【文章內(nèi)容簡介】 走道水泥地面鋪設(shè)防靜電地毯；每棟樓2部通力高速2m/s品牌電梯石材電梯門套，精致轎廂內(nèi)飾博泰國際國產(chǎn)花崗巖和復(fù)合鋁板國產(chǎn)花崗巖地面、墻面，石膏板造型吊頂國產(chǎn)花崗巖地面、墻面，石膏板造型吊頂水泥地面，墻、頂涂料上京新航線一期主體采用高級墻面磚，地上一至四層采用仿石材料地面石材或玻化磚，墻面磚到頂，頂部藝術(shù)造型吊頂，配同類藝術(shù)造型吊燈、壁燈地面石材或?；u，墻面墻面磚，頂部普通刮白，石膏線合資品牌電梯，電梯轎廂為壓花不繡鋼，各層電梯門均采用不銹鋼門，各樓層電梯配大理石電梯門套城開國風北京A區(qū)面磚及涂料，由灰色系及高貴的藍色系色彩構(gòu)成地面石材或?；u 地面石材或玻化磚采用富士達或廣州日立電梯寶星國際二期高檔外墻涂料,局部配高級墻面磚及鋁合金裝修板.地面石材上海三菱電梯,24小時運行 季景沁園外墻貼磚，低層局部花崗巖貼面。外墻內(nèi)保溫地面及墻面采用優(yōu)質(zhì)石材裝飾，天花吊頂，落地玻璃門地面及墻面采用優(yōu)質(zhì)石材裝飾日立、蒂森、迅達或同等級品牌澳洲康都面磚及涂料，咖啡色德式設(shè)計挑空6米，墻面、地面石材地面石材，墻面涂料東芝TOSHIBA電梯，24小時運行融科橄欖城一期木格柵與金屬格柵用于立面的結(jié)構(gòu)當中，樓體底部采用石材，大面寬的落地飄窗?！　　÷垢廴诓捎妹娲u及部分高檔涂料 　高檔合資電梯，24小時運行[分析]1. 外立面是給消費者的最直接主觀印象的載體，良好表現(xiàn)的外立面可以使項目成功的重要因素。2. 本項目推薦使用優(yōu)良材質(zhì)的立面表現(xiàn)，不排斥多元素組合。塑造項目優(yōu)雅高尚的形象。（10） 在售項目景觀形式統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目景觀形式統(tǒng)計分析項目名稱景 觀 形 式金隅國際17萬平方米的南湖公園，望京最高建筑物，104米樓高，外立面為玻璃幕墻北京香頌60公頃城市綠帶和800米生態(tài)走廊，社區(qū)內(nèi)較高的綠化率，緊臨城市主干線綠化帶，社區(qū)綠化廣場上京新航線上京大型文化廣場，以健康、生態(tài)、文化為主題，大型停機坪。城開國風北京A區(qū)綠化面積超過90000平方米，綠化覆蓋率高達50％，其中最大的中心園林有13200平方米。寶星國際Ⅱ高低起伏，錯落有致，游泳池、噴泉戲水廣場、立體水景花園等親水設(shè)施季景沁園下沉式花園；中心是親水、開敞的公共空間澳洲康都社區(qū)中心花園28700平方米，移植澳洲風情園林，水景，藍山公園坡地，疊落式廣場融科橄欖城，原生樹，多功能藝術(shù)中庭。嘉美風尚中心8個區(qū)間公園、38個社區(qū)綠地和3條區(qū)間綠色通道鹿港三期社區(qū)內(nèi)部的綠化覆蓋率達到40%，小區(qū)水景點綴。東湖灣一百多米的樓間距形成大型的中央景觀，由貝爾高林園林擔綱設(shè)計[分析]1. 在以居住核心的區(qū)域市場中，產(chǎn)品景觀環(huán)境是項目產(chǎn)品規(guī)劃的重點，也是形成項目差異化的重要內(nèi)容在景觀設(shè)計上，多采用水景及集中綠地的形式，在地形、植被的運用上還存在一定的缺失。2. 大規(guī)模樓盤中，水景的應(yīng)用可以提升社區(qū)的生活氣氛,并可起到媒介作用，使小區(qū)整體感覺更完整 。3. 項目可以水的靈動與綠地的活力相呼應(yīng)，相得益彰。