香頌78007800900099%博泰國(guó)際710080008900100%上京新航線(xiàn)Ⅱ640073007600一期100%二期95%麗港美度7500100%城開(kāi)國(guó)風(fēng)北京A區(qū)73007800860085%寶星國(guó)際Ⅱ65007500770080%季景沁園73008000950070%澳洲康都58807600830088%融科橄欖城Ⅰ710073009000100%嘉美風(fēng)尚中心70007380750040%鹿港580078001000098%[分析]1）望京區(qū)域住宅項(xiàng)目均價(jià)區(qū)間集中在75008000元/平米上下。均價(jià)水平超過(guò)了北京市房地產(chǎn)價(jià)格的總體水平，表明望京作為潛力板塊的價(jià)值已經(jīng)被市場(chǎng)認(rèn)同。而且現(xiàn)有市場(chǎng)的價(jià)格還在不斷的上升。2）從目前區(qū)域的價(jià)格的漲幅和銷(xiāo)售率可以看出，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的產(chǎn)品較為豐富，在售項(xiàng)目的價(jià)格提升空間較大，也促使其銷(xiāo)售的火爆，典型的項(xiàng)目有：融科橄欖城一期、北京香頌、上京新航線(xiàn)等。因而，可以看出豐富的產(chǎn)品和較強(qiáng)的升值潛力是刺激高端消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的因素。（14） 實(shí)際成交統(tǒng)計(jì)分析區(qū)域在售項(xiàng)目實(shí)際成交統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目名稱(chēng)推出面積銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售周期（月）銷(xiāo)售比例月平均銷(xiāo)售面積實(shí)際成交均價(jià)北京香頌4—5%60007561上京新航線(xiàn)5—6%200006905融科橄欖城6—7%200007103城開(kāi)國(guó)風(fēng)北京9—1040%76007552寶星國(guó)際14—15%65006628季景沁園21—22%70008102[分析] 1. 當(dāng)前望京內(nèi)價(jià)格相近，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。走產(chǎn)品差異化路線(xiàn)是本項(xiàng)目應(yīng)追尋的突破口。在保證同類(lèi)產(chǎn)品品質(zhì)情況下走略低單價(jià)略低總價(jià)的路線(xiàn)2. 在提高價(jià)格的前提下必須讓消費(fèi)者收獲他們認(rèn)為的物有所值項(xiàng)目（產(chǎn)品、景觀、服務(wù)、資源……）3. 其中兩個(gè)月銷(xiāo)售速度在20000平米的項(xiàng)目均價(jià)在7000元左右，而均價(jià)稍有提高到7500元，其銷(xiāo)售速度降低，在產(chǎn)品同質(zhì)下除去其他一些因素該區(qū)域的價(jià)格敏感度非常高。未來(lái)該區(qū)域同期仍會(huì)有項(xiàng)目出現(xiàn)，如果本項(xiàng)目定價(jià)過(guò)高，將處于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，而產(chǎn)品對(duì)價(jià)格的提升與客戶(hù)的認(rèn)同有很大關(guān)系，屬不確定因素。4. 在北京市場(chǎng)中，面對(duì)高總價(jià)的大戶(hù)型而言，望京的銷(xiāo)售速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，望京市場(chǎng)對(duì)大戶(hù)性的吸納能力非常高，可以是本項(xiàng)目產(chǎn)品借鑒的一個(gè)重要方向。（15） 在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)分析區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)分析 [分析] 望京區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格在整體發(fā)展過(guò)程中主要由三個(gè)階段組成：1. 以經(jīng)濟(jì)適用房及普通住宅為主的初期階段2. 市場(chǎng)化逐步成熟，但受到區(qū)域發(fā)展的限制，市場(chǎng)處在發(fā)展瓶頸階段3. 城市化功能逐步完善，區(qū)域價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)，市場(chǎng)價(jià)格快速提升階段（16） 在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格敏感度分析區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格敏感度分析[分析]價(jià)差水平直接反映項(xiàng)目?jī)?nèi)部的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，對(duì)于規(guī)模性樓盤(pán)，價(jià)值的提升很大程度上取決于產(chǎn)品的豐富性及與前瞻市場(chǎng)的高度吻合（17） 在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格與銷(xiāo)售率統(tǒng)計(jì)分析區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格與銷(xiāo)售率統(tǒng)計(jì)分析[分析]高單價(jià)與高總價(jià)產(chǎn)品在良好的市場(chǎng)狀況下仍會(huì)產(chǎn)生一定的市場(chǎng)抗性，望京區(qū)域?qū)τ谖{大戶(hù)型和高總價(jià)產(chǎn)品有一定的能力，區(qū)域產(chǎn)品水平的提升，使區(qū)域價(jià)格水平向上拉升，均價(jià)集中在7000元以上項(xiàng)目居多，而對(duì)銷(xiāo)售率的影響并不大，望京對(duì)這種高單價(jià)和高總價(jià)產(chǎn)品有一定搞風(fēng)險(xiǎn)能力。