【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目前，特區(qū)內(nèi)商品住宅價(jià)格基本高于特區(qū)外一倍，且不同區(qū)域住宅價(jià)格差距較大。隨著深圳基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善、通關(guān)進(jìn)一步便利、地鐵的開(kāi)通等，特區(qū)內(nèi)外的差別將逐漸減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格差距也將逐漸減小。住宅市場(chǎng)繼續(xù)以三房、二房、四房為主力，居民居住水平不斷提高 從銷售住宅的戶型來(lái)看，三房、二房和四房繼續(xù)為住宅市場(chǎng)的主力戶型，占住宅市場(chǎng)交易總量八成以上。其中，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的42%，二房住宅占住宅銷售總面積比例為23%，四房住宅占住宅銷售總面積的17%。從主力戶型的價(jià)格來(lái)看，三房住宅的均價(jià)為每平方米5006元，為成套住宅中最低的；二房住宅次之，達(dá)到5340元；四房住宅均價(jià)達(dá)到6464元?？傮w來(lái)看，%左右。 從2003年和2002年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對(duì)比來(lái)看， 2003年銷售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重稍有減少，表明購(gòu)房者消費(fèi)水平和居住水平都有一定程度提高。 圖3 2003年與2002年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對(duì)比（上圖為2002年數(shù)據(jù)）住宅銷售價(jià)格分布基本保持穩(wěn)定，價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理從新增住宅的銷售價(jià)格梯度分布來(lái)看，具有以下特點(diǎn)： 單價(jià)在4000元以下的住宅，均價(jià)3208元，占住宅銷售總面積的29%； 單價(jià)在4000～6000元的住宅，均價(jià)5029元，占住宅銷售總面積的30%； 單價(jià)在6000～8000元的住宅，均價(jià)6917元，占住宅銷售總面積的22%； 單價(jià)在8000～10000元的住宅，均價(jià)8846元，占住宅銷售總面積的13%； 單價(jià)在10000元以上的住宅，均價(jià)12219元，占住宅銷售總面積的6%。 由上述數(shù)據(jù)看，2003年住宅價(jià)格分布結(jié)構(gòu)與2002年具有一定的差距，即8000元以下的中低價(jià)位住宅占總交易量的比例比2002年下降了5個(gè)百分點(diǎn)，而8000元以上的高價(jià)位住宅則上升5個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)生這種情況的原因，與今年特區(qū)內(nèi)各個(gè)區(qū)域高價(jià)位住宅的熱銷有關(guān)，但是總體來(lái)看低價(jià)位和中等價(jià)位住宅仍占絕大多數(shù)，住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，能夠滿足不同層次的消費(fèi)需求。 圖4 2003年與2002年住宅銷售價(jià)格分布結(jié)構(gòu)對(duì)比（上圖為2002年數(shù)據(jù)）. 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 龍華鎮(zhèn)位于深圳市北部，毗鄰福田區(qū)，全鎮(zhèn)面積98萬(wàn)平方公里。 龍華作為深圳市的“后花園”，以超前的眼光，高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面規(guī)劃，全鎮(zhèn)城區(qū)面積52平方公里，已開(kāi)發(fā)25平方公里，功能齊全，配套合理，獲得“廣東 省規(guī)劃先進(jìn)鎮(zhèn)”稱號(hào)。龍華被省、市、區(qū)分別定位為“廣東省首批中心鎮(zhèn)”“深圳市五個(gè)次中心之一”“深圳衛(wèi)星城第一站，”“深圳物流園區(qū)”。今年，龍華撤鎮(zhèn)改為街道辦事處，再次揭開(kāi)了龍華發(fā)展歷史的篇章。龍華的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多年均列寶安各鎮(zhèn)前列，人均收入大幅增長(zhǎng)。龍華交通四通八達(dá)，已發(fā)展成為連接特區(qū)內(nèi)外 ，珠三角地區(qū)的“黃金走廊“。現(xiàn)從龍華至皇崗口岸僅需十五分鐘。地鐵四號(hào)線的啟動(dòng)，更縮短了龍華與市區(qū)的時(shí)間距離，使龍華真正成為深圳的“后花園”。龍華的文教衛(wèi)生也有較好的基礎(chǔ)。全鎮(zhèn)已有中學(xué)兩所，小學(xué)20所，幼兒園19所，龍華中心小學(xué)民治小學(xué)分別是省一級(jí)學(xué)校和市一級(jí)學(xué)校。龍華醫(yī)院和龍華人民醫(yī)院具有先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備和醫(yī)療水準(zhǔn)。，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。地鐵四號(hào)線進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，使龍華的“城區(qū)”面目更為清晰。而相對(duì)于中心區(qū)約800元/M 178。