（11） 在售項目配套統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目區(qū)內(nèi)配套統(tǒng)計分析項目名稱社 區(qū) 內(nèi) 部 配 套金隅國際社區(qū)底商和休閑會所北京香頌學校、幼兒園、老年俱樂部、商業(yè)上京新航線Ⅱ商業(yè)、會所、幼兒園麗港美度燕莎望京購物中心、宜家、佳美風尚等大型消費場所城開國風北京A區(qū)幼兒園、郵局、超市寶星國際Ⅱ幼兒園及小學，休閑中心，3萬平米大型豪華會所，網(wǎng)球場、籃球場、健身房、下沉式廣場季景沁園娛樂、酒吧、餐飲、咖啡廳，室內(nèi)溫泉游泳池；燈光網(wǎng)球場；健身房；桑拿；視聽室；桌球室澳洲康都游泳池、閱覽室、健身房、咖啡吧，900平方米社區(qū)醫(yī)療，雙語幼兒園、24小時便利店、銀行、洗衣房融科橄欖城動靜兩個會所，休閑空間和戶外，老年公寓，雙語幼兒園嘉美風尚中心。1個地區(qū)級主商業(yè)中心、5個次商業(yè)中心、8個社區(qū)商業(yè)中心和6個文化娛樂中心鹿港三期購物中心、幼兒園、郵局、銀行、沿街商業(yè)、會所（兒童游樂場所、游泳池、SPA、臺球室、網(wǎng)球場）、家政公寓、24小時臨時客房等。[分析]1. 配套應(yīng)與社區(qū)的總體風格相統(tǒng)一，應(yīng)由部分的點睛之筆為項目增色2. 當前越來越多的項目提供了老年配套產(chǎn)品，配套產(chǎn)品的全面性成為現(xiàn)今項目發(fā)展的主流。本項目配套上應(yīng)順應(yīng)市場需求。（12） 在售項目物業(yè)管理統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目物業(yè)管理統(tǒng)計分析項 目 名 稱物 業(yè) 管 理 公 司費 用金隅國際金隅國際物業(yè)管理公司北京香頌北京世紀金德物業(yè)管理公司㎡月（精品公館）㎡月（花園洋房）上京新航線二期瑞晨物業(yè)管理有限公司㎡月城開國風北京A區(qū)富華物業(yè)管理公司㎡月寶星國際二期均豪物業(yè)管理公司㎡月季景沁園世邦魏理仕物業(yè)有限公司㎡月澳洲康都世紀博雅物業(yè)管理公司㎡月融科橄欖城一期第一太平融科物業(yè)管理公司㎡月嘉美風尚中心北京高力國際物業(yè)管理公司㎡月鹿港三期天鴻寶地物業(yè)公司㎡月[分析]1. 。2. 好的物業(yè)管理是項目升值的基礎(chǔ)，尤其在大盤中可有現(xiàn)身說法。3. 物業(yè)管理公司的內(nèi)容不斷豐富，收費內(nèi)涵不斷擴大，會所全免費使用（全水景式花園泳池、室內(nèi)恒溫游泳池，壁球館、體操館、網(wǎng)球場）4. 特殊的經(jīng)營方式是本項目可以借鑒的特長所在5. 品牌物業(yè)管理的引入是項目必不可少的必修動作。6. 物業(yè)管理公司還將承擔起小區(qū)建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)的功能。并著力強調(diào)對小區(qū)的安全保障。（13） 在售項目價格統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目價格統(tǒng)計分析項目名稱開盤價當前均價當前最高價銷售率金隅國際880090001230060%北京香頌78007800900099%博泰國際710080008900100%上京新航線Ⅱ640073007600一期100%二期95%麗港美度7500100%城開國風北京A區(qū)73007800860085%寶星國際Ⅱ65007500770080%季景沁園73008000950070%澳洲康都58807600830088%融科橄欖城Ⅰ710073009000100%嘉美風尚中心70007380750040%鹿港580078001000098%[分析]1）望京區(qū)域住宅項目均價區(qū)間集中在75008000元/平米上下。均價水平超過了北京市房地產(chǎn)價格的總體水平，表明望京作為潛力板塊的價值已經(jīng)被市場認同。而且現(xiàn)有市場的價格還在不斷的上升。