體現(xiàn)了區(qū)域內(nèi)客群的結(jié)構(gòu)趨于中高檔水平，本項(xiàng)目在價(jià)格上在望京的平均水平上有所提升，并可分流一部分客群，（18） 在售項(xiàng)目銷(xiāo)售率和銷(xiāo)售周期統(tǒng)計(jì)分析區(qū)域在售項(xiàng)目銷(xiāo)售率和銷(xiāo)售周期統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng) 目 名 稱(chēng)銷(xiāo) 售 率銷(xiāo)售周期（月）金隅國(guó)際60% 北京香頌99% 博泰國(guó)際B座100%，A座50% 上京新航線(xiàn)Ⅱ一期100% 二期95% 城開(kāi)國(guó)風(fēng)北京A區(qū)85% 寶星國(guó)際Ⅱ80% 季景沁園70% 澳洲康都88% 融科橄欖城Ⅰ100% 嘉美風(fēng)尚中心40% 鹿港三期98% [分析]結(jié)合圖表和圖示對(duì)比可以看出，望京區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目銷(xiāo)售周期較短，而銷(xiāo)售率都較高，消化速度較快，需求較為旺盛，而消費(fèi)能力極強(qiáng)，由于望京在售項(xiàng)目都為近幾年尾盤(pán)，新增供給較少，望京內(nèi)部的土地供給也幾近空白，作為以改善型自住的消費(fèi)需求較強(qiáng)。本項(xiàng)目的入市添補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)供給的空白，在銷(xiāo)售過(guò)程中控制好節(jié)奏，使項(xiàng)目在安全、快速的前提下達(dá)到利潤(rùn)的最大化。（19） 在售項(xiàng)目客群統(tǒng)計(jì)分析區(qū)域在售項(xiàng)目客群統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目名稱(chēng)客戶(hù)來(lái)源年齡職業(yè)置業(yè)需求北京香頌望京地區(qū)為主3050老師、外企員工、外籍人士自住為主上京新航線(xiàn)望京三元橋3040醫(yī)生教師IT白領(lǐng)外籍　城開(kāi)國(guó)風(fēng)北京A區(qū)望京、亞澳、機(jī)場(chǎng)2545高科技自住80% 投資20%寶星國(guó)際Ⅱ望京地區(qū)及外地人，天竺區(qū)域，少量外國(guó)人3040IT業(yè)的居多，和當(dāng)?shù)氐囊恍┩馄髥T工，教師自住60%，少量投資季景沁園望京、中關(guān)村、亞澳附近2545IT，高科技、外企員工及外籍人士自住70%澳洲康都望京、亞澳、機(jī)場(chǎng)附近本地人居多2540IT業(yè)，外企員工自主75%，投資25%融科橄欖城望京、CBD、中關(guān)村、亞奧、天竺2855IT、貿(mào)易、教授、中央美院老師、生意人自住60% 投資40%鹿港三期望京以及周邊、亞運(yùn)村、機(jī)場(chǎng)附近3050LG、松下、現(xiàn)代汽車(chē)投資25% 北京整體市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)望京市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)望京區(qū)域客群需求輻射區(qū)域[分析]1) 早期望京內(nèi)的客群大多來(lái)自亞運(yùn)村、麗都、三元橋、燕莎、公務(wù)員、中高級(jí)商務(wù)人群，而現(xiàn)在的望京以本地為主，涉及中關(guān)村、東部商務(wù)帶，客群輻射到望京、三元橋、亞奧、CBD、中關(guān)村、機(jī)場(chǎng)附近等區(qū)域2) 當(dāng)?shù)馗呖萍籍a(chǎn)業(yè)為各項(xiàng)目輸送了大量的消費(fèi)者。更完善的滿(mǎn)足這部分人的需求，既可以從該市場(chǎng)中脫穎而出。3) 望京區(qū)域項(xiàng)目都有外籍人身影。以韓國(guó)人為主、韓日片區(qū)、歐美片區(qū)、及新加坡東南亞人氏較多?？偭吭?%。數(shù)量不多，氛圍濃厚。4) 北京房地產(chǎn)市需求結(jié)構(gòu)呈“金字塔”形結(jié)構(gòu)，而望京市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)呈“橄欖形”結(jié)構(gòu)。而大多數(shù)消費(fèi)者集中在25歲40歲。5) 區(qū)域客群來(lái)源廣泛，客群年齡年輕化，職業(yè)輻射面廣，居住需求鮮明（20） 望京科技園望京科技園位于首都市區(qū)東部酒仙橋、望京地區(qū)，通過(guò)政府階段性的招商引資和發(fā)展，培養(yǎng)了一批大型電子骨干企業(yè)，形成了以通信、計(jì)算機(jī)（軟件）、顯示器、彩色顯象管、顯示管、數(shù)字視聽(tīng)、新型元器件等為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群，并正在向數(shù)字化、信息化和網(wǎng)絡(luò)化方向發(fā)展。已初步建成了以電子信息產(chǎn)業(yè)為主體的、綜合性的電子高科技園區(qū)。對(duì)于園區(qū)，分為東區(qū)和西區(qū)兩部分，以首都機(jī)場(chǎng)為界。建立酒仙橋電子科技城并向西北發(fā)展形成西區(qū)望京科技園。電子城西區(qū)占地3公里，規(guī)劃范圍是：東北以京包鐵路為界，西、南邊界依次為：南湖渠東路北延、望京外環(huán)路、利澤東二路、北小河、望京外環(huán)路及延長(zhǎng)線(xiàn)、京順路和五環(huán)路。東南與酒仙橋電子城（即中關(guān)村電子城科技園東