的住宅價(jià)格。龍華僅每平米3000多元的住宅價(jià)格，顯然有較大的上升空間，這也是眾多房地產(chǎn)商爭(zhēng)相“屯兵”龍華的誘因所在。. 寵觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒近年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，是否存有“泡沫”，是否過(guò)熱的爭(zhēng)論已進(jìn)行了兩年，然而房地產(chǎn)投資仍在穩(wěn)步加大，房?jī)r(jià)仍大穩(wěn)步上升。除杭州、溫州等個(gè)別城市的房地產(chǎn)熱度偏高外，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是健康良性地發(fā)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)控也正是防止“泡沫”的有力手段。因此，本項(xiàng)目是在一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境中開(kāi)發(fā)的。深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)相比全國(guó)更為健康，市場(chǎng)化程度更成熟，也更理性，近兩年的“豪宅大比拼”“海灣大決戰(zhàn)”“小戶型大塞車”，看似刀光劍影，全都安全著陸。這說(shuō)明，關(guān)鍵是你的適合做什么樣的產(chǎn)品，你的產(chǎn)品針對(duì)何種目標(biāo)市場(chǎng)。這種重市場(chǎng)研究，重產(chǎn)品創(chuàng)新的科學(xué)態(tài)度，是本項(xiàng)目發(fā)值得借鑒的財(cái)富。. 區(qū)域市場(chǎng)界定： 本項(xiàng)目屬于龍華片區(qū)市場(chǎng)，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。而目標(biāo)客戶群則是龍華街道轄區(qū)人口，以福田區(qū)為主體的首次置業(yè)者和龍華街道辦周邊的城鎮(zhèn)人口共同組成。. 供給分析：龍華的商品房開(kāi)發(fā)量在寶安區(qū)不算最大，但銷售額和銷量卻一直排在前列。就發(fā)展形式而言，龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一：二線關(guān)擴(kuò)建，地域上的優(yōu)勢(shì)共享，深圳市新中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套（六大市政工程），成為新中心區(qū)“后花園”最大的居住區(qū)之一；地鐵四號(hào)線開(kāi)通在即；龍華鎮(zhèn)是深圳市乃至全國(guó)的衛(wèi)星鎮(zhèn)，良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政配套加上人才配備，使龍華的發(fā)展一天比一天好；表現(xiàn)在外資、臺(tái)資、港資、中資大型企業(yè)的進(jìn)駐；在房地產(chǎn)方面，最為明顯的是到今年上半年為止，已有近100萬(wàn)㎡的土地被各大名牌發(fā)展商成功圈走（城建圈40萬(wàn)㎡，泰華圈13萬(wàn)㎡，金地圈26萬(wàn)㎡，龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司圈18萬(wàn)㎡），加上萬(wàn)科和深圳物業(yè)集團(tuán)及上海凱城集團(tuán)等大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有的土地發(fā)展量，龍華未來(lái)樓市定會(huì)是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點(diǎn)區(qū)域。但是就現(xiàn)狀而言，梅林關(guān)外除萬(wàn)科四季花城、風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦繡江南花園、美麗365等幾個(gè)大盤外，其余項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)水平都比較粗放。不管從前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)，還是從后期的營(yíng)銷執(zhí)行和物業(yè)管理，都未能做到規(guī)范化，更不用說(shuō)超前意識(shí)；而另一方面，許多項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中未能站在消費(fèi)者角度考慮問(wèn)題，社區(qū)日常生活配套設(shè)施明顯不足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設(shè)施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費(fèi)的良好習(xí)慣。由于沒(méi)有大型商場(chǎng)，居民若購(gòu)買大件或耐用品要到市內(nèi)購(gòu)買，令這里中小型商家沒(méi)生意或生意淡薄，導(dǎo)致這里的商品房面積未能進(jìn)一步放大，價(jià)格也不能得到相應(yīng)的提高。應(yīng)該說(shuō)，隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來(lái)越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高，尤其對(duì)于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價(jià)值將會(huì)首先被挖掘出來(lái)。龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，未來(lái)將會(huì)是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點(diǎn)區(qū)域。目前龍華房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、社區(qū)配套尚處初級(jí)階段。隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來(lái)越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高. 需求分析： 龍華的開(kāi)發(fā)量在寶安各鎮(zhèn)不算最大，但銷售量卻一直位居前列，二OO三年全年銷售面積達(dá)80萬(wàn)平方米。從對(duì)龍華置業(yè)者的抽樣調(diào)查中，我們得出以下結(jié)論：對(duì)社區(qū)規(guī)模的需求：51%的受訪者傾向于居住大規(guī)模社區(qū)，46%的傾向于中等規(guī)模的社區(qū)，只有3%的受訪者傾向于小規(guī)模社區(qū) ，大中型社區(qū)是大多數(shù)置業(yè)者的偏好。對(duì)建筑類型的需求：受訪者中30%愿意選擇高層物業(yè)，42%偏好小高層物業(yè)，15%選擇多層物業(yè)，13%回答無(wú)所謂。目前龍華市場(chǎng)以多層為主，二OO二年開(kāi)始出現(xiàn)部分小高層和高層物業(yè)。從調(diào)查中顯示，小高層和高導(dǎo)的 潛在需求量大，市場(chǎng)前景廣闊。對(duì)小區(qū)的配套的需求，調(diào)查顯示：在龍華的置業(yè)者中對(duì)居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進(jìn)而也成為影響其選擇樓盤的重要因素。會(huì)所、泳池為置業(yè)者最重視的設(shè)施。商業(yè)配套、學(xué)校、交通車也受到了較大關(guān)注。對(duì)戶型的需求，置業(yè)者對(duì)二房?jī)蓮d的戶型需求占85%。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)需求量最大。二房?jī)蓮d面積需求在65%75M178。，三房?jī)蓮d的面積需求在85105 M178。對(duì)價(jià)格的承受力：價(jià)格方面30003500元/ M178。是消費(fèi)者普遍能接受的區(qū)向。但考慮到地價(jià)，建材的上漲因素，及消費(fèi)者的實(shí)惠心理，超出10%即33003800元/ M178。就是理性價(jià)格區(qū)向。調(diào)查客戶中，95%的客戶選擇銀行按揭付款方式，70%的業(yè)主希望朋代在1500元2000元之間，對(duì)物業(yè)的總價(jià)希望在30萬(wàn)元左右。. 典型物業(yè)調(diào)查山湖林海物業(yè)名稱山湖林海位置梅林關(guān)口發(fā)展商深圳豐澤湖山莊有限公司代理商上海聚仁物業(yè)公司物管公司戴德梁行承建商戴德梁行物管收費(fèi)園林規(guī)劃不詳開(kāi)盤時(shí)間.入伙時(shí)間.樓宇狀況部分封頂建筑面積/占地面積30萬(wàn)m178。銷售階段開(kāi)盤期戶型面積套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析221758916167%89%認(rèn)購(gòu)三房的客戶相對(duì)較多一些房3221051187732%自身配套會(huì)所、泳池、幼兒園、小學(xué)、超市、住戶專車售樓電話83122888裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯折后均價(jià)4300區(qū)域配套該項(xiàng)目地處梅林關(guān)口，周邊基本無(wú)完善配套交通狀況45030370、F2樓盤主要賣點(diǎn)及突出營(yíng)銷方式大社區(qū)與關(guān)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)投資客戶群深圳市的白領(lǐng)、附近換房的本地人、附近工業(yè)基地的科技人員及管理人員樓盤總體評(píng)價(jià)：山湖林海目前一期已基本售罄，山水大盤是其吸引客戶購(gòu)買的主要因素，待外墻建筑包裝拆除之后，市場(chǎng)的認(rèn)可程度更好，現(xiàn)價(jià)格已上漲。其實(shí)該項(xiàng)目有許多不利因素，位置較為偏僻，周圍環(huán)境差，二期開(kāi)發(fā)對(duì)一期住戶帶來(lái)的影響等?；?寧 閣物業(yè)名稱惠寧閣位置梅龍公路與民治公路交匯處發(fā)展商深圳潛龍實(shí)業(yè)有限公司代理商自售物管公司深圳潛龍物業(yè)管理公司承建商不詳物管收費(fèi)園林規(guī)劃不詳開(kāi)盤時(shí)間.入伙時(shí)間.樓宇狀況封頂售樓電話83761533建筑面積/占地面積/銷售階段中后期折后均價(jià)3600戶型面積套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析11157201485%一房銷售70%左右，兩房約65%，三房銷售不理想，約30%左右221798560423221051146344自身配套泳池、幼兒園、專車裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：農(nóng)村信用社教育：民治小學(xué)、星星幼兒園、潛龍幼兒園服務(wù)：南北藥行、龍華人民醫(yī)院、佳旺超市、酒樓交通狀況45030F62620樓盤主要賣點(diǎn)及突出營(yíng)銷方式交通便利價(jià)格優(yōu)勢(shì)成熟的社區(qū)投資客戶群關(guān)內(nèi)外的工薪階層、本地部