2）從目前區(qū)域的價格的漲幅和銷售率可以看出，區(qū)域內(nèi)項目的產(chǎn)品較為豐富，在售項目的價格提升空間較大，也促使其銷售的火爆，典型的項目有：融科橄欖城一期、北京香頌、上京新航線等。因而，可以看出豐富的產(chǎn)品和較強的升值潛力是刺激高端消費者購買的因素。（14） 實際成交統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目實際成交統(tǒng)計分析項目名稱推出面積銷售面積銷售周期（月）銷售比例月平均銷售面積實際成交均價北京香頌4—5%60007561上京新航線5—6%200006905融科橄欖城6—7%200007103城開國風北京9—1040%76007552寶星國際14—15%65006628季景沁園21—22%70008102[分析] 1. 當前望京內(nèi)價格相近，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。走產(chǎn)品差異化路線是本項目應(yīng)追尋的突破口。在保證同類產(chǎn)品品質(zhì)情況下走略低單價略低總價的路線2. 在提高價格的前提下必須讓消費者收獲他們認為的物有所值項目（產(chǎn)品、景觀、服務(wù)、資源……）3. 其中兩個月銷售速度在20000平米的項目均價在7000元左右，而均價稍有提高到7500元，其銷售速度降低，在產(chǎn)品同質(zhì)下除去其他一些因素該區(qū)域的價格敏感度非常高。未來該區(qū)域同期仍會有項目出現(xiàn)，如果本項目定價過高，將處于價格競爭劣勢，而產(chǎn)品對價格的提升與客戶的認同有很大關(guān)系，屬不確定因素。4. 在北京市場中，面對高總價的大戶型而言，望京的銷售速度遠遠高于其他區(qū)域，望京市場對大戶性的吸納能力非常高，可以是本項目產(chǎn)品借鑒的一個重要方向。（15） 在售項目價格統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目價格統(tǒng)計分析 [分析] 望京區(qū)域市場價格在整體發(fā)展過程中主要由三個階段組成：1. 以經(jīng)濟適用房及普通住宅為主的初期階段2. 市場化逐步成熟，但受到區(qū)域發(fā)展的限制，市場處在發(fā)展瓶頸階段3. 城市化功能逐步完善，區(qū)域價值開始顯現(xiàn)，市場價格快速提升階段（16） 在售項目價格敏感度分析區(qū)域在售項目價格敏感度分析[分析]價差水平直接反映項目內(nèi)部的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，對于規(guī)模性樓盤，價值的提升很大程度上取決于產(chǎn)品的豐富性及與前瞻市場的高度吻合（17） 在售項目價格與銷售率統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目價格與銷售率統(tǒng)計分析[分析]高單價與高總價產(chǎn)品在良好的市場狀況下仍會產(chǎn)生一定的市場抗性，望京區(qū)域?qū)τ谖{大戶型和高總價產(chǎn)品有一定的能力，區(qū)域產(chǎn)品水平的提升，使區(qū)域價格水平向上拉升，均價集中在7000元以上項目居多，而對銷售率的影響并不大，望京對這種高單價和高總價產(chǎn)品有一定搞風險能力。體現(xiàn)了區(qū)域內(nèi)客群的結(jié)構(gòu)趨于中高檔水平，本項目在價格上在望京的平均水平上有所提升，并可分流一部分客群，（18） 在售項目銷售率和銷售周期統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目銷售率和銷售周期統(tǒng)計分析項 目 名 稱銷 售 率銷售周期（月）金隅國際60% 北京香頌99% 博泰國際B座100%，A座50% 上京新航線Ⅱ一期100% 二期95% 城開國風北京A區(qū)85% 寶星國際Ⅱ80% 季景沁園70% 澳洲康都88% 融科橄欖城Ⅰ100% 嘉美風尚中心40% 鹿港三期98% [分析]結(jié)合圖表和圖示對比可以看出，望京區(qū)域內(nèi)的項目銷售周期較短，而銷售率都較高，消化速度較快，需求較為旺盛，而消費能力極強，由于望京在售項目都為近幾年尾盤，新增供給較少，望京內(nèi)部的土地供給也幾近空白，作為以改善型自住的消費需求較強。本項目的入市添補了區(qū)域內(nèi)供給的空白，在銷售過程中控制好節(jié)奏，使項目在安全、快速的前提下達到利潤的最大化。（19） 在售項目客群統(tǒng)計分析區(qū)域在售項目客群統(tǒng)計分析項目名稱客戶來源年齡職業(yè)置業(yè)需求北京香頌望京地區(qū)為主3050老師、外企員工、外籍人士自住為主上京新航線望京三元橋3040醫(yī)生教師IT白領(lǐng)外籍　城開國風北京A區(qū)望京、亞澳、機場2545高科技自住80% 投資20%寶星國際Ⅱ望京地區(qū)及外地人，天竺區(qū)域，少量外國人3040IT業(yè)的居多，和當?shù)氐囊恍┩馄髥T工，教師自住60%，少量投資季景沁園望京、中關(guān)村、亞澳附近2545IT，高科技、外企員工及外籍人士自住70%澳洲康都望京、亞澳、機場附近本地人居多2540IT業(yè)，外企員工自主75%，投資25%融科橄欖城望京、CBD、中關(guān)村、亞奧、天竺2855IT、貿(mào)易、教授、中央美院老師、生意人自住60% 投資40%鹿港三期望京以及周邊、亞運村、機場附近3050LG、松下、現(xiàn)代汽車投資25% 北京整體市場需求結(jié)構(gòu)望京市場需求結(jié)構(gòu)望京區(qū)域客群需求輻射區(qū)域[分析]1) 早期望京內(nèi)的客群大多來自亞運村、麗都、三元橋、燕莎、公務(wù)員、中高級商務(wù)人群，而現(xiàn)在的望京以本地為主，涉及中關(guān)村、東部商務(wù)帶，客群輻射到望京、三元橋、亞奧、CBD、中關(guān)村、機場附近等區(qū)域2) 當?shù)馗呖萍籍a(chǎn)業(yè)為各項目輸送了大量的消費者。更完善的滿足這部分人的需求，既可以從該市場中脫穎而出。3) 望京區(qū)域項目都有外籍人身影。以韓國人為主、韓日片區(qū)、歐美片區(qū)、及新加坡東南亞人氏較多?？偭吭?%。數(shù)量不多，氛圍濃厚。4) 北京房地產(chǎn)市需求結(jié)構(gòu)呈“金字塔”形結(jié)構(gòu)，而望京市場需求結(jié)構(gòu)呈“橄欖形”結(jié)構(gòu)。而大多數(shù)消費者集中在25歲40歲。5) 區(qū)域客群來源廣泛，客群年齡年輕化，職業(yè)輻射面廣，居住需求鮮明（20） 望京科技園望京科技園位于首都市區(qū)東部酒仙橋、望京地區(qū)，通過政府階段性的招商引資和發(fā)展，培養(yǎng)了一批大型電子骨干企業(yè)，形成了以通信、計算機（軟件）、顯示器、彩色顯象管、顯示管、數(shù)字視聽、新型元器件等為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群，并正在向數(shù)字化、信息化和網(wǎng)絡(luò)化方向發(fā)展。已初步建成了以電子信息產(chǎn)業(yè)為主體的、綜合性的電子高科技園區(qū)。對于園區(qū)，分為東區(qū)和西區(qū)兩部分，以首都機場為界。建立酒仙橋電子科技城并向西北發(fā)展形成西區(qū)望京科技園。電子城西區(qū)占地3公里，規(guī)劃范圍是：東北以京包鐵路為界，西、南邊界依次為：南湖渠東路北延、望京外環(huán)路、利澤東二路、北小河、望京外環(huán)路及延長線、京順路和五環(huán)路。東南與酒仙橋電子城（即中關(guān)村電子城